Kapıcı dairesinin kiralanması

Bir apartman yöneticisi yönetim görevinden ayrılıyor ve yardımcıları herhangi bir kurul kararı olmadan seçim yapmadan bir süre yönetime devam ediyorlar. Bu kişiler kapıcı dairesini bir kuaföre kiraya veriyor 10 yılığına sözleşme yapıyor. Fakat diğer maliklerin ne onayı var ne bu konuda karar var sadece yönetim defterine yazmışlar kiraya verildiğini o kadar. Şimdi yeni seçilen yönetim kiracıyı çıkarmak istiyor,ortada geçerli olup olmadığı tartışmalı bir kira sözleşmesi var nasıl bir yola izlemeliyiz ?

Değerli meslektaşım,Kat mülkiyeti kanunu Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Bu madde çerçevesinde apartman yönetimi tarafından kapıcı dairesinin kiraya verilmesini önemli yönetim işi olarak kabul edersek ve kapıcı dairesinin de mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir.Ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu kiralana bilir. Bu hususta oy birliği sağlandığında yönetimin görevi ise katmülkiyeti kanunu madde 38 geregi kat malikleri adına bir vekil gibi kapıcı dairesini kiraya vermektir.

Çok tşk ederim meslektaşım ilginiz için.Peki nasıl bir yol önerirsiniz?Kira sözleşmesinin bahsettiğiniz kanuna uygun olmaması sebebiyle tahliye davası açmak doğru olmaz sanırım.Sözleşmenin iptali için mi dava açmalıyız?

Derli meslektaşım,alınan karar KMK 45 aykırı olduğundan apartman yönetici kapıcı dairesinin kat malikleri adına kiraya verilmesi hususunda yetkili kılınmış değildir.Yani yapılan kira sözleşmesinde aktif veya pasif taraf ehliyeti yoktur. Bu nedenle kira sözleşmesi ,yönetici bu hususta yetkisi olmadığı halde (yetkisiz temsici)bir hukuki işlem yaptığından askıda geçersizdir.İlk yapılacak olan işlem, kararın iptalini talep etmek ,bnu sağladıktan sonra yetkisiz yöneticinin yapmış olduğu kira sözleşmesine kat malikleri olarak icazet vermediğinizi ve kira sözleşmesinin hükümsüzlüğünü karar altına aldırmaktır diye düşünüyorum

Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde gereğince;

"Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz."

denilmektedir.