harici satış/alacak davasında zamanaşımı

Müvekkilim eşine ait bir arziye komşu olan yan parseli harici satışla alıyor.Harici senedin tarihi 2000.Şimdi yani nisan 2011 de orman arazisi olduğu ortaya çıkıyor.Satıcıya karşı alacak davası açmak istiyorum zamanaşımı orman arazisi olduğunun öğrenildiği,devletin elçekmesini istediği zabıt tarihinden mi başlar yoksa harici satış tarihinden mi başlar?Bir de orman işletmesi müvekkilin oğlu adına elçektirme zaptı düzenlemiş bunun husumete etkisi olurmu?kanımca orman burada hata yapmış harici satış müvekkilimin adına.

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz Müvekkilim eşine ait bir arziye komşu olan yan parseli harici satışla alıyor.Harici senedin tarihi 2000.Şimdi yani nisan 2011 de orman arazisi olduğu ortaya çıkıyor.Satıcıya karşı alacak davası açmak istiyorum zamanaşımı orman arazisi olduğunun öğrenildiği,devletin elçekmesini istediği zabıt tarihinden mi başlar yoksa harici satış tarihinden mi başlar?Bir de orman işletmesi müvekkilin oğlu adına elçektirme zaptı düzenlemiş bunun husumete etkisi olurmu?kanımca orman burada hata yapmış harici satış müvekkilimin adına.

Yağmur hanım, anladığım kadarıyla başlangıçta tapuda bir sorun yok. Daha sonra Orman idaresi orman olarak şerh koyduruyor. Yani harici satıştan sonra. Bu durumda harici satış sözleşmesindeki SATICIya karşı dava açabilirsiniz.

Geçersiz sözleşmelere karşı verdiğini sebepsiz zenginleşme olarak kabul edilmesi hususuna gidilebilir. Zaten bildiğiniz üzere harici satışta herkes aldığını verir. Ancak burada önemli kıstas rayiç bedel miktarınca iadedir.

Geçersiz sözleşmelerde ise taraflar birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini isteyebilir. Somut olayda davacıya satılan taşınmaz zapt edildiği için davacının taşınmazı iade yükümlülüğü kalkmıştır. Buna karşılık davalı satıcı satış bedelini denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, iade etmelidir. Satış tarihindeki satış bedelinin alım gücü ile iade edilmesi gereken tarihteki satış bedelinin alım gücü birbirine uyumlu olmalıdır. (HGK. 2003/13-414-410 sayılı 11.6.2003 tarihli kararı)

Burada Orman İdaresinin tapu iptal ve tescil davasının karar bağlandığı tarih itibariyle RAYİÇ BEDELİNİ isteme isteme hakkınız var.

Zamanaşımı başlangıcının, haricen satışın feraga dönüşemeyeceğinin anlaşıldığı tarih olarak kabulü gerekmektedir. Yani Orman idaresinin tapu iptal ve tescil davasının karara bağlandığı yada kesinleştiği tarih olarak ele alınması gerekmektedir.

somut olayda zamanaşımının başlangıcı hangi tarih olacağı uyuşmazlık konusunu oluşturmaktadır. Mahkemece, tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz olduğu, davacı tarafın kadastrodan önceki sebep olarak dayanılan harici satış senedinin geçersiz bulunduğu, kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının redine karar verilmiştir. Davacı, taraf harici satışın yapıldığı ve kendilerinin edinimlerini yerine getirdiği (gerçekten kooperatif borcu iddia edildiği biçimde kapatılmış ise) 9.1.1958 tarihinden beri satın aldıkları taşınmazın tapusunu almak için beklemektedirler. Satışı yapan Tevfik kendi sağlığında edimini yerine getirmediği gibi mirasçıları da davanın açıldığı tarihe kadar bu edinimlerini yerine getirmemişler, tapu vermekten ve ifadan hep kaçınmışlardır. Geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri, ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde, alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler, bu ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinde çıktığı tarih olur. Artık ferağ imkanının ortadan kalktığı ve davacıların ferağdan ümitlerinin kesildiği 20.2.2007 tarihinde eldeki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin tahsili davasını kademeli olarak açtıklarına göre, BK. nun 25. maddesinde açıklanan 10 yıllık zamanaşımının başlangıç tarihinin eldeki dava tarihi olduğu kabulü gerekir. (Yargıtay 8.H.D. 2010 yılına ait kararı)

Umarım sorunuza çözüm olabilmiştir. saygılarımla...,

Kadir Bey öncelikle teşekkür ederim.tapu baştan beri yok ancak müvekkil orman arazisi olduğunu bilmediğini, satıcı tapuyu aldığı zaman devredeceğine güvendiğini söylüyor ve harici satışla alıyor.Yanda eşinin de tapulu parseli olduğu için o an ölçüm yaptırmıyor ve tapu verileceğine güveniyor.Ancak şimdi ormana ait olduğu ortaya çıkıyor ve el çektiriliyor.herhalükarda sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan alacak davası açabilir miyim.Müvekkilin durumu bilmesi karşı tarafın sebepsiz zenginleşmesine olanak sağlar mı?iyiniyet aranır mı?

Alıntı: Yazan av.yağmur deniz Kadir Bey öncelikle teşekkür ederim.tapu baştan beri yok ancak müvekkil orman arazisi olduğunu bilmediğini, satıcı tapuyu aldığı zaman devredeceğine güvendiğini söylüyor ve harici satışla alıyor.Yanda eşinin de tapulu parseli olduğu için o an ölçüm yaptırmıyor ve tapu verileceğine güveniyor.Ancak şimdi ormana ait olduğu ortaya çıkıyor ve el çektiriliyor.herhalükarda sebepsiz zenginleşmeden kaynaklanan alacak davası açabilir miyim.Müvekkilin durumu bilmesi karşı tarafın sebepsiz zenginleşmesine olanak sağlar mı?iyiniyet aranır mı?

Bu tür bir durumda, "biz bunu bilmiyorduk" demek "iyiniyet" göstergesi olarak kabul edilemez. kaldı ki, sebepsiz zenginleşme davası açmak için iyiniyetlilik de aranmaz.

Burada tabiki sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak dava açılıp, rayiç bedeli talep edebilirsiniz. Ancak önemli iki durum var; öncelikle bunun cevabını bulmak gerekiyor;

1- Zamanaşımı süresi dolmuş mu? (10 yıllık süre)
2- Zamanaşımı süresinin başlangıcı ne? (sözleşme tarihi mi, dava tarihi mi)

Şimdi bunlara çözüm bulmamız gerekiyor. Gerisi kolay.

Şahsi fikrimi söyleyeceğim. Bu anlamda kesin olduğu savında değilim.

KANAATİMCE; Harici satışa dayalı taşınmaz satışlarında, Yargıtay'ın sıkca belirttiği hatta Yargıtay İçtihatı Birleştirme kararına atıfta bulunularak verilen kararlarda; taşınmazın üzerinde feragın ortadan kalkıp da alıcının ümidinin sona erdiği an, zamanaşımı başlangıç anıdır. yani, yaptığınız tüm cabalara rağmen taşınmaz size tescil (devir) edilmez ise bu tarihten itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi başlar.

Sayın meslektaşım, tapu kapsamına baktığımızda baştan beri kendisine ait olmayan bir taşınmazın davalı tarafından davacıya satış durumu söz konusudur. Bu anlamda ferag durumunun ortadan kalkma tarihi, sözleşmenin yapıldığı tarih olarak kabulü gerekir ki, bu da 10 yıllık zamanaşımı süresinin (BK 125.madde kapsamında) dolduğunu göstermektedir. Buradaki asıl sıkıntının olmayan bir mülkiyetin getirdiği dıkıntıdır. Davalıya ait olsa idi, zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı devam eder derdim. hatta olmadı ihtar çekin derdim.

Ama yine de ille de dava açılacak ise, davalıya ihtar çekerek edim borcunun yerine getirmesi için makul bir süre verip tapuya feraga çağırın. Aksi halde sözleşmeye son vereceğinizi belirtin.