müteahhidin sözleşmeye aykırı inşaat yapması

müvekkiller ile müteahhid arasında 2010 senesinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. noterde yapılan sözleşmenin akabinde tapuya gidilip arsalar müteahhide devrediliyor. sözleşmede bahsedlen taşınmaz üzerine bodrum kat, asma katlı zemin kat ve zemin üzeri dört normal katlı ve normal katlarda dört bağımsız bölüm olmak üzere bir bina inşa etmek koşuluyla sözleşme imzalanıyor.
daha sonra müteahhid yan parsellerlede anlaşıp onlardan da taşınmazları alarak şuan 6 katlı her katta 6 daire bulunan ve üst katlar dublex olan bir inşaat yapış durumda. inşaatın kabası bitmiş durumda. kısacası müvekkillerin özellikle 4 katlı ve her katta 4 daire şartına uygun bir inşaat yapılmamaış durumda. üstelik ortak alanların hepsi bizim müvekkillerin arsasından verildiği için daireler çok küçük. üstelik de geç kalmış durumda. inşaatın kabası bitmiş durumda olduğu için acaba geriye dönük olarak fesih mümkünmü? bu durumda müvekkilin uğradığı zararlar için hangi davayı açmak gerekir? yardımlarınız için teşekkürler.

sayın meslektaşım Borçlar Kanununun358/son maddesinde sizin olaya ilişkin hüküm var.Anlattığınız kadarıyla müteahit işi sözleşmede öngörülen şekilde yapmıyor.Bu durum kesin olarak anlaşılmaktadır.Bu durumda ihtar çekip şu süre içerisinde sözleşmeye uygun bir şekilde yap diyebilirsiniz.Yapmazsa 3. bir kişiye masraflar müteahite ait olmak üzere yaptırabilirsiniz.Ya da siz ihtar çekin, müteahait teslim edeceği zaman daireleri kabul etmeyin ve BK 360 gereğince hareket edin .Ben stajyer avukat olduğum için söylediklerim teknik bilgi şu an çok fazla uygulamaya yönelik bilgi veremedim için kusuruma bakmayın.İyi çalışmalar.

Seçimlik hakların(BK m.106) kullanılması söz konusu aynen ifa ve gecikme tazminatı isyebileceğiniz durumdasınız büyük ihtimal inşaatın kabası bitti dediğinize göre yorumladım.Sözleşmeden dönmeniz artık mümkün değil,benim tavsiyem bir tespit yaptırıp inşaatın durumunu,sözleşmeye aykırılıklraı ve geç teslimi tespit ettirmeniz ve rapora göre davanızı açmanız,kolay gelsin.

cevaplarınız için teşekkürler. aynen ifanın pek mümkün olduğunu düşünmüyorum çünkü bina yan parsellerle birleşerek yapılmış durumda. binanın yıkılması gibi bir durumda olamayacağına göre daireleri teslim alarak uğramış olduğumuz zararın tazmini ve gecikme sebebiyle uğranılan zararın tazminini isteyebilirim. peki akde aykırı hareket eden bu şahıstan manevi tazminat istenemez mi? çünkü bu yer baba yadigarı ve bu haliyle müvekkiller oturmak durumunda kalacaklar.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 1994/5728
K. 1994/4463
T. 30.6.1994
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yüklenicinin Eksik ve Kusurlu İşler Yapması )
• EKSİK VE KUSURLU İŞLER ( İş Sahibinin Eseri Kullanamayacağı ve Nıfset Kaidesine Göre Kabul Edemeyeceği Oranda Değilse )
• TESLİM TARİHİNDEKİ RAYİÇ ( Tescil İsteyen Yüklenicinin Eksik ve Kusurlu İşlerin Parasal Tutarını Arsa Sahiplerine Ödemesi Gereği )
• MAHSUP İSTEĞİ ( Yargılamanın Her Safhasında Re'sen Gözönünde Bulundurmak Zorunluluğu )
• İTİRAZ ( Mahsup Talebi )
818/m.356,358,360/2
ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicisi, eksik ve kusurlu işler yapmışsa; ancak noksanlık, iş sahibinin eseri kullanamayacağı ve nıfset kaidesine göre kabul edemeyeceği oranda değilse; arsa paylarının tapuda, adına tescili ve kat mülkiyeti kurulması için dava açabilir.

Lakin; sözleşmede belirtilen teslim tarihindeki rayice göre, eksik ve kusurlu işlerin parasal tutarını, arsa sahiplerine ödemek zorundadır.

Mahsup işlemini, hakim, yargılamanın her safhasında re'sen gözönünde bulundurmak zorundadır.

DAVA : Mahalli mahkemesinde verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş olmakla; dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Taraflar arasındaki 13.6.1990 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Davacı yüklenici, sözleşmeden doğan edimlerini tam ve kusursuz olarak yerine getirmesi halinde, kendisine düşen bağımsız bölümlerini ve bunlara isabet eden pay tapusunun verilmesini isteyebilir. Ancak, davalı arsa malikleri tarafından, eksik ve kusurlu işler yönünden, dava açmalarına gerek olmadan itiraz niteliğinde olan mahsup istekleri yargılamanın her sahasında ileri sürülebilir ve hakimin bu konuyu re'sen gözönünde bulundurması gerekir ( HGK.'nun 7.6.1974 tarih, 1970/2737-658 sayılı kararı ). Davalıların arsaları üzerine inşaat yapıldığına göre BK.nun 360.maddenin 2. fıkrası gereğince işin kusurlu olması veya sözleşmeye aykırı bulunması, iş sahibinin eseri kullanamıyacağı ve nısfet kaidesine göre kabul edilemeyeceği derecede ehemmiyeti haiz değilse, iş sahibi yapılan işi reddetmeyip,işin kıymetinin noksanı nisbetinde fiyatının tenzilini, eğer o işin ıslahı çok büyük masrafı gerektirmiyorsa yükleniciyi onarıma mecbur edilebilir. Gerek, tespit bilirkişisi ve gerekse mahkemece alınan bilirkişi raporlarında, eserde eksik ve kusurlu işler bulunduğu, ancak bu eksiklik ve kusurlu işlerin işin reddini gerektirecek nitelikte olmayıp eksiklikler bedeli ve nefaset farkı verilmesini gerektirdiği hususu saptanmıştır. Öte yandan somut olayda ayrıca, davalı arsa malikleri; inşaatın devamı sırasında yapılan işleri gördükleri ve ihtarnameler çektikleri halde, sözleşmeyi feshetmeyerek, inşaatın bitirilip iskan ruhsatı alınmasına karşı çıkmadıkları için bu aşamadan sonra eseri kabul etmekten kaçınamazlar ( BK. m. 358 ). Gerek kusurlu ve gerekse eksik işlerin niteliği ve derecesi yönünden tesbit raporuyla, mahkemece alınan bilirkişi raporunda farklılıklar bulunmaktadır. O halde mahkemece yapılacak iş; yeniden oluşturulacak bilirkişi heyetinden rapor olunarak, eksik ve kusurlu işlerin, teslim için kararlaştırılan 11.6.1992 tarihindeki piyasa rayiçlerine göre parasal tutarı saptanarak, bu miktarın davacı tarafından arsa sahiplerine ödenmesi koşuluyla yükleniciye düşen bağımsız bölümlerle onlara isabet ederecek arsa payları toplamının davacı yüklenici adına tapuya tesciline ve ayrıca kat mülkiyeti kurmakta muhtariyetlerine biçiminde, birlikte ifaya karar verilmesi olmalıdır. Bu yönler gözden uzak tutularak, karşı dava açılmadığından bahisle davanın kabulüne karar verilmesi ve infazı kabul olmayacak şekilde arsa payları belirlenmeden hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar yararına ( BOZULMASINA ), avukatlık ücret tarifesine göre tayin ve taktir edilen 250.000 lira duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılara geri verilmesine, 30.6.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/5241
K. 2007/8403
T. 31.12.2007
• KAT KARŞILIĞI TAŞINMAZ İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Gecikme Tazminatı - İnşaatın Sözleşmeye Uygun Olarak Yapılmasına Yasal veya Fiilen Bir Engel Olup Olmadığının Yetkili Mercilerden Sorulmak Gerekirse Bilirkişilerden Ek Rapor Alınması Gerektiği )
• SÖZLEŞMEYE AYKIRI RUHSATA UYGUN İNŞAAT ( Yapılmasına Yasal veya Şilen Bir Engel Olup Olmadığının Yetkili Mercilerden Sorulmak Gerekirse Bilirkişilerden Ek Rapor Alınması Gerektiği )
• SÖZLEŞMEYE UYGUN OLMAYAN İNŞAATLA İLGİLİ ARAŞTIRMA ( Sözleşmeye Aykırı İnşaat Yapımına Arsa Sahiplerinin Rızalarının Bulunup Bulunmadığının Araştırılması Gerektiği )
• EKSİK AYIPLI İŞLER BEDELİ ( İnşaatın Sözleşmeye Uygun Olarak Yapılmasına Yasal veya Fiilen Bir Engel Olup Olmadığının Yetkili Mercilerden Sorulmak Gerekirse Bilirkişilerden Ek Rapor Alınması Gerektiği )
• GECİKME TAZMİNATI / KİRA ( İnşaatın Sözleşmeye Uygun Olarak Yapılmasına Yasal veya Fiilen Bir Engel Olup Olmadığının Yetkili Mercilerden Sorulmak Gerekirse Bilirkişilerden Ek Rapor Alınması Gerektiği )
4721/m.734, 733/3
ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik-ayıplı işler bedeliyle gecikme tazminatı ( kira )istemlerine ilişkindir. Mahkeme eksik incelemeyle hüküm kurmuştur.

İnşaatın sözleşmeye uygun olarak yapılmasına yasal veya fiili bir engel olup olmadığının, yetkili mercilerden sorulmak, gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle saptanmasından; ruhsata uygun, ancak sözleşmeye aykırı inşaat yapımına arsa sahiplerinin rızalarının bulunup bulunmadığının araştırılmasından, ayrıca davacılar tarafında çekilen ihtarnamelerde, davacıların gecikmeden doğan haklarını saklı tutmadıkları göz önünde bulundurularak 10 gün süre tanıdıkları anlaşıldığından, ayrıca büyük Marmara Depreminin iskan alınmasını engelleyip engellemediği, engellediyse bunun teslim süresine etkisinin tespitinden sonra ve oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar-vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ile davalılar vekili avukat geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik-ayıplı işler bedeli ile gecikme tazminatı ( kira )istemlerine ilişkindir.

Taraflar arasındaki sözleşmeler uyarınca, inşaatın teslim tarihleri, 27.09.1997 ve 10.12.1998'dir.

Eser sözleşmelerinde işin teslimini kanıtlama yükümlülüğü yükleniciye aittir. Sözleşme uyarınca işin teslimi iskân ruhsatına bağlanmıştır. Somut olayda, iskân alınmadığı için delil sözleşmesi niteliğindeki ruhsata bağlı teslim keyfiyeti ispatlanmamıştır. Öte yandan, işyerlerinin arsa sahiplerine Şilen teslim edildikleri ve kiraya verildikleri de yüklenici tarafından kesin bir biçimde kanıtlanmış değildir.

İnşaatın, bilirkişi raporlarında sözleşmeye aykırı, ancak inşaat ruhsatına uygun yapıldığı belirtilmiştir.

Mahkemece, eksik incelemeye dayanılarak hüküm kurulmuştur.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; inşaatın sözleşmeye uygun olarak yapılmasına yasal veya fiili bir engel olup olmadığının, yetkili mercilerden sorulmak, gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle saptanmasından; ruhsata uygun, ancak sözleşmeye aykırı inşaat yapımına arsa sahiplerinin rızalarının bulunup bulunmadığının araştırılmasından, ayrıca davacılar tarafından çekilen 09.09.1999 ve 10.09.1999 tarihli ihtarnamelerde, davacıların gecikmeden doğan haklarını da saklı tutmadıkları gözönünde bulundurulmak suretiyle 10 gün süre tanıdıkları anlaşıldığından ve ayrıca büyük Marmara depreminin iskân alınmasını engelleyip engellemediği, engellediyse bunun teslim süresine etkisinin tesbitinden ve oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulmasından ibarettir. Eksik incelemeye dayanan karar, açıklanan bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Temyiz olunan hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle davacı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, 550,00 YTL vekâlet ücretinin davalılardan alınarak, davacılara verilmesine ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde davacılara geri verilmesine, 31.12.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

cevaplarınız için teşekkürler. müvekkillerden az önce ruhsat tarihinin ağustos 2011 ve daha sonra projeye ek tadil ile şubat 2012 ayında da ikinci bir işlem yapıldığını öğrendim buna göre sözleşmede belirtilen ruhsat tarihinden itibaren 18 ayı bekleyebilecek durumda değilim. o halde yapmam gerekenler şöyle midir:

1- bk 358/2 müteahhide süre verilip bu sürede yapmazsa işin başkasına yaptırılacağı ihtar olunur diyor. bu hususu noter kanalıyla yaptırabileceğim gibi hakimden izin diye bir yol olduğunu okudum. bu nasıl olabilir?

2- yine kaynakta şu yazılı"iş sahibi müteahhide işin düzeltilmesi için bu süre faydasız olarak geçirildikten sonra işi mutlaka başkasına yaptırmak zorunda değildir. iş sahibi sürenin bitiminde dilerse genel hükümler çerçevesinde bk 106 vd. sahip olduğu seçimlik haklardan birini kullanacak ve bunun için de yeniden bir süre tayin etmesine gerek kalmayacaktır."
yani süre sonunda sanki müteahhid temerrüde düşmüş gibi 106daki aynen ifa + uğranılan zarar yine de talep edilebilecekmidir?

3- mart ayında kat irtifakı kurulmuş ve tüm daireler müteahhid firma adına kayıtlı. dairelerin 3. şahıslara devrinin önlenmesi için tedbir talepli bir dava açmak en mantıklısı mı?

kısacası çok seçenekli sıkıntılı bir süreç. bu süreçten geçmiş meslektaşlarımdan ricam bana yol göstermeleri.

Alıntı: Yazan Av.Nazife Eytemiş BAŞAR Seçimlik hakların(BK m.106) kullanılması söz konusu aynen ifa ve gecikme tazminatı isyebileceğiniz durumdasınız büyük ihtimal inşaatın kabası bitti dediğinize göre yorumladım.Sözleşmeden dönmeniz artık mümkün değil,benim tavsiyem bir tespit yaptırıp inşaatın durumunu,sözleşmeye aykırılıklraı ve geç teslimi tespit ettirmeniz ve rapora göre davanızı açmanız,kolay gelsin.

cevabınız için teşekkürler

şunu düzeltmek istiyorum müteahhid sözleşmeye göre gecikmiş durumda değilmiş müvekkillerden ruhsat tarihi bilgisi henüz elimize geldi. sözleşmeye göre ruhsat tarihi +18 ay teslim süresi ve ruhsat 2011 ağustosta alınmış ve şubat 2012de de proje tadilatı yapılmış. dolayısısyla süre henüz dolmamış. sanırım bu durumda cevabınız değişecektir.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/3250

K. 2007/6678

T. 26.10.2007

• YÜKLENİCİNİN GÖREVİ ( İmara ve Projesine Uygun Yasal Bir Yapı Yapmak Suretiyle Edimini Yerine Getirmekle Yükümlü Olduğu - Bu Nitelikte Bir Bina Yapılmadıkça Yüklenici Herhangi Bir Hak Kazanamayacağı )

• İMARA VE PROJEYE AYKIRI İNŞAAT ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Duruma Getirilemeyeceği Saptanırsa Yıkılması Gerektiği )

• ARSA SAHİBİNİN KİRA İSTEME HAKKININ KAPSAMI ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği )

• TESCİL İSTEMİ ( Yapılan Binanın İmara ve Projeye Uygun Hale Getirilmesinin Çareleri Aranmalı Bu Konuda Belediyeden Bilgi İstenmeli ve Yükleniciye Süre Verilmesi Gerektiği - Adına Tescil İsteminde de Bulunamayacağı )

818/m.355


ÖZET : Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz.
Yapılan binanın imara ve projeye uygun hale getirilmesinin çareleri aranmalı, bu konuda Belediyeden bilgi istenmeli ve yükleniciye süre verilmelidir. Yapılan binanın imara ve projeye uygun duruma getirilemeyeceği saptanırsa yıkılması gerekir. Arsa sahipleri de imara ve projeye uygun bölümler kapsamında kira isteyebilirler.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalılar ve davalı-k. davacı İsmet vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat ile davalılar vekili avukat geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, sözleşme ile yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu kısımların arsa sahiplerine ait olduğunun tesbiti, müdahalenin önlenmesi, mümkün olmadığı takdirde alacak ve tazminat, yüklenici tarafından açılan birleşen dava ise tapu iptali ve tescil istemleriyle açılmış, mahkemece müdahalenin önlenmesi istemi yönünden davanın kabulüne, alacak ve tazminat istemleri ile birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davalılar ile davalı ve birleşen davanın davacısı İsmet vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacıların murisleri Mustafa ile yüklenici İsmet arasında Kadıköy 4. Noterliği'nin 15.10.1996 tarih 80498 yevmiye numaralı Düzenleme Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile arsa sahibine ait Bağcılar 1112 ve 1113 parsel numaralı arsalar üzerine bodrum zemin ve beşer kattan oluşacak iki binanın yapılması, 1112 parsel üzerine yapılacak binanın tamamı ile 1113 parsele yapılacak binanın bodrum katının yükleniciye, 1113 parsele yapılacak binanın zemin katı ile üzerindeki beş katın arsa sahibine ait olması kararlaştırılmıştır. İmar uygulaması sonucunda arsalar Bağcılar Yenigün Mahallesi 1160 ada 23 ve 24 parsel numaralarını almıştır. Yüklenici tarafından bodrum, zemin ve dört katlı bina yapıldığı, beşinci katın yapılmadığı anlaşılmaktadır. Bağcılar Belediyesi İmar Müdürlüğü'nün 12.02.2004 tarihli yazısında parsellere imar planına göre zemin kat ve üzerinde üç kat yapılmasının mümkün olduğu bildirilmiştir.
Yüklenici tarafından yapılan dördüncü kat imara ve ruhsata aykırı olarak yapılmış olup, kaçak kattır. Bu husus bilirkişi raporunda da açıklanmıştır. Ayrıca 22.05.2001 tarihli bilirkişi raporunda arsa sahibine ait binanın bodrum katında bahçeye 62.40 m2 büyüme yapıldığı, her iki konuda yapı tadil tutanağı düzenlendiği ve Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır.
Yüklenici, imara ve projesine uygun, yasal bir yapı yapmak suretiyle edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nitelikte bir bina yapılmadıkça yüklenici herhangi bir hak kazanamaz. Adına tescil isteminde de bulunamaz. Yapının imara ve projesine uygun olmadığının anlaşılması halinde, yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının, nasıl yasal hale getirilebileceğinin ilgili belediyeden araştırılması, yasal hale getirilmesi mümkünse bu konuda yükleniciye uygun süre verilmesi gerekir. Somut olayda gerek yapılan fazla kat, gerekse bodrum kattaki büyüme nedeniyle inşaatın imara ve projesine uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak mahkemece belediyeden gerekli araştırmalar yapılmadan ve inşaatın yasal hale gelmesi mümkünse, bu konuda yükleniciye süre verilmeden karar oluşturulması doğru olmamıştır.
Davacı arsa sahipleri tespit ve müdahalenin önlenmesini istemişler, bunun mümkün olmaması durumunda alacak ve tazminat isteminde bulunmuşlardır. Yapılan binanın imara 7 ve projeye uygun duruma getirilmesi mümkün değilse yıkılması gerekir. Bu nitelikteki bir binanın ekonomik değeri olmadığından, eksik ve ayıplı iş bedelinin karar altına alınması mümkün değildir. Ancak sözleşmede arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan ve imar ve projesine göre yapılması mümkün olan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira bedeli istenmesi mümkündür. Sözleşmede kararlaştırılan ancak imara ve projesine göre yapılması mümkün olmayan bağımsız bölümler için gecikme nedeniyle kira dahil herhangi bir tazminatın karar altına alınması mümkün değildir. Arsa sahibi istemekte haklı olsa dahi, ancak ödediği ceza ve harçların yükleniciden tahsilini isteyebilir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda çözümlenmesi gerekir. Mahkemece bu ilkeler gözetilmeden ve gerekli araştırmalar yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi bozma nedenidir.
Yapılacak iş, parseller üzerine yapılan binaların imara ve projesine uygun ( yasal )hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden araştırılmasından, mümkün olduğu takdirde yükleniciye gerekli sürenin tanınmasından, yapı imara ve projeye uygun hale getirildiği takdirde sözleşmedeki hükümlere göre kat irtifakının kurdurulmasından, taraf isteklerinin edimlerin yerine getirilmesi de dikkate alınarak buna göre değerlendirilip bilirkişi raporu alınarak sonuçlandırılmasından, yapının imara ve projeye uygun hale getirilmesi mümkün değilse, ekonomik değeri bulunmadığının, bu durumda arsa sahiplerinin ancak sözleşmede kararlaştırılan ve imara ve projesine göre yapılması mümkün olan kendi paylarına düşen bağımsız bölümler yönünden kira bedeli isteyebileceği dikkate alınarak, bu konuda bilirkişi raporu alınıp gerekli değerlendirme yapılmak suretiyle davaların sonuçlandırılmasından ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, 500,00 YTL vekâlet ücretinin arsa sahiplerinden alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davalılar ile birleşen davanın davacı İsmet'e verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar ve davalı-k. davacı İsmet'e geri verilmesine, 26.10.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7814

K. 2007/4

T. 15.1.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yapılan İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılması Nedeniyle İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Uygun Hale Getirilmesinin Gerekmesi )

• TEMERRÜT ( Arsa Sahibi Tarafından Yükleniciye Dava Tarihinden Önce Usulen Temerrüde Düşürülmemiş Olması Nedeniyle Faizin Dava Tarihinden İtibaren Başlaması )

• TADİLAT PROJESİ ( Dosyada Bulunan Belediyenin Cevabi Yazı İçeriklerinden İnşaatın Ruhsat ve Eklerine Dolayısıyla İmara Uygun Hale Getirilebileceği Bunun için Tadilat Projesi Yapılmasının Gerekmesi-Bu Yönde Yükleniciye Mehil Verilmesinin Gerekmesi )

818/m.101,355

3194/m.32,42


ÖZET : Mal sahibinin müracaatından dolayı belediyece tadilat projesi onaylanarak tadilat ruhsatı verilememektedir. O halde mahkemece davacı yükleniciye tadilat projesi yaptırarak inşaatı yasal hale getirmesi ve iskan ruhsatını alması için uygun mehil ve yetki verilmeden inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile davacı yüklenicinin kendisine ait bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin davasının reddedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve karşı davalı yüklenicinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davacı yüklenici 02.12.1996 tarihli Düzenleme İnşaat Sözleşmesi ile davalı arsa sahibine ait 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmeye göre bina üç katlı 6 daireli olarak yapılacak, 2 adet daire arsa sahibine, 4 adet daire ise yükleniciye ait olacaktır. İlgili Belediye meclisinin kararı ile üç katlı bölgelerde kat adedi dört kata çıkarılmış, davacı yüklenici inşaatı yeni imar durumuna göre yapmıştır.
Sözleşmenin 14. maddesine göre oturma ruhsatı müteahhit tarafından alınacak, 15. maddeye göre de inşaat bittiğinde kat irtifakı kurularak yükleniciye ait bağımsız bölümlerin tapusu arsa sahibi tarafından verilecektir. Dava konusu bina ruhsat ve eklerine uygun olmadığından ilgili belediyece durdurulmuş ve 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi gereğince ruhsat ve eklerine aykırı kısımların yıktırılmasına karar verilerek 42. madde uyarınca da ilgililer hakkında ceza yaptırımı uygulanmıştır. Dosyada mevcut olan belediyenin cevabi yazı içeriklerinden inşaatın ruhsat ve eklerine dolayısıyla imara uygun hale getirilebileceği, bunun için tadilat projesi yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Davalı arsa sahibi yüklenicinin 19.11.2003 tarihli ihtarına rağmen inşaatın yasal hale getirilmesi, kadastroda cins tashihinin yapılması ve tapu işlemlerinin tamamlanması için vekalet vermeye yanaşmamıştır. Mal sahibinin müracaatından dolayı belediyece tadilat projesi onaylanarak tadilat ruhsatı verilememektedir. O halde mahkemece davacı yükleniciye tadilat projesi yaptırarak inşaatı yasal hale getirmesi ve iskan ruhsatını alması için uygun mehil ve yetki verilmeden inşaatın yasal olmadığı gerekçesi ile davacı yüklenicinin kendisine ait bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin davasının reddedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
2- Arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan ve asıl dava ile birleştirilen 2004/97 Esas sayılı dava yönünden, dava tarihinden önce davalı usulen temerrüde düşürülmediği halde hüküm altına alınan 1.600.000.000 TL.ya dava tarihi olan 17.05.2004 tarihi yerine önceki davanın açıldığı 24.07.2001 tarihinden itibaren faiz yürütülmesi de BK.nun 101. maddesine aykırı görülmüş, karar bu yönden de bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle davacı ve karşı davalı yüklenicinin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) ve ( 3. ) bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davacı ve karşı davalı yüklenici yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacı-k.davalıya geri verilmesine, 15.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

sayın başar kararlar için teşekkür ederim. ancak benim olayımda sözleşmeye aykırılık var. muhtemelen projeye ruhsata ve eklerine uygun. bir de bizim en büyük sorunumuz kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır yapılmaz mal sahipleri tapuda devri yapmışlar. yani şu an elimizde 1 m2 dahi yer yok. zaten buna dayanarak müteahhid bu şekilde tvhid yapıp inşaatı yapmış. tedbir talepli inşaatın sözleşmeye uygun hale getirilmesi şeklinde bir dava açabilir miyim onun peşindeyim. buna bir yorum yapacak meslektaşım olursa çok sevinirim.

Sayın limpid sözleşmeye aykırılık için eksik ve ayıplı işler nedeniyle zararınızın tzaminini istersiniz ama daha önce de belirttiğim üzere tespit yaptırmalısınız kaldı ki siz de tam olarak projeye aykırılık var mı eksik işler ne bilmiyor görünüyorsunuz.Tespit sonucu raporla işiniz daha kolay olur,arsa sahiplerinin tapu iptali açması da ayrı bir dava ama sözleşme ifa edilmiş zaten büyük oranda.Açacağınız davada (eksik ve ayıplı işler için)yüklenici adına olan tapu kayıtlarına tedbir istemeniz de yerinde olur,kolay gelsin!

Alıntı: Yazan Av.Nazife Eytemiş BAŞAR Sayın limpid sözleşmeye aykırılık için eksik ve ayıplı işler nedeniyle zararınızın tzaminini istersiniz ama daha önce de belirttiğim üzere tespit yaptırmalısınız kaldı ki siz de tam olarak projeye aykırılık var mı eksik işler ne bilmiyor görünüyorsunuz.Tespit sonucu raporla işiniz daha kolay olur,arsa sahiplerinin tapu iptali açması da ayrı bir dava ama sözleşme ifa edilmiş zaten büyük oranda.Açacağınız davada (eksik ve ayıplı işler için)yüklenici adına olan tapu kayıtlarına tedbir istemeniz de yerinde olur,kolay gelsin!

cevabınız için teşekkürler söylemlerinizden şunu anlıyorum,

1- sözleşmeye göre her ne kadar dairelerin teslim edilmesine daha var ise de açıkça sözleşmeye aykırı bir şekilde inşaa olduğu için hmk 400 ve devam eden maddeler gereğince delil tespiti yaptırılıp, inşaatın projeye, imara, müvekkille akdedilen sözleşmeye uygun mu, uygun değilse uygun hale getiriliebilir mi, eğer sözleşmeye uygun inşaat yapılsa idi müvekkilin elde edeceği dairelerle şuan elde ettiği dairelerin m2 bazında farkları, ya da eksiklikler neler vs. şeklinde talepte bulunulmalı. rapor sonucuna göre hareket edilmeli.

2- diyelim ki sözleşmeye aykırı o halde teslim süresini beklemeksizin bk 358/2ye göre sanki teslim süresi gelmiş gibi bk 106 daki haklar kullanılabilinir mi? aynen ifa(yani adımıza tescil) + zarar.

3- ben çok araştırdım ancak şu aşamada müvekkillere intikal edecek paylara tedbir konulması için bir yol bulamadım. yani önce tespit şart ve müteahhid tespitle beraber isterse belki de payları 3. şahıslara devredebilir. buna engel olunamaz.

Alıntı: Yazan limpid cevabınız için teşekkürler söylemlerinizden şunu anlıyorum, 1- sözleşmeye göre her ne kadar dairelerin teslim edilmesine daha var ise de açıkça sözleşmeye aykırı bir şekilde inşaa olduğu için hmk 400 ve devam eden maddeler gereğince delil tespiti yaptırılıp, inşaatın projeye, imara, müvekkille akdedilen sözleşmeye uygun mu, uygun değilse uygun hale getiriliebilir mi, eğer sözleşmeye uygun inşaat yapılsa idi müvekkilin elde edeceği dairelerle şuan elde ettiği dairelerin m2 bazında farkları, ya da eksiklikler neler vs. şeklinde talepte bulunulmalı. rapor sonucuna göre hareket edilmeli. 2- diyelim ki sözleşmeye aykırı o halde teslim süresini beklemeksizin bk 358/2ye göre sanki teslim süresi gelmiş gibi bk 106 daki haklar kullanılabilinir mi? aynen ifa(yani adımıza tescil) + zarar. 3- ben çok araştırdım ancak şu aşamada müvekkillere intikal edecek paylara tedbir konulması için bir yol bulamadım. yani önce tespit şart ve müteahhid tespitle beraber isterse belki de payları 3. şahıslara devredebilir. buna engel olunamaz.

Gerçi üzerinden uzun zaman geçmiş..
Ne yapıldı? Sonuç alınabildi mi?

Sonucu merakla bekliyoruz.