inşaat sözleşmesinden sonra taşınmazın 3. kişiye devri

değerli meslekteşlarım merhabalar,

Arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan inşaat sözleşmesinde Sözleşmedeki klozlardan biri de sözleşmenin yüklenici tarafından tek başına tapuya şerh koydurtma hakkının bulunmasıdır. Ancak yükleniciyi uyarmama rağmen arsa sahibine güvendiğini söyleyerek şerh koydurtmuyor. Bu arada inşaat için ön hazırlıkları( proje, imar durum belgesi, ruhsat alınması vb...) tamamlıyor.Arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bir süre sonra tapuda yaptığımız incelemede malikin taşınmazı 3. kişiye satıp devrettiğini öğreniyoruz. Herne kadar 3. kişinin iyiniyet iddiası söz konusu olsa da inşaatın ön hazırlıkların tamamlanması ve yeni malikin bu durumu bilmesi sözleşmenin yeni malike sirayetini sağlarmı ? sözleşme yeni malike karşı ileri sürülebilir mi? katkılarınız için şimdiden teşekkürler.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1997/15-157
K. 1997/444
T. 21.5.1997
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Arsanın 3. kişiye satılması )
• İFANIN İMKANSIZLlĞl ( Kat karşılığı inşaat sözleşmesi )
• ARSANIN 3. KİŞİYE SATILMASI
• BORÇTAN KURTULMA VE TAZMİNAT ( İfanın imkansız hale getirilmesi )
818/m.117,355
1086/m.299
ÖZET: Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri yürürlükte iken, arsa ( iş ) sahibinin arsayı 3. kişiye tapuda satış suretiyle temlik etmesi ve yeni malikin ihtarname ile inşaatın durdurulmasını istemesi, davacı müteahhit açısından ifayı 'mkansız hale getirir ve sözleşme sona erer.

Davacı Kooperatifin, sözleşmenin sona ermesinde kusurlu olan akidi ve arsa sahibi davalıdan müsbet ve menfi zararının tazminini talep hakkı doğmuştur.

Davalılar arasında yapılan protokolün Davacıyı bağlamaması ve Eser Sözleşmesinin davacı ile Arsa Sahibi arasında yapılmış olması sebebiyle arsayı satın alan 3. kişinin davacı kooperatife karşı bir sorumluluğu yoktur.

DAVA VE KARAR : Taraflar arasındaki "tazminat" davasından dolayı yapılan yargılamasonunda; Adana Asilye 3. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 12.9.1995 gün ve 1994/241 - 1995/628 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ile davalılardan Ömer Bayramoğlu vekili tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 15.4.1996 gün ve 1996/367-2127 sayılı ilamı;

( ... Davacı kooperatıf vekili; müvekkilinin, davalı arsa sahibi Osman Oğuz ile yaptığı 27.7.1992 tarihli "düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi" uyarınca başladığı inşaatın devamı sırasında, arsa sahibı Osman Oğuz'un arsanın tamamını 22.2.1994 gününde diğer davalı Ömer Bayramoğlu'na tapuda satış suretiyle temlik ettiğini ve yeni malikin de çektiği 3.3.1994 günlü ihtarname ile inşaatın durdurulmasını istediğini ve böylece ifanın imkansız hale geldiğini ileri sürerek, şimdilik 3 milyar lira zararlarının davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar ise, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkeme; davalı Osman Oğuz'un sözleşme uyarınca kendisine düşecek yerleri de diğer davalıya devrettjğinden bu davalı hakkındaki davanın husumet yönünden ve diğer davalı Ömer Bayramoğlu hakkındakı davanın da, davacının davalı yeni malikle anlaşıp inşaata devam etmesi nedeniyle konusuz kaldığından reddine hükmetmiştir.

Kararı, davacı kooperatif vekili ile davalılardan Ömer Bayramoğlu vekili temyiz etmiştir.

1 - Davacı Kooperatif ile davalı Osman Oğuz arasında yapılan 27.7,1992 tarihli sözleşme, davalı Oğuz'un, arsa tapusunu diğer davalı Ömer Bayramoğlu'na temlik etmesi ve onun da davacıyı arsadan çıkarmak ıçin ihtarname çekmesi ve davacının da işbu davayı açmasıyla sona ermiştir. Davalılar arasında yapılan ve davacı kooperatifin imzasının bulunmadığı 20.2.1984 tarihli protokol, davacıyı bağlamaz ( HUMK. 299 ). Bu durumda, sözleşmenin sona ermesinde, davalı Osman Oğuz kusurludur.

O halde, davacı kooperatifin, inşaata yaptığı tüm harcamaların dava tarihi itibariyle tesbiti ile bulunacak bu miktarın ve haksız fesih nedeniyle maruz kaldığı alacak kaybının, sözleşmenin 18. maddesi doğrultusunda hesaplanarak, davalı Osman Oğuz'dan tahsiline karar verilmesi gerekir.

2 - Davalı Ömer Bayramoğlu'nun temyizine gelince; 20.2.1984 günlü protokolün davacıyı bağlamaması ve eser sözleşmesinin de davacı ile davalı Osman Oğuz arasında yapılması nedeniyle, davacının zararlarından davalı Ömer Bayramoğlu sorumlu olamaz. Davalı Ömer Bayramoğlu hakkındaki davanın bu nedenle reddi gerekirken yazılı gerekçeyle reddi doğru olmadığı gibi yargılama giderlerinden de sorumlu tutulması yine ısabetli görülmemiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadakı kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açiklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykındır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekili ile davalılardan Ömer Bayramoğlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ) oybirliği ile karar verildi.

yarx

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1998/4442
K. 1998/4860
T. 28.5.1998
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( İnşaat Devam Ederken Arsa Sahibine Ait Olan Daireyi Satın Alan Davacının İstisna Akdinin Tarafı Durumuna Gelmesi )
• HARİCEN DAİRE SATIŞI ( İnşaat Devam Ederken Arsa Sahibine Ait Olan Daireyi Satın Alan Davacının İstisna Akdinin Tarafı Durumuna Gelmesi )
• TAZMİNAT ( İnşaatın Eksik Bırakılmasından Dolayı Davalı Müteahhit Şirketinin Davacıya Karşı Sorumlu Olması )
• YÜKLENİCİNİN SORUMLULUĞU ( İnşaatın Eksik Bırakılmasından Dolayı Davalı Müteahhit Şirketinin Davacıya Karşı Sorumlu Olması )
818/m.358,360
ÖZET : İnşaat devam ederken ve henüz tamamlanmadan arsa sahibine ait olan daireyi satın alan davacı arsa sahibi ile müteahhit firma arasında düzenlenen istisna akdinin tarafı durumuna gelmiş ve arsa sahibinin haklarınıda temellük etmiş ve onun halefi olmuştur.

Bu nedenle inşaatın eksik bırakılmasından dolayı davalı şirket ( müteahhit ) davacıya karşı sorumludur.

DAVA : Davacı 6 parsel noda kayıtlı 35 nolu daireyi henüz inşaat halindeyken arsa sahibi Şevki V... 'dan satın aldığını arsa sahibi ile diğer davalı inşaat firması arasında düzenlenen sözleşmedeki apartman ve dairelerin lüks olarak inşaa edileceği taahhüdüne güvenerek ve inanarak satın aldığını 9.11.1994 tarihli protokol ile dairenin en geç 1994 yılı içinde teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, buna rağmen 1995 yılı Eylül ayında teslim edildiğini davalıların daireyi noksan ve ayıplı bizimde teslim ederek satış sözleşmesinden doğan borçlarını gereği gibi yerine getirmediklerini bu nedenle zarara uğradığını ileri sürerek 875.671.000 TL.nin reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasını istemiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemiştir.

KARAR : Mahkemece, 30.150.000 TL.nin dava tarihinden itibaren %30 yasal faizi ile birlikte davalı Şevki V...'dan 694.806.000 TL.nin de dava tarihinden itibaren %57 ve değişen oranlarda reeskont faizi ile birlikte davalı A... İnşaat Turizm Ticaret A.Ş.den alınmasına karar verilmiş, kararın davalı A.Ş. tarafından temyizi üzerine, mahkeme hükmü dairemizin 16.12.1997 gün ve 1997/8762/10423 sayılı kararıyla bozulmuş, davacı ve davalı Şevki V... tarafından düzeltilmesi talep edilmiştir.

Davalılar arasında

3.3.1990 tarihli Düzenleme Şeklinde Kar Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiş ve davalı şirket tarafından inşaatı üstlenilen apartmandan bir kısım bağımsız bölümler davalı arsa sahibi Şevki V...'ya bırakılmıştır.

İnşaat devanı ederken ve henüz İnşaat tamamlanmadan davalı arsa sahibi Şevki V..., kendisine düşen bağımsız bölümlerden birini davacıya satmış ve arsa payı tapusuna vermiştir. Davacı arsa payı tapusunu almakla ve inşat devam etmekte bulunduğundan, arsa sahibi ile müteahhit firma arasında düzenlenen istinsa akdinin tarafı durumuna gelmiş ve arsa sahibinin haklarını da temellük etmiş ve onun halefi olmuştur. Nitekim davalı şirket, bu ilişkiyi benimseyerek inşaatın gecikmesi nedeniyle davacıya bilgilerde vermiştir. Bu nedenle inşaatın eksik bırakılmasından dolayı davalı şirket, davacıya karşı sorumludur. Davalı şirketin tazminatla sorumlu tutulduğuna ilişkin mahkeme kararı bu nedenle doğrudur. Mahkeme kararının bu nedenle onanması gerekirken, değerlendirmede yanılgıya düşülerek müteahhitin sorumlu bulunmadığına ilişkin dairemizin 16.12.1997 gün 8762-10423 sayılı kararı ile bozulduğu bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından davacı ile davalı Şevki V...'nın karar düzeltme taleplerinin kabulü ile bozma kararının kaldırılmasına ve mahkeme kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle davacı ile davalı Şevki V...'nın karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 16.12.1997 gün ve 1997/8762/10423 sayılı kararının kaldırılmasına, temyiz olunan kararın ONANMASINA, peşin harcın onama harcından çıkartılmasına 28.5.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.

yarx