Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Kira tazminatı-Cezai Şart.

Merhaba Sayın meslektaşlarım,

Mevcut olayda müvekkil ve diğer dört arsa sahibi, noterde yüklenici tacir şirketle Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıyor. Bu sözleşme uyarınca, müteahhid sözleşme tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde inşşat ruhsatını alacak, inşaat ruhsatından itibaren de 12 ay içerisinde inşaatı tamamlayıp iskan ruhsatı alınmış vaziyette anahtar teslimini gerçekleştirecektir. Fakat yüklenici yaklaşık 1 sene geç kalmış olup halen de teslimi gerçekleştirmemiştir.

belirtilen Noterde düzenleme şeklinde yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İnşaatın süresini belirten maddede ayrıca :"süresi içinde tamamlanıp inşaat bitirilmez ise arsa sahiplerinin dairelerine o günün rayiç bedelleri üzerinden kira ödenecektir. denilmiştir.

İnşaat Süresi Kısmının hemen altında ise "Cezai Şart" kısmı düzenlenmiştir. Bu kısımda ise "Herhangi bir nedenle sözleşmeden cayan veya iş bu sözleşmeden doğan veya doğacak olan sorumluluklarını yerine getirmeyen veya sözleşmeyi ihlal eden taraf karşı tarafa sözleşmede geçen emlak beyan değeri kadar parayı ödemeyi taahhüt eder. denilmektedir.
Gayrimenkulün emlak beyan değeri: 120.000,00 TL civarındadır. Dairelerin rayiç kira bedeli ise 600,00 TL civarında.

Şimdi yukarıda gecikme halinde gayrimenkulün rayiç kira bedelleri üzerinden gecikme tazminatı ödeneceği açıkça belirtilmiştir. Ayrı bir madde de cezai şart olarak yaklaşık 120.000,00 TL belirtilmiştir.

Somurt olayda dairelerin bilirkişi marifetince hesaplanacak emsal kira bedelleri yanında, ayrı olarak, Cezai Şart bedeli de istenebilir mi? Malum belirli oaln bir değer üzerinden dava açıp davanın reddedilmesinde cezai şart bedeli üzerinden karşı taraf vekiline yüklü bir vekalet ücreti ödeme riski mevcuttur.

İyi çalışmalar diliyorum, Saygılarımla.

Sayın Melih Tatlı,
Sözleşme gereği müteahhidin ifada geciktiğini, mevcut inşaat seviyesini ve ortalama ne kadar sürede tamamlanabileceğini tespiğt ettirdikten sonra, kira bedeli ve cezai şart bakımından bu tespit kararını da eklemek suretiyle keşide edeceğiniz ihtarnameden sonra, talepleriniz bakımından bir sıkıntı yaşamayacağınızı düşünüyorum. Saygılarımla

Alıntı: Yazan hltydmr Sayın Melih Tatlı, Sözleşme gereği müteahhidin ifada geciktiğini, mevcut inşaat seviyesini ve ortalama ne kadar sürede tamamlanabileceğini tespiğt ettirdikten sonra, kira bedeli ve cezai şart bakımından bu tespit kararını da eklemek suretiyle keşide edeceğiniz ihtarnameden sonra, talepleriniz bakımından bir sıkıntı yaşamayacağınızı düşünüyorum. Saygılarımla

Öncelikle zaman ayırıp cevap verdiğiniz için teşekkür ederim, Sayın Meslektaşım.

Sözleşmede kararlaştırılan hükümlerden teslim için belirli bir tarih ortaya çıkmaktadır. Bu sebeple ihtarnameye gerek olmadığını düşünmekteyim Sayın hltydmr. Sizin bu konudaki düşünceniz nedir?

Ayrıca tespit kararını (yani mahkeme kararına esas teşkil edebilecek tespit kararını) hangi makamdan talep etmem gerekir?

Saygılarımla, iyi çalışmalar

Sayın Tatlı,

Alıntı: Yazan Av.Melih Tatlı ...arsa sahibi, noterde yüklenici tacir şirketle Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıyor. Bu sözleşme uyarınca, müteahhid sözleşme tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde inşaat ruhsatını alacak, inşaat ruhsatından itibaren de 12 ay içerisinde inşaatı tamamlayıp iskan ruhsatı alınmış vaziyette anahtar teslimini gerçekleştirecektir. Fakat yüklenici yaklaşık 1 sene geç kalmış olup halen de teslimi gerçekleştirmemiştir...

* 3 ay içerisinde ruhsat alınmış mı?
** İnşaat seviyesi nedir?
*** Müvekkil arsa sahipleri,
- aynı yüklenicinin inşaata devam etmesini mi,
- yüklenicinin yükümünü ifasından vazgeçmeyi mi,
- KKİS'ni feshetmeyi mi,
istiyorlar?

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Tatlı, * 3 ay içerisinde ruhsat alınmış mı? ** İnşaat seviyesi nedir? *** Müvekkil arsa sahipleri, - aynı yüklenicinin inşaata devam etmesini mi, - yüklenicinin yükümünü ifasından vazgeçmeyi mi, - KKİS'ni feshetmeyi mi, istiyorlar? Saygılar...

Sayın Öksüz öncelikli olarak zaman ayırdığınız için teşekkürler.

-Ruhsat, sözleşmeden 4 ay üç gün geçtikten sonra alınmış.

-İnşaat seviyesi bir hayli ilerlemiş yüzde 90 ın üzerinde tamamlanmış, ayrıca yüklenici iskan ruhsatı alınarak anahtar teslimi şekilde daireleri teslimle yükümlüdür.

-Müvekkil arsa sahipleri, inşaat büyük bir kısmı tamamlandığından ve kalan kısmında yüklenicinin durumunun iyi olması sebebiyle rahatlıkla tamamlanacağından KKİS'Yİ feshetmeyi düşünmüyorlar.

Saygılarımla, İyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan Av.Melih Tatlı ... -Ruhsat, sözleşmeden 4 ay üç gün geçtikten sonra alınmış. -İnşaat seviyesi bir hayli ilerlemiş yüzde 90 ın üzerinde tamamlanmış, ayrıca yüklenici iskan ruhsatı alınarak anahtar teslimi şekilde daireleri teslimle yükümlüdür. -Müvekkil arsa sahipleri, inşaat büyük bir kısmı tamamlandığından ve kalan kısmında yüklenicinin durumunun iyi olması sebebiyle rahatlıkla tamamlanacağından KKİS'Yİ feshetmeyi düşünmüyorlar...

Feshetmeyi düşünmüyorlar söyleminizden; yüklenicinin ifasından vazgeçmeyi de düşünmüyorlar sonucunu çıkarıyorum? Başka bir deyişle arsa sahipleri, yüklenicinin inşaata devam etmesini/ifa istiyorlar?

Bu durumda sorunuzda 120.000 TL olarak belirttiğiniz "seçimlik cezai şart" talep olunamaz. Sözleşme metni tarafınızda olmakla inceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1480.htm

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ...Taraflarca seçimlik cezai şartın kararlaştırılmış olduğu hallerde alacaklı, kural olarak, ya akdin ifasını veya cezanın ödenmesini talep edebilir; başka bir deyişle alacaklının, hem akdin ifasını hem de seçimlik cezai şartın ödenmesini istemesi mümkün değildir. Burada akdin ifası veya cezai şartın ödenmesine dair seçim hakkı alacaklıya ait olmakla borçlu, kural olarak, alacaklının seçimine itiraz edemez. Alacaklının seçim hakkı, değiştirici yenilik doğuran bir haktır ve seçim beyanı, karşı tarafa ulaşmakla sonuçlarını doğurur; dolayısıyla her inşai hakta olduğu gibi alacaklının seçimi karşı tarafa ulaştıktan sonra bundan dönülmesi mümkün değildir. Buradaki ifadan vazgeçme seçimi, sözleşmeden dönme anlamında değildir. Seçimlik cezai şartı talep edebilmek için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir. Kural bu şekilde olmakla beraber TBK m.179/1 metninden de açıkça anlaşıldığı üzere bu kural emredici değildir ve aksi, taraflarca kararlaştırılabilir. Yani taraflar sözleşmede, aynı anda hem seçimlik cezai şartın ödenmesini hem de ifanın istenebileceğini kararlaştırabilirler. Taraflarca TBK m.179/1'deki kuralın aksinin kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı; TBK m.19 çerçevesinde tarafların gerçek ve ortak iradeleri esas alınıp TMK m.2-4'ten de faydalanarak sözleşme yorumlanıp tespit edilmelidir. Başka bir kıstas olarak kabul edilen durum şudur: cezai şart miktarı, asıl borçtan vazgeçilmesi halinde meydana gelecek zarar miktarı ile kıyaslandığında oldukça yüksek ise bu durumda taraf iradelerinin, seçimlik cezai şartı talep etmek yönünde olduğu yorumu yapılabilecektir...

Müvekkillerinizin istemi paralelinde ifa+gecikilen dönem için rayiç kira bedelinin tahsili istemiyle dava ikame edebilirsiniz...
(diye düşünüyorum )
Dava öncesinde tespit yaptırmanızı öneririm.

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Feshetmeyi düşünmüyorlar söyleminizden; yüklenicinin ifasından vazgeçmeyi de düşünmüyorlar sonucunu çıkarıyorum? Başka bir deyişle arsa sahipleri, yüklenicinin inşaata devam etmesini/ifa istiyorlar? Bu durumda sorunuzda 120.000 TL olarak belirttiğiniz "seçimlik cezai şart" talep olunamaz. Sözleşme metni tarafınızda olmakla inceleyiniz: http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1480.htm Müvekkillerinizin istemi paralelinde ifa+gecikilen dönem için rayiç kira bedelinin tahsili istemiyle dava ikame edebilirsiniz... (diye düşünüyorum ) Dava öncesinde tespit yaptırmanızı öneririm. Saygılar...

Sayın Öksüz,

Burada cezai şarttın "Herhangi bir nedenle sözleşmeden cayan veya iş bu sözleşmeden doğan veya doğacak olan sorumluluklarını yerine getirmeyen veya sözleşmeyi ihlal eden taraf karşı tarafa sözleşmede geçen emlak beyan değeri kadar parayı ödemeyi taahhüt eder." şeklinde düzenlenmesi ve gecikmiş teslim için rayiç kira ödeneceği ayrı bir maddede düzenlendiğinden, bu cezai şartı İfaya Ekli Cezai Şart kapsamına sokmaz mı?

Son olarak da, bu tip bir uyuşmazlıkta eksiklikleri hangi merciye tespit ettirmek en sağlıksıdır?

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.Melih Tatlı Sayın Öksüz öncelikli olarak zaman ayırdığınız için teşekkürler. -Ruhsat, sözleşmeden 4 ay üç gün geçtikten sonra alınmış. -İnşaat seviyesi bir hayli ilerlemiş yüzde 90 ın üzerinde tamamlanmış, ayrıca yüklenici iskan ruhsatı alınarak anahtar teslimi şekilde daireleri teslimle yükümlüdür. -Müvekkil arsa sahipleri, inşaat büyük bir kısmı tamamlandığından ve kalan kısmında yüklenicinin durumunun iyi olması sebebiyle rahatlıkla tamamlanacağından KKİS'Yİ feshetmeyi düşünmüyorlar. Saygılarımla, İyi çalışmalar.

Sn TATLI; benzer bir konuda genel hükümler dahilinde., 6098 sayılı TBK ve ilgili mevzuatlara dayanarak, KKİS riayet edilmemesi sebebiyle geç teslimden dolayı davamızı ikame ettik.Şöyle ki aşağıda yer alan Yargıtay.Kar.ileriki aşamalarda işinize yarayacaktır.Bilgilerinize.,SAYGILARIMLA

.(Yargıtay13. Hukuk Dairesi’nin 23.11.2009 tarih ve 5400/3633 Esas / Karar sayılı kararı,Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 01.07.2010 tarih 2010/2081 – 9729 E/K sayılıkararları )

Sayın Tatlı,

Alıntı: Yazan Av.Melih Tatlı ... iş bu sözleşmeden doğan veya doğacak olan sorumluluklarını yerine getirmeyen veya sözleşmeyi ihlal eden taraf ... düzenlenmesi ve gecikmiş teslim için rayiç kira ödeneceği ayrı bir maddede düzenlendiğinden, bu cezai şartı İfaya Ekli Cezai Şart kapsamına sokmaz mı?(1) Son olarak da, bu tip bir uyuşmazlıkta eksiklikleri hangi merciye tespit ettirmek en sağlıksıdır? (2)...

(1) Ayrı bir maddede düzenlenmiş olmasının neden etkilediğini düşündünüz anlayamadım ama sorunuzdaki cezai şartın düzenlenmesi biçimi/sebepleri "seçimlik cezai şart" olduğunu gösteriyor.
Kanundaki seçimlik cezai şart düzenlemesi:
BK m.158/1: "Akdin icra edilmemesi veya natamam olarak icrası halinde tediye edilmek üzere cezai şart kabul edilmiş ise, ..."
TBK m.179/1: "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, ..."

(2) Cevabımdaki "tespit yaptırmanızı öneririm"den kastım delil tespitidir:
HMK m.401: "Henüz dava açılmamış olan hâllerde delil tespiti, esas hakkındaki davaya bakacak olan mahkemeden veya üzerinde keşif yahut bilirkişi incelemesi yapılacak olan şeyin bulunduğu veya tanık olarak dinlenilecek kişinin oturduğu yer sulh mahkemesinden istenir..."
(Bkz: HMK m.400 vd.).
Ankara'da bir işten bahsediyorsunuz sanırım; Ankara Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesinden talep edebilirsiniz.
http://www.turkhukuksitesi.com/showp...3&postcount=10

Saygılar...

Cevaplarınız için Teşekkürler Sayın Meslektaşlarım,

Sayın Öksüz, sanırım bu cezai şartı ifaya ekli olarak nitelemek zorlama bir yorum oluşturacaktır. Tacir şirketin daireleri tesliminden sonra yine bir delil tespiti ile halen eksik hususlar mevcut ise bunlara ilişkin cezai şarta dayanarak, meydana gelen eksiklik veya ayıp oranında, zararı talep edebileceğiz.

Saygılarımla.