sözlü kira sözleşmesi- itirazın iptali- masraf ve onarım bedelinin kiradan düşülmesi

30 yılı aşkın süredir kiralananda kiracı olan şahıs aleyhine tahliye talepli bir ihratname gönderdikten sonra hakkında tahliye talepli icra takibi başlattık. kiracı süresi içerisinde itiraz ederek takibi durdurdu.
İtiraz dilekçesinde taşınmazda kiracı olduğunu kabul etmekle, bir ay kadar önce mecuru tahliye ettiğini,kira borcunu elden ödediğini, kira borcu olmadığını zira 1987 yılında kiralayana 50 bin TL depozito verdiğini mecurda zorunlu tamirat yaptırdığını(kalebodur, tuvaletlerin ve lavaboların değiştirilmesi, rutubetten dolayı duvarlara macun çekilmesi) bunların kiralayan tarafından kiradan düşüleceğinin kendisine söylendiği halde kiradan düşülmediğini beyan ediyor.
Elimde yazılı kira sözleşmesi olmadığından itirazın iptali davası açacağım. Kiracının zorunlu tamirat yaptığı bu sebeple kira borcunun kalmadığı itirazı ile depozito ödediğine ilişkin itirazını Mahkeme dikkate alır mı? Kiralayan depozito almadığını söylüyor,zaten kiracının depozito ödediğini belge ile ispatı gerekmez mi? Ayrıca kira bedeli 2008 yılından itibaren kiracı tarafından elden değil banka hesabına yatırılarak ödenmekte, ben itirazın iptali davasında banka kayıtlarını delil olarak göstermeyi düşünüyorum.Siz ne dersiniz?

Alıntı: Yazan DEVİN 30 yılı aşkın süredir kiralananda kiracı olan şahıs aleyhine tahliye talepli bir ihratname gönderdikten sonra hakkında tahliye talepli icra takibi başlattık. kiracı süresi içerisinde itiraz ederek takibi durdurdu. İtiraz dilekçesinde taşınmazda kiracı olduğunu kabul etmekle, bir ay kadar önce mecuru tahliye ettiğini,kira borcunu elden ödediğini, kira borcu olmadığını zira 1987 yılında kiralayana 50 bin TL depozito verdiğini mecurda zorunlu tamirat yaptırdığını(kalebodur, tuvaletlerin ve lavaboların değiştirilmesi, rutubetten dolayı duvarlara macun çekilmesi) bunların kiralayan tarafından kiradan düşüleceğinin kendisine söylendiği halde kiradan düşülmediğini beyan ediyor. Elimde yazılı kira sözleşmesi olmadığından itirazın iptali davası açacağım. Kiracının zorunlu tamirat yaptığı bu sebeple kira borcunun kalmadığı itirazı ile depozito ödediğine ilişkin itirazını Mahkeme dikkate alır mı? Kiralayan depozito almadığını söylüyor,zaten kiracının depozito ödediğini belge ile ispatı gerekmez mi? Ayrıca kira bedeli 2008 yılından itibaren kiracı tarafından elden değil banka hesabına yatırılarak ödenmekte, ben itirazın iptali davasında banka kayıtlarını delil olarak göstermeyi düşünüyorum.Siz ne dersiniz?

Merhaba;

Kira borçları Borçlar Kanunu'nun 73. maddesi çerçevesinde götürülecek borçlardandır:

Alıntı: MADDE 73. Borcun ifa edilmesi lâzım gelen yer, iki tarafın sarih veya zımnî arzusuna göre tâyin edilir. Hilâfına bir şart mevcut olmadığı surette aşağıdaki hükümler tatbik olunur: 1 - Borç bir miktar paradan ibaret ise tediye alacaklının verme zamanında mukim bulunduğu yerde vukubulur.

Elden ödendiğinin ispatı da (eğer kira miktarı senetle ispat sınırının üzerinde ise) yazılı delille mümkündür.

Bence hem depozito hem de kira bakımından ispat yükü kiracıdadır:

Alıntı: T.C. YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2004/79 Karar: 2004/8396 Karar Tarihi: 01.06.2004 Dava : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine, gereği konuşulup düşünüldü: Karar: Davacı, 2.8.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı bulunduğu davalıya ait mecuru karşılıklı mutabakat ile tahliye ederek davalıya teslim ettiği halde davalıda bulunan 1000 dolar depozitonun iade edilmediğini, depozitonun tahsili için başlattığı icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir. Davalı, alınan depozitonun mecurda hasar olmaması halinde iade edileceğini oysa davacının mecurda bulunan küçük tuvaletin bir kısmını tahrip ettiğini, keşif yapıldığında durumun anlaşılacağını, ayrıca Ağustos 2000, Nisan, Eylül 2001 ve Mart 2002 ayları kiralarının 150'şer dolar eksik ödenmesi nedeniyle toplam 600 dolar kira alacağı bulunduğunu, bu alacaklarının depozitodan düşülmesi gerektiğini savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, 1000 doların temerrüt tarihi itibariyle karşılığı olan 1.520.273.550.-TL. asıl alacak ve 332.397.614.-TL. faiz alacağı için itirazın iptaline, takibin devamına asıl alacak üzerinden %40 icra inkar tazminatının davalıdan alınmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacının, davalıya ait taşınmazı 2.8.2000 başlangıç tarihli l yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığı aylık kiranın 900 dolar olup davacı kiracının 1000 dolan teminat olarak verdiği hususu kira sözleşmesinden anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazın tahliye edildiği de taraflar arasında tartışmasızdır. Davacı, davalıya ödediği depozitonun tahsili için yaptığı icra takibine vaki itirazın iptali talebiyle dava açmıştır. Davalı, savunmasında, davacının taşınmazı hasarlı olarak iade ettiğini, ayrıca tahliye etmeden önceki Ağustos 2000, Nisan, Eylül 2001, Mart 2002 ayları kiralarım 150'şer dolar eksik ödediğini bildirip hasar ve kiralardan dolayı davacının her hangi bir talepte bulunamayacağını savunmuştur. Kural olarak kiraların tam ve eksiksiz ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir. Davacı kiracı tarafından davalıca iddia edilen aylar kiralarının ödendiğinin kanıtlanması gerekir. Yine kira sözleşmesinde taşınmazın iyi durumda yani hasarsız olarak kiracıya teslim edildiği bildirilmektedir. Davalı, küçük tuvaletin bir kısmının kırık olduğunu bildirip bunun keşfen belirlenmesini talep etmiştir. Mahkemece, davacıdan davalının iddia ettiği aylar kira bedellerini ödediğine dair belge ve delilleri sorulmalı, ayrıca keşfen dava konusu taşınmazın kırık olduğu iddia edilen küçük tuvaletin kırık olup olmadığı belirlenip bunlardan dolayı davalının bir alacağı varsa saptanıp bu miktarın davacının depozito alacağından mahsup edilerek kalan miktar olduğu takdirde bu miktar üzerinden hüküm tesisi gerekirken, yazılı şekilde davalı savunması üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA,01.06.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

Saygılarımla...

Benzer bir karar:

Alıntı: T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2004/13-343 Karar: 2004/346 Karar Tarihi: 09.06.2004 Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Konya Asliye 4. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 01.05.2003 gün ve 2002/1160-2003/331 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 08.12.2003 gün ve 2003/9165-14454 sayılı ilamı ile; (…Davacı, davalı aleyhinde yaptığı icra takibinde yıllık 6000 DM kira alacağından bakiye 2.500 DM karşılığı 1.280 Euro'nun tahsilini istemiş, davalı ise hiçbir borcu bulunmadığını belirterek itiraz etmiştir. Davalı gerek İcra takibine karşı itiraz dilekçesinde ve gerekse yargılama aşamasında kiracı olmadığını ileri sürmemiş, sadece borcu olmadığını bildirmiştir. Kira ilişkisinin varlığını ve kira miktarını ispat yükü davacı kiralayana, bedeli ödediğini ispat yükü ise davalı kiracıya aittir. Davalı kiracı kira ilişkisine itiraz etmemekle birlikte borcu olmadığını, kira bedelini ödediğini savunduğuna göre ispat yükü az yukarıda açıklanan savunmayı yapan davalıya aittir. Davacının teklif ettiği yemini eda eden davalı kira bedelinin yıllık 4000 DM olduğunu ve altı ay oturarak 2000 DM ödediğine dair yemin etmiştir. Kira ilişkisini kabul eden davalı taşınmazı altı ay sonra tahliye ettiğini ispatlayamadığı gibi 2000 DM.'ı da ödediğini ispat edememiştir. Bakiye kira bedeli 2000 DM.'ı ödediğini ispat edemeyen davalının bu iddiasını ispat etmesi gerekirken, davalının icra takibine itiraz dilekçesi ve yargılamadaki beyanı karşısında kendisine ispat yükü düşmeyen davacıya ispat yükü yüklenerek teklif ettiği yemini davalının eda ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru bulunmamıştır. Ne var ki, davalı cevap dilekçesinde sair delil demek suretiyle yemin deliline de dayanmıştır. Mahkemece değinilen bu yönler gözetilerek, davalıya davacı tarafa 2000 DM.'ı ödediğine dair yemin yöneltme hakkı olduğu hatırlatılarak hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Temyiz Eden: Davacı vekili HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, kira bedeli bakiyesinin tahsili istemiyle yapılan ilamsız icra takibinde borca itirazın iptali istemine ilişkindir. Davacı H.H.Ş. vekili, davalının davacıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, aralarında yazılı kira sözleşmesi bulunmadığını, iyi niyetli olarak davalının kira borçlarını ödeyeceğine inanan davacının davalıdan herhangi bir senet de almadığını, ancak davalının kira borçlarını ödemediğini, yapılan icra takibinde de borca haksız şekilde itiraz ettiğini; Yargıtay kararlarına göre, taraflar arasında yazılı sözleşme bulunmayan hallerde sözleşmenin varlığının yemin deliliyle kanıtlanabileceğini, kira parasının ödendiğine dair savunmanın da kiracı tarafından kanıtlanması gerektiğini ileri sürerek, itirazın iptaline ve asgari % 40 oranında İcra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir. Davalı M.D. vekili, davalının davacıya hiçbir borcu bulunmadığını, dosya kapsamına göre ispat yükünün de davacıya ait olduğunu savunarak davanın reddini ve davacının asgari % 40 oranında tazminata mahkum edilmesini istemiştir. Yerel mahkeme; yazılı delili bulunmadığını bildiren davacı vekilinin teklifi üzerine, davalının, yıllık kira bedelinin 4000 DM olduğuna, 2000 DM'yi oturduğu dönemin üçüncü ayında ödediğine, altı ay oturduktan sonra anlaşma ile taşınmazı tahliye ettiğine, davacıya borcunun bulunmadığına, yıllık kira bedelinin de 6.000 DM. olmadığına dair yemin ettiği, buna göre davanın kanıtlanamadığı gerekçesiyle reddine ve takip bedelinin % 40'ı oranında 828.000.000.-TL. İcra inkar tazminatının davacıdan tahsiline karar vermiş; hüküm özel dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur. Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesinin bulunmadığı çekişmesizdir. Davacı vekili, davalı hakkında 21.08.2002 günlü takip talebiyle giriştiği icra takibinde, 2.500 DM' ye tekabül eden 1.280 Euro karşılığı 2.070.000.000.-TL'nin takip tarihinden itibaren % 60 faiziyle birlikte tahsilini istemiş; takip talebinin "Borcun Sebebi" bölümünde "Yıllık 6.000 DM. kira alacağından bakiye kalan 2.500 DM. karşılığı 1280 Euro kira alacağı" şeklinde açıklama yapılmıştır. Buna göre, anılan İcra takibi açıkça, bakiye kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davalı borçlu vekilinin süresi içerisindeki 28.08.2002 günlü itiraz dilekçesinde, "Müvekkilimizin H.H.Ş'ye hiçbir borcu bulunmamaktadır. Bu sebeple …ödeme emrine ve borcun tamamına itiraz ediyoruz" denilmiş; dolayısıyla, alacaklı tarafın dayandığı kira ilişkisi ne kabul, ne de reddedilmiştir. Görülmekte olan itirazın iptali davasında, davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmadığını, sözleşmenin varlığını yemin deliliyle kanıtlayacağını bildirmiş; davalı vekilince verilen davaya cevap dilekçesinde, tıpkı icra takibindeki borca itiraz dilekçesinde olduğu gibi, taraflar arasında yazılı olmayan bir kira sözleşmesi bulunduğu yönündeki davacı iddiasına yönelik herhangi bir açıklama yapılmaksızın, eş söyleyişle davacının dayandığı sözleşme ilişkisi açıkça kabul veya reddedilmeksizin, salt, davalının davacıya borcu bunmadığının ve ispat yükünün davacıya ait olduğunun belirtilmesiyle yetinilmiştir. Yemin davetiyesinin tebliği üzerine ise davalı, 01.05.2003 günlü duruşmada "Davacı ile aramızda yazılı sözleşme olmaksızın kiralanana kiracı olarak girdim. Yıllık kira bedeli 4.000 DM idi. 2.000 DM'yi oturduğumun 3. ayı civarında ödedim ve 6 ay oturduktan sonra karşılıklı anlaşma ile kiralananı tahliye ettim. Bu suretle davacıya herhangi bir borcum kalmamıştır. Kira bedeli yıllık 6.000 DM. değildir, 4000 DM'dir ve 6 ay oturarak 2.000 DM. ödedim. Başkaca borcum kalmamıştır." şeklinde yemin etmiştir. Hemen belirtilmelidir ki, davalının eda ettiği bu yemin, taraflar arasında yazılı sözleşmeye dayanmayan bir kira ilişkisinin varlığını kesin bir biçimde ortaya koymaktadır. Böylece, taraflar arasında şifahi bir kira sözleşmesinin bulunduğu hususu çekişmesiz hale gelmiştir. Özel daire bozma kararında açıklandığı ve yerel mahkemenin de kabulünde olduğu üzere, kira ilişkisinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispat yükü davacı kiralayana; kira bedelini ödediğini ispat yükü ise davalı kiracıya aittir. Somut olayda, davalı, eda ettiği yeminle, davacının taşınmazını yazılı sözleşme olmaksızın kiracı olarak kullandığını kabul; yıllık kira bedelinin miktarını bildirmek suretiyle de, kira sözleşmesinin en az bir yıllık bir süre için düzenlendiğini ikrar etmiştir. Böylece, gerek icra takibinde borca itiraz ve gerekse eldeki davaya cevap dilekçesinde var olup olmadığı açıklanmayan kira sözleşmesinin gerçekte var olduğu davalı tarafından kabul edilmiş; dolayısıyla davacı taraf, sözleşmenin varlığını yemin deliliyle ispat etmiştir. Ne var ki, davalı, eda ettiği yeminde, miktarını ispat yükü davacı kiralayana ait olan ve yazılı delille ispat edilemeyen yıllık kira bedelinin, davacı iddiasından farklı olarak, 4.000 DM' den ibaret bulunduğunu bildirmiş; davacının sunduğu yemin metnine ve davalının yeminindeki bu beyana göre, davacının, yıllık kira parasının 6.000 DM. olduğu yolundaki iddiası yemin deliliyle ispat edilememiş; kira parasının yıllık 4.000 DM. olduğu hususu kesinleşmiştir. Gerçekleşen bu duruma göre, taraflar arasında yazılı olmayan bir kira sözleşmesi bulunduğunun ve yıllık kira parasının 4.000 DM. olduğunun kabulü zorunludur. Davacı taraf, icra takip talepnamesinde, yıllık kira bedelini 6.000 DM. olarak bildirmek ve bakiye alacağın 2.500 DM. olduğunu açıklamak suretiyle, davalının 3.500 DM. ödediğini kabul ve ikrar etmiş bulunmaktadır. Değinildiği üzere, kira bedelinin miktarını ispatlamak davacı kiralayana aittir. Davacı, kira bedelinin 6.000 DM. olduğunu ispat edemediğine, davalının eda ettiği yemin itibariyle bunun 4.000 DM'den ibaret bulunduğunun kabulü gerektiğine ve davacının takip talepnamesindeki beyanıyla kendisine bu kira parasına mahsuben 3.500 DM. ödendiğini de ikrar etmiş olmasına göre, davalının ödediğini ispatla yükümlü olduğu bakiye kira borcu 500 DM'den ibarettir. Davalı, bu miktarda olduğu açıklanan şekilde kesinleşen kira borcunu ödediğini yasal delillerle kanıtlamakla yükümlüdür. Önemle belirtilmelidir ki; davacı taraf bu borcun kendisine ödenmediğini ispat yükümlüğü altında bulunmadığından, davalının ödeme yaptığına dair yemin etmiş olması hukuken sonuç doğurmaz. Böyle bir durumda, kira ilişkisini kabul eden ve yıllık kira bedelinin miktarını bildiren kiracı davalı, söz konusu bakiye borcu ödediğini miktar itibariyle yazılı delille kanıtlamalıdır. Davalı bu yönde bir yazılı delil sunmamıştır. Ancak, cevap dilekçesinde "sair delail" denilmek suretiyle yemin deliline de dayanmış olduğundan, bakiye kira bedeli 500 DM' nin ödendiğine dair savunmanın ispatı için, davacı tarafa yemin teklifinde bulunabilir. Hal böyle olunca yerel mahkemece, davalı tarafa açıklanan şekilde yemin teklif etme hakkının varlığı hatırlatılarak, ortaya çıkacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, ispat yükü konusundaki yanılgılı değerlendirmeye dayalı önceki kararda direnilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır. Bozma nedenine göre davacı vekilinin kötü niyet tazminatına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir. Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin kötü niyet tazminatına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 09.06.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.

İtirazın iptali davası İİK.67.maddeye göre açılan bir davadır.Bu davada basit yargılama usulü değil,yazılı yargılama usulü uygulanaktadır.Verilen kararlar maddi anlamda kesin hüküm teşkil eder.Öncelikle bu davalarda dava dilekçesinin düzgün ve talepleri içerecek şekilde yazılması ve %40 dan aşağı olamak üzere icra inkar tazminatı istenmesi gerekir.İddia ve savunmasının değiştirilmesi ve genişletilmesi yasağına dikkat edilerek ve senede karşı senetle ispat kuralı açısından özellikle ispat açısından biraz zorlanabilirsiniz.Yazılı delil yada delil başlangıcı olması davanın lehinize gelişmesi açısından gayet önemlidir.SAYGILARIMLA.

Alıntı: Yazan wellan İtirazın iptali davası İİK.67.maddeye göre açılan bir davadır.Bu davada basit yargılama usulü değil,yazılı yargılama usulü uygulanaktadır.Verilen kararlar maddi anlamda kesin hüküm teşkil eder.Öncelikle bu davalarda dava dilekçesinin düzgün ve talepleri içerecek şekilde yazılması ve %40 dan aşağı olamak üzere icra inkar tazminatı istenmesi gerekir.İddia ve savunmasının değiştirilmesi ve genişletilmesi yasağına dikkat edilerek ve senede karşı senetle ispat kuralı açısından özellikle ispat açısından biraz zorlanabilirsiniz.Yazılı delil yada delil başlangıcı olması davanın lehinize gelişmesi açısından gayet önemlidir.SAYGILARIMLA.

Sayın Wellan,
Son cümlede verdiğiniz cevabınızı sorumu dikkate alarak biraz daha açar mısınız? kiracı, kira ilişkisini kabul ediyor,depozito verdim, zorunlu tamirat yaptım ev sahibim bunları kiradan düşürmedi bu nedenle borca itiraz ediyorum diyor. İddia ettiği hususları onun senetle ispat etmesi gerekmez mi, bu hususlarda tanık dinletebilir mi?

Sizin elinizde yazılı bir senet olmadığından dolayı(kira sözleşmesi gibi) kiracının senede karşı senetle ispat zorunluluğu olmadığı görüşündeyim.