tapu iptal-ortaklığın giderilmesi

Davacıların kök murisine ait taşınmazın 3/24 hissesi Osman kızı Ulviye adına kayıtlıdır. Taşınmaz 21/24 hisse sahibi mirasçıların zilyetliğindedir. kadastronun üzerinden 30 yıl geçmiş, 5-6 yıl öncede imar geçmiş. Dava konusu parseller bugün itibariyle imar parselidir.3/24 hisse sahibinin kim olduğu nerde yaşadığı belli değildir. Tanıyan bilen olmadığı gibi gerçekte öyle bir şahsın varlığıda belirsizdir.
Mirasçılar TMK 713 deki haklardan faydalanabilirmi? Mutlaka ortaklığın giderilmesi davası mı açılmalıdır. Açık artırmada 3. şahıslara satılma ihtimali de vardır.
Teşekkürler.

b. Olağanüstü zamanaşımı

Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Sayın Nuriye Değer; olağanüstü zamanaşımı yoluyla dava kazanıldığı pek vaki değil, ne yapıp edip hazine adına tesciline karar veriliyor.Yerel mahkemede kazansanız bile Yargıtay bozuyor.
Farklı yönde karar almış bir arkadaş size daha yardımcı olabilir.

peki 3/24 hisse sahibine kayyım atanması ve ortaklığın giderilmesi davası açılarak sorunun bu şekilde çözülmesi mümkün olamaz mı?

Alıntı: olağanüstü zamanaşımı yoluyla dava kazanıldığı pek vaki değil, ne yapıp edip hazine adına tesciline karar veriliyor.Yerel mahkemede kazansanız bile Yargıtay bozuyor.

O zaman bu maddenin işlevi nedir.

Her dava kendi şartları içinde değerlendirilmelidir.

Olayımızda kadastrosu geçmiş, tapuya bağlanmış yer söz konusu;

Hazineye aidiyete yönelik bir tartışma yok.

Tartışma kayıt malikleri arasında belirginleşmiş, kanun maddesi de açık;

Sayın medenikal sözkonusu maddenin 1.fıkrasına dayalı tescillere çok örnek var.
Ancak 2.fıkrasına ilişkin örnek göremedim.

Benim görememiş olmam bir şey ifade etmez tabi; cevabımda da belirtiğim gibi böyle bir tecrübe yaşamış meslektaşlarım vakaya net bir ışık tutabilir diye düşünüyorum.Saygılar.

Ekli kararın faydalı olmasını dilerim.

Saygılarımla.

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas : 2006/8-248
Karar : 2006/216
Tarih : 19.04.2006

ÖZET : Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, yasanın açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Yasanın açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK.nun 713/2 maddesindeki düzenlemelerdir.

Kayıt maliki ve mirasçılarının kimliklerinin ve adreslerinin belirlenmemesi o kişilerin "... maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan kimse olarak.." değerlendirilmesine sebep olmaz. Tapu iptal, tescil davalarında başarıya ulaşıldığı takdirde geriye kalan harcın davacılardan alınmasına karar verilmesi gerekir.

(4721 s. MK. m. 713)

KARAR METNİ :
YARGITAY İLAMI

Taraflar arasındaki "tapu iptal, tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kahramanmaraş 1.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 1.6.2004 gün ve 2003/369 E., 2004/372 K. sayılı kararın incelenmesi davalı hazine ve belediye vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 4.10.2004 gün ve 2004/5524-6391 sayılı ilamı ile, (...Davacılar vekili, kadastro çalışmaları sırasında Hüseyin kızı Hatice Kartal ve arkadaşları adına paylı olarak tespit ve tescil edilen dava konusu 266 parselde 1971 yılından bu yana vekil edenleri ve miras bırakanının zilyet olduğunu, isimleri yazılı kayıt maliklerinin belli olmayan kimseler olduğunu, tapu kaydının TMK.713/2 fıkrası uyarınca hukuki değerini yitirdiğini ileri sürerek vekil edenleri adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Hazine ve Belediye vekilleri, davanın reddine karar verilmesini savunmuşlardır.

Mahkemece, toplanan deliller gereğince davanın kabulüne karar verilmesi üzerine; hüküm, davalı Belediye ve Hazine vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, TMK.nun 713/2. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyedlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkca izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Kanunun açıkça izin verdiği hallerden biri de TMK.nun 713/2 maddesindeki düzenlemelerdir. Anılan maddede "aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş yada hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyeti de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir" denilmiştir.

Açıklandığı üzere mülkiyetin aktarılmasına ilişkin bu tür uyuşmazlıklarda davanın kayıt malikinin mirasçılarına hiç mirasçı bırakmama halinde son mirasçı sıfatı ile Hazineye karşı açılması gerekir. Dava TMK.nun 713/1 maddesindeki tapusuz taşınmazın tesciline ilişkin bulunmadığına ve belediyenin mirasçılık sıfatı da söz konusu olmadığına göre belediye hakkındaki davanın husumet yokluğu sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken bu konuda olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru değildir.

Belediye vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerindedir.

Hazine vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava dilekçesi pek açık olmamakla birlikte TMK.nun 713/2 maddesinde yazılı ".... maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan...." sebebine dayanmışlardır. Kadastro tutanağındaki açıklamalara göre kayıt malikleri anılan maddede yazılı tapu kütüğünden anlaşılamayan kimseler değildir. Anılan madde de yazılı "...maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan kimse...." ile bu kişilerin kimliğine ve adreslerine ait bilgilerin belirlenmemesi farklı olgulardır. Kayıt maliki ve mirasçılarının kimliklerinin ve adreslerinin belirlenmemesi o kişilerin tapu kütüğünde yazılı "... maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan kimse olarak.." kabul edilemez. Bu durumda kayıt maliklerinin mirasçılık belgelerinin alınması, ölüm tarihlerinin belirlenmesi, ölüm tarihinden dava tarihine kadar 20 yıldan fazla süre geçmiş ise davanın mirasçılarına yöneltilmesi, iddia ve savunma çerçevesinde delillerin toplanması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davanın TMK.nun 713/1 maddesi kapsamında kalan tapusuz bir taşınmazın tescili olarak nitelendirilmesi suretiyle hüküm kurulmuş olması doğru değildir. Kabul şekline göre de bu tür davalar başarıya ulaştığı takdirde geriye kalan harcın davacılardan alınmasına karar verilmesi gerekirken davalılara yükletilmiş olması da doğru değildir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davalı Hazine vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇavalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, 19.4.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kaynak : Corpus Arşiv

Diyelim ki olaydaki gibi küçük hisseli paydaşın devre dışı bırakılması için izale-i şüyuu davası açıldı. Dava esnasında taşınmazın satılmasına karar verildi. Davacılardan birinin bu taşınmazın tamamını ön alım hakkı var mıdır?

Alıntı: Yazan Av. Bahadır Diyelim ki olaydaki gibi küçük hisseli paydaşın devre dışı bırakılması için izale-i şüyuu davası açıldı. Dava esnasında taşınmazın satılmasına karar verildi. Davacılardan birinin bu taşınmazın tamamını ön alım hakkı var mıdır?

Mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla satılan taşınmazlarda önalım (Şuf'a) hakkı varmıdır ki?

Alıntı: Yazan C_OKYAY Mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla satılan taşınmazlarda önalım (Şuf'a) hakkı varmıdır ki?

mk 733/1 yoktur

Cebri icra ve mahkeme kararı ile satışlarda pek tabiidir ki ön alım hakkı yoktur. Sormak istediğim şu idi sanırım yanlış sordum düzeltiyorum; taşınmazı elden çıkarmadan tamamını elde etmenin yolu nedir?

Taşınmazın satış için yapılan ihalelere girebilir miyiz_?

Girer isek kendi arazimize para mı ödeyeceğiz?

Ya da adımıza kayıtlı olmayan kısım için mi ödeme yapacağız?

Bir taşınmazın ortaklığının giderilmesine, mahkemece karar verildiğinde,icra dairesi veya bazı hallerde satış memuru taşınmazı açık artırma yolu ile satışa çıkarır.

Bu ihaleye ortakların veya hissedarların da girmesi serbesttir. İhaleye katılmak için % 20 teminat yatırmak gerekecektir; ortağın hissesi 20 nin üzerinde ise teminat yatırmayacak, altında ise aradaki farkı teminat olarak yatıracaktır.
İhaleye girdiğiniz ve ihale de sizde kaldığı takdirde, satış bedelinden hissenizin karşılığı olan miktar düşülecek, aradaki farkı belli süre zarfında yatıracaksınız. KDV, alıcıya ait olup, o da bu şekilde hesaplanacaktır. (yani, aldığınızın KDV'sini %18 ödeyeceksiniz)
Tellaliye, harç, vesair masraflarda ise, hisse oranına bakılmaksızın alıcı tamamından sorumlu olacaktır.
Bir de, taşınmazı kimin adına almak istiyorsanız, teminat, onun veya onların adına yatırılıp, ihaleye birlikte girmeleri gerekmektedir.Çünkü, ihale tecezzi etmez (bölünemez) kuralı gereği, sonradan, efendim aslında biz taşınmazı ortak almıştık; ihaleye giren yanında beni de ortak alın gibi talepler dinlenmeyecektir. Kolay gelsin.