Apartman yönetiminin borcunun kat maliklerinden tahsili mümkün müdür?

Bence borç oluştuğu tarihteki malikin borcudur dedim ama içime sinmediği için biraz araştırdım. Sizin işinizi kolaylaştıracak aşağıdaki şekilde görüşlere ulaştım:

Apartman kapıcılarının hizmet süresinin sonunda kıdem tazminatı hak edecek şekilde iş sözleşmesinin sona ermesi halinde, söz konusu ödeme apartman malikleri tarafından yapılacaktır.

Bu duruma 634 sayılı Kat Malikleri Kanunu’nun 20/a maddesi ile açıkça düzenlenmiştir. Bu maddenin lafzına göre apartman giderlerinden olan kapıcı giderlerine tüm malikleri payları oranında eşit olarak katılmalıdır.

Maddede geçen “ödeme sorumluluğu” borcun yasal olarak doğduğu tarihte malik olan kişiye aittir. Borcun doğduğu tarihte malik olan kişi, söz konusu gayrimenkulü devir alsa dahi, devir tarihinden değil, bütün çalışma dönemine ait ödemeden sorumludur.

Devir halinde, işyerinin devri hükümlerine bakmak gerekecektir. 4857 sayılı Kanun’un 6ncı maddesinde “İşyerinin veya Bir Bölümünün Devri” başlığı altında düzenlenen devir durumuna göre devreden işverenin sorumluluğu devir tarihinden itibaren iki yıl sonra sona erecektir.
Dolayısıyla devreden işveren ancak devir tarihinden itibaren iki yıl içerisinde doğan borçlardan sorumlu olacaktır. Devir tarihinden iki yıl geçtikten sonra doğan borçlardan artık devralan işveren sorumlu olacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 03.10.2001 tarih, 2001/18-642 E., 2001/662 K. sayılı kararında bu konuyu değerlendirmiştir, apartman giderlerinden özellikle kapıcının kıdem tazminatından devralan ve devreden malikin sorumluluklarını değerlendirmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca değerlendirilen kararda yerel Mahkemece, davalı malikin bağımsız bölümü satın aldığı tarih ile işçinin emeklilik nedeniyle işyerinden ayrıldığı tarih arasındaki süreye isabet eden kıdem tazminatından sorumlu olacağı gerekçesi ile dava kısmen kabul edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, söz konusu kararında, eğer şartları varsa yeni malikin eski malike rücuu hakkı olduğundan bahsetmiştir. Bu karara göre; “…Hesaplanan kıdem tazminatının bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması, borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı, bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücuu hakkını kullanabilir…”

Görüldüğü gibi Yargıtay burada işyerinin devri hükümlerine atıfta bulunmuştur. Kararda sözü edilen “şartlar” ise devreden işverene ilişkin şartlardır. Bunlardan kısaca bahsetmek gerekirse; öncelikle devreden malikin sorumlu olacağı tazminat miktarı, kendi malikliği dönemindeki çalışma süresi ve ücretle sınırlıdır.

Yani devreden malik ancak devrettiği tarihe kadar ve devrettiği tarihteki ücretle sınırlıdır. Ve de en önemlisi söz konusu borcun devir tarihinden itibaren iki yıl içerisinde doğmuş olması gerekmektedir. Bu tarihten sonra doğan borçlardan artık devreden malik sorumlu olmayacaktır.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2001/18-642
K. 2001/662
T. 3.10.2001
• ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ( Yeni Malik )
• KIDEM TAZMİNATI ( Yeni İşverenin Önceki Dönemlerden Sorumlu Olması-Kapıcı Giderleri-Yeni Malik )
• KAPICI GİDERLERİ ( Yeni Malikin Sorumlu Olup Olmayacağı )
• YENİ KAT MALİKİN KAPICI GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU ( Borcun Yasal Olarak Ödenmesi Gereken Tarihte Malik Olmanın Yeterli Olması )
1475/m.14/2
634/m.20/a
ÖZET : Kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. 1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır. Her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren tüm süreden sorumludur, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebilir.
DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 30.11.2000 gün ve 1999/2408 E-2000/1173 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 26.3.2001 gün ve 2001/1871-2741 sayılı ilamı ile; ( ...Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri kapıcı giderlerinden, ( ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs. ) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur. Bu sorumluluk, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir.
Açıklanan nedenlerle, davalının, bağımsız bölümünü satın aldıktan sonra geçen süre ile sınırlı olarak kıdem tazminatının ödenmesinden sorumlu olacağına ilişkin mahkeme kararı doğru bulunmamıştır.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.

Mahkemenin davalının bağımsız bölümü satın aldığı tarih ile işçinin emeklilik nedeniyle işyerinden ayrıldığı tarih arasındaki süreye isabet eden kıdem tazminatından sorumlu olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar Özel Daire'ce yukarıda belirtilen nedenle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Yönetim planında genel giderlere kat maliklerinin katılımının ne şekilde olacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, 2814 sayılı yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa'sının 20/a maddesi gereğince kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması, borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı, bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin 19.10.2000 gün 2000/9377 Esas, 2000/14065 Karar sayılı kararında da "1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdeminin değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanacağı, her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren olarak davalının tüm süreden sorumlu olduğu, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebileceği" açıkça belirtilmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece 1475 sayılı İş Kanunun 14/2 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20/a maddeleri göz önünde bulundurularak davanın kabulüne karar vermek gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.

-----
Bu karar sizin işinizi kolaylaştıracak bir karar, ancak Kanunlarda yapılan değişiklikler sonrasında halen Yargıtay'ın görüşü bu yönde mi bilemiyorum. 15 sene öncesine ait bir karar çünkü.

Alıntı: Yazan omav Sn. Selim Balku, Sn. Murat Ozsa Cevaplarınız için ayrı ayrı teşekkür ederim.. Apartman görevlisi müvekkil 25 sene çalışmış.. Cevaplarınızdan anladığıma göre: Kıdem tazminatı için: 1-25 senede tüm malikleri bulmalıyım.. 2-Hayatta olmayanlar varsa mirasçılarının mirası reddedip etmediklerini bulmalıyım (nasıl bulunacağı meçhul).. Sonra buna göre icra takiplerini hisseleri oranında herbir mirasçı için yapmalıyım.. 3- Kat malikleri bu dönemde değişmişse aynı araştırma ve işlemleri onlar için de yapmalıyım.. Diğer tazminatlar için de Yatgıtay kararlarına göre dikkat etmem gerekiyor.. Hey maşallah...

Belki de bir tebligat herşeyi düzeltir, siz bu kadar uğraşmadan...

Alıntı: Yazan muratozsa T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2001/18-642 K. 2001/662 T. 3.10.2001 • ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA ( Yeni Malik ) • KIDEM TAZMİNATI ( Yeni İşverenin Önceki Dönemlerden Sorumlu Olması-Kapıcı Giderleri-Yeni Malik ) • KAPICI GİDERLERİ ( Yeni Malikin Sorumlu Olup Olmayacağı ) • YENİ KAT MALİKİN KAPICI GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU ( Borcun Yasal Olarak Ödenmesi Gereken Tarihte Malik Olmanın Yeterli Olması ) 1475/m.14/2 634/m.20/a ÖZET : Kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. 1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır. Her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren tüm süreden sorumludur, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebilir. DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 30.11.2000 gün ve 1999/2408 E-2000/1173 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 26.3.2001 gün ve 2001/1871-2741 sayılı ilamı ile; ( ...Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri kapıcı giderlerinden, ( ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs. ) yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur. Bu sorumluluk, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının kendisinden önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. Açıklanan nedenlerle, davalının, bağımsız bölümünü satın aldıktan sonra geçen süre ile sınırlı olarak kıdem tazminatının ödenmesinden sorumlu olacağına ilişkin mahkeme kararı doğru bulunmamıştır. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. TEMYİZ EDEN: Davacı vekili Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: KARAR : Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemenin davalının bağımsız bölümü satın aldığı tarih ile işçinin emeklilik nedeniyle işyerinden ayrıldığı tarih arasındaki süreye isabet eden kıdem tazminatından sorumlu olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar Özel Daire'ce yukarıda belirtilen nedenle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Yönetim planında genel giderlere kat maliklerinin katılımının ne şekilde olacağına ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, 2814 sayılı yasa ile değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa'sının 20/a maddesi gereğince kapıcı giderlerine tüm malikler eşit olarak katılmalıdır. Bu katılım sorumluluğu borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye aittir. Somut olayda, apartman kapıcısının görevden ayrılıp kıdem tazminatını hak ettiği tarihte davalı malik olup, yönetime ve sigortaya karşı bu borcun tamamından sorumludur. Hesaplanan kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması, borcun doğduğu tarihte malik olan davalıyı, bu sorumluluktan kurtarmaz. Şartları varsa, ödediği kıdem tazminatının önceki malik dönemine isabet eden miktarı için rücu hakkını kullanabilir. Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin 19.10.2000 gün 2000/9377 Esas, 2000/14065 Karar sayılı kararında da "1475 sayılı İş Kanununun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdeminin değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanacağı, her ne kadar daha önceki işveren işçiyi çalıştırdığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işveren olarak davalının tüm süreden sorumlu olduğu, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebileceği" açıkça belirtilmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece 1475 sayılı İş Kanunun 14/2 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20/a maddeleri göz önünde bulundurularak davanın kabulüne karar vermek gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 3.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi. ----- Bu karar sizin işinizi kolaylaştıracak bir karar, ancak Kanunlarda yapılan değişiklikler sonrasında halen Yargıtay'ın görüşü bu yönde mi bilemiyorum. 15 sene öncesine ait bir karar çünkü.

Sn. Murat Ozsa,
Güzel karar için teşekkür ederim..

Bu karara göre dava karar anındaki değil,
İcra takibind başladığımız andaki maliklere icra takibi başlatmak yeterlidir.(kıdem, ihbar, fazla mesai farketmeden tüm alacaklar için)



Bu halde;

Tapular hisseli ise; arsa payı oranlarına göre,

Kat mülkiyeti tapu ise daire m2'sine göre paylaştırıp haciz yapmak mı gerekecek ne dersiniz.. ?

Sn. Selim Balku,

Belki dediğiniz gibi yönetime tebligat gidince öderler; neticeden haberdar ederim ..

Teşekkürler..
Saygılarımla..

Konu hakkında araştırma yaparken rastladığım Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 1 ay ara ile verdiği yepyeni iki zıt karar. Biz bu işi nasıl yapacağız şimdi? Üyelerin yararlanması amacıyla takdirinize sunuyorum.

T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/14869
K. 2015/4281
T. 17.2.2015

• İŞÇİLİK ALACAĞI İLAMINA DAYANAN İCRA TAKİBİ ( İlamda Davalı Apartman Yöneticiliği Olduğu Halde Takibin Doğrudan Kat Maliklerine Karşı Başlatıldığı - Öncelikle İlam Borçlusu Hakkında Takip Yapılacağı/Takibin İptaline Karar Verileceği )

• İLAMDA DAVALININ APARTMAN YÖNETİCİLİĞİ OLMASI ( İşçilik Alacağı - Takibin Doğrudan Kat Maliklerine Karşı Başlatıldığı - Öncelikle İlam Borçlusu Hakkında Takip Yapılacağı/Takibin İptaline Karar Verileceği )

• ÖNCELİKLE İLAM BORÇLUSU ALEYHİNE TAKİBİN BAŞLATILACAĞI ( İşçilik Alacağı İlamına Dayanan İcra Takibi - İlamda Davalı Apartman Yöneticiliği Olduğu Halde Takibin Doğrudan Kat Maliklerine Karşı Başlatıldığı/Takibin İptaline Karar Verileceği )

• DOĞRUDAN KAT MALİKLERİNE TAKİP YAPILAMAYACAĞI ( İlamda Davalı Apartman Yöneticiliği Olduğu Halde Takibin Doğrudan Kat Maliklerine Karşı Başlatıldığı - Öncelikle İlam Borçlusu Hakkında Takip Yapılacağı/Takibin İptaline Karar Verileceği )

• TAKİBİN İPTALİ DAVASI ( İşçilik Alacağı İlamına Dayanan İcra Takibi - İlamda Davalı Apartman Yöneticiliği Olduğu Halde Takibin Doğrudan Kat Maliklerine Karşı Başlatıldığı - Öncelikle İlam Borçlusu Hakkında Takip Yapılacağı/Takibin İptaline Karar Verileceği )

634/m. 20
2004/m. 16, 41

ÖZET : Takip dayanağı işçilik alacağı ilamında davalı apartman yöneticiliği olduğu halde takip kat maliklerine karşı başlatılmıştır. Alacaklının öncelikle ilam borçlusu apartman yönetimi aleyhine takip başlatması gerekir. Doğrudan kat malikleri hakkında takibe geçilmesi doğru değildir. İcra Mahkemesi'nce bu sebeple takibin şikayetçi borçlu yönünden iptali gerekirken yazılı gerekçeyle şikayetin reddi isabetsizdir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı Mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki davacı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden Daire'ye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Alacaklı tarafından borçlular aleyhine başlatılan ilamlı takipte borçlulardan G. Ç. vekili İcra Mahkemesi'ne başvurusunda; takip dayanağı ilamda apartman yönetimi taraf olduğundan kat maliklerine karşı takip yapılmasının hukuka aykırı olduğunu, takipte borçluların borcun ne kadarından sorumlu olduğunun belirtilmediğini açıklayarak icra takibinin iptaline karar verilmesini talep etmiş, Mahkemece 634 Sayılı Kanunun 20. maddesi gereğince kat malikleri hakkında da takip yapılabileceği gerekçesiyle şikayetin reddine karar verilmesi üzerine; hüküm şikayetçi borçlu vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda, takip dayanağı Antalya 1. İş Mahkemesi'nin 2010/708 Esas-2012/668 Karar sayılı işçilik alacağı ilamında davalı olarak T... Apartman Yöneticiliği hakkında karar verildiği, takibin ise kat maliklerine karşı başlatıldığı görülmektedir. Alacaklının öncelikle ilam borçlusu apartman yönetimi aleyhine takip başlatması gerekir. Bu husus gözardı edilerek doğrudan kat malikleri hakkında takibe geçilmesi doğru değildir. İcra Mahkemesi'nce bu sebeple takibin şikayetçi borçlu yönünden iptali gerekirken yazılı gerekçeyle şikayetin reddi isabetsizdir.

SONUÇ : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle Mahkeme kararının yukarda yazılı sebeplerle İİK'nun 366 ve 6100 Sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. ( HMK m. 297/ç ) ve İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 17.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2015/12
K. 2015/5872
T. 12.3.2015

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı Mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki davacı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden Daire'ye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK, Avukatlık Kanunu, BK'nun vekalet akdine dair hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasa'da sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, Apartman Yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu sebeple kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün bulunmamaktadır.

Ancak, 634 Sayılı Kanun'un 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Ayrıca kat malikinin veya Kat Malikleri Kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta primi, kıdem tazminatı vs.) yönetimplanında veya Kat Malikleri Kurulu'nca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur.

Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacak "işçi alacağı" olup ilamda davalı olarak kat malikleri adına ..... Apartman Yöneticiliği gösterildiği ve Mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanun'un 35. maddesine göre Apartman Yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı Kanun'un 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.

Sonuç olarak; ilama uygun olarak apartman yönetimi hakkında takip başlatılmış daha sonra kat maliklerinden ''A B C'' ye icra emri gönderilmiştir. İcra emri kat maliklerine gönderilebilir, ancak borcun tamamı değil, hissesine düşen kısım istenebilir. Mahkemece bu hususlar göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : Alacaklının temyiz itirazlarının kabulüyle Mahkeme kararının yukarda yazılı sebeplerle İİK'nun 366 ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK'nun 388/4. (HMK m.297/ç) ve İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 12.03.2015 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

Gerçekten Yargıtay'dan son zamanlarda çıkan kararlar şaka gibi. Tekrar tekrar okudum kararları. Tek çıkarabildiğim ilk karardaki olayda ilamda taraf olarak Yönetim görünmesine rağmen, ilamlı takip doğrudan maliklere karşı ve paylarına düşen kısım belirtilmeden yapılmış. İkinci olayda ise önce ilamda yazıldığı gibi Yönetime karşı takip yapılıp sonrasında payları oranında maliklere icra emri gönderilmiş. Bana kalırsa ikinci kararda belirtildiği şekilde sonradan gönderilen icra emirleri de kanuna aykırı. Ben çıkamadım işin içinden.

Alıntı: Yazan muratozsa Gerçekten Yargıtay'dan son zamanlarda çıkan kararlar şaka gibi. Tekrar tekrar okudum kararları. Tek çıkarabildiğim ilk karardaki olayda ilamda taraf olarak Yönetim görünmesine rağmen, ilamlı takip doğrudan maliklere karşı ve paylarına düşen kısım belirtilmeden yapılmış. İkinci olayda ise önce ilamda yazıldığı gibi Yönetime karşı takip yapılıp sonrasında payları oranında maliklere icra emri gönderilmiş. Bana kalırsa ikinci kararda belirtildiği şekilde sonradan gönderilen icra emirleri de kanuna aykırı. Ben çıkamadım işin içinden.

Tam 7 yıl önce size cevap verirken şöyle demişim.

Alıntı: Yazan Ben Apartman yönetimi/yöneticiliğinin aktif-pasif dava ehliyeti olmadığı için verilen karar yanlıştır. Yine icra takibi sözkonusu olduğunda da husumet yöneltilemez. İlamlı takip yaptığınızda, elinizdeki kararla kat maliklerine de yönelemezsiniz. Çünkü davada taraf değiller. İlamlı takip, ilama aykırı yapılamayacağından kat maliklerine yönelemezsiniz. Apartman yönetimi/yöneticiliğinin tüzel kişiliği olmadığından menkul ve gayrımenkul malının olması da sözkonusu değildir. Dolayısıyla benden önce yanıt veren meslektaşıma katılmıyorum. Bence, kat maliklerine adi takip yaparak, karara atıfta bulunabilirsiniz. İtiraz halinde, elinizdeki kararla itirazın iptalini kolayca sağlayabilirsiniz.

Sonra yine aynı zamanlarda- yazdıklarımın aleyhine Yargıtay kararları olduğunu belirten bir meslektaşıma hitaben- demişim ki:

Alıntı: Yazan Yine Ben Araştırma yaparken, Kazancı'da bahsettiğiniz kararlardan bir tane bulmuştum. Ona rağmen, ilk görüşümü yazdım. Yargıtay, bence usul ekonomisi nedeniyle böyle kararlar verip işi iyice çıkmaza sokmuştur.

Siz de 7 yıl sonra haklı olarak demişsiniz ki:

Alıntı: Yazan muratozsa Ben çıkamadım işin içinden.

YARGITAY 8. HD. 14.02.2017 T. E: 2015/1133, K: 1779


Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş olup hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.


KARAR :

Borçlu sıfatıyla icra emri tebliğ edilen M.M.S. vekili, takibe dayanak ilamda hükmün O.A. aleyhine tesis edilmiş olmasına rağmen vekil edeni aleyhine ilamlı takip yapılmasının usulsüz olduğunu, ilamda yazılı "Ş... Sahil Evleri" adında bir site bulunmadığını belirterek icra emrinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece şikayetin yedi günlük yasal süre içerisinde yapılmadığı ve icra emrinin ilama uygun olduğu gerekçesi ile şikayetin reddine karar verilmiş, hüküm şikayetçi vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de,

Mahkemece, ilama aykırılığın süresiz şikayete tabi olduğu ve her zaman ileri sürülebileceği (HGK'nun 21.06.2000 tarih, 2000/12-1002 sayılı kararı) gözetilmeden şikayetin süreden reddi hatalı olmuştur. Kaldı ki, icra emri 21/07/2014 tarihinde şikayetçiye tebliğ edilmiş, şikayetçi bayram tatilini takip eden ilk iş günü olan 31/07/2014 tarihinde şikayette bulunduğuna göre şikayetin yedi günlük süre içerisinde yapıldığı da dosya kapsamı ile sabittir.


İlamlı icrada borçlu ilam aleyhine olan yani ilama göre borçlu olan kişidir.
İlamlı icrada borçlu yedi gün içinde icra dairesine başvurarak icra emrine itiraz ediyorum demek suretiyle ilamlı icra takibini durdurma imkanına sahip değildir.
Borçlu yalnızca, İİK'nun 33. maddesi gereğince, borcu ödemiş olması, alacaklıdan mehil almış olması veya ilamın zamanaşımına uğramış olması halinde icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir. İcra emrine bu şekilde itiraz edilmiş olması, icra takibini kendiliğinden durdurmaz.


İlamlı takibe ancak Yasada belirtilen nedenlerle itiraz edilebilir. İlamlı takipte temel ilkeler mevcuttur. Bir ilamın ilamlı takibe konu edilebilmesi için açık, net, likit, eda hükmü içermesi gerekir. İlama konu hükümde borçlunun kim olduğu, takipte muhatabın kim olduğu konusunda hiçbir kuşku olmamalıdır. İlam hükmünün kime yada kimlere yönelik olduğu konusunda duraksamamak gerekir.

Somut olayda, takip konusu ilamda, aleyhine hüküm kurulan davalı Ş.... Sahil Evleri yönetimi adına H. O.A. dır. Davacı ilamda taraf olmadığını, ortada kat mülkiyeti bulunmaksızın kat malikleri aleyhine takip yapılamayacağını, borçtan sorumlu olmadığını iddia etmektedir. Borcun doğduğu tarihte kat maliklerinin kim olduğu, davacının borçtan sorumlu olup olmadığı, yargılama konusu olması geren hususlardır. İlamlı takibe itiraz nedenleri yasada sınırlı bir şekilde belirtilmiştir. Davacının talebi İlK'nun 33. maddesi hükmü kapsamında bir itiraz değildir. İlamda davalı olarak yer almadığını, yargılamasında bulunmadığı borçtan sorumlu olmadığını iddia etmektedir.

Talep İİK.nun 16. maddesi yollamasıyla İİK.nun 41. maddesine dayalı şikayet olarak değerlendirilebilir.
İlamda taraf olmayan, takip talebinde borçlu olarak yer almayan şikayetçiye icra emri gönderilmesi ilamlı takip hükümlerine uygun değildir. Kat maliklerine karşı ilama atıf yapılmak suretiyle ancak ilamsız takip yapılabilir. Mevcut ilamlı takipte ise kat maliklerine, İİK.nun 89. maddesi hükmü uyarınca haciz ihbarnamesi gönderilerek aidatlarını icra dosya hesabına yatırmaları da istenebilir. Bunun dışında ilamın yargılamasında yer almayan, takip konusu borcun doğduğu dönemde kat maliki olup olmadıkları ilamdan net bir şekilde anlaşılamayan kişilere ilamlı takibin yöneltilmesi ve icra emri gönderilmesi, ilamlı takip hükümlerine uygun değildir.

Bu nedenlerle Mahkeme’ce şikayetin kabulü ile şikayetçi yönünden icra emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle şikayetin reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur.

SONUÇ:
Şikayetçi vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.nun 366. ve 6100 sayılı HMK.nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 14.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.[/quote][/quote]