Kira borcuna ilişkin menfi tespit davası

Merhaba Sayın Meslektaşlarım;

Müvekkilim ile ev sahibi arasında 01.09.2010 başlangıçlı 1 yıllık kira sözleşmesi düzenleniyor . Ancak kiralanan taşınmazı müvekkilimin öğrenci olan çocukları kullanıyor.

Müvekkilim yaklaşık 7 sene boyunca düzenli olarak ev sahibine kira borçlarını ödüyor. 24.07.2017 tarihinde ise ev sahibi müvekkilimin oğlunu arayarak ''acil olarak evi boşaltmalarını '' istiyor . Müvekkilimin oğlu ise ''babalarının kanser hastalığının ilerlediğini , durumunun ciddi olduğunu , yaklaşık 15 gündür hastane de yatılı olarak tedavi olduğunu söyleyerek hemen evi boşaltmalarının mümkün olmadığını ancak kendilerine 1 ay süre verirse evi boşaltabileceklerini belirtiyor.

Ertesi gün ise ev sahibi kendisi üzerine olan su , elektrik , doğal gaz aboneliklerini sonlandırıyor. Müvekkilim ve ailesi içinde bulundukları durumu izah ederek ev sahibinden anlayışlı olmasını isteseler de ev sahibi durumu anlamıyor ve Müvekkilim ev sahibine karşı '' kişinin huzurunu bozma suçu'ndan şikayetçi oluyor . Şüpheli ifadesinde ev sahibi kiracılarının evden çıkması için kendi üzerine olan abonelikleri sonlandırdığını ikrar ediyor.

Ev sahibinin abonelikleri kesmesi üzerine evi kullanamayan müvekkilimi 3 ay sonra apartman yöneticisi arıyor ve ev sahibinini evin anahtarını kendisine teslim edilmesini istediğini belirtiyor müvekkilimde 30 Ekim'de taşınmazın anahtarını apartman yöneticisine teslim ediyor. ( Ev sahibi savcılık ifadesinde evin anahtarlarının yöneticiye verildiğini ikrar ediyor ) ifade 5 aralıkta veriliyor ve anahtar teslimine ilişkin bir tarih verilmiyor.

Daha sonra ev sahibi önce ağustos , eylül ve ekim aylarına ilişkin kira borcu sebebiyle müvekkilime icra takibi başlatıyor müvekkilim itiraz ediyor ve 9 aralık 2017 tarhinde ev sahibi icra hukuk mahkemesi'nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılıyor.


Ev sahibi daha sonra 2017 kasım ve aralık aylarına ilişkin icra takibi başlatıyor müvekkilim itiraz ediyor ve 15 mart 2018 tarihinde ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi'nde ''itirazın kaldırılması ve tahliye davası açıyor İcra hukuk mahkemesi ''itirazın kaldırılmasına , takibin devamına '' karar veriyor.


Şimdi biz burada müvekkilimin kasım ve aralık aylarına ilişkin kira borcu olmadığına dair menfi tespit davası açacağız .

Sorularıma gelecek olursak ;

1- Ev sahibinin abonelikleri sonlandırarak evin kullanılmasını imkansız hale getirmesi durumunda Ev sahibinin kiralananı hazır bulundurmadığı için müvekkilimin ücret ödeme borcu olmadığı ileri sürmemiz Menfi tespit davasında ne kadar kabul edilebilir bir gerekçe olur ?

2- Savcılık ifadesinde ev sahibinin müvekkilimin evin anahtarlarını apartman yöneticisine teslim ettiğine ilişkin ikrarı menfi tespit davası hakimi açısından ikrar kabul edilebilir mi ?


Menfi tespit davasında müvekkilimin kasım ve aralık aylarına ilişkin kira borcu olmadığını nasıl ispat edebiliriz ? Bu olaylardan dolayı müvekkilim ve ailesi gerçekten çok zor süreçler yaşadılar . Müvekkilim eşini kaybetti. Bir an önce bu davaların neticelenmesini ve manevi tazminat davalarını açmak istiyorlar .

Şimdiden değerli yorumlarınız için teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Adalet1903 1- Ev sahibinin abonelikleri sonlandırarak evin kullanılmasını imkansız hale getirmesi durumunda Ev sahibinin kiralananı hazır bulundurmadığı için müvekkilimin ücret ödeme borcu olmadığı ileri sürmemiz Menfi tespit davasında ne kadar kabul edilebilir bir gerekçe olur ?

Malik adına olan aboneliklerinin sonlandırılması evin kullanılmasını engelleyen bir durum olarak değerlendirilemez diye düşünüyorum, çünkü kira kontratı ibrazı ile bu aboneliklerin kiracı tarafından yenilenmesi mümkündür ve hukuken de aboneliklerin zaten kiracı adına olması gerekir.

Birçok kira sözleşmesinde de bu durum özellikle ifade ediliyor ve dolayısıyla 7 sene boyunca aboneliklerin kiracı tarafından üzerine alınmaması aslında akde muhalefet de oluşturuyor. Ancak sözleşmede yazmasa bile, abone olunan kuruluşların kendi sözleşmeleri ve yönetmelikleri gereğince de aboneliklerin kiracı adına olması gerekiyor.

Alıntı: Yazan Adalet1903 2- Savcılık ifadesinde ev sahibinin müvekkilimin evin anahtarlarını apartman yöneticisine teslim ettiğine ilişkin ikrarı menfi tespit davası hakimi açısından ikrar kabul edilebilir mi ?

Anahtarın sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiye (yönetici) teslimi zilyetliğin kiralayana teslimi anlamına gelmez. Kira alacağı olup olmadığının tartışılacağı davada anahtarın kiralayana teslim edildiğini yazılı delillerle ispat etmeniz beklenecek. Eğer savcılık ifadesinde kiralayan anahtarı kendisinin yöneticiye teslim edilmesini istediğini ikrar ettiyse bu yazılı delil olarak kabul edilebilir düşüncesindeyim ama ifadede kendisinin bunu talep ettiğinden bahsetmeden sadece kiracının anahtarı yöneticiye verdiğinden söz edildiyse geçerli bir teslimden söz konusu olmayacak diye düşünüyorum. Yazılı kira sözleşmesinin sona erdiğinin ispatı yine yazılı delillerle yapılması gerekeceğinden, yöneticinin (veya başka bir kişinin) şahit olarak dinlenmesini de mahkeme kabul etmeyecektir. Kiralayana yemin teklif edilmesi düşünülebilir.

Üstadım kesinlikle haklısınız abonelikleri kiracı üzerine almakla yükümlü ancak burada 1 Eylül 2010 başlangıçlı kira akdi söz konusu ve ev sahibinin bu hareketinden sonra müvekkilimin 1 yıllık kira akdiyle abonelikleri üzerlerine almalarını ev sahibi imkansız hale getiriyor. Ev sahibi şüpheli sıfayıyla vermiş olduğu ifade de '' zaten kiracıların evden çıkması için abonelikleri sonlandırarak direttim '' şeklinde ifadelerle bu olaya ilişkin ikrar da bulunuyor . Bütün bunlara rağmen müvekkilimin abonelikleri üzerine alması gerekiyordu şeklinde yorum yapılabilmesi mümkün mü ?

Üstadım yemin teklifini biz de düşündük ancak bugüne kadar uygulama içerisinde ben yemin deliline hiç başvurmadım . Yemini şu şekilde ev sahibine yöneltmemiz mümkün mü ? kasım ve aralık aylarında evin anahtarları sizin tarafınızdan teslim alınmış mıydı ? evin tahliye edildiğinden haberiniz var mıydı ?


Son olarak tedbir talepli açacağımız menfi tespit davası için söylüyorum . Şu an müvekkilim cebri icra tehditi altında olduğu için bir an önce bu tedbir kararı almamız gerekiyor. Davamızı açar açmaz hakime gidip durumu açıklayarak dosyaya teminatımızı yatırarak bir an önce tedbir kararı vermesini ifade edebilir miyiz ? davayı çağlayan adliyesindeki asliye hukuk mahkemelerinde açacağız , uygulamada istanbul'daki hakimler vekillerin bizzat kendi yanlarına giderek tedbir kararı istemelerinden rahatsız oluyor mu ? karşı tarafın tahsilatçıları bugün müvekkilimi arayarak evinize hacze geleceğiz şeklinde beyanlarda bulundular.

BK 347. madde gereğince kira sözleşmeleri otomatik uzayacağından sözleşme süresinin 1 yıl olduğundan veya sürenin bittiğinden bahsetmek mümkün değil. Elinizdeki kontrato ile şu anda bile elektrik/su idarelerine gitseniz üzerinize abonelik tesis edebilirsiniz.

Benim anlayamadığım nokta, ev sahibi önce tahliyeyi istiyor ve bunun için savcılığa düşmesine yol açacak metotlara dahi başvuruyor, sonrasında ise tahliyeyi kabul etmeyip neden kira istiyor? Herhalde anahtarın (zilyetliğin) kendisine geçmediği iddiasında olsa gerek. Durum böyleyse, anahtarı yönetici veya üçüncü bir kişiye bırakmanın da hukuki olmadığın "alacaklının temerrüdü" söz konusuysa, mahkemeye başvurup tediye mahalline teslim etmeniz gerektiği konusu karşınıza çıkacak diye düşünüyorum.

Kira miktarını bilmiyorum ama 2 aylık kira bedeli çok tutmuyor olsa gerek. İcra dairesine ihtirazi kayıtla yatırıp daha sonra istirdat davası açmanız, tedbir almanıza göre daha zahmetsiz olabilir bence.

Üstadım bütün görüşleriniz için çok teşekkür ederim . Ben meslek hayatı boyunca ceza davalrıyla ilgilendiğim için bu meselelere anlamakta zorluk çekiyorum. Beni bir çok meslektaşımız İcra Hukuk Mahkemesi'nin dar yetkili olduğu , aboneliklere yazı bile yazmadan sadece anahtar teslimi olup olmadığına dair dar bir alanda inceleme yapacağı konusunda uyarmalarına rağmen bütün iddaialarımızı icra hukuk mahkemesi'nde bile ispatlayabileceğimizi düşünmüştüm . Şimdi siz de deneyimlerinize göre açmayı düşündüğümüz menfi tespit davasında bile net olarak evin anahtarının teslim edildiği tarihi ispatlama yükümlülüğü altında kalacağımızı haklı olarak dile getiriyorsuz .

Peki bizim ev sahibine yemin teklifi dışında anahtar teslimini tam olarak ispatlayacağımız bir delil yokken açacağımız menfi tespit davasında ya da istirdat davasında hangi iddia da bulunarak kasım ve aralık ayına ilişkin kira borçlarından sorumlu tutulamayacağımızı ileri sürebiliriz ?

Hukuki yarar yokluğu ya da kötüniyet iddalarımız mahkeme tarafından ne kadar dikkate alınır .

gerçekten bu davanın maddi boyutundan çok manevi boyutu üzüyor beni müvekkilim ev sahibinin attığı iftiradan dolayı eşinin son gününde bile savcılığa ifade vermeye gitti ve neticede takipsizlik kararları alındı .

Müvekkilinizin haksızlığa uğradığı duygusunu anlıyorum ama olayların gelişiminde onun da bir çok kusuru var ne yazık ki. Örneğin:
- Aboneliklerin üzerine geçirilmemesi sözleşmeye aykırılık teşkil ediyor.
- Abonelikler ev sahibi tarafından kapatıldığında evden çıkmak yerine elektrik idaresine gitse abonelikleri açtırabileceğini öğrenecekti.
- Ev sahibinin tek taraflı "tahliye et" demesi, tahliye için yeterli değil. Tahliye etmeseydi zaten en az 1.5 yıl sürecek bir tahliye davası söz konusu olacaktı ve belki de evsahibi davayı kaybedecekti. (Zira tahliyenin BK'da belirtilen sınırlı sebeplerden birine dayanması gerekir ve bu davada birçok durumda ancak sözleşme sonunda açılabilir. Örneğin sözleşme süresinin bitmesi tahliye nedeni değildir)
- Evsahibiyle de bu kadar zıtlaşma yaşanan bir olayda tahliye edilen evin zilyetliğinin hukuken doğru ve ispatlanabilir şekilde teslim edilmemesi gerekir. Anahtarın İMZA karşılığı evsahibine verilmesi, almıyorsa mahkemece tediye mahalli tayin ettirilip oraya teslim edilmesi gerekir. Zilyetliğinizde olan bir evi, üçüncü bir kişiye (yönetici) teslim edip borcunuzun sona erdiğinden bahsedemezsiniz.

İcra mahkemesi olsun, hukuk mahkemesi olsun tüm yargı mercilerinde yazılı bir sözleşmeye karşı olan tüm iddialarınızı yazılı şekilde ispat etmekle yükümlü olacaksınız. Bu davalarda son çare olarak yemin teklifi dışında bir alternatifiniz olacağını sanmıyorum (savcılık ifadesinde anahtarın alındığına ilişkin ikrar yoksa). Ve bildiğiniz gibi bu durumda da karşı taraf gelip yemin ederse davanız reddedilir.

Alıntı: Yazan Admin Müvekkilinizin haksızlığa uğradığı duygusunu anlıyorum ama olayların gelişiminde onun da bir çok kusuru var ne yazık ki. Örneğin: - Aboneliklerin üzerine geçirilmemesi sözleşmeye aykırılık teşkil ediyor. - Abonelikler ev sahibi tarafından kapatıldığında evden çıkmak yerine elektrik idaresine gitse abonelikleri açtırabileceğini öğrenecekti. - Ev sahibinin tek taraflı "tahliye et" demesi, tahliye için yeterli değil. Tahliye etmeseydi zaten en az 1.5 yıl sürecek bir tahliye davası söz konusu olacaktı ve belki de evsahibi davayı kaybedecekti. (Zira tahliyenin BK'da belirtilen sınırlı sebeplerden birine dayanması gerekir ve bu davada birçok durumda ancak sözleşme sonunda açılabilir. Örneğin sözleşme süresinin bitmesi tahliye nedeni değildir) - Evsahibiyle de bu kadar zıtlaşma yaşanan bir olayda tahliye edilen evin zilyetliğinin hukuken doğru ve ispatlanabilir şekilde teslim edilmemesi gerekir. Anahtarın İMZA karşılığı evsahibine verilmesi, almıyorsa mahkemece tediye mahalli tayin ettirilip oraya teslim edilmesi gerekir. Zilyetliğinizde olan bir evi, üçüncü bir kişiye (yönetici) teslim edip borcunuzun sona erdiğinden bahsedemezsiniz. İcra mahkemesi olsun, hukuk mahkemesi olsun tüm yargı mercilerinde yazılı bir sözleşmeye karşı olan tüm iddialarınızı yazılı şekilde ispat etmekle yükümlü olacaksınız. Bu davalarda son çare olarak yemin teklifi dışında bir alternatifiniz olacağını sanmıyorum (savcılık ifadesinde anahtarın alındığına ilişkin ikrar yoksa). Ve bildiğiniz gibi bu durumda da karşı taraf gelip yemin ederse davanız reddedilir.

peki üstadım , tedbir talepli menfi tespit davasını açtıktan sonra hakimin yanına giderek durumu izah etmem uygun mudur ?

Yine yaşanan gelişmeler sonucunda müvekkilimin kira sözleşmesini önemli sebeplerle feshettiğine ilişkin savunması ne kadar kabul edilebilir ?

Alıntı: Yazan Adalet1903 peki üstadım , tedbir talepli menfi tespit davasını açtıktan sonra hakimin yanına giderek durumu izah etmem uygun mudur ? Yine yaşanan gelişmeler sonucunda müvekkilimin kira sözleşmesini önemli sebeplerle feshettiğine ilişkin savunması ne kadar kabul edilebilir ?

Hakimle bu konuyu özel olarak görüşmeden önce kaleme danışmanızı öneririm. Her hakimin yaklaşımını farklı olabiliyor.


İhtilaf konusu durum kira sözleşmesinin fesh edildiği olgusu değil. Bu konuda hem siz, hem karşı taraf şüphesiz ki aynı görüştesiniz. Bu bağlamda feshin sebebi de çok önemli gözükmüyor. Burada asıl ihtilaf konusu feshin zamanı, bir diğer deyişle kira borcunuzun sona erdiği tarih ve bu da zilyetliğin nakli yani anahtarın teslimiyle ilintili. Kira akdi siz haklı nedenle fesh etmiş olsanız dahi, zilyetliği kiralayana teslim edinceye kadar kiradan sorumluluğunuz devam edecekti ve yine anahtar teslim olgusunu yazılı delille ispatlamak zorunda kalacaktınız. Dolayısıyla bu iddianızın herhangi birşey değiştireceğini sanmıyorum.

Alıntı: Yazan Admin Hakimle bu konuyu özel olarak görüşmeden önce kaleme danışmanızı öneririm. Her hakimin yaklaşımını farklı olabiliyor. İhtilaf konusu durum kira sözleşmesinin fesh edildiği olgusu değil. Bu konuda hem siz, hem karşı taraf şüphesiz ki aynı görüştesiniz. Bu bağlamda feshin sebebi de çok önemli gözükmüyor. Burada asıl ihtilaf konusu feshin zamanı, bir diğer deyişle kira borcunuzun sona erdiği tarih ve bu da zilyetliğin nakli yani anahtarın teslimiyle ilintili. Kira akdi siz haklı nedenle fesh etmiş olsanız dahi, zilyetliği kiralayana teslim edinceye kadar kiradan sorumluluğunuz devam edecekti ve yine anahtar teslim olgusunu yazılı delille ispatlamak zorunda kalacaktınız. Dolayısıyla bu iddianızın herhangi birşey değiştireceğini sanmıyorum.

Peki üstad ben hep asliye hukuk mahkemesi olarak düşünüyoordum ancak sanırım kira borcuna ilişkin olduğu için davayı sulh hukuk mahkemesi'nde açmamız gerekiyor. Dolayısıyla basit yargılama usulü olacak . tanık vs. dinlenmeyecek değil mi ? ev sahibine kira ücreti talebi olduğu aylardan önce anahtarın kendisine teslim edilip edilmediği konusunda yemin teklif etmeye düşünüyorum bu teklifi şekil olarak nasıl yapmalıyız ?

Bir de tedbir talepli olduğu için arabulucuk dava şartı olmaz değil mi ?

Üstad, çok değerli görüşleriniz için tekrar teşekkür ederim , gerçekten iyi bilmediğim konular olduğu için müvekkilimin hak kaybına uğramaması konusunda titiz davranmaya çalışıyorum.

Menfi tespit ve istirdat davaları da dahil kira sözleşmesinden kaynaklanan davaları SH'de açmanız gerekiyor. (BKZ. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/9762 K. 2019/5552 T. 19.6.2019 k.).


Yemin teklifini delilleriniz arasında davayı açarken belirtmeniz gerek. "Vs. kanuni delail denmesinin" yemin teklifini kapsamadığı yolunda içtihatlar var.


Her iki taraf da tacirse zorunlu arabuluculuk kapsamında olur, bunun dışındaki hiçbir senaryoda (bir tarafın tacir olması, tedbir istenmiş olması vs.) zorunlu arabuluculuk şartına tabi olmaz. Öte yandan bu konunun arabuluculuğa son derece uygun olduğunu düşünüyorum, o nedenle dava şartı olmasa bile ihtiyari arabuluculuk denenmesi davaya göre sizin için son derece avantajlı olabilir. Karşı taraf teklifi kabul etmezse veya anlaşma olmazsa davaya devam edersiniz, bir kaybınız olmaz.

Alıntı: Yazan Admin Menfi tespit ve istirdat davaları da dahil kira sözleşmesinden kaynaklanan davaları SH'de açmanız gerekiyor. (BKZ. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/9762 K. 2019/5552 T. 19.6.2019 k.). Yemin teklifini delilleriniz arasında davayı açarken belirtmeniz gerek. "Vs. kanuni delail denmesinin" yemin teklifini kapsamadığı yolunda içtihatlar var. Her iki taraf da tacirse zorunlu arabuluculuk kapsamında olur, bunun dışındaki hiçbir senaryoda (bir tarafın tacir olması, tedbir istenmiş olması vs.) zorunlu arabuluculuk şartına tabi olmaz. Öte yandan bu konunun arabuluculuğa son derece uygun olduğunu düşünüyorum, o nedenle dava şartı olmasa bile ihtiyari arabuluculuk denenmesi davaya göre sizin için son derece avantajlı olabilir. Karşı taraf teklifi kabul etmezse veya anlaşma olmazsa davaya devam edersiniz, bir kaybınız olmaz.

üstad , harca esas değer olarak ikapak hesabındaki miktarı gösteriyorumm.

İcra takibi ocak 2018’de başlatıldı , itirazın kaldırılması kararı 2 ay önce verildi bu yüzden acaba icra takibi başlatıldıktan sonra 1 yıl içersinde menfi tespit davasını açmamız gerekiyor muydu , şeklinde endişeye düştüm süre yönünde sıkıntımız yokmuş . aynı adliye içerisinde icra dosyası umarım birazdan açacağım menfi tespit davasında hakim hemen teminat karşılığında tedbir kararı verir .

Her şey için teşekkürler üstad.