Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Yanıt
Old 16-09-2006, 23:43   #1
Fevzi Yavuz

 
Varsayılan Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Sayın meslektaşlarım Bu devam eden bir dava ile ilgili bir sorudur.Doğal olarak ben objektif olamayabilirim,bunu bir şekilde test etmek ve meslekdaşlarımın katkılarını almak istedim davada gelişme olursa sizleri bilendireceğim,her olayın kendine özgü olduğunun bilincindeyim merak edip veri az diyen olursa mümkün olduğunca objektif kalarak özel msj atabilirim cevaplarınız için şimdiden teşekür ediyorum.Saygılarımla.
Arsa sahibi müvekkiller ile müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve sözleşmeye göre 24 ay içerisinde çarşı niteliğindeki inşaatın anahtar teslimi tamamlanması ve kiraya verilir hale getirilmesi gerekiyor.Firma kaba inşaatı bitiriyor ve sürenin bitimine çok az zaman kala inşaat faaliyetine son veriyor.Gecikme halinde gecikme tazminatına karar verilmiş. Ancak müvekkiller sözleşmeyi fesih etmeleri halinde işin içinden hiç çıkamıyacaklarını ve binayı bitirecek müteahhit bulamayacakları korkusuyla ihtarname çekmek yerine adi bir belge ile yeni bir süre veriyorlar yine her hangi bir faaliyet olmuyor bu ikinci sürenin bitimine çok az bir zaman kala firma inşaatı mevcut durumuyla satma kararı alıyor.Arsa sahipleri de buna sessiz kalıyorlar hatta safiyane olarak bir emlakçıya noterden yetki veriyorlar.Ancak bina satılamıyor.Bunun üzerine arsa sahipleri müteahhit şirketin işi bitirmesini şifahen istiyor.Ancak yine bir faliyet olmuyor,bunun üzerine arsa sahipleri ihtarnameyle sözleşmede yazılı madde gereğince teslimde gecikme ve temerrüt nedeniyle tazminat talebediyor ve akti fesih yetkisini saklı tutuyor ama fesih etmiyor.Firma inşaatın mevcut durumuyla satışına ilişkin kararı arsa sahipleriyle beraber verdiklerini müşterek alınan bu kararın inşaat ve imalat yükümlülüklerini ortadan kaldırdığını keza yine müştereken inşaata devam kararı alınmadan tazminatın işlemeyeceğini diğer yönden fesih hakkı saklı tutulmakla fiilen feshi istendiği ancak sadece tazminat istemi nedeniyle ihtarın bir temerrüt niteliği olmadığını diğer bir deyişe hukuken kendilerine inşaata devam et denmediğini iddia ediyor.Arsa sahipleri inşaat sözleşmesinde yazılı ilk süreden itibaren tazminatın işleyeceğini düşünerek pilot bir dava açıyor.bu sefer müteahhit firmada ihtara rağmen müşterek bir karar alamadıkları inşaata başlıyamadıkları bu nedenle kendilerinin de kira kaybı olduğu gerekçesi ile karşı dava açıyor.
Old 17-09-2006, 13:21   #2
Jeanne D'arc

 
Varsayılan

Üzerinde biraz düşünmek ve dahası esasında sözleşme üzerinden cevap vermek gerek ama soruyu okuduğum andaki ilk kanaatim arsa sahiplerinin haklı olduğu ve davayı kazanacakları. Müteahhit tarafın yorumu biraz zorlama geldi bana.

Saygılar.
Old 17-09-2006, 16:25   #3
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Fevzi Yavuz
Sayın meslektaşlarım Bu devam eden bir dava ile ilgili bir sorudur.Doğal olarak ben objektif olamayabilirim,bunu bir şekilde test etmek ve meslekdaşlarımın katkılarını almak istedim davada gelişme olursa sizleri bilendireceğim,her olayın kendine özgü olduğunun bilincindeyim merak edip veri az diyen olursa mümkün olduğunca objektif kalarak özel msj atabilirim cevaplarınız için şimdiden teşekür ediyorum.Saygılarımla.
Arsa sahibi müvekkiller ile müteahhit firma arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış ve sözleşmeye göre 24 ay içerisinde çarşı niteliğindeki inşaatın anahtar teslimi tamamlanması ve kiraya verilir hale getirilmesi gerekiyor.Firma kaba inşaatı bitiriyor ve sürenin bitimine çok az zaman kala inşaat faaliyetine son veriyor.Gecikme halinde gecikme tazminatına karar verilmiş. Ancak müvekkiller sözleşmeyi fesih etmeleri halinde işin içinden hiç çıkamıyacaklarını ve binayı bitirecek müteahhit bulamayacakları korkusuyla ihtarname çekmek yerine adi bir belge ile yeni bir süre veriyorlar yine her hangi bir faaliyet olmuyor bu ikinci sürenin bitimine çok az bir zaman kala firma inşaatı mevcut durumuyla satma kararı alıyor.Arsa sahipleri de buna sessiz kalıyorlar hatta safiyane olarak bir emlakçıya noterden yetki veriyorlar.Ancak bina satılamıyor.Bunun üzerine arsa sahipleri müteahhit şirketin işi bitirmesini şifahen istiyor.Ancak yine bir faliyet olmuyor,bunun üzerine arsa sahipleri ihtarnameyle sözleşmede yazılı madde gereğince teslimde gecikme ve temerrüt nedeniyle tazminat talebediyor ve akti fesih yetkisini saklı tutuyor ama fesih etmiyor.Firma inşaatın mevcut durumuyla satışına ilişkin kararı arsa sahipleriyle beraber verdiklerini müşterek alınan bu kararın inşaat ve imalat yükümlülüklerini ortadan kaldırdığını keza yine müştereken inşaata devam kararı alınmadan tazminatın işlemeyeceğini diğer yönden fesih hakkı saklı tutulmakla fiilen feshi istendiği ancak sadece tazminat istemi nedeniyle ihtarın bir temerrüt niteliği olmadığını diğer bir deyişe hukuken kendilerine inşaata devam et denmediğini iddia ediyor.Arsa sahipleri inşaat sözleşmesinde yazılı ilk süreden itibaren tazminatın işleyeceğini düşünerek pilot bir dava açıyor.bu sefer müteahhit firmada ihtara rağmen müşterek bir karar alamadıkları inşaata başlıyamadıkları bu nedenle kendilerinin de kira kaybı olduğu gerekçesi ile karşı dava açıyor.


Sayın Fevzi Yavuz,

1- Arsa sahiplerinin iradesi başından itibaren B.K. 158/2 de düzenlenen hem akdin icrasını hem de ceza-i şartın kendilerine ödenmesi yönündedir. Karşı taraf bu haktan açıkça feragat edildiğini kanıtlamak zorundadır.

2- Yüklenicinin
Alıntı:
Firma inşaatın mevcut durumuyla satışına ilişkin kararı arsa sahipleriyle beraber verdiklerini müşterek alınan bu kararın inşaat ve imalat yükümlülüklerini ortadan kaldırdığını keza yine müştereken inşaata devam kararı alınmadan
şeklindeki itirazının da B.K.16 ıncı maddesi karşısında dinlenmesi mümkün değildir. Siz sözetmemişsiniz ama taraflar arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin resmi şekilde yapıldığını varsayıyorum. Dolayısıyla bu sözleşmedeki koşulların değiştirilmesi de aynı şekle tabidir. Yüklenici bunu kanıtlamak zorundadır.

3- Yüklenicinin "inşaatın devamına ilişkin bir ihtar çekilmediği" iddiası da hükümsüzdür. Kendisinin ana edimi inşaatın yapılıp bitirilmesidir.

4- Ceza-i şartın istenmesi için ihtarnameye de gerek yoktur. Çünkü sözleşmede 24 ay süre verilmiştir. Bu süre sonunda yüklenici temerrüde düşmüştür. Kaldı ki, arsa sahipleri ihtarname de çekmişlerdir.

5-Arsa sahiplerinin adi belge ile vermiş oldukları süre uzatımı konusunda tereddütüm var...Yukarıda 2 inci maddede sözleşmenin tadili için aynı şekilde yapılması kuralını uygularsak geçersizdir. Değilse ikinci sürede geçen bölüm tazminattan tenkis edilebilir diyebilirmiyiz?

6-Anlatımınızdan görüldüğü kadarıyla arsa sahiplerinden kaynaklanan bir gecikme olmadığına (davranışlarının dürüstlük kuralına aykırı olmadığı, amacın yükleniciyi zarara uğratmak olmadığı )göre yüklenici ceza-i şarttan indirim de talep edemeyecektir.

7- Yüklenicinin "kira kaybı" istemesi tamamen hukuki temelden yoksundur. Taraflar arasındaki akit, iki tarafa da borç yükleyen akit tipidir. Yüklenicinin edimi inşaatın süresinde ve sözleşmeye uygun olarak bitirilmesidir. İnşaat bitmemiştir. Kendi edimini yerine getirmemesinden dolayı kira kaybı talep edemez.

Not: İzmir'den kopalı çok olmadı...Umarım unutmamışsındır.Eski dostları Sitemizde görmek çok güzel...Aramıza hoşgeldin...

Saygılarımla
Old 17-09-2006, 16:43   #4
Jeanne D'arc

 
Varsayılan

Sayın Av.Suat Ergin,
Sadece hukuk mantığı ile verdiğim cevaba hukuki temel atıp, boşlukları doldurarak istinad duvarı çekip, kat attınız. Teşekkürler.
Old 18-09-2006, 00:32   #5
ibreti

 
Varsayılan

Sn.Suat Ergin'e katılmakla birlikte;
1) Adi yazılı olarak verilen süre geçerli. Dolayısı ile temerrüdün hesaplanmasında bu sürenin de nazara alınması gerek. (Resmi yazılı şekil anılan sözleşmenin taşınmaz satış vaadi içeren kısmı için zorunlu.. diğer hususlarda adi yazılı şekil geçerli.. buradaki sınırlama sadece senede karşı senetle ispat kuralı...)
2) Her ne kadar sözleşmede 24 ay gibi bir süre kararlaştırılmış ise de bu süreye adi yazılı şekilde de olsa ek süre verilmiş. Bu halde 24 ay ve adi yazılı belge ile tanına ek sürenin temerrüdün oluşmasında dikkate alınması gerek... Dikkate alınması gerek diyorum, çünkü, buradaki iki ayrı sürenin geçmiş olması ile de temerrüt oluşumu için gereken süreler geçmiş sayılmaz...
3) 2.maddede yazdığım süreler YÜKLENİCİNİN NET FAALİYET SÜRELERİdir. Bu sürelere idarece (genelde belediye) ugyulanan inşaat yasağı, mücbir sebeple inşaata ara verilmesi vb. sürelerin eklenmesi ile bulunacak takvim gününde temerrüt oluşmuş varsayılır ( mı?) demek gerek.

4) Yukarıda yazdığım süreler doğrultusunda çekilen ihtarnamenin süresinde olup olmadığı, dolayısı ile temerrüt oluşturup-oluşturmadığının da tartışılması gerek.

5) Cezai şartı da tartışmak gerek. Anlatımdan anladığım kadarı ile likit bir cezai şart kararlaştırılmamış. Emsal kira bedellerine göre gecikmeden doğacak zararların ödeneceği kararlaştırılmış. Olayda cezai şart yok yani.. Bu halde sadece tazminat istenebilir. Tabiki yukarıda yazdıağım temerrüt koşullarında istenebilir tazminat da..

6) Sözleşmedeki ANAHTAR TESLİMİ şartı YAZILI DELİL ile ispatlanması gereken bir hususmuş. Yargıtay'ın yalancısıyım. O öyle diyor

7) Müvekkiller bir emlakçıya satış için yetki vermiş diyorsunuz. Yetki hususunda emlakçı isticvap edilecektir. Yüklenici avukatı olsam bu isticvabı isterdim.

Anlaşılacağı gibi davanın önü o kadar da düzlük görünmüyor..

Halen yürüttüğüm benzer dosyalar var. Önümüze gelen durumları paylaşır isek birbirimize yararlı olabileceğimizi düşünüyorum..

Bu arada bir kaynak önereyim;
Yazar : Cengiz KOSTAKOĞLU.
Kitap : İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri.
yayımcı: Beta

Kolay gelsin..
Old 20-09-2006, 10:05   #6
Fevzi Yavuz

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Suat Ergin
Sayın Fevzi Yavuz,

1- Arsa sahiplerinin iradesi başından itibaren B.K. 158/2 de düzenlenen hem akdin icrasını hem de ceza-i şartın kendilerine ödenmesi yönündedir. Karşı taraf bu haktan açıkça feragat edildiğini kanıtlamak zorundadır.

2- Yüklenicinin şeklindeki itirazının da B.K.16 ıncı maddesi karşısında dinlenmesi mümkün değildir. Siz sözetmemişsiniz ama taraflar arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin resmi şekilde yapıldığını varsayıyorum. Dolayısıyla bu sözleşmedeki koşulların değiştirilmesi de aynı şekle tabidir. Yüklenici bunu kanıtlamak zorundadır.

3- Yüklenicinin "inşaatın devamına ilişkin bir ihtar çekilmediği" iddiası da hükümsüzdür. Kendisinin ana edimi inşaatın yapılıp bitirilmesidir.

4- Ceza-i şartın istenmesi için ihtarnameye de gerek yoktur. Çünkü sözleşmede 24 ay süre verilmiştir. Bu süre sonunda yüklenici temerrüde düşmüştür. Kaldı ki, arsa sahipleri ihtarname de çekmişlerdir.

5-Arsa sahiplerinin adi belge ile vermiş oldukları süre uzatımı konusunda tereddütüm var...Yukarıda 2 inci maddede sözleşmenin tadili için aynı şekilde yapılması kuralını uygularsak geçersizdir. Değilse ikinci sürede geçen bölüm tazminattan tenkis edilebilir diyebilirmiyiz?

6-Anlatımınızdan görüldüğü kadarıyla arsa sahiplerinden kaynaklanan bir gecikme olmadığına (davranışlarının dürüstlük kuralına aykırı olmadığı, amacın yükleniciyi zarara uğratmak olmadığı )göre yüklenici ceza-i şarttan indirim de talep edemeyecektir.

7- Yüklenicinin "kira kaybı" istemesi tamamen hukuki temelden yoksundur. Taraflar arasındaki akit, iki tarafa da borç yükleyen akit tipidir. Yüklenicinin edimi inşaatın süresinde ve sözleşmeye uygun olarak bitirilmesidir. İnşaat bitmemiştir. Kendi edimini yerine getirmemesinden dolayı kira kaybı talep edemez.

Not: İzmir'den kopalı çok olmadı...Umarım unutmamışsındır.Eski dostları Sitemizde görmek çok güzel...Aramıza hoşgeldin...

Saygılarımla
Sevgili dostum,ismini görünce acaba o mu dedim ama pek ihtimal vermemiştim.
Sen olmana çok sevindim ve tabi ki unutmadım.Forum yazılarını zevkle okuyorum her zamanki gibi bilgiyle donalı güçlü bir mantıki kurgun var cevabın için teşekkür ederim.İzmir'e gelirsen mutlaka beklerim.Bu arada sana üzücü bir haber vermek zorundayım.Zeki abi oldukça rahatsızmış.Ben aramaya cesaret edemedim.Ortak dostlarından öğrendim.
Sevgi ve saygılarımla
Old 14-03-2008, 16:10   #7
Av. Mustafa CİHANOĞLU

 
Varsayılan İnşaat Sözleşmesinden Doğan Müteahhit Alacağı

Değerli meslektaşlarım;
Benzer bir konuda kıymetli yorumlarınıza başvurma ihtiyacı hissettim. Bir müvekkilim, bir fabrikaya ek bina kaba inşaatı yapımı konusunda fabrika yetkilileri ile bir sözleşme imzaladı. Ancak, müvekkilin Ticaret Sicili veya Esnaf Sicili kaydı bulunmadığı ve vergi mükellefi olmadığından sözleşmeye koydukları bir madde ile, inşaatta çalıştırılacak işçilerin SSK. primlerinin ve Muhtasar vergilerinin iş sahibi fabrika tarafından karşılanacağını belirtmişler ve müteahhide ödenecek ücret konusunda bu hususu da dikkate alarak anlaşmışlardır. Müteahhit, inşaatı sözleşme uyarınca ve zamanında bitirmiş olup bu konuda bir ihtilaf yoktur. Ancak iş sahibi fabrika tarafından müvekkil müteahhide hakedişi ödenirken işiçi SSK. primi olarak ödedikleri toplam 15.000 YTL. müvekkilin alacağından kesiliyor.Biz kendilerine noterden ihtarname göndererek bu farkın sözleşme gereğince ödenmesini istedik, ancak çeşitli bahaneler ileri sürerek ödemeye yanaşmadılar.Sorum şu;
1- Sözleşmede iş sahibi olarak Anonim Şirket olan fabrikanın adı belirtilmiş, imzalayan yetkilinin adı belirtilmemiş olup; bu şahıs da fabrikadan ayrıldığı için bu sözleşmenin kendilerini bağlamayacağını ileri sürüyorlar. Böyle bir iddianın hukuki geçerliliği olurmu?
2- Bir alacak davası açıp; bu miktarın ödenmesini talep etsek, karşı taraf " çalıştırdığınız işçilerin SSK. primlerini ödemek borcu, istihdam eden sıfatıyla size aittir" savunmasında bulunabilirmi?, veya sözleşmeye konulan böyle bir madde kanunun açık hükmüne aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir mi? Cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim.
Old 07-06-2008, 10:59   #8
alper olgun

 
Varsayılan

1)24 aylık süre tanındığına göre, bu sözleşmenin eğer olmazsa olmaz şartı olarak belirtilmişse bu bir kesin vadeli sözleşmedir ve yüklenicinin temerrüde düştüğü an sözleşmenin bitim süresi veya bitim süresine yakın tarihli olarak edimin ifasının yerine getirilemeyeceğinin mahkeme kararıyla tespitidir. Kesin vadeli sözleşmelerde temerrüde düşen yükleniciye ek süre tanınmaz.
2)BK 358 yoluyla sözleşmeyi fesih etme yetkisine haiz olan iş veren bunun sonucu olarak BK 108 ile sadece menfi zararlarının tazminini talep edebilmektedir. Söz konusu olayda sözleşme fesih edilmemiştir.
3)Belirli vadeli sözleşmelerde ise, BK 106 yoluyla temerrüde düşen yüklenici edimin ifasına zorlanır ve müspet zararlarını talep edebilir.
4)Gecikme tazminatı burada cezai şart olarak belirtilmiştir. Cezai şartlar edimin ifasına zorlamak amaçlı yapılmakla beraber, tazmin edilecek olan müspet ya da menfi zararın tespit ve tayini açısından önem arz etmektedir. Çünkü bunlar ispat edilmekle ancak tazmin edilebilirken, cezai şart ise sözleşme maddesine ek olduğu için doğrudan talep edilebilir. Amcak hakim söz konusu cezai şartın miktarı konusunda indirime hükmedebilir.
5)Somut olayda, iş veren; temerrüde düşen yüklenicinin yerine başka bir yükleniciye işi vermek ve arada çıkabilecek olan fiyat farkını(raiç bedel olarak o bölgedeki ortalama fiyat) da eski yükleniciye ödetebilmek hakkına haizdir.
6)Yüklenicinin temerrüde düşme tarihini, sözleşmeden anlamak gerekir. Eğer burada kesin vadeli bir sözleşme var ise; 24 aylık sürenin bittiği tarih, temerrüde düşme tarihidir. Ancak, belirli vadeli bir sözleşme söz konusu ise; temerrüt sonrasında tanınan ek süre bitimi -ki buradaki hazırlanan adi belgenin hukuken geçerliliği tartışılabilir- temerrüde düşmüş olur.


umarım bir katkısı olur... iyi çalışmalar...
Old 07-06-2008, 11:29   #9
alper olgun

 
Varsayılan

Sayın Avukat Cihanoğlu,
1) Sözleşmenin tarafları bellidir ve edimler de net bir şekilde belirtilmiştir. Buradaki bakılması gereken olay, söz konusu imzayı atan kişinin; sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle imza yetkisinin olup olmadığı ve imza yetkisi yok ise; müvekkilinizin bunu bilebilmesinin imkanı olmaması(yani iyi niyetli olması) gerekir. İyi niyetli her zaman korunur... Kanununlarımızda doğrudan temsil söz konusudur, dolaylı temsil ise bunun istisnasıdır. doğrudan temsilde mümessil hukuki işlemi tesis etmekte ve bu hukuki işlem asilin(temsil yetkisi verenin) hukuk aleminde meydana gelmektedir. Asil, temsilcinin yaptığı bütün hukuki işlemlerden sorumludur. Dolaylı temsilde ise; 2. bir hukuki işleme gerek duyulmakla beraber nakil söz konusudur. Temsilci, hukuki işlem sonucu elde ettiği hak ve borçları asile nakletmekle yükümlüdür.
Yani her durumda, eğer müvekkiliniz iyi niyetli ise veya sözleşmeye imza atan karşı taraf bu yetkiye haiz olan Fabrika yetkilisi ise(o tarih itibariyle) sözleşme kurulmuştur.

2)Borçlar Kanununa hakim olan ilkelerden biri de şekil serbestisidir. Buna göre ahlaka, kanuna aykırı olamamak, vb. durumlar gözetilmek yoluyla yapılan bütün sözleşmeler geçerlidir. Aksi halde sözleşme hükümsüzdür. Ancak Kanun koyucu, sözleşmeleri ayakta tutabilmek için taraf iradelerini baz almakta ve bunun için değişik yöntemler kullanmaktadır. Bu durumda, kısmi butlan yoluna başvurmak suretiyle (çalıştırdığınız işçilerin SSK. primlerini ödemek borcu, istihdam eden sıfatıyla size aittir) sözleşmeyi ayakta tutacaktır.
Müvekkilinizin sözleşmede yapmış olduğu hata neticisinde uğradığı zararı ise BK 24 kapsamında hata hallerinden faydalanmak suretiyle öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıl her halde 10 yıllık zaman aşımına tabi olarak talep edebilirsiniz. Çünkü sözleşmenin tarafları arasındaki edimlerde bir nispetsizlik söz konusudur. Dolayısıyla burada, sebepsiz zenginleşme hükümlerine başvurulabilir gibi görünse de; sözleşmede olan hata nedeniyle bu tamamen bir alacak davası haline gelmektedir.

umarım bir katkım olabilmiştir... iyi çalışmalar...
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi/görev AVTEMEL Meslektaşların Soruları 16 15-09-2020 13:07
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri üzerine düşünceler Av. Hulusi Metin Hukuk Sohbetleri 0 27-02-2006 08:56
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aysel Hukuk Soruları Arşivi 1 27-02-2002 16:47


THS Sunucusu bu sayfayı 0,06280804 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.