Kira Tespit-Uyarlama

Merhabalar;
Müvekkilin de aralarında bulunduğu paydaşların elbirliği ile malik oldukları bir gayrimenkul 01.08.2008 tarihinde kiraya veriliyor. Kontratta aylık kira bedeli 200 TL olarak belirlenmiş, yıllık %10 artış şartı getirilmiş.
Müvekkil, gayrimenkulün tamamını 17.05.2011 tarihinde satın alıyor ve 15 gün sonra kiracıyı durumdan haberdar eden bir ihtarname çekerek, bundan böyle kira bedelini 450 TL olarak talep ettiğini de iharnameye ekliyor.
Fakat kiracı kirada artış yapmıyor, 200 TL olarak yatırmaya devam ediyor.
Bu durumda rayiç bedelin çok altında kalan kira bedelini artırabilmek için tespit davası mı, uyarlama davası mı açmak daha doğru olacaktır?

Alıntı: Yazan Hak ve Nisfet Merhabalar; Müvekkilin de aralarında bulunduğu paydaşların elbirliği ile malik oldukları bir gayrimenkul 01.08.2008 tarihinde kiraya veriliyor. Kontratta aylık kira bedeli 200 TL olarak belirlenmiş, yıllık %10 artış şartı getirilmiş. Müvekkil, gayrimenkulün tamamını 17.05.2011 tarihinde satın alıyor ve 15 gün sonra kiracıyı durumdan haberdar eden bir ihtarname çekerek, bundan böyle kira bedelini 450 TL olarak talep ettiğini de iharnameye ekliyor. Fakat kiracı kirada artış yapmıyor, 200 TL olarak yatırmaya devam ediyor. Bu durumda rayiç bedelin çok altında kalan kira bedelini artırabilmek için tespit davası mı, uyarlama davası mı açmak daha doğru olacaktır?

Aşağıdaki kararda, yeni malikin açacağı davanın uyarlama davası olarak değerlendirilebileceği söylenmektedir. İşinize yarar


T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/13751

K. 2003/2293

T. 4.3.2003

• UYARLAMA DAVASI ( Davacının Kiracısı Olan Davalının Önceki Malikle Yaptığı Kira Aktini Kabul Etmeyerek Rayiç Emsaller Dikkate Alınarak Yeni Bir Kira Bedelinin Tespitini Talep Etmesi )

• UZUN SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ ( Uyarlama Davalarının Uzun Süreli Kira Akitleri İçin Sözkonusu Olması )

• KİRA SÜRESİ ( Taraflar Arasındaki Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine Bir Yıl Kaldığı ve Dolayısıyle Uzun Süreli Bir Kira Aktinin Olmadığının Yerel Mahkemece Dikkate Alınmadığının Sabit Olması )

818/m.248,257

ÖZET : Dava 25.1.2000 tarihinde açılmıştır. Davanın açıldığı tarih itibariyle kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıldan az bir süre bulunmaktadır. Kural olarak uyarlama davaları uzun süreli kira sözleşmesinde mümkündür. Kira sözleşmesinin bitmesine bir yıldan az bir süre kaldığına göre davacının açtığı davanın dinlenme olanağı yoktur.

DAVA : Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalının kiracısı olduğu taşınmazı 7.8.1995 tarihinde tapudan satın aldığını, davalı kiracı ile önceki malik arasında tanzim edilen 1.1.1991 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin kendisini bağlamayacağını ileri sürerek 1.1.2000-1.1.2001 dönemi için rayiç "emsaller dikkate alınarak aylık kiranın 300.000.000 TL olarak tesbitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, aylık kiranın 160.000.000 TL olarak tesbitine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının talebi mahiyeti itibariyle kiranın uyarlanmasına ilişkin bir davadır.
Taraflar arasındaki daha doğrusu davacının taşınmazı satın almakla halefiyet yoluyla kiralayan sıfatı aldığı kira sözleşmesi 1.1.1991 başlangıç tarihli ve 10 yıl sürelidir. Dava 25.1.2000 tarihinde açılmıştır. Davanın açıldığı tarih itibariyle kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıldan az bir süre bulunmaktadır. Kural olarak uyarlama davaları uzun süreli kira sözleşmesinde mümkündür. Kira sözleşmesinin bitmesine bir yıldan az bir süre kaldığına göre davacının açtığı davanın dinlenme olanağı yoktur. Mahkemece bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 4.3.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan Hak ve Nisfet Merhabalar; Müvekkilin de aralarında bulunduğu paydaşların elbirliği ile malik oldukları bir gayrimenkul 01.08.2008 tarihinde kiraya veriliyor. Kontratta aylık kira bedeli 200 TL olarak belirlenmiş, yıllık %10 artış şartı getirilmiş. Müvekkil, gayrimenkulün tamamını 17.05.2011 tarihinde satın alıyor ve 15 gün sonra kiracıyı durumdan haberdar eden bir ihtarname çekerek, bundan böyle kira bedelini 450 TL olarak talep ettiğini de iharnameye ekliyor. Fakat kiracı kirada artış yapmıyor, 200 TL olarak yatırmaya devam ediyor. Bu durumda rayiç bedelin çok altında kalan kira bedelini artırabilmek için tespit davası mı, uyarlama davası mı açmak daha doğru olacaktır?

Sayın Av.İbrahim Yiğit'in eklediği içtihatta da görüleceği üzere, kira parasının uyarlanması davası ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde sözkonusu olur. Sorunuzda sözleşmenin kaç yıllık olduğu yazılmamış. Eğer sözleşme 1 ya da 2 yıl gibi süreler için yapılmış ve yenilenerek devam etmişse kira tespiti davası açılmalıdır; eğer sözleşme 8-10 yıl gibi uzun bir süre için yapılmış ve sürenin bitmesine de daha uzun zaman var ise uyarlama davası açılabilir.

Sözleşme 1 yıllığına yapılmış fakat yenilenerek bugüne kadar uzatılmış.
Peki kira tespit davası açtığımızda, talep ettiğimiz yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olacak?
Olayımızda kira akdinin başlangıç tarihi 01.08.2008, fakat müvekkil kiralananı 17.05.2011 'de satın almış. Davayı eylül 2011' de açacağımızı varsayarsak, dava dilekçesinde tespitini talep ettiğimiz kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olmasını talep etmeliyiz?

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=59909

Yukarıdaki linki incelemenizin de yararlı olacağını düşünüyorum.

Saygılarımla,

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Sayın Av.İbrahim Yiğit'in eklediği içtihatta da görüleceği üzere, kira parasının uyarlanması davası ancak uzun süreli kira sözleşmelerinde sözkonusu olur. Sorunuzda sözleşmenin kaç yıllık olduğu yazılmamış. Eğer sözleşme 1 ya da 2 yıl gibi süreler için yapılmış ve yenilenerek devam etmişse kira tespiti davası açılmalıdır; eğer sözleşme 8-10 yıl gibi uzun bir süre için yapılmış ve sürenin bitmesine de daha uzun zaman var ise uyarlama davası açılabilir.

Merhaba elimde 3 yıllık bir kira sözleşmesi mevcut başlangıç tarihi 01.01.2020. Uyarlama için dava açacaktım fakat yazılanlara göre kısa süreli sözleşmelerde tespit davası açılması gerekiyormuş. Bu durumda ben tespit davası mı açacağım uyarlama davası mı?
Şimdiden teşekkürler

Alıntı: Yazan idilC Merhaba elimde 3 yıllık bir kira sözleşmesi mevcut başlangıç tarihi 01.01.2020. Uyarlama için dava açacaktım fakat yazılanlara göre kısa süreli sözleşmelerde tespit davası açılması gerekiyormuş. Bu durumda ben tespit davası mı açacağım uyarlama davası mı? Şimdiden teşekkürler

Dava açma gerekçenizi bilmeden bu konuda yorum yapmak mümkün değil diye düşünüyorum. Borçlar kanununun hangi maddesine dayanarak dava ikame edeceksiniz?