Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Fesih - Mahkeme Kararı

Yanıt
Old 17-10-2007, 18:02   #1
ottomann

 
Varsayılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Fesih - Mahkeme Kararı

Uzun bir sorunum var. Bu yüzden ilgilenen arkadaşlara şimdiden teşekkür ederim

Olay şu şekilde;

X parsel sayılı taşınmazın tek sahibi C;
Y parsel sayılı taşınmazın hissedarları C, D, E, F.
Z Parsel sayılı taşınmazın hissedarları F ve G.

Taşınmazlar tarla vasfında ve komşu.

20.03.2003 tarihinde, Yukarıda yazılı hissedarlardan, C, D, E ve F (Z parsel hissedarı G olmadan - çünkü aralarında ihtilaf var), bu 3 tarla hakkında, A adlı bir müteahhit ile "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yapıyorlar.

Sözleşmeye göre müteahhit A, sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde, sözleşme ile taahhüt ettiği otelin projesini vs. onaylatacak, işe başlayacak.

Sözleşmeden bir müddet sonra, hissedarlar, müteahhit A ya, tarlalar hakkında imar uygulatıp, tek parsele çevrilmesi için vekalet veriyorlar.

10.03.2005 tarihinde, sözleşme taraflarından F ölüyor. Geriye mirasçı olarak C, D, E ve G kalıyor.

12.04.2005 tarihinde, hissedarlardan D ve E noterden ihtar çekerek A ya (işlere başlamaması, hiç bir şey yapmaması nedeniyle) sözleşmeyi fesih ettiğini beyan ediyor.

15.06.2006 tarihinde (ihtardan 1 yıl sonra), tarlalardan imar geçiyor ve sözleşme konusu 3 tarla, iki yeni imarlı parsele dönüşüyor. Parsellerden birinde C, D ve E hissedar. Diğer parsel sadece G ye ait. (Muhtemelen taraflar bu aşamada, muris F den kalan miras hakkında, miras hisse paylaşımı yapıyorlar ve taşınmazlar bu şekilde kendi aralarında taksim ediliyor)

Tarla vasfındaki taşınmazların, imarla arsa haline gelmesinde, müteahhit A 'nın katkısı olabilir. Tam emin değiliz. Ancak müteahhit A, araziler üzerinde hiç bir şekilde bir çalışma yapmadı. Arazi boş bir şekilde bekliyor. Müteahhit A'nın, proje yaptırmak içinde uğraştığını ancak hala sonuçlandıramadığı yönünde bilgilerimiz var.

(Konu ile sadece C, D ve E ilgileniyor, G ni ne arazi olarak ne de kişi olarak bu olayla bir ilgisi yok, katmak damümkün değil, Zaten ilk sözleşmeye de taraf değildi)

1) C, D ve E, müteahhit A ile olan Arsa Payı KArşılığı İnşaat sözleşmesini bugün tarihi itibariyle fesih edebilir mi?

2) Eğer edebilir ise, noterden ihtar yoluyla mümkün mü? Yoksa mutlaka mahkemede dava açılıp mı yapılması gerekir? (Müteahhidin arazi üzerinde hiç bir çalışma yapmadığına dikkat çekmek isterim)

3) Mahkemeden sadece bir tespit yaptırıp, noter ihtarı yoluyla durumu müteahhite bildirip, sadece C, d ve E ye ait parsel hakkında yeni bir müteahhit ile sözleşme yapılabilir mi?

4) Mahkeme kararı almaksızın, doğrudan başka bir müteahhit ile sözleşme yapılarak, imar yoluyla oluşan C, D ve E'ye ait parsel üzerinde binaya başlansa, müteahhit A, yeni müteahhiti araziden men ettirebilir mi? (EN ÖNEMLİ KISIM BU)

Saygılarımla.
Old 18-10-2007, 10:14   #2
Av.Kamil Mercan

 
Varsayılan

Sayın Ottoman;
Öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri deeğerlendirilmeli.Sözleşmedeki "işe başlama,projelendirme, ceza koşulu ve teslim süresi" ile ilgili düzenlemeler uyarınca hukuki sonuç doğacağını gözden kaçırmamalısınız.Sorularınıza geçmeden önce derhal belirtmeliyimki "G" açısından "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" oluşmamıştır.
1-D ve E zaten "ihtarname" ile sözleşmeyi fesetmişlerdir.Yeniden etmelerine gerek yoktur.
2-Fesih "açık bir irade beyanının duyurulması" yolu ile yapılır. Borçlar Yasasının 101 ve 106. maddesi hükümlerince temerrüde düşmüş olan edim borçlusuna yapılacak bir "İHBAR" ile fesih gerçekleşir.(Değişik şekilleride vardır)İspat açısından noterden yapılması tercih sebebidir.Ayrıca fesih sebepleri B.K.'nın 106-358-360-365 v.s. maddelerinde düzenlenmiştir.Olayda "süresinde işe başlamama" hususu fesih nedenidir.Ancak;MAHKEMEYE BAŞVURMANIZDA MÜMKÜNDÜR Kİ İLERİDE MÜTEAHHİT TARAFINDAN İKAME EDİLECEK DAVA ve İTİRAZLARDAN DAHA BAŞINDAN İLAM İLE KURTULABİLİNİR.
3-Bu sorudaki işlemi aynen uygulamanızı tavsie ederim.Özellikle hali hazır durumun "delil tespiti" açısından yerinde tespiti önemlidir.
4-Evet yapılabilir.Ancak müteahhit fesih sebeplerinin haksız olduğu gerekçesi ile mahkemeye müracaatla ve tedbir yolu ile inşaatı durdurabilir.Fesihte haklı çıkmanız durumunda "FESHİ İHBAR TARİHİNDEN" itibaren, fesih sonuçlarını doğurur.
Tekrar ve önemle belirtmeliyimki "şözleşme şartları" çok önemlidir.

Ben olsam ne yapardım?
Müteahhidin bu güne değin yapı için yaptığı çalışmaları değerlendiririm.Eğer ısrarla ve yoğun olarak bu iş için çalışmaları varsa D ve E'nin ihtarnamesine cevap verdi ise, yeni yapılacak anlaşma ile başlanan inşaatı durduracağı kesin gibidir.Bu halde "FESİH" için mahkemeye başvururum ve ileride müteahhidin ortaya çıkaracağı sorunları baştan hallederim.Aksi durumda direkt yeni bir kişi ile sözleşmemi akdeder ve işe başlarım.
Saygılarımla...
Old 22-10-2007, 13:51   #3
Themis99

 
Varsayılan

Yeni bir Yagıtay Kararı. Yargıtay Kararları dergisi Cilt 33 Temmuz 2007 sayı 7 :
Alıntı:
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
E: 2005/7593
K:2007/ 187
T: 18.01.2007
  • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
  • Fesih
  • Rayiç Bedel.
Özet :Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararı ile fesh edilebilir. Bunun istisnası, taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir.
Taraf iradelerinin fesih konusunda birleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçlarine göre, yüklenicinin imar ve projeye uygun yaptığı iş bedelinin hesaplanması gerekir.
(818 s. BK m 356 vd)
Mahalli mahkemesinden verilen hükümün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dosyada ki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
Dava sözleşmenin haklı olarak feshedildiğinin tespiti , elatmanın önlenmesi, cezai şartın tahsili , birleşen dava iş bedelinin tahsili istemleri ile açılmış, mahkemece verilen karar , taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 29.03.2001 tarihli ek sözleşmenin ek madde 21'deki düzenleme dikkate alındığında, davacılar yararın a cezai şartın karar altına alınmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre yüklenicilerin tüm , arsa sahiplerinin aşağıda ki bendin kapsamı dışımdaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak mahkeme kararı ile feshedilebilir. Bunun istisnası , taraf iradelerinin fesih konusunda birleşmesidir. Arsa sahipleri 15.10.2002 tarihli ihtarname ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesh ettiklerini yüklenicilere bildirmişlerdir. Yüklenici şirket de 27.03.2003 tarihinde yaptığı işlerin bedellerinin tahsili için birleşen davayı açmakla feshi benimsemiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi durumunda, yüklenicinin yaptığı işin bedelinin feshin kesinleştiği tarih itibariyle hesaplanması gerekir.Taraf iradeleri fesih konusunda 2003 yılında birleştiğine göre, yüklencinin iş bedelinin 2003 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanması zorunludur. Yüklenici,ancak imara ve projeye uygun olarak yaptığı, diğer bir ifade ile yasal olan işin bedeline hak kazanabilir. Dosyadaki bilirkişi raporlarında, yapılan imalatın imar durumuna ve projeye uygun olup olmadığı konusunda bir açıklama bulunmamaktadır. İş bedeli hesaplarıda 2003 yılı mahalli piyasa rayiçleri dikkate alınarak yapılmamıştır. Mahkemece belritilen kurallara uygun olmayan rapora göre birleşen dava hakkında bir karar verilmesi doğru olmamıştır.
Yapılacak iş , bilirkişiden ek rapor alınarak yüklenici şirket tarafından yapılan inşaatın imar durumuna ve projesine uygun olup olmadığının belirlenmesinden , bu nitelikteki yasal inşaatın 2003 yılı mahalli piyasa rayiçlerine göre değerinin hesaplattırılmasından , sonuca göre değerlendirme yapılıp birleşen dava hakkında bir karar oluşturulmasından ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
Sonuç : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle yüklenicilerin tüm, arsa sahiplerinin sair temyiz itirazlarının reddine , ikinci bent uyarınca kararın davacılar ve birleşen davanın davalıları arsa sahipleri yararına (BOZULMASINA), ödedikleri temyiz peşin harcın istek halinde temyiz eden davacı -k.davalılara geri verilmesine, 18.01.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Old 22-10-2007, 16:34   #4
Av.Nazlı Yolaç

 
Varsayılan

Sn. Ottoman,
Anlattığınız olayda, kat karşılığı inşaat sözlşemesinin tapuya şerh edilip edilmediği de önemli bence. Hatta bu sözleşmenin noterden yapılıp yapılmadığı da. Sözleşmenin noterden yapılmasından itibaren 1 ay içinde tapuya şerh edilmezse tapuya bağlı yükümlülükler yönünden geçerli bir sözleşme olup olamayacağının tartışılması ve buna göre feshin mahkeme kararı gerektirip gerektirmediğinin belirlenmesi mümkün olabilecektir, diye düşünüyorum.

Ayrıca G açısından bir sözleşme bulunmamakla birlikte F'nin mirasçısı sıfatıyla, F tarafından imzalanmış (yine tapuya şerh burada da önemli) sözleşmenin G açısından ne kadar bağlayıcı olduğunun da belirlenmesi gerekmekte.
Zaten tapuya şerhli bir sözleşme varsa bu sözleşmenin feshi için alınmış bir mahkeme kararı veya tarafların mutabakatı ile yapılmış bir fesih sözleşmesi olmaksızın tapuya yeni bir sözleşme şerhi mümkün olamayacağından bu durumda yeni sözleşmenin geçerliliğini sağlayabilmek için de feshin mahkeme kararı ile olması veya tarafların fesih sözleşmesi yapması gerekmekte.

Eğer tapuya şerh edilmemişse ilk sözleşme o durumda, noterden çekilecek bir ihtarname ile (G açısından bağlayıcılık belirlenirse onun da çekmesi gerekir bu ihtarnameyi) fesih mümkün olabilecek ancak bu konuda sözleşme hükümlerine dikkatle bakmak gerekir. Sözleşmede fesih için belirlenmiş bir kural olup olmadığına bakarak eğer sözleşmede kural yoksa Borçlar Kanunu İstisna Akdi ve Genel Hükümlerdeki fesih hükümlerine göre ön ihtar gerekir mi yoksa doğrudan fesih ihtarnamesi gönderilebilir mi buna da bakma lazım. (Ön ihtarla kastettiğim, sözleşme hükümlerini yerine getirmesi için müteahhite makul süre verilip bu süre içinde sözleşme gereğini yerine getirmezse feshedileceğini bildiren bir ihtardır.)Eğer bir fesih ihtarnamesi ile feshin mümkün olabileceği sonucuna varılırsa, bu durumda da zaten D ve E bu işlemi yapmış bulunduğundan C nin ve gerekirse G nin fesih ihbarında bulunması gerekecek gibi görünüyor.

Her halükarda, feshedilen sözleşmeye dayalı olarak taşınmaz üzerinde hiçbir işe başlanmadığının mahkeme kanalı ile tespiti daha sonra karşılaşacağınız taleplere karşı, alınması gerekli bir önlem olarak görünüyor.

Kolay gelsin,
Old 30-10-2007, 22:31   #5
ottomann

 
Varsayılan

Sayın Nazlı Yolaç;

1) sözleşme tapuya şerh verilmemiş

2)şerh hakkını veren noter sözleşmelerinde 1 ay içinde tapuya şerh verdirmek gerekir mi, bunun yasal dayanağı nedir?

3) Evet G , F nin mirasçılarından birisidir ama F öldükten sonra, yapılan araziye özel imar uygulaması neticesinde tapuda rızai taksim yapılmış ve bu taksimde rızai olarak (yeni oluşan) başka bir parselin tek sahibi olmuş, diğer parselde bir hakkı kalmamıştır.

4) Noterden çekilecek bir ihtarname ile feshin mümkün olabileceğini belirtmişsiniz. ancak Yargıtay 15. hukuk dairesi, bulabildiğim bir çok kararında mutlaka mahkeme kararı gerekir demektedir. Bunun dışında bir karar var mı?

5) sözleşmede fesih için bir kural söz konusu değil. Belirtilen sürelere uyulmadığı takdirde, sözleşmenin kendiliğinden münfesih olacağı yazılı. Buna rağmen yani kesin süreler olmasına rağmen yine de müteahhide mehil vermek gerekir mi?

6) Başlangıçta yapılan arsa payı karş. sözleşmede, hissedarlardan biri taraf değil. Bu sözleşmenin geçerliliğini etkiler mi?

7) sözleşmenin ilk yapıldığı tarihte, taşınmaz tarla vasfında, ve yapılmas ı taahhüt edilen otel inşaatına imar olarak müsait değil . Bu durum sözleşmeyi imkansız kılıp geçersiz kılar mı?

8) 7. maddedeki durumda diyelim ki sözleşme geçersizdi, ancak daha sonradan araziden imar geçip edimin imkanlı hale gelmesi, ilk başta edim yönünden imkansız olan sözleşmeye artık geçerlilik tanır mı?

Sorular uzayıp gidiyor

(İlgilenen tüm arkadaşlara ve size çok teşekkür ederim)
Old 02-01-2008, 12:10   #6
hukukcu84

 
Varsayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Sevgili meslektaşlarım
Müvekkilim 1998'in Mart ayında noterde arsasına karşılık 4 daire verilmesi karşılığında kooperatifle gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi yapmış. Sözleşmenin şartlarında, dairelerin anahtar teslimi verileceği, inşaat ruhsatı alındıktan itibaren 40 ay içinde tamamlanıp teslim edilmezse gecikme bedeli olarak o bölgedeki dairelerin kiraları kadar her ay, her daire için kira ödeneceği yazılı. Ayrıca sözleşme yapıldıktan itibaren 1 ay içinde arsanın tapusuna şerh verileceği, dairelerin teslimiyle birlikte şerhin şartsız kaldırılacağı hükmü bulunmaktadır. Ben öncelikle tapuya şerh verilip verilmediğini, verildiyse tarihini ve inşaat ruhsat tarihini öğrenmeyi düşünüyorum. İnşaat ruhsatının daha sonra alınmış olabileceğini ve bu tarihe kadar kaçak olarak inşaata devam edilmiş olabileceğini de düşünüyorum. Ayrıca mahkeme kararıyla bu sözleşmeyi geçersiz kılmayı düşünüyorum. Neler yapmam gerekiyor? Tarihleri öğrendikten sonra ilk olarak ihtarname mi göndermeliyim? Davayı nerede hangi adla açmalıyım? Yardımcı olursanız sevinirim. İyi çalışmalar...
Old 03-01-2008, 17:51   #7
Almıla

 
Varsayılan

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmeleri ile ilgili yeterli bilgiye sahip değilim. Ancak G'nin taraf olmaması mümkün müdür? zira sözleşme tarihi itibarı ile G'nin iştirakli hisse sahibi olduğu malumunuz.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Usulleri ad-hoc Meslektaşların Soruları 7 20-06-2007 15:43
arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve kooperatif sorumluluğu köktaş Meslektaşların Soruları 11 27-05-2007 11:44
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/ Ruhsatsız Yapı ozlm Meslektaşların Soruları 3 19-04-2007 15:08
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aysel Hukuk Soruları Arşivi 1 27-02-2002 16:47


THS Sunucusu bu sayfayı 0,05630398 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.