İskan sonrası dava

Herkese merhabalar.Bi konuda yardımlarınıza ihtiyacım var.kat karşılığı inşaaat sözleşmesinde mutahite devrinde iskan şartına bağlı bi daire için müteahit yıllarca iskan alamiyo.Insaat bitiyo ama hala iskan yok. Müteahit iskan almadan dava aciyo arsa sahibine diğer haklari ve bu daire için.Bu daire için dava iskan alinamadi diye reddedilmiş.Yargitayda karar kesinleşti. Simdi mutehatit iskan almış bana geldi şartlar değişti yeniden dava açalım diyo.Bu konuda yeniden dava acilabilinirmi?Herkese şimdiden teşekkür ederim

Ortada "şarta bağlı" bir sözleşme vardır. Yüklenici iskan ruhsatını aldığı takdirde tescile hak kazanacaktır. Yüklenici ilk davada iskan ruhsatı almadan tescile hak kazandım diyerek davasını vaktinden önce açmıştır. Şimdi ise iskan ruhsatı şartını yerine getirdim diyerek davasını açacaktır. Her iki davanın sebepleri (dayanılan vakıalar) ayrı olduğundan ortada kesin hüküm bulunmamaktadır.

İskan ruhsatı alınma şartı sözleşmede bir vadeye bağlanmamış veya bağlanıp da verilen süre geçmemiş ise ; şart yerine getirilmeden vaktinden önce açılan davanın iskan ruhsatı şartı yerine getirilerek zamanaşımı süresi içinde sonradan açılmasında bir engel bulunmadığını düşünüyorum. Aşağıdaki kararda da Yargıtay iskan ruhsatı alındığında yeniden dava açılabileceğine işaret etmek istemiştir. TBK.nun 147/6 m.sindeki 5 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcı iskan ruhsatının alınıp dairenin arsa sahibine teslim edildiği tarih olacaktır.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 1998/5229
K. 1999/672
T. 25.2.1999

KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, tarafların sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Sözleşmenin 5.sayfasının teslim tesellüm bölümünde yer alan hükme göre, davacıya ait son villa tapusunun verilmesinin arsa sahibinin villalarının tamamının teslim edilip oturma ruhsatlarının alınmasına bağlı bulunduğu, oysa, iskan ruhsatını almakla yükümlü bulunan davacı yüklenicinin bu mükellefiyetini henüz yerine getirmediği anlaşıldığından şu aşamada henüz tescile hak kazanmadığı ortadadır. Bu nedenle açılan tapu iptal ve tescil davasının kabulü yerinde olmadığından mahkemece iskan ruhsatının alınması için yükleniciye uygun bir mehil verilip, iskanı alındığında tapunun iptal ve tesciline aksi takdirde "iskan alındığında ayrıca dava açma hakkı saklı tutularak" davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulü doğru görülmemiş davalı karşı davacı arsa sahibi lehine bozulması gerekmiştir. ( Cengiz KOSTAKOĞLU, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri,2017,sh: 905)

Iskan ruhsat alma şartı bir süreye bağlanmış ve o sürede alınamamıştır.Nerdeyse o süreden 10 sene sonra alınmıştır iskan. Daire arsa sahibinde , iskansız olarak yıllarca kulmanmistir.Mutehahit parası olmadığı için daha yeni 5 ay once fln almış iskanı. Ama daire teslimi 10 sene once gerçekleşiyo

Yargıtay kararlarına göre inşaatın teslimi ancak iskan ruhsatının alınması ile mümkün olabilir. Kural bu şekilde olmakla beraber her olayın kendine özgü özelliklerini de gözetmek gerek.Burada 10 yıl gibi 5 yıllık zamanaşımı süresini de aşan bir olay var. Kural yukarıdaki gibi de olsa da taraflar 10 yıl sessiz kalarak 10 yıl önce oluşan ruhsatsız fiili teslimi benimsemiş, yüklenici 10 yıl içinde ruhsat edimini yerine getirmeyerek hakkını aramamış, oluşan duruma razı olmuş sayılabilir. Yıllar sonra yüklenicinin hak aramaya kalkışması hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilebilir. Bu durumda şimdiki cevabınız değerlendirildiğinde , benim kanaatime göre daire 10 yıl önce teslim edilmiş sayılır ve şimdi açılacak dava zamanaşımına uğramış olur. Esasen sözleşmedeki vade (süre) de geçmiş olduğundan zaten davanın esas yönünden de bir şansı bulunmamaktadır.

Zamanaşımı hususunda soruya gore dava açılıp iskan şartı yerine getirilmediğinden dava red edilmiş. Dava ikame edildigi için fiili duruma rızadan bahsedilmeyebilir. Yargıtay kararı ile aslında müteahhidin yükümlülüklerinin devam ettiği sonucu da çıkarılabilir. Kararin kesinleşmesi üzerine anladiğim muteahhit iskan almış ve tekrar dava açmak istiyor.

İmar Kanunu 31. maddesine göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Haliyle iskan alinmadigindan inşaat bitmis kabul edilemez. Her ne kadar müteahhit uzunca bir süre iskan almamışsa da alacaklılar da borclu temerrüdüne ilişkin süreci başlatmamişlar.

Burada zamanaşımından bahsedilebilir mi? Bahsedilebilirse süresinin başlangıcını nasıl tespit etmemiz gerekir?