Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi

Maketten konut satışı adı verilen yöntemle konut satılmış ? Bu sözleşmeye dayanılarak 40.000 TL tahsil edilmiş bakiyesi için Emre Muharrer senet imzalanmış. İşin ilginci sözleşmeden cayma halinde cezai şart öngörülmüş. Fakat zamanında teslimat yapılmamış. Ilginç olanı adi yazılı belge ile sözleşme düzenlenmiş.
Teslimat zamanında yapılmadığı , hukuka aykırı olarak cirosu kabil senet alınması, ödediğimiz paranın sigortası yapılmadığı için sözleşmeyi feshettik.
Şimdi
1-sözleşme geçerli mi
2-talebimizi bedel iadesi olarak ileri sürebilir miyiz
3-dava tüketici / asliye hukuk hangisinde açılmalı
4-fesh halindeki % 10 cezai şart maddesi geçerli midir

Geçersiz sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden bu sözleşmeye dayanılarak gecikme tazminatı talep edilemez
T.C.
YARGITAY
19. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/14869
K. 2011/2621
T. 1.3.2011
• TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARIN SATIŞI ( Resmi Şekilde Yapılacağı - Resmi Şeklin Dışında Yapılan Satış Sözleşmeleri Geçersiz Olduğu )
• GEÇERSİZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Aldıklarını Geri Vermekle Yükümlü Olup Davacı Yan Geçersiz Sözleşme Sırasında Davalıya Ödediği Miktarın İadesini İsteyebileceği )
• RESMİ ŞEKİL ( Tapuda Kayıtlı Taşınmazların Satışı Resmi Şekilde Yapılacağı - Resmi Şeklin Dışında Yapılan Satış Sözleşmelerinin Geçersiz Olduğu )
818/m.213
ÖZET : Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi şekilde yapılır. Resmi şeklin dışında yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz olan satış sözleşmelerinde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlü olup, davacı yan geçersiz sözleşme sırasında davalıya ödediği miktarın iadesini isteyebilir. Mahkemece bu yön gözetilmeden taşınmazın dava tarihindeki değerine hükmolunması doğru görülmemiştir.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine yönelik olarak verilen hükümün süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 12.10.2004 tarihinde akdedilen adi yazılı sözleşme ile tapuya kayıtlı bulunan 7085 Ada 8 Parsel Sayılı taşınmazın davalı yanca müvekkiline satıldığını ve karşılığında 115.000 Doların davalı S... İnşaat Madencilik Ltd. Şti.ne ödendiğini, taşınmazın devir işlemlerinin gerçekleşmediğini ileri sürerek taşınmazın satış bedelinin dava tarihi itibariyle karşılığı olan 219.269.44.-TL.nin davalılardan dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin 3. kişi adına kayıtlı olan taşınmazı kendi adına tescilini sağlayamadığından devir işlemlerini gerçekleştiremediğini, buna karşılık bir başka taşınmazın tescilinin davacı yanca kabul edilmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece toplanan delillere göre, taraflar arasında adi yazılı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, bu sözleşmenin ve ödenen bedelin taraflar arasında ihtilafsız olduğu, davaya konu sözleşmenin taşınmaz mülkiyetini geçirecek resmi şekilde yapılmadığından yok hükmünde olduğu, bu durumda sözleşmenin taraflarının birbirlerine ödediklerini geri vermekle yükümlü oldukları, davacı yanın ödemesini davalı şirkete barter çekiyle yaptığı, bu bedelin karşılığının davalı yanca davacıya ödendiğine ilişkin ödeme belgesi sunulmadığı gibi barter sisteminden çekin karşılığının mal ile ödendiğinin bildirilmediği, davalı S... İnşaat Ltd. Şti.nin sözleşmede taraf olmadığı gerekçesiyle davalı İ. U. hakkındaki davanın kabulüne, satış bedeli 219.269.44.-TL.nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı İ. U.'dan alınarak davacıya ödenmesine, davalı S... İnşaat Ltd. Şti.ne yönelik davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı resmi şekilde yapılır. Resmi şeklin dışında yapılan satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz olan satış sözleşmelerinde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlü olup, davacı yan geçersiz sözleşme sırasında davalı İ. U.'a ödediği miktarın iadesini isteyebilir. Mahkemece bu yön gözetilmeden taşınmazın dava tarihindeki değerine hükmolunması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükümün temyiz eden davalı İ. U. yararına bozulmasına, bozma nedenine göre davalıların sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istenmesi halinde iadesine, 1.3.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/9188
K. 2003/14459
T. 8.12.2003
• ALACAK DAVASI ( Davacının Harici Sözleşmeyle Satın Aldığı ve Bedelini Ödediği Taşınmaz İçin Davacı Hakkında Elatmanın Önlenmesi Davası Açılması Nedeniyle Açılmış Bulunan Dava Olması )
• HARİCİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Tararlar Arasında Ortaya Çıkan Hukuki Uyuşmazlık Hakkında Haksız İktisap Hükümlerinin Denkleştirici Adaleti de Gözeterek Uygulanmasının Gerekmesi )
• MEN'İ MÜDAHALE ( Resmi Bir Sözleşmeye Dayanmayan Taşınmaz Satım Sözleşmesinin Geçersiz Olduğu Dolayısıyla Taraflar Arasında Haksız İktisap Hükümlerinin Uygulanmasının Gerektiği Hakkında )
• SATIŞ BEDELİNİN İADESİ ( Satış Bedelinin İadesi Hususunda Hakkaniyet ve Adaletin Gözönünde Bulundurulması Ekonomik Koşulların Dikkate Alınmasının Gerekli Olması )
• DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ ( Satış Bedelinin İadesi Hususunda Hakkaniyet ve Adaletin Gözönünde Bulundurulması Ekonomik Koşulların Dikkate Alınmasının Gerekli Olması )
• GEÇERSİZ SÖZLEŞME ( Hukuken Geçersiz Sözleşmeler Haksız İktisap Kuralları Uyarınca Tasfiye Edilirken Denkleştirici Adalet Kuralının Dikkate Alınmasının Gerekmesi )
• RESMİ SÖZLEŞME ( Taşınmaz Satım Sözleşmesinin Resmi Şekilde Yapılmasının Gerekmesi )
4721/m.2,706
ÖZET : Taraflar arasındaki satım sözleşmesi tapulu taşınmazın devrine ilişkin olup, resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur.Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır. Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır. Haricen satılan taşınmazın iadesine karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir.Taşınmazın davacıya haricen satıldığı 16.12.1993 tarihinde davacının ödediği 100.000.000 TL. satış bedelinin, davacı aleyhine açılan men'i müdahale davasının kabulüne dair kararın kesinleştiği 27.6.2000 tarihinde ulaştığı alım gücü, çeşitli ekonomik etkenlerin ( enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs.gibi ) ortalamaları alınarak, açıklamalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporu alınarak belirlenmeli ve sonucuna uygun karar verilmelidir.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü :

KARAR : Davacı, 29.6.1988 tarihli harici sözleşme ile davalılardan taşınmazı satın ve teslim alıp bedeli olan 100.000.000TL.nı ödediğini, ancak dava dışı şahsın açtığı dava sonucu müdahalesinin önlenmesine karar verildiğini ileri sürerek ödediği 10.000.000TL.nın enflasyon oranında artırılarak yerin teslim edildiği tarihteki değer üzerinden yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsilini istemiştir. Davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının taşınmazı davalılara teslim etmedikçe davalıların temerrüdünün oluşmayacağı, davacının 28.7.2000 tarihine kadar taşınmazı kullandığı ve davalıların 100.000.000TL. için 2.7.2002 tarihinde temerrüde düştükleri gerekçesiyle 100.000.000TL.nın 2.7.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki satım sözleşmesi tapulu taşınmazın devrine ilişkin olup, resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. Bu durumda taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Ne var ki, hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle haksız iktisabın kapsamını tesbitteki ilke ve esasların açıklanmasında zaruret vardır.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

Bilindiği gibi ülkemizde yaşanan enflasyon uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyretmiş ve paramızın değeri ( alım gücü ) de bununla ters orantılı olarak devamlı düşmüştür. Belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir.

Bu güne kadar uygulanan kurallara göre geçersiz sözleşme gereğince alıcının akit tarihinde verdiği paranın aynı miktarda iadesine karar verilmesi, gerçek hayatta büyük sarsıntılara, tutarsızlıklara, adalete karşı var olması gereken güvenin sarsılmasına neden olmuş, kamu vicdanında haklı eleştiri konusu yapılmıştır. Hukuk kuralları, gerçek hayata uygun olduğu, toplumun adalet ihtiyacına cevap verebildiği sürece hayatiyetini devam ettirip saygınlık sağlar ve hukuk kuralı olma özelliğini korur. O nedenle hukuk kuralları, görevli organlarca değiştirilince bu konuda yeni düzenlemeler yapılıncaya kadar zedelenmeden gerçek hayata çağın gereklerine uygun olarak yorumlanıp uygulanmalıdırlar. Bu görevin ise yargıya ait olduğunda duraksamaya yer yoktur. Nitekim gerek Yargıtay kararlarında ve gerekçe öğretide bu görüşe paralel düşünceler bulunmaktadır.

Akit öncesi sorumluluk kurallarının geçersiz sözleşmelerde de uygulanması gerektiği, geçersiz sözleşmelerden dolayı olumsuz zararın istenebileceği, bu zarar kapsamında kaçırılan fırsat karşılığının da bulunduğu, olumsuz zararın bazı özel durumlarda olumlu zarar kadar dahi olabileceği, M.K.nun 2. maddesine göre akdin geçersizliğinin ileri sürülemiyeceği hallerdeki zarar kavramları, hep bu zaruretin sonucu ortaya konulan düşünce ve uygulamalardır. Yargının asıl görevi toplumun huzurunu sağlamaktır. Bunun için uygulanması gereken kurallar, mevcut yasaların ışığında bu yasa hükümlerine aykırı düşmeyecek şekilde yorumlanıp uygulanmalıdır.

Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak, iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır.

Yukarıda açıklanan ilke ve esaslara göre mahkemece, taşınmazın davacıya satıldığı 16.12.1993 tarihinde davacının ödediği 100.000.000TL. satış bedelinin, davacı aleyhine açılan men'i müdahale davasının kabulüne dair kararın kesinleştiği 27.6.2000 tarihinde ulaştığı alım gücü, çeşitli ekonomik etkenlerin ( enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs.gibi ) ortalamaları alınarak, açıklamalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporu alınarak belirlenmeli ve sonucuna uygun karar verilmelidir. Açıklanan bu hususlar göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 8.12.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/3260
K. 2004/643
T. 11.2.2004
• CEZAİ ŞART ( Yanlar Arasındaki Sözleşmedeki Yazılı Cezai Şartın Borçlar Kanununda Hükme Bağlanan Cayma Cezası Olması )
• CAYMA CEZASI ( İstenebilmesi için Karşı Tarafın Fesihte Kusurlu Olmasının Gerekmesi )
• FESİH ( Cayma Cezasının İstenebilmesi için Karşı Tarafın Fesihte Kusurlu Olmasının Gerekmesi )
• KUSUR ( Cayma Cezasının İstenebilmesi için Karşı Tarafın Fesihte Kusurlu Olmasının Gerekmesi )
818/m.158/son
2004/m.67
ÖZET : Yanlar arasındaki sözleşmenin 48. maddesinde yazılı cezai şart BK.'nun 158/son maddesinde hükme bağlanan cayma cezasıdır. Bu cezanın istenebilmesi için karşı tarafın fesihte kusurlu olması gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasındaki sözleşmenin 48. maddesinde yazılı cezai şart BK.nun 158/son maddesinde hükme bağlanan cayma cezasıdır. Bu cezanın istenebilmesi için karşı tarafın fesihte kusurlu olması gerekir. Davalı kooperatif sözleşmenin 32. maddesindeki kesin teminatın verilmediğini savunduğundan ve 3.11.1998 günlü feshi de bu nedene dayandırdığından öncelikle bu hususun açıklığa kavuşturulması gerekir. Sözleşmedeki kesin teminatın sözleşme yapılmadan önce verileceğine dair hüküm davacı lehine karine ise de bu karinenin aksinin kanıtlanma olanağı her zaman vardır. O halde mahkemece, özellikle 11.10.1998 günlü davalı kooperatifin Genel Kurul Tutanağı istenip incelenmeli, lüzum görülürse kooperatif defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmalı, davacı yükleniciden de teminat senedi teslimine ilişkin belgesi olup olmadığı sorulmalı, yapılacak bu araştırmalar sonucunda sözleşmenin 32. maddesinde bahsolunan teminatın davalıya teslim edilmediği anlaşılır ise sözleşme hükmüne uymayan davacının kusuruyla feshe sebebiyet verdiği düşünülmeli, senedin davalıya teslim edildiği anlaşılsa bile uyuşmazlığın giderilmesi ancak yargılama yapılarak mümkün olduğundan davacının İİK.nun 67. maddesindeki inkar tazminatını isteyemeyeceği değerlendirilerek sonucuna uygun hüküm kurulmalıdır. Bütün bu yönler bir yana bırakılarak eksik araştırma ve incelemeyle davanın kabulü doğru olmadığından hüküm bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün 2. bent uyarınca BOZULMASINA, 1. bent uyarınca davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 11.2.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın meslektaşım; Sözleşmenin geçerliliği konusunda çeşitli ihtimaller var. Eğer Yüklenici, bir iş sahibiyle Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmışsa, arsanın tamamını daha sözleşme başlangıcında üzerine almamışsa;
-Yüklenici daireleri satarak iş sahibinden olan alacak haklarını devrediyordur. Her ne kadar taşınmaz satış vaadi resmi şekil şartına tabii ise de böyle bir durumda mevcut alacak haklarını devrediyor demektir ve bu alacağın temliki niteliğindedir. Yani yazılı koşul yeterlidir.
Bu şekilde verilmiş bir yargıtay kararı bulunmakta ama şu an kararın künyesini bilemiyorum
Ayrıca davada tüketici mahkemesinin yetkili olduğunu düşünüyorum.
Ayrıntı için Serkan Ayan'ın eser sözleşmesinde yüklenicinin temerrüdü isimli eserine bir göz atın derim.

Yargıtay, son cevap veren arkadaşımızın dediğinin de ötesine geçerek yapsatçı müteahhidlerin satışlarında da (yani topraktan daire alımına dair harici satış sözleşmelerinde) bazı durumlarda harici sözleşmelerde alacağın temliki zemininde ele almaktadır ve dairenin dava tarihindeki değerini tazminat bedeli olarak belirlemektedir. Fakat bu konuda netlik göremedim.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1991/8698
K. 1992/486
T. 24.1.1992
• HARİCİ SATIM SÖZLEŞMESİ ( Tapulu Taşınmazların Haricen Satımının Geçersiz Olması )
• TAPULU TAŞINMAZIN HARİCİ SATIMI ( Satış Sözleşmesinin Geçersiz Olması-Tarafların Verdiklerini Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Uyarınca İsteyebilmeleri )
• ŞEKİL NOKSANININ İLERİ SÜRÜLMESİ ( Hakkın Kötüye Kullanılması Durumunda Akdin İfasının Veya Müspet Zararın Giderilmesinin İstenebilmesi )
• MÜSPET ZARAR ( Şekil Noksanlığının İleri Sürülmesi-Hakkın Kötüye Kullanılması Durumunda Akdin İfasının Veya Müspet Zararın Giderilmesinin İstenebilmesi )
818/m.11,213,63,64
743/m.2,634
2644/m.26
1512/m.60
ÖZET : Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından düzenlenmeyen senetlerle ( haricen yapılan satım akdi ile ) satımı şekil noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmamış olması lazımdır. Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır.
Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne var ki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp akdin batıl olduğu savı dinlenilmezse bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyla uğranılan müspet zararın giderilmesi istenebilir.
DAVA : Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalılar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, yıllarca sözlerine değer verilip güven duyulan Tugay oğlu ailesinin bir mensubu olan davalının "Alanya Si-Tur Tatil Köyü Sitesi" kuracağını gazete ilanları ve reklam broşürleri ile herkese duyurması üzerine, yüzlerce kişi gibi inanıp, itimat ederek harici sözleşmeyle davalıdan daire satın aldığını, edimlerini ifa edip satış parasını ödediğini, alıcılardan aldığı paralarla inşaatı tamamlayan davalının daha sonra bankadan kredi alıp ipotek tesis ettiğini, ardından çıkarları uğruna sözleşmeden kurtulmak için cebri ihale ile taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğunu ileri sürerek 100.000.000 TL. zararının haksız fiil kurallarına dayanarak giderilmesini istemiştir.
Davalı, resmi düzenlenmeyen sözleşmeye göre tazminat istenemeyeceğini, kusursuz imkansızlık nedeni ile edimini ifa edemediğini, zarar kastı bulunmadığını, bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, dava tarihi itibariyle dairenin değerinin talep edilemeyeceğini savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, müteahhit sıfatıyla davalının sözleşmeyi düzenlemesi nedeni ile satımın kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine benzediği kabul edilmiş, BK.nun temlik hükümleri uygulanarak dairenin bilirkişiler aracılığı ile saptanan dava tarihindeki rayiç değeri 85.000.000 TL.sının davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
Hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1 - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2 - Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından düzenlenmeyen senetlerle ( haricen yapılan satım akdi ile ) satımı şekil noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmamış olması lazımdır. ( BK. m. 213/I; MK. m. 643/I,; Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu m. 60 ) Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır ( BK. m. 11/2 ).
Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne var ki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp akdin batıl olduğu savı dinlenilmezse bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyla uğranılan müspet zararın ( ifa çıkarının ) giderilmesi istenebilir. Dahası, yurdumuzda hükmünü açıkça sürdüren somut olaylar ve gerçekler, halin diğer icapları gözardı edilmediğinde, adalet duygularının bir gereği olarak buna önem atfetme zorunluluğu kendisini bir kez daha göstermektedir. Sözü edilen yasal kural, MK.nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırı düşecek tarzda kullanılmamalıdır. İşte böyle bir durumda butlan etkisiz kalabilir. Gerçekten de, bu hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" şekle aykırılığı ileri sürme hakkı yönünden de bir sınır oluşturur. Hakime özel ve çok ayrık durumlarda da olsa adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme olanağını sağlar. Buyurucu niteliği itibariyle de doğrudan gözetilmesi gerekir ( 25/01/1984 gün 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı ). Hemen yeri gelmişken önemle vurgulayalım ki, butlanı bu şekilde etkisiz bırakmakta hassas ve titiz davranılmalı, özelikle Borçlar Hukukuna ilişkin borç sözleşmelerinde ve çok sınırlı olaylarda uygulanabileceği hiç bir zaman unutulmamalıdır. Bunun yanında her somut olayda butlan iddiasının ileri sürüldüğü hal ve şartlara bakılmalı ve hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin adalet duygularını rahatsız edici çok açık unsurların varlığı esas alınmalı, tarafların sözleşme yapılırken ve daha sonraki davranış ve tutumları da dahil olmak üzere tüm özellikleri gözardı edilmemelidir. Şekil noksanı nedeniyle bir sözleşme henüz ifa edilmiş olmasa dahi, butlan iddiasının aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Bir kimsenin ( a ) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunu,
b ) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa; ( BGE 104 II 99 = JDT 1979 16; = BGE 84 II 636 - JDT 1959 I 369; - BGE 78 II 221 = 1953 I 232 )
c ) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır ( Y.H.G.K. 06/06/1979 T. E: 1978/4-190; K. 799; Yargıtay 4. H.D. 05/05/1958 T.E: 3355, K. 2984, Andreas von TUHR, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı. Birinci Cilt, Cevat Edege, Tercümesi, İstanbul 1952 sh. 245; Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri Cilt 1/1 Ankara 1985 sh. 238 vd. TEKİNAY. Borçlar Hukuku Genel Hükümleri Cilt I, Beşinci Bası. İstanbul, 1985 sh. 140-142 ).
Şimdi açıklanan hukuk kurallarının ışığı altında uyuşmazlığın çözümüne sıra gelmiştir.
Antalya yöresinde güvenilir, emin bir kişi olarak tanınan ve isim yapan davalının gazete ilamları ve reklam broşürleri ile "Alanya Si-Tur Tatil Sitesi" adı ile bir tatil köyü kuracağını halkı duyurduğu, yüzlerce kişinin davalının bu icabına itimat ederek yapılacak siteden harici sözleşme ile daire aldığı, muhtelif vadeli bonolarla davalının satış parasının tümünü davalıya ödeyip kendine düşen edimini ifa ettiği, alıcılardan tahsil edilen paralarla inşaatın, elektrik, sıhhi tesisat donamını, klozet ve lavaboları hariç diğer yönleriyle tamamen ikmal edildiği, bundan sonra davalının kurduğu ipotek nedeniyle taşınmazın cebri ihale sonucu satılarak mülkiyetinin Vakıflar Bankasına intikal ettiği sübut bulmuştur. Kaldı ki taraflar arasında bu olgular yönünden bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.
İddia, savunma, toplanan tüm deliller, özellikle, 08/08/1986 tarihli ekstra işlerin yapımına dair davalının davacıya gönderdiği yazılar; gazete ilanları, broşürler ve reklamlar içeriği davacı alıcının edimi olan satış bedeli taksitlerini kabul etme biçiminde davalının süregelen tüm tutum ve davranışları bir kül halinde değerlendirildiğinde; davalının emrolunan şekle riayet etmeksizin aktif ifa edeceği fikrini uyandırarak davacıyı akit yapmağa yönelttiği sözleşmedeki taahhütlerini yerine getireceğine dair davacıda tam bir güven yarattığı ve devam eden zaman içinde de bu güveni kuvvetlendirip sürdürdüğü, davacı ve diğer yüzlerce alıcıdan tahsil ettiği satış paralarıyla inşaatı az bir farkla tamamladıktan sonra Vakıflar Bankasına kredi temini için ipotek ettiği, ardından borçlarından kurtulmak için cebri ihale yoluyla taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğu; böylece, sözleşmeyi imkansız hale getirip ondan kurtulma istediği kanaatına kavuşturulmuştur. İşte sübut bulan bu olgulardan sonra davalının satım sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeni ile geçersizliğini ileri sürmeye kalkışması MK.nun 2. maddesinde ifadesini bulan iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır. Bu durumda taşınmazın temlikine ilişkin edim ifa edilmeksizin ferağın imkansız hale getirilmesi BK.nun 41/2. maddesine uygun ahlaka aykırı tazmini gerektirir bir fiil olarak kabul edilmesinde duraksamaya yer olmamalıdır. Böyle hallerde, şekli aykırılığa rağmen sözleşmenin geçerli olarak kurulmuş olduğu kabul edilmeli, ifa menfaatının ( olumlu zararın ) tazmini imkanı tanınmalıdır ( MK. m. 2; BK. m. 41/2 ).
3 - Bilirkişilerin dairenin değerine ilişkin değerlendirmeleri Yargıtay denetimine uygun ve yeterli görülmemiş, özellikle hangi taşınmazların emsal alındığı dava konusu daireye göre konum ve durumları, gerekçeli bir şekilde dayanakları gözetilerek izah edilmemiş olduğundan hükme yeterli bulunmamıştır. Bu nedenle mahkemece uzman bilirkişiden gerekçeli rapor alınarak belirlenecek tutara tazminat olarak hükmedilmelidir.
Dayanılan gerekçe kararda etraflıca açıklanmaksızın ve yeterli bilirkişi raporu da alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : 2. bendde açıklanan hukuki dayanakları altında mahkeme kararına Usulün 438 /son maddesi uyarınca gerekçe eklenmesine, davalının diğer temyiz itirazlarının birinci bendde belirtilen nedenlerle reddine, kararın 3. bende göre davacı yararına BOZULMASINA, 24/01/1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.


Hukuk Genel Kurulu 2010/14-290 E., 2010/328 K.
• ALACAĞIN TEMLİKİ
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
• 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 706 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ]
• 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ]
• 2644 S. TAPU KANUNU [ Madde 26 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki "tapu iptali, tescil ve alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 2.Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) davanın kısmen kabulüne dair verilen 13.03.2009 gün ve 2008/396 E., 2009/96 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 15.06.2009 gün ve 2009/6662 E.-7527 K. sayılı ilamı ile;

("…

…Dava, yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.

Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki istek olan 30.770,60 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 519 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada (F) bloktaki (2) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ettiği anlaşılmaktadır. Davalı hükmü temyiz etmeyerek, satış bedelinindavacının iddia ettiği kadar yani 24.750,00 TL olduğunu kabul etmiştir.

Tekrar vurgulamak gerekirse davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.

Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplatmak, bu hesaplama sonucu davakonusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tescil etmek olmalıdır. Bütün bu yönler bir yana bırakılarak, davacının tescil talebi reddedildiğinden karar bozulmalıdır…

…")

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi uyarınca kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde ödenenlerin tazmini istemine ilişkindir.

Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, davalı taahhüdünün konusunu oluşturan daireyi teslim aldığını ve eksikliklerin kendisi tarafından tamamlandığını beyanla yapı ortaklığı üyesi olarak oturduğu dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini olmadığı takdirde ödediklerinin davalıdan tahsilini talep vedava etmiştir.

Davalı, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin harici gayrimenkul satış vaadi olduğu, ancak resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tescil isteyemeyeceğini ancak tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteyebilecekleri gerekçesiyle davacının tescil talebinin reddine tazminat talebinin ise bilirkişi raporu doğrultusunda kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, yerel mahkemece önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle ilk kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği için resmi şekilde yapılması gerekip gerekmediği,sözleşmenin hayata geçirilmiş olmasının varılacak sonuca etkili olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 Sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.

Öte yandan, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşmeolmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Ne var ki, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adiyazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle osözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanununun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla,yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.

Hemen belirtmelidir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği inşaatının finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Tarafların alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerli olup; bu sözleşme gereğince dairenin kararlaştırılan bedeli ödenmiş ve daire teslim edilmiştir. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olup; davacı alıcı taraf bedele ilişkin edimini de yerine getirdiğinden tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir.

Ayrıca belirtilmelidir ki, taşınmazın aynı zamanda üçüncü kişileri de satıldığı savunulmuş ise de bu iddia davanın taraflarını ilgilendirmemekte, ayrı bir davanın konusunu teşkil etmektedir. Zira, taşınmazın birden fazla kişiye satımı arsa sahibi-yüklenici ile diğer satın alanlar arasındaki iç ilişki olup, davalı arsa sahibi/yüklenici ile satın alan/davacı arasındaki iş bu davanın görülmesine engel değildir.

O halde, mahkemece, davacının tescil talebinin reddi doğru değildir.

Mahkemece yapılacak iş; yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplattırmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır.

Açıklanan bu nedenlerle, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, aksine ve somut olaya uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 16.06.2010 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.

“Diğer taraftan, yapılacak araştırma ve inceleme sonucu davalı şirketin satışı ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında yüklenici sıfatı ile yaptığı anlaşılırsa 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince her ne kadar tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyet naklinin Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213. maddelerince biçimine uygun sözleşme ile yapılması gerekirse de Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bir binadan bağımsız bölüm satın alınması durumunda alıcı tüm borçlarını ifa ederek taşınmazı da teslim alıp kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyet devrine yanaşmaması halinde satışın geçersizliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunun 2. maddesi ile hükme bağlanan iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağından adi yazılı satışa değer vermek gerekir. O yüzden mahkemece yapılacak araştırma sonucuna göre de 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının olayda uygulanmayacağı da düşünülmelidir.”

Y.14. HD., T. 27.3.2007, 2043/3316

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/18642
K. 2012/21527
T. 15.10.2012
Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi (tapuda arsa devri vs. )ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, "yapı ortaklığı" modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, 16.06.2010 tarihli, 2010/14-290, E. 2010/328 K.sayılı kararı ).

Borçlar Kanunu sistemimiz kural olarak şekil serbestisi ilkesini benimsemiştir. Ancak taşınmaz satım vaadi sözleşmesi için resmi senet öngörülmüştür. Resmi senet, resmi şeklin bir çeşididir. Resmi senet, resmi bir makam veya kamu güveni ile donatılmış bir kişi tarafından hukuki işlemin geçerlilik şartı olarak düzenlenmiş belgelerdir[51].
Gerek taşınmaz satımı gerekse taşınmaz satım vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığı kabul edilse de Yargıtay İçtihatları ile dürüstlük kuralı ilkesine bağdaşmayan hareket tarzları korunmak istenmemiştir[52]. Bu durumlarda yani adi yazılı şekilde yapılsa bile satım sözleşmesi eğer taraflar edimlerini yerine getirmişse bu sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmeyi Yargıtay dürüstlük kuralı ile bağdaşmayan bir hareket olarak kabul etmiş ve adi yazılı şekle üstünlük tanınması gerektiğini belirtmiştir[53].
Yrd Doç Dr. Hakan Albayrak "TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ" isimli makalesinden alıntıdır.

Bir yüklenicinin projeden daire satışını harici sözleşme ile yapması halinde, bu sözleşme alacağın temliki olarak mı yoksa ön ödemeli konut satış sözleşmesi olarak mı nitelenecektir? Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ise şekil şartına uygun olmadığından geçersiz, alacağın temliki olarak nitelenir ise adi yazılı şekilde yapıldığı için geçerli bir sözleşme olacaktır.