Teminat İpoteğinin Fekki

Sayın meslektaşlarım, iyi çalışmalar dilerim.

Borçlu "B" ile alacaklı "A" arasında kira akdi mevcuttur. B, A'ya bu kiranın teminatı için ipotek vermiştir. B'ye ait taşınmazın ipotek akit tablosunda aynen: "B'nin A'ya ... tarihli kira sözleşmesinden doğacak olan kira borcu karşılığında 500.000 TL bedel mukabilinde B için, faizsiz ve süresiz (FBK) olarak ipotek tesis edildiği" yazılıdır.

Müvekkil ise sonradan B ile anlaşarak 800.000 TL değerindeki taşınmaz için 300.000 TL tutarında ödeme yapmış ve ipotek bedeli olan 500.000 TL'yi istendiğinde ödemeyi kabul etmek suretiyle tapuda resmi satış gerçekleştirmiştir.

Bu aşamada müvekkil, taşınmaz üzerindeki 500.000 TL tutarlı ipoteği ödemeye (ya da depo etmeye) hazır olmakla birlikte, bu ipoteğin fekkini sağlamak istiyor. Ancak haricen öğrendiğimize göre de kira bedeliyle ilgili A ile B arasında bir alacak davası açılmış bulunmaktadır. Bu davanın sonucunu beklemek istemiyoruz.

İİK 153. maddesi kapsamında işlem yapmak sizce mümkün müdür?

Teşekkür ederim.

T.C.
YARGITAY
12. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/20363
K. 2014/24091
T. 16.10.2014

ÖZET : İpoteğin terkinine karar verme yetkisi İcra ve İflas Kanunu'nun 153. maddesi ile açıkça icra mahkemesine verilmiştir. Buna göre borçlu ipotek bedelini depo ettiği takdirde, icra mahkemesinden ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. İcra Mahkemesince inceleme yapılabilmesi için ipotek alacaklılarının talebine gerek yoktur.

Duruşma açılarak ipotek alacaklılarından diyecekleri sorulup, ipotek bedelinin tespiti yönünde gerektiğinde bilirkişiden de yararlanılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki ipotek borçluları tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : İİK'nun 153. maddesi “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Somut olayda İİK'nun 153. maddesinde yazılı prosedür tamamlanarak, dosyanın ipotek borçlularının icra müdürlüğüne 13.03.2013 tarihli talepleri doğrultusunda anılan madde hükmüne göre icra mahkemesine gönderildiği görülmüş olup, icra mahkemesince inceleme yapılabilmesi için ipotek alacaklılarının talebine gerek yoktur. Bir diğer deyişle ipoteğin terkinine karar verme yetkisi maddede açıkça icra mahkemesine verilmiştir. Buna göre borçlu ipotek bedelini depo ettiği takdirde, icra mahkemesinden ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.

O halde mahkemece, duruşma açılarak ipotek alacaklılarından diyecekleri sorulup, ipotek bedelinin tespiti yönünde gerektiğinde bilirkişiden de yararlanılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : İpotek borçlularının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366. ve HUMK'nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.10.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yanıtınız için teşekkür ederim sayın meslektaşım.


Benim tereddüdüm; kira bedelinin çekişmeli olması ve ipoteğin tarafları arasında dava görülüyor olması yönünde.


İpotek alacaklısı gelir de itiraz ederse İcra Mahkemesi talebimizi ret mi edecektir?


Bir de İcra Mahkemesinin kabul kararı vermesi halinde "Depo edilen 500.000 TL ipotek bedelinin, ipotek alacaklısı adına İcra Müdürlüğünce hıfzına" şeklinde karar verilmektedir. Dava sonucunda 100.000 TL borç olduğu tespit edilirse kalan 400.000 TL bedelin de ipotek borçlusuna verilmesi gerekmektedir. Bu yönde kafam karıştı.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2016/17564
K. 2017/8918
T. 28.11.2017
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=14hd-2016-17564.htm&kw=`%C3%BCst+s%C4%B1n%C4%B1r+ipote%C4%9F i`#fm

…incelenen ve ipotek akdinin çerçevesini tayin eden 03.12.2015 tarihli resmi akit tablosu içeriğinden ipoteğin, ileride gerçekleşecek veya gerçekleşmesi muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği görülmektedir. Bu haliyle ipotek, azami meblağ (üst sınır ipoteği) ipoteğidir.

Türk Medeni Kanununun 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ (üst sınır) ipoteğinde alacağın ulaşacağı miktar önceden belirsiz olduğundan taşınmazın ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda gösterilen limitle sınırlanabilir.

Türk Medeni Kanununun 875.maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan ana borç, gecikme faizi, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan borcun toplam miktarının bu limiti aşması olanaklı değildir.

HGK.nun 1989/11-294 Esas, 1989/378 Karar ve 24.05.1989 tarihli kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. Bu kural uyarınca üst sınır ipoteğinde alacak bakımından bir üst sınır tespit edilerek teminatın kapsamı saptanmaktadır. Bu şekilde rehin edilen alacağın tutarı değil, ipotekli gayrimenkulün sorumlu olduğu üst miktar belirlenmektedir. Kısaca, ipoteğin üst sınır ipoteği olması durumunda borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.

Kahve molası...

Alıntı: Yazan cikan Yanıtınız için teşekkür ederim sayın meslektaşım. Benim tereddüdüm; kira bedelinin çekişmeli olması ve ipoteğin tarafları arasında dava görülüyor olması yönünde. İpotek alacaklısı gelir de itiraz ederse İcra Mahkemesi talebimizi ret mi edecektir? Bir de İcra Mahkemesinin kabul kararı vermesi halinde "Depo edilen 500.000 TL ipotek bedelinin, ipotek alacaklısı adına İcra Müdürlüğünce hıfzına" şeklinde karar verilmektedir. Dava sonucunda 100.000 TL borç olduğu tespit edilirse kalan 400.000 TL bedelin de ipotek borçlusuna verilmesi gerekmektedir. Bu yönde kafam karıştı.

İpotek bildiğiniz gibi eşyaya bağlı bir borçtur. Taşınmaz mülkiyeti kime aitse o ipotek yükümlüsüdür. Asıl ilişkideki borçlu taşınmazı müvekkilinize devrettiği için o artık ipotek yükümlüsü değildir, sadece temel ilişkideki sözleşmeye göre borçludur.

Yargılama sonunda temel ilişkideki asıl borç 100.000 TL olarak tespit edilirse, teminat tutarının kalan kısmının, teminatı yatıran ipotek yükümlüsü müvekkilinize verilmesi gerekir. Çünkü ipotek nedeniyle ipotekli taşınmazın riskini (ipotek bedelini) teminat altına alıyorsunuz. Yoksa borçlunun borcunu veya borçluya kalan tutarı ödemeyi değil.

Şöyle düşünün: Teminat mektubu sunmuş olsaydınız teminatın nakde çevrilmesi sırasında borç tutarı ne kadarsa o kadarını nakde tahvil edeceklerdi...

Not: Tabi ki alım satım sözleşmesinde özel - farklı bir hüküm yoksa...