kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerine inşaat

müvekkil 25 yıl önce arazi sahibinin rızası ile ,başkasının arazisi üzerine ev-ağıl yapıp ve çiçek serası oluşturup 120.000 tane çiçek soğanı ekiyor.çiçek soğanları söküldüğü zaman birdaha ekimi mümkün değil.ayrıca 2 adet soğuk ve sıcak su sondajı yapıyor.arazi sahibi geçen yılın sonunda müvekkili tanımadığı-işgalcidir iddiasıyla men-i müdahale davası açıyor.karşı dava ile iyiniyetli olduğumuzu beyan ederek mk.977 anlamında zorunlu ve faydalı giderler kapsamında tazminat ve hapis hakkı talep ettik . ancak olayın mk.723 anlamında "kendi levazımı ile başkasının arazisine inşaat " kapsamında değerlendirileceğini fark ettim. şimdi merak ettiğim nokta ; 1) davayı mk.723-724 kapsamında temliken tescil vei levazım bedeline çevirmek için ıslah etmem gerekeçekmi ? 2) temliken tescil talep etmeyip sadece levazım bedeli talep etsem yine ıslah yine gerekirmi , 3) arazi sahibini tanıdığımız ve rızası olduğu halde mk.3 anlamında iyiniyetli sayılırmıyız ? 4) kötüniyetli sayılsak bile asgari levazım bedelini talep edebilirmiyiz. 5) bizim inşaatımız , ekilen bitkiler arazi sahibinin işine yaramasa yıkımını talep etse bile yinede arazi sahibi aleyhine sebepsiz zenginleşme iddiasında bulunup tazminat talep edebilirmiyiz ?

o kadar çeşitli soru soru sormuşsunuz ki bir an kendimi sınavda ihtimalleri değerlendiriken buldum. 1. sorunuza cevap olarak davanızı tamamen ıslah etmeniz gerekecek diye düşünüyorum 2). sorunuza gelince sonuçta davanızda netice ve talebi değiştirmek istediğiniz her durumda ıslah etmeniz gerekeceği kanaatindeyim 3) arazi sahibini tanıyor olmanız ve rıza göstermesi sorunuza göre de bunun uzun yıllar böyle devam etmesi durumunda iyiniyetli sayılmanızdan ziyade kötü niyetli olmadığınız konusunda yoğunlaşmanızı tavsiye ederim. 4)kötü niyetli sayılsanız bile bu güne kadar yapılanlara ses çıkarmayan arazi sahibinden levazım bedeli talep edebilirsiniz buna bağlı olarak 5. sorunuza da uzun yıllar yapılanlara rıza gösteren en azından itiraz da bulunmayan arazi malikinin zararlarınızı tazmin etmek durumunda kalacağı kanaatindeyim tabi ecrimisil bedeli düşüldükten sonra

Sayın ersen, davanızı MK 723-724 e göre ıslah etmeniz daha mantıklı gibi görünüyor, buna göre 1) davadaki tabebiniz değişeceği için davanızı tam ıslah etmek durumundasınız, 2) levazım bedeli konusunda, şayet dava dilekçenizde açıkça yaptığınız faydalı işlerin karşılığını istediğinizi açık şekilde belirtmişseniz, MK 723 md. için ıslah etmenize gerek olmayabilir. Zira hukuki sebep değişse de talep aynıdır. Hukuki sebebi bulmak hakimin görevidir. 3 ve sonra gelen sorularınıza genel bir cevap vermek gerekirse, iyi niyetli ya da kötü niyetli olup olmadığınızı, talebinize göre değerlendirmek gerekir. Örneğin, MK 724 e göre temliken tescil talep ederseniz, yapılan muhtesatın yapım aşamasında arsa sahibinin açıkça veya zımnen (inşaatı gördüğü halde müdahale etmeyerek)muvafakatı var ise iyi niyetli sayılırsınız.Böylece temliken tescilin subjetif unsuru gerçekleşmiş olur. Ancak bir de objektif unsurları var bu maddenin, açıkça yapı değerinin arsa değerinden fazla olması gerekir ve ayrıca temliken tescil talep ettiğiniz bölüm (ev,ağıl, sera, sondaj yerleri)'ün İmar Kanunu uyarınca ifrazının da mümkün olması gerekir. Somut olayda, inşaatların yapımı aşamasında arsa sahibi durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyi niyetli sayılırsınız ve yukarıdaki objektif şartlar da varsa temliken tescil olarak davanızı ıslah etmenizi tavsiye ederim. Tabi ki. bu benim görüşümdür ve zorda kalmanızı istemem. Selamlar

Sayın alaattin.
ıslah konusundaki düşüncelerinize katılıyorum. burda bir başka sıkıntı arazi üzerindeki seralar .. 3 adet sera var bunların içerisinde 120000 adet çiçek soğanı var çok değerli çiçekler. bu soğanlar heryıl çiçek veren ürünler bir kez sökümü halinde bir daha ekimi mümkün değil.Sıkıntı şu.Bu çiçekler ağaç değil ki odun değeri istenebilsin , ev değil ki asgari levazım değeri istenebilsin. sadece bitki . yıkımı aşırı zarar doğurabilecek bir ekin. yani bu yapı ve ekinler arazi sahibinin işine yaramayacak şeyler. yıkımı onun için uygun olur- tüm yapı ve bitkilerinizi alın gidin diyor. buna rağmen müdahalenin mennine karar verilmesi halinde arazi sahibi sebepsiz zenginleşirmi ? yani arazi sahibinin sebepsiz zenginleşebilmesi için arazi sahibinin işine yarayacak yapı ve ürünlerin taşınmazda kalması gerekirmi ?

Arazi sahibinin sebepsiz zenginleşmesi için yapı ve bitkileri benimsemesi lazım,yani malvarlığına dahil etme iradesi lazım.Esasen burda bk 414 deki vekaletsiz işgörme hükümleri uygulanır.Ve kişi benimseme halinde yaptığı masrafları isteyebilir.Yani zenginleşme miktarını isteyemez.Ama sanırım yargıtay aksi görüşte,sebepsiz zenginleşme vardır diyor.

YETLİ ZİLYET
YAPILMASI ZORUNLU GİDERLER
YARARLI VE LÜKS GİDERLER
BENİMSENMEYEN YARARLI GİDERLER
ÖZET:
Tapu ile temellük edilen yere kötü niyetle el koyup eken kimse malikten ürünün değerinin ödetilmesini isteyemez. Gerçek malik ürünü benimseyip toplamamışsa ondan zorunlu giderlerin ödetilmesi dahi istenemez.
Davacı davalıların haksız eylemi yüzünden 3000 lira zarara uğradığını ileri sürerek alınmasını istemiştir.

KARAR: Yapılan yargılama sonunda; 3000 liranın davalılardan alınarak davacıya ödenmesine karar verildiğine ilişkindir.

Temyiz eden: Davalılar.

Temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşuldu:

Davacının sürüp ekin ektiği, taşınmaz, sürüp ekme olayından çok evvel tapulama mahkemesinin 27.10.1969 gününde kesinleşen ilamı ile davalı adına tespit ve tescil edilmiş ve davacının el atması da icra marifetiyle önlenmiştir. Şu halde davacının, davalının malik ve mutasarrıf bulunduğu taşınmaz üzerinde kötü niyetli zilyed durumunda bulunduğu ve kötü niyetle tarlayı sürüp ektiği hiç bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde kabul edilmek gerekir. M. Kanunun 904. maddesi hükmünce kötü niyetli zilyedin şeyi fiili kudretinde bulundurmaya ve ondan yararlanmaya hakkı yoktur ve bu itibarla da malı hak sahibine iade borcu altındadır. Bu yön Medeni Kanunun 908. maddesi hükmünde de dile getirilmiştir. Bu şekilde şeyi hak sahibine iade borcu altında bulunan ve iade eden kötü niyetli zilyet. Medeni Kanunun 908/2. fıkrası hükmünce ancak ve sadece (hak sahibi için de yapılması zaruri olan giderlerim) isteyebilecek, fakat faydalı ve lüks giderleri isteyemeyecektir.

Burada yeri gelmişken zaruri ve faydalı giderler kavramları üzerinde durulmasında yarar vardır.

Zaruri giderler; bir şeyin mutad ve rasyonal bir suretle muhafaza ve işletilmesinin gerektirdiği, diğer bir deyimle muntazam bir idare veya işletmenin, malın yada veriminin korunması, telef veya ziyamı önlemesi için yapılmasına zorunluk duyduğu giderlerdir. (Dr. Feyzi Necmettin Feyzioğlu - Zilyetlikte iadenin mevzuu ve şümulü - İstanbul 1958 - sayfa 201) (Dr. Sefa Reisoğlu Türk Eşya Hukuku - Cilt: 1. - Giriş, zilyetlik, tapu sicili - Ankara 1965 - Sayfa 79) (Dr. Jale G. Akipek - Türk Eşya Hukuku - Ayni Haklar - Birinci Kitap Zilyetlik ve Tapu Sicili - Ankara, 1965 - Sayfa: 241), (Dr. Selahattin Sulhi Tekinay - Eşya Hukuku - İstanbul, 1970 - 1971, Sayfa: 134). Demek oluyor ki, bir gideri hak sahibinin de zaruri addederek yapacağı kabul edilebilirse o gider zaruri sayılacaktır. Örneğin; bir evin çatısını tamir ettirmek, bir atı tedavi ettirmek, bir otonun vergisini ödemek gibi.

Buna karşılık faydalı giderler; sadece şeyin değerini arttıran giderlerdir. Bu giderler şeyin muhafazası ile ilgili değildir, yani bu giderler yapılmasa da şey ne yok olacak nede telef olacaktır. Bu tür giderlere örnek olarak, toprağın ıslahı, ağaç dikilmesi, su yolları yapılması, kalorifer tesisatı yaptırma için yapılan giderler gösterilmektedir.

Bu açıklamalardan çıkan sonuç kötü niyetli zilyet ancak hak sahibi için zaruri olan giderleri isteyebilir, bunun dışındaki faydalı yada lüks giderleri ne Medeni Kanunun 908/2 ve nede Borçlar Kanununun 64/2. maddeleri hükümlerince işleyemeyecekleridir. (Feyzioğlu - age - Sayfa: 347), (Nomberger - age - Sayfa: 160).

Kötü niyetli zilyed durumunda olan davacı davalı hak sahibinin tarlasını sürüp ekin ekmiştir. Bu durumda davacının katlandığı giderler hiçbir veçhile yukarda tanımı yapılan zaruri giderler niteliğinde değildir. O halde Yargıtay uygulanmasına göre faydalı gider niteliğinde olan ekin ekme giderlerinin Medeni Kanunun 908/2. maddesi hükmünce kötü niyetli zilyet tarafından istenmesi olanağı yoktur. Genel kural bu olmakla beraber, şayet hak sahibi, kötü niyetli zilyedin sürüp ektiği mahsulü benimseyip devşirmiş ise durum ne olacaktır. Bu yön, gerek bilimsel ve gerekse yargısal görüşlerde kesin bir sonuca bağlanmış değildir. Ancak Dairemizin öteden beri istikrarla kabul ettiği görüşe göre, hak sahibi mahsulü benimsemiş ve devşirmiş ise o takdirde, kötü niyetli zilyede sürme ve ekme giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır ki bu görüş doktrinde de dayanak bulmuştur (Feyzioğlu - age - Sayfa: 348 vd. özellikle 353, 369).

Ancak olayımızda ekilen mahsulü benimseme durumu söz konusu değildir. Davalı hak sahibi, kötü niyetli zilyed tarafından ekilen mahsulü benimsememiş ve ekilen yeri yeniden sürmüş ve ürünün kemale ermesine engel olmuştur. Davalının bu davranışının davacı kötü niyetli zilyede karşı işlenmiş bir haksız eylem niteliğinde kabul edilmesine olanak yoktur. Çünkü hak sahibi, mülkiyet hakkına dayanarak mülkünü kanunun öngördüğü sınırlamalar dışında dilediği gibi tasarrufa yetkilidir. Bu yön Medeni Kanunun 618/1 , 644 maddelerinde düzenlenmiştir. 618. madde hükmüne göre malik dilerse o şeyi tahrip dahi edebilir (Weland - ayni haklar - Ankara 1946 - Sayfa: 24).

Nitekim, bu yön H.G.K. nun 31.03.1965 gün ve 1969/D-3, 139 E. sayılı kararı ile de kabul edilmiş bulunmaktadır. O halde, kötü niyetli zilyed durumunda bulunan davacının davalı hak sahibi aleyhine açtığı davanın reddi gerekirken, yukarda anılan ilkelere aykırı bazı düşüncelerle isteğe hükmedilmiş olması yasaya aykırıdır.

Sonuç: Temyiz olunan hükmün gösterilen nedenlerle (BOZULMASINA) ve peşin harcın istek halinde geri verilmesine 05.02.1975 gününde oybirliğiyle karar verildi.