Kaloriferi olmayan daire Apartman Kalorifer Giderlerine Katılmak Zorunlu mu ?

Müvekkil apartman dairesinde kalorifer kullanmamakta hatta dairesinde kalorifer petekleri dahi bulunmamaktadır. ancak apart yönetimi yine de her ay kalorifer giderleri için müvekkilden aidat talep etmektedir. Bu durumda aklıma bir kaç yol gelmekte ve sizlerde görüşlerinizi belirtir ve bana bir yol gösterirseniz mutlu olurum.
Öncelikle delil tespiti gerekir mi ? Gerekirse bu durumda nasıl bir dava açılması daha daha mantıklı olur ?
Apartman yönetim kurulu kararına karşı dava mı açılması daha isabetli olur ?
Eğer icra ile zorla ödenirse sebepsiz zenginleşme hükümleri geçerli olur mu ?
İcraya verilirse icraya itirazda sonuç alınabilir mi ?

Saygılarımla

Şahsi kanaatime göre, Kurul kararlarına karşı dava açma cihetine gitmek yerine önce bir delil tespiti yaptırmanız gerekir.

Bana göre, bir binanın tüm dairelerinde eşit ve çalışır seviyede ısıtma sisteminin olması noktasında kalorifer ve ısıtma giderleri ortak gider sayılabilir. Oysa sizin müvekillerinizin petekleri dahi yokmuş.
Ayrıca, binaların içersinde, sadece dairelerde değil bir de kat aralarında petekler vardır. Kanaatimce sizin durumunda sadece bunlar ortak gider sayılabilir. Bu noktada, iyiniyet kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde, diğer dairelerin ısınma giderleri ortak gider sayılmamalı, kat aralarında ve koridorlarında olan ısıtma sistemi ortak gider sayılmalıdır. Bu durumda da bilirkişice bir değerlendirme yaptırmalı ve bu rapora göre adım atmak daha yararlı olur diye düşünüyorum.

Eğer peteklerin konmaması müteahhit hatası ise kat mülkiyeti henüz sağlanmamaışsa müteahhitten, kat mülkiyetinin sağlanması durumunda halef sıfatlı Kat Malikleri Kurulundan dairenin petek yapım masraflarını karşılamasını, ancak bu cihetle ortak gider sayılabileceğini yoksa böyle bir borcunuz olmadığını söyleyin

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/308

K. 2002/725

T. 28.1.2002

• ORTAK GİDERLER ( Davalının Payına Düşen Ortak Gider Borçlarını Ödememesi Üzerine Başlatılan İcra Takibine Vaki İtiraz )

• ANAYAPININ GENEL GİDERLERİNE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Kat Maliklerinin Ortak Yer Üzerindeki Kullanma Hakkından Vazgeçmek Suretiyle Giderleri Ödemekten Kurtulamamaları )

• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNDE ISITMA SİSTEMİNDEN YARARLANMAYAN KAT MALİKİ ( Malikin Yine de Kalorifer Giderlerini Ödemekle Yükümlü Olması )

634/m.20,22,28,32

ÖZET : Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Yönetim planında kat malikini ortak kalorifer tesisatının giderlerine katılmaktan bağışık kılan bir hüküm bulunmaması ya da kat malikleri kurulu tarafından bu yönde bir karar alınmamış olması durumunda, kat malikinin ortak giderlerden sorumlu tutulması gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava dilekçesinde, kat mülkiyeti kurulmuş bulunan anagayrimenkulde 27 adet bağımsız bölüme malik olan davalının ortak giderlerden payına düşeni ödemediği, hakkında yapılan icra takibini itiraz ile durdurduğundan bahisle itirazın iptali talep edilmiştir. Davalı taraf maliki olduğu bağımsız bölümlerde ısıtma sistemi olmadığını ve yakıt giderlerine 25 yıldır katılmadığını öne sürerek davanın reddini savunmuş, mahkemece 25 yıl yakıt gideri istenilmemiş olan davalının bağımsız bölümlerinin, merkezi kalorifer sisteminin doğalgaza dönüşümü işlemleri sırasında da sistem dışında bırakılmış olduğu gerekçesi ile yakıt gideri talep edilemeyeceği kabul edilerek karar verilmiştir.
Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan raporda, davalının mevcut kalorifer radyatörlerini sökmek sureti ile ortadan kaldırmış olduğu saptanmıştır. Dosyaya ibraz edilen tespit bilirkişisi raporuna göre ise ( İstanbul 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2000/226 D.İş sayılı dosyası ) davalıya ait bağımsız bölümler merkezi kalorifer sistemine dahil olup, ana şebeke borularının izole edildiğini, ayrıca bu bağımsız bölümlere müstakil kalorifer tesisatı yapıldığını ve doğalgaza geçiş sırasında davalıya ait bağımsız bölümler hariç bırakılmak suretiyle proje düzenlettirilip ilgili makama onaylatıldığı belirlenmiştir.
Projesine göre davalıya ait dükkanların kaloriferli inşa edildiği ve kalorifer borularının mevcut olduğu ancak radyatörlerinin bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20.maddesinin 1.fıkrasının ( c ) bendinde, "kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz" denilmektedir. Öte yandan, dosyada mevcut yönetim planında da davalıyı, ortak kalorifer tesisatının giderlerine katılmaktan bağışık kılan bir hüküm bulunmadığı gibi, kat malikleri kurulu tarafından bu yönde bir karar da alınmış değildir.
Bu durumda, davalının diğer gider kalemleri yanında kalorifer tesisatının giderlerinden de payına düşeni ödemekle yükümlü tutulması gerekir iken, yasanın açık hükmüne karşın adalet kurallarından söz edilerek bu giderleri ödememesi gerektiğinin kabulü doğru görülmemiştir.
Bundan ayrı, davalı tarafından yapılan kısmi ödemenin tam ve doğru tarihinin ( 19.7.2000 ve 5.2.2001 ) saptanması ve gecikme tazminatının hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerektiğinin düşünülmemiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.
.C.
YARGITAY


18. HUKUK DAİRESİ


E. 2001/12052


K. 2002/1807


T. 15.2.2002


• İTİRAZIN İPTALİ ( Davalının Ortak Gider Borcunu Ödememesi Üzerine Aleyhine Yapılan İcra Takibine Vaki itiraz )


• ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK ( Merkezi Sistemle Isınan Binalarda Bağımsız Bölümlerden Herhangi Birisinde Kalorifer Sisteminin Kurulmamış Olmasının Maliki Gider Ödeme Sorumluluğundan Kurtarmaması )


• MERKEZİ ISITMA SİSTEMİNDEN AYRIK TUTULAN BAĞIMSIZ BÖLÜM ( Binanın İskan Ruhsatında Ayrıklık Belirtilmişse Ayrık Tutulan Bağımsız Bölümden Yakıt Ücreti Alınamaması )


• YAKIT ÜCRETİ ( Binanın İskan Ruhsatında Merkezi Sistemden Ayrıklık Belirtilmişse Ayrık Tutulan Bağımsız Bölümden Yakıt Ücreti Alınamaması )


• KALORİFER SİSTEMİ KURULMAMIŞ OLAN BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKİNİN SORUMLULUĞU ( Merkezi Sistemle Isınan Binalarda Bağımsız Bölüm Malikinin Sorumluluktan Kurtulamaması )


634/m.18,20,22


2004/m.67


ÖZET : Merkezi sistemle ısınan binalarda bağımsız bölümlerden herhangi birisinde kalorifer sisteminin kurulmamış olması veya başlangıçta mevcut olan radyatörlerin sonradan sökülmesi, bağımsız bölüm malikini gider ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Ancak, binanın iskan ruhsatında bazı bağımsız bölümlerin merkezi ısıtma sisteminden ayrık tutulduğu öngörülmüş ise, ayrık tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerden yakıt ücreti alınamaz.

DAVA : Dava dilekçesinde itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm duruşmalı olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve pul yokluğu nedeniyle duruşma istemi reddedildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Dava dilekçesinde, davalının mülkiyetinde bulunan dükkan nitelikli bağımsız bölümün 1998-2000 yılları arasındaki ortak gider borcunun ödenmediği ileri sürülerek 1.560.000.000 TL. asıl borç, 2.340.000.000 TL. gecikme tazminatı olmak üzere toplam 3.900.000.000 TL.nın tahsili için yapılan icra takibine, davalının vaki itirazının iptali ile takibin devamına karar verilmesi istenilmiştir.

Davalı, icra takibine karşı yaptığı itirazında ve savunmasında, maliki bulunduğu dükkan nitelikli bağımsız bölümünde kalorifer tesisatının fiiliyatta olmadığı gibi projesinde de bulunmadığını, kapıcıdan da yararlanmadığını, getirtilecek tesisat projesinde dükkanın merkezi ısıtma sistemine dahil olduğu tespit edildiği takdirde de bu husustaki kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi de kendisine tebliğ edilmediğinden sorumlu tutulamayacağını ileri sürmüş ve davanın reddi ile davacının icra tazminatı ile sorumlu tutulmasını istemiştir.

Mahkemece bilirkişinin tespitleri ve ayrıca davalının ortak giderlerden sorumluluğunun davacı tarafından kanıtlanmadığı gerekçesine dayanılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Yerinde yapılan inceleme sorunda düzenlenen bilirkişi raporunda, dava konusu apartmanın ısıtma projesinin bulunmadığı ve fiili durum itibariyle kalorifer ana borularının davalı dükkanından geçmekle beraber bu dükkanda apartman merkezi ısıtma sistemine dahil kalorifer tesisatı bulunmadığı bildirilmiş ve binanın bütünü itibariyle ısıtma projesinin hazırlanıp uygun kapasiteye getirilmek suretiyle davalıya ait bağımsız bölüme de kalorifer bağlantısı yapılabileceği açıklanmıştır.

Belediye İmar Müdürlüğünden binanın sıhhi tesisat projesi istenilmiş, gelen cevapta ruhsat ekinde projenin olmadığı belirtilmiştir.

Dosyaya mübrez yönetim planından apartmanın merkezi sistemle ısıtılmakta olduğu anlaşılmıştır. Bu planda bağımsız bölümlerden birinin veya bir kısmının merkezi ısıtma sisteminden ayrık tutulduğu yolunda bir hükme rastlanılmadığı gibi gene dosyada anayapı ile ilgili olarak oturma izin belgesine de rastlanılmamıştır. Kaldı ki, yönetim planının 12.maddesinde bağımsız bölümlerin yine ayrım yapılmadan kalorifer ısıtma giderlerinden ne suretle sorumlu olacakları gösterilmiş, 13.maddesinde de, kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaklarına dair Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesinin ( c ) bendi hükmüne aynen yer verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasına göre yönetilen anagayrimenkuldeki ortak gider ve avans borcunun ödenmediği yolundaki iddialar; apartman yönetiminden, borcun ödenmediği ileri sürülen dönemle ilgili bütün defterlerin, makbuzların, kat malikleri kurulu kararlarının ve diğer bütün belge ve bilgilerin -davacı tarafından ibraz edilip edilmediğine bakılmaksızın- re'sen mahkemece getirtilip bunlar üzerinde ayrıntılı bir şekilde uzman bilirkişiye inceleme yaptırılarak gerçek borç miktarının saptanmasıyla ispatlanır.

Öte yandan merkezi sistemle ısınan binalarda bağımsız bölümlerden herhangi birisinde kalorifer sisteminin kurulmamış olması veya başlangıçta mevcut olan radyatörlerin sonradan sökülmesi, bağımsız bölüm malikini yukarıda açıklanan yasa hükmü gereği sorumluluktan kurtarmaz.

Açıklandığı gibi, binanın bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planında merkezi sistemle ısıtıldığının istisna gösterilmeksizin açıklanması dahi, bütün kat maliklerinin yönetim planında gösterilen esaslara göre ısıtma giderinden sorumlu tutulması için yeterlidir. Ne var ki binanın iskan ruhsatında bazı bağımsız bölümlerin merkezi ısıtma sisteminden ayrık tutulduğu öngörülmüş ise buna göre ayrık tutulan bağımsız bölümden veya bölümlerden yakıt ücreti alınması sözkonusu olamaz. Belediye İmar Müdürlüğünde binanın ısıtma projesinin bulunamaması davalının bu sorumluluktan kurtulmasını gerektirmez.

Ayrıca; kat maliklerinin gerek yakıt giderleri ve gerekse diğer ortak giderleri zamanında ödememeleri sebebiyle istenen %10 gecikme tazminatından, kendilerine işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı tebliğ edilmemiş veya ortak giderlerle ilgili kararların alındığı toplantıya katılmamış bulunmaları halinde, icra takibi üzerine ödeme emrini tebellüğ ettikleri tarihten itibaren sorumlu tutulmaları gerekir.

Mahkemece, yukarıda açıklamalar doğrultusunda davaya konu apartmanın yönetiminden bütün kayıt ve belgeler getirtilip bilirkişi marifetiyle incelettirildikten sonra davalının sorumlu olacağı ortak giderlerin neler olacağının ve bunların miktarlarının ayrıntılı şekilde gösterileceği rapor alınarak bu raporun bozma gereklerine ve yasaya uygunluğu da denetlendikten sonra hasıl olacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken varit olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 15.2.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan vla Bu noktada, iyiniyet kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde,

Ben geçen sene şubat ayında, 6 yıl hakkaniyeti ve iyi niyeti Türk Hukuk Sisteminde hiç bir zaman göremediğim için ve bu kavramların yerine menfaatçiliğin ve vurdumduymazlığın yer aldığını uygulama da görüp mücadele ettikten sonra ve bu mücadelemin de yersiz olduğunu anladığımdan istifa ettim.
Gerçek şu ki hakkaniyete inanan ve mesleği menfaat için değil hak için yapmak isteyen bütün eski meslektaşlarımı da meslekten istifaya davet ediyorum. Böylesi bir tepkinin anlamını en iyi hakkaniyete teslim olanların anlayacağını biliyorum. Bu kadar eğitim ve emek "cübbeli iş takipçiliği" için değil, "Hukukçuluk" için olmalıydı... Bir gün zamanı gelir ve biz tekrar hukukçu kimliğimizle mesleğimizi hak için yaparız.
Selamlar , Saygılar

MEHMET TUNCA DEMİRBAŞ

Bence sorunuz cevap vermek için yeterli detayları içermiyor. Müvekkilinizin kalorifer kullanmama ve dairesinde kalorifer petekleri bulunmamasının sebebini bilmeden sorunuzu yanıtlamak mümkün değil.

Eğer daireniz yapım hatası vs. bir nedenle kaloriferle ısınmıyorsa, bu durumda durumun özelliklerine göre dairenizin kaloriferle ısınması için gerekli değişikliklerin yapılmasını ve bu süre zarfında da ısınma giderlerine katılmamayı talep etmeniz düşünülebilir.

Ancak pekçok apartmanda örneğini gördüğümüz üzere, daire maliki kendi inisiyatifiyle kalorifer kullanmamaya karar vermişse (örneğin petekleri kendi sökmüşse) bu durumda Sn.Av.Mehmet_Ali'nin eklediği Yargıtay kararında isabetle belirtildiği üzere "Kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar."

Böyle bir durum söz konusuysa bunun adaletsiz olduğuna da katılmam mümkün değil. Kaloriferli bir apartmanda daire satın alan kişi, kaloriferle ısınmayı ve bunun giderlerine katılmayı daireyi satın almakla kabul etmektedir. Kaloriferle ısınmamayı tercih eden bir kişi, kaloriferli bir daire satın alıp huzursuzluk çıkarmak yerine, kalorifersiz bir apartmandan daire satın almalıdır.

Evet o detayı atladım yazarken haklısınız, bna danışan kişiye ben aslında ilk bu soruyu sormuştum ve ona zaten hemen olmaz diye cevap vermiştim ancak burada bu konuyu paylaşmak istedim çünkü çok fazla gündeme gelen bir konu, yargıtay kararını gönderen arkadaşa teşekkür ederim benim için çok güzel bir örnek bu karar, ben de ilk muhakeme ettiğimde admin meslektaşın görüşünde, kendi fikrimi beyan etmiştim. Zaten mantık olarak da böyle görülüyor. Ancak hukuki dayanağını bu kararla daha net danışana bildirmiş oldum, gidip boşuna dava açmasına gerek yok diye düşünüyorum aslına bakarsanız ancak aksi bir yol mümkün olur mu diye meslektaşların fikirlerini de sormak istedim.