Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın mülkiyetinin başlangıçta devri, inşaatın başlamaması

Merhaba. Bir konuda değerli görüşlerinize ihtiyaç duyuyorum.
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda 3 hissedar mevcut. Hissedarların ikisi arsanın küçük bir bölümüne (yaklaşık % 5) diğer hissedar da büyük bölümüne sahip (% 95). Üç hissedar bu arsada bir inşaat yapılması hususunda sözlü olarak anlaşıyor ve büyük pay sahibinin bulduğu müteahhitle görüşüyor. Müteahhit, küçük pay sahiplerine büyük pay sahibi ile sözleşme yapmayacaklarını ve güvene dayalı bir ilişkileri olduğunu söylüyor. Ancak küçük pay sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasını isteyince yalnız bu iki hissedarla müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleniyor. Sözleşmede; sözleşmenin imzalanmasından hemen sonra % 5' lik yerin mülkiyetinin müteahhit firmaya devredileceği yazılı ve mülkiyet sözleşme imzalandıktan hemen sonra müteahhite satış yoluyla devrediliyor. (Bu satış sırasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş) Daha sonra müteahhitle büyük pay sahibi arasında sorun yaşanıyor ve inşaata başlanamıyor. Büyük pay sahibi mülkiyeti müteahhite devretmemiş.
Şu durumda paylarını müteahhite satış yoluyla devreden iki küçük hissedarın hakkını koruyabilmek adına ne gibi bir yol izlemem gerekir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır.(Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı.)Şekil*şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir.Öncelikle bu aşamadan incelemenizi tavsiye ederim.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır.(YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13‐420 E., 2004/443 K. nolu kararı.)Bunun yanı sıra,**inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir.
İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir.Ancak böyle bir durum başta yapılmamıştır.Sözleşme yükümlülüklerini*yerine**getirmeyen tarafa ilişkin cezai*şartlar da tarafların haklarını
güvence altına almak için bir yoldur.Sözleşmede bu konuda bir hüküm var mı bakmak gerekir.
Bunların dışında Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilir. Arsa sahibi ile müteahhit karşılıklı anlaşarak kat karşılığı sözleşmesini feshedebilirler. Bunun dışında sözleşmenin feshine mahkeme tarafından karar verilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye etkili veya ileriye etkili olabilir.
Eser sözleşmesi ani edimlidir. Bu nedenle sözleşme “dönme” ile geriye etkili olarak sona erer. Dönme, bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılır ve muhataba ulaşmakla hukukî sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte taraflar arasındaki hukukî ilişki, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilir. Taraflar,sözleşmeden önceki durumlarına dönerler.Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğundan tek taraflı olarak feshedilemezler. Sözleşme ya tarafların fesih konusunda
anlaşmasıyla yani rızaen ya da mahkeme kararıyla feshedilebilir. Kazaî feshin, ileriye yahut geriye etkili olması mümkündür. İnşaat, %90 ve üzeri seviyede ise feshin ileriye etkili olacağı, ancak somut olayın özelliklerine göre daha az yahut üst bir oranında belirlenebileceği vurgulandı.İleriye etkili fesihte tasfiye, sözleşme hükümleri uygulanarak, inşaatın seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölüm tapuları yükleniciye verilmek suretiyle yapılır.Fesih, ancak geçerli sözleşmelerde mümkündür. Sözleşmenin şekle, kanuna, ahlâka ve adaba aykırılık vb. nedenlerle geçersiz olması hâlinde sadece geçersiz olduğunun tespitine karar verilebilir.
Arsa sahibi, tapu iptali ve tescil talepli davayı ifaya bağlı olarak açabileceği gibi sözleşmenin feshine bağlı olarak da açabilir. Arsa sahibi, arsa mülkiyetini yükleniciye devretmiş, yüklenici şartlar gerçekleştiği hâlde kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri devretmemiş ise, yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümlerin iptali talep edilebilir. Sözleşmenin geriye etkili feshî hâlinde inşaatın finansmanı amacıyla arsa sahibinin avans olarak yükleniciye, yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapuların iadesi gerekir. Fesih ileriye etkili ise, sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaat seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölümler belirlenerek fazladan devredilmiş olan bölümlerin iptaline karar verilir.
Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmayacağı sözleşme koşullarına göre belirleneceğinden; yüklenici tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davaları niteliği itibariyle sözleşmenin ifasına bağlı davalardan olup, sözleşme yürürlükte ise ve henüz feshedilmemişse açılabilecektir. Anılan sözleşmeler uyarınca, yükleniciye bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılması durumunda, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulması sonucu oluşması nedeniyle öncelikle tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığının
saptanması gerekecektir. Kat irtifakının kurulmamış olması durumunda, bu yönde yükleniciye verilecek mehil ve yetki sonucunda kat irtifakının kurulması sağlanmalı; bilahare, tapu kaydı ve sözleşme hükümleri gereğince taraflara ait bağımsız bölümler belirlenerek hak edilen bu bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescile yönelik hüküm kurulmalıdır.

Ayrıca daha önce açılmış bu konu da size yardımcı olabilir.
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=37998

Öncelikle cevap için teşekkür ederim. Sözleşme noterde düzenlenmiş ve arsa imara uygun. Sözleşmede herhangi bir cezai şart mevcut değil ancak arsada daha önce var olan dükkan yıkılacağı için inşaat teslim edilene kadar müteahhitin küçük pay sahiplerine bir dükkan kiralayacağı ve kirasını ödeyeceği yazılı. Nitekim dükkan yıkılıyor ve kiralanan dükkanın kira bedeli müteahhit tarafından şu aşamada ödeniyor. Sözleşmenin kurulmasından itibaren şu ana kadar yapılan tek şey arsada daha önce bulunan yapıların yıkılması. Yıkımdan sonra müteahhitle büyük pay sahibi anlaşmazlığa düştüğünden kat irtifakı kurulması aşamasına geçilememiş. Müteahhit bu arsada bir inşaat yapamayacak. Ancak mülkiyet satış yoluyla müteahhite devredilmiş durumda. Müteahhite karşı, sözleşmenin feshi ve tapunun iptal edilerek mülkiyetin tekrar eski pay sahiplerine geçirilmesine yönelik bir dava açmam mümkün müdür?

Önceden kurulmuş bir hukuki ilişkide taraflardan birinin kendisine yüklenen borçları gereği gibi yerine getirmemesi akde aykırılıktır.Bu durumda yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişinin tazminat ödemesi gerekmektedir.Akde aykırılık nedeni ile alacaklı müsbet veya menfi zararının tazminini istemek hakkına sahiptir.Bildiğiniz üzere sözleşmelerde meydana gelen zararlar;
Menfi zarar;akdin feshedilmesi nedeni ile uğranılan zarardır ve bütün yapılan masraflar menfi zarardır.
Müsbet zarar;akit ifa edilmediği veya gereği gibi ifa edilmediği için uğranılan kar yoksunluğu olarak kısaca tanımlanabilir.Söz konusu sözleşmede uğranılan zararlar menfi zarardır ve aynen veya nakden tazmini yoluna gidilebilir.
Buna göre, borçlu temerrüdü söz konusu olduğundan alacaklının seçimlik hakları söz konusu olmaktadır. Bu seçimlik haklardan bazıları:
Alacaklının bir seçimlik hakkı, borcun ifasından vazgeçerek uğramış olduğu müspet zararın tazminini istemektir.
Ayrıca alacaklı sözleşmeden dönerek uğramış olduğu menfi zararın tazminini talep edebilir.
Bu iki seçimlik hakların kullanılması için, TBK m. 124’te sayılan istisnalar hariç, borçluya son bir ifa şansı tanımak amacıyla uygun bir süre verilmeli veya hâkimden bu yönde bir talepte bulunulmalıdır. Bunun yanında, gecikme tazminatına ya da müspet veya menfi zararların tazminine hükmedilebilmesi için borçlunun kusuru aranır. İfadan vazgeçerek müspet zararın tazmininin istenmesi veya sözleşmenin feshedilerek menfi zararın tazmininin talep edilmesi durumlarında ise bu durum verilen süre biter bitmez borçluya derhal bildirilmelidir.
TBK m.126’da ise sürekli edimli sözleşmelerde temerrüdün sonuçları düzenlenmiştir. Buna göre, ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilmektedir.
Söz konusu olay bakımından ise TBK'nın başta 112.maddesi vd ile 123-126. maddelerini dayanak olarak gösterebileceğiniz kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Gariban_Lawyer Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır.(Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı.)Şekil*şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir.Öncelikle bu aşamadan incelemenizi tavsiye ederim. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır.(YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13‐420 E., 2004/443 K. nolu kararı.)Bunun yanı sıra,**inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir.Ancak böyle bir durum başta yapılmamıştır.Sözleşme yükümlülüklerini*yerine**getirmeyen tarafa ilişkin cezai*şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur.Sözleşmede bu konuda bir hüküm var mı bakmak gerekir. Bunların dışında Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilir. Arsa sahibi ile müteahhit karşılıklı anlaşarak kat karşılığı sözleşmesini feshedebilirler. Bunun dışında sözleşmenin feshine mahkeme tarafından karar verilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye etkili veya ileriye etkili olabilir. Eser sözleşmesi ani edimlidir. Bu nedenle sözleşme “dönme” ile geriye etkili olarak sona erer. Dönme, bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılır ve muhataba ulaşmakla hukukî sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte taraflar arasındaki hukukî ilişki, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilir. Taraflar,sözleşmeden önceki durumlarına dönerler.Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğundan tek taraflı olarak feshedilemezler. Sözleşme ya tarafların fesih konusunda anlaşmasıyla yani rızaen ya da mahkeme kararıyla feshedilebilir. Kazaî feshin, ileriye yahut geriye etkili olması mümkündür. İnşaat, %90 ve üzeri seviyede ise feshin ileriye etkili olacağı, ancak somut olayın özelliklerine göre daha az yahut üst bir oranında belirlenebileceği vurgulandı.İleriye etkili fesihte tasfiye, sözleşme hükümleri uygulanarak, inşaatın seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölüm tapuları yükleniciye verilmek suretiyle yapılır.Fesih, ancak geçerli sözleşmelerde mümkündür. Sözleşmenin şekle, kanuna, ahlâka ve adaba aykırılık vb. nedenlerle geçersiz olması hâlinde sadece geçersiz olduğunun tespitine karar verilebilir. Arsa sahibi, tapu iptali ve tescil talepli davayı ifaya bağlı olarak açabileceği gibi sözleşmenin feshine bağlı olarak da açabilir. Arsa sahibi, arsa mülkiyetini yükleniciye devretmiş, yüklenici şartlar gerçekleştiği hâlde kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri devretmemiş ise, yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümlerin iptali talep edilebilir. Sözleşmenin geriye etkili feshî hâlinde inşaatın finansmanı amacıyla arsa sahibinin avans olarak yükleniciye, yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapuların iadesi gerekir. Fesih ileriye etkili ise, sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaat seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölümler belirlenerek fazladan devredilmiş olan bölümlerin iptaline karar verilir. Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmayacağı sözleşme koşullarına göre belirleneceğinden; yüklenici tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davaları niteliği itibariyle sözleşmenin ifasına bağlı davalardan olup, sözleşme yürürlükte ise ve henüz feshedilmemişse açılabilecektir. Anılan sözleşmeler uyarınca, yükleniciye bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılması durumunda, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulması sonucu oluşması nedeniyle öncelikle tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığının saptanması gerekecektir. Kat irtifakının kurulmamış olması durumunda, bu yönde yükleniciye verilecek mehil ve yetki sonucunda kat irtifakının kurulması sağlanmalı; bilahare, tapu kaydı ve sözleşme hükümleri gereğince taraflara ait bağımsız bölümler belirlenerek hak edilen bu bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescile yönelik hüküm kurulmalıdır.

Keşke alıntısını yaptığınız yazının linkini de verseydiniz. Sizin yerinize ben vereyim.

http://hmt.hsyk.gov.tr/toplantilar/2...lar/7.Grup.pdf

Merhabalar Suat Bey,
Öncelikle sitede yeni olduğum için alıntı nasıl yapılır bilmiyorum.Dün onca işimin arasında arkadaşın sorusuna yardım amacıyla hemen cevap verdim.Benim yapamadığım alıntıyı gösterme nezaketinde bulunduğunuz için sağolun.İyi çalışmalar...

THS Şerhi'nden:

"Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, Esas: 2010/646, Karar: 2011/1336 İçtihat
Üyemizin Özeti
Arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yükleniciye tapuda devredilen bağımsız bölümler avans niteliğindedir ve kesinleşmesi inşaatın sözleşmesine, plan ve projesine, ruhsat ve imar mevzuatına uygun şekilde yapılıp teslimine bağlıdır.
İnşaat yarım kaldığına göre arsa sahibi, yüklenici üzerindeki tapu kayıtlarının ve tapuya konulan şerhlerin iptalini talep hakkını haizdir.
(Karar Tarihi : 07.03.2011)
"Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k. davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Asıl dava, 1.7.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kararlaştırılan sürede ifa edilmemesi sebebiyle feshi ve 9 numaralı daire üzerine konulan ipotek kaydı ile birlikte tapunun davacı hissesi oranında iptali ile adına tescili, birleşen davalar ise akdin feshi ve diğer arsa sahipleri üzerindeki tapu kayıtlarının davacı hissesi oranında iptali ile adına tescili istemiyle açılmış, mahkemece, akdin geriye etkili feshi isteminin kabulüne, diğer taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davacı arsa sahibi vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında imzalanan sözleşmeye göre inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl sonra, yani 24.12.1998'de tamamlanması gerekirken, kararlaştırılan bu kesin vade geçmesine rağmen inşaat %44 seviyesinde yarım bırakılmak suretiyle yüklenici tarafından terk edilmiştir. Bu durumda akdin geriye doğru etkili feshi kararı yerindedir. Akdin ifası aşamasında yükleniciye sermaye temini amacıyla tapuda devredilen bağımsız bölümler ve bu bölümler üzerine konulan şerhlerin iptali yerine bu istemin reddi, yerinde olmamıştır. Çünkü bu işlemler avans niteliğinde gerçekleştirilmiş, kesinleşmesi inşaatın sözleşmesine, plan ve projesine, ruhsat ve imar mevzuatına uygun şekilde yapılıp teslimine bağlıdır. İnşaat yarım kaldığına göre davacı arsa sahibi, yüklenici üzerindeki tapu kayıtlarının ve tapuya konulan şerhlerin iptalini talep edebileceği gibi, aynı sözleşme uyarınca diğer arsa sahipleri üzerindeki kayıtların da hissesi nispetinde iptalini talep etme hakkına sahiptir. Bu sebeple mahkemece asıl davada N____ lehine tesis olunan ipotek kaydının terkinine, birleşen davada ise diğer arsa sahipleri adına kayıtlı tapu paylarının, hissesi nispetinde iptaline karar verilmelidir.

Diğer yandan, açılıp birleştirilen üç ayrı dava olduğu, her bir davada ayrı bir hüküm tesisi gerektiği, masraf ve vekalet ücretlerinin de her bir davada ayrı ayrı değerlendirilip takdir edilmesi gerekirken, tek bir dava varmışçasına değerlendirilerek hüküm altına alınması doğru olmamıştır.

Belirtilen sebeplerle kararın bozulması uygun bulunmuştur.

KARAR : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davacı-k. davalıya geri verilmesine, 7.3.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi."
İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Medeni Kanunu MADDE 884 :Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.

Alacak, borcu ödeyen malike geçer.

Gerekçesi için bkz.


Şerhi Ekleyen Üyemiz:Hukukçu- Av.Nevra ÖKSÜZ

Şerh No : 15222
=========================
==========================================

Sayın Iustitia,

Alıntı: Yazan Iustitia ...Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda 3 hissedar mevcut... Müteahhit, küçük pay sahiplerine büyük pay sahibi ile sözleşme yapmayacaklarını ... söylüyor. Ancak küçük pay sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasını isteyince yalnız bu iki hissedarla müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenleniyor... mülkiyet sözleşme imzalandıktan hemen sonra müteahhite satış yoluyla devrediliyor. (Bu satış sırasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş) ... Büyük pay sahibi mülkiyeti müteahhite devretmemiş. Şu durumda paylarını müteahhite satış yoluyla devreden iki küçük hissedarın hakkını koruyabilmek adına ne gibi bir yol izlemem gerekir?

Paydaşlardan biri ile müteahhit arasında sözleşme akdedilmediğine göre:

TMK m.692/1: "Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır." düzenlemesi uyarınca müteahhit ile 2 paydaş arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir. Geçersiz olan sözleşmede fesihten bahsedilemeyeceğinden müteahhit ile 2 paydaş arasında akdedilen sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile müteahhide KKİS nedeniyle devredilmiş taşınmaz tapularının iptali ve müvekkilleriniz adına tescili talepli dava ikame edebilirsiniz (tedbir talep etmeyi unutmayınız).

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14758