Kira tespit davası belirsiz alacak davası şeklinde açılabilir mi?

Sayın Meslektaşlarım

Kira tespit davasını belirsiz alacak davası şeklinde açmak mümkün olur mu?
İncelediğim dava dilekçelerinde, kira bedelinin ... Tutara yükseltilmesi talepli açıldığını gördüm. Yargılama esnasında bilirkişi tarafından düzenlenen rapor doğrultusunda % 20 hak ve nefaset indirimi uygulanarak karara varıldığını okudum.
Bilirkişi raporu doğrultusunda karar verildiğine göre HMK 107 belirsiz alacak olarak açmak bu sayede karşı vekalet ücretinden de kurtulmak mümkün olmalı diye düşünüyorum. Gerçekten taşınmazın bulunduğu konum itibarı ile rayiç değerin tarafımızca tespiti mümkün değil.

Kira tespit davasını belirsiz alacak davası şeklinde açamazsınız.

Çünkü yeni dönem kira bedelinin sözleşme uyarınca veya hak ve nesafete göre düşük kaldığı iddiasıyla sözleşme yenilenmeden önce kiracıya bildirilmesi ve onun bu talebi reddi kira tespit davası için gerekli koşuldur. Veya bu yapılmazsa da, açılacak davada belirlenen kira bedeli, içinde bulunulan dönemi değil, bir sonraki yenileme dönemini kapsar. (BK. 345) Bunun nedeni de BK 347 gereğince kiracının sözleşme bitim tarihinde bu miktarı kabul etmeyip, sözleşmeyi tek taraflı sonlandırma hakkının olması. Dolayısıyla kiracıya yeni dönemde kira miktarının ne olacağını bildirmeden yeni dönemde bilirkişinin belirleyeceği belirsiz bir kira bedelini ödemek zorunda bırakmak yasal olarak mümkün değil. Bu yapılabilseydi, kiracı dönüp "kiranın bu miktar olacağı bana bildirilseydi, ben de sözleşmeyi yenilemezdim" diyebilirdi.

Bu nedenle kira tespit davası belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz ancak uygulamada yapılabilecek olan (ve genelde de yapılan) ihtarda yüksek bir rakamdan kira bedeli talep edip, davayı açarken hak ve nısfet indirimini de dikkate alarak daha düşük bir rakamdan açmaktır.

Merhabalar,
Bir önceki kira dönemine ilişkin kira tespit davası kesinleşmeden (istinafta olduğu için) yeni döneme ilişkin kira tespit davası açmak istediğimizde (1 yıllık dava açma süresi dolmak üzere olduğu için) belirsiz alacak davası açmayı düşünmek uygun olmaz mı?
Ya da onun yerine mevcut ödenmekte olan kiraya göre artış talep edip, önceki dava kesinleştiğinde ıslah mı denemek daha uygun olur?