gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde ifa başlangıcı

merhabalar; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işe başlama zamanı olarak sözleşme zamanı mı yoksa ruhsatın alınma zamanı mı esas alınmaktadır? sözleşmede sözleşme tarihi olarak taraflar kararlaştırmış ancak ruhsat ancak 4 ay sonra alınabilmiştir. bu durumda uygulamada esas alınan hangi tarihtir? zira
cezai şart açısından bu durum bizim için önem arz ediyor.

Alıntı: Yazan sdakaya merhabalar; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin işe başlama zamanı olarak sözleşme zamanı mı yoksa ruhsatın alınma zamanı mı esas alınmaktadır? sözleşmede sözleşme tarihi olarak taraflar kararlaştırmış ancak ruhsat ancak 4 ay sonra alınabilmiştir. bu durumda uygulamada esas alınan hangi tarihtir? zira cezai şart açısından bu durum bizim için önem arz ediyor.

Soruyu noksan sormuşunuz ve sözleşmenin içeriğinden hiç söz etmemişsiniz! Kolay gelsin...

sözleşme gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi. sözleşme 20/09/2010 da imzalanıyor, müvekkil müteahhit ise ruhsatı 29/03/2011 tarihinde alıyor. dolayısıyla ancak bu tarihte işe başlıyor. sözleşmede işin teslim süresi için ise 24 ay öngörülmüş. iş sahibi de ihtar çekti süre aşıldığı gerekçesiyle.
ancak benim merak ettiğim işe başlama tarihi olarak sözleşme tarihi mi yoksa ruhsatı alıp işe başladığı tarih mi esas alınıyor uygulamada?
sanırım gerekli tüm bilgileri vermiş oldum.
Teşekkür ederim.

Sayın sdakaya,

Teslim süresi belli olan bir sözleşmede, işe başlama zamanı da belirtilmiş ise, yüklenici belirtilen tarihte işe başlayacaktır...
İş sahibi, işe başlama tarihi sözleşmede gösterilmiş olsa bile, kendi edimlerini yerine getirmeden, örneğin arsalarını kusursuz ve engelsiz olarak teslim etmeden, yükleniciden zamanında işe başlamasını ve bitirmesini isteyemez.

syf. 367 İnşaat Hukuku (Temmuz 2012 basım) Av. İlker Duman

Anlaşmada süre başlangıcı yönünden bir açıklık bulunmadığı takdirde sürenin, anlaşmanın yapıldığı tarihe göre belirleneceği asıl kural olmakla birlikte, taraflar bunun yerine başka bir başlangıç tarihi de belirleyebilirler. Süre başlangıcı koşula bağlanmışsa, o koşulun gerçekleştiği tarihten itibaren sürenin başlaması da kaçınılmaz olacaktır. Örneğin; 12.01.2012 tarihinde imzalanan sözleşmede, yapı ruhsatının alınmasından itibaren bina inşaatının 12 ayda bitirileceği öngörülüp yapı ruhsatı da 20.03.2011 tarihinde alınmışsa, bu halde iş süresi başlangıcı da yapı ruhsatının alındığı tarih olacaktır.

Sözleşmede, sürenin başlangıcı yerine süre sonu belirtilmişse, bu tarih, de işin bitirilmesi gereken tarihtir. Tüm yapım sözleşmelerinde, işin bitirilmesi gereken süre ya tarih olarak açık şekilde veya üstü örtülü şekilde belirtilir. Sözleşmede işin 20.07.2012 tairhinde bitirileceği ifade edilmişse, bu halde süre sonu yani işin bitirilmesi gereken tarih açıkça belirlenmiş demektir. Eğer işin sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 ayda bitirileceği öngörülmüşse, bu süre sözleşmenin imzalanma tarihine göre hesaplanmalıdır.

1.Genel Nitelikli ve Kat Karşılığı Yapım Sözleşmelerinde Süre
Genel nitelikli yapım sözleşmelerinde, süre başlangıcının belli olmaması durumunda, sözleşmede aksi hüküm de bulunmadığı takdirde, normal olarak sözleşmenin imzalandığı tarih, sürenin başlangıcı yani işe başlama tarihi sayılır. Ancak, iş sahibinin arazisi üzerine yapılacak inşaatlarda, işe başlamayı engelleyici unsurlar söz konusu ise iş sahibinin, inşaata başlanıp bitirilmesini gerektirici şekilde her türlü yasal ve eylemli engeli kaldırması ve uygun ortamı hazırlaması gerekir.

Arsa payı karşılığı yapım sözleşmelerinde arsanın, bina yapılmaya uygun şekilde yükleniciye teslimi zorunludur. Bu sistemde, süre başlangıcı daha açıkçası işe başlama tarihi, sözleşmede ayrıca belirtilmemişse, arsanın yükleniciye teslim edildiği tarihtir.

Syf. 141,142,143,144 Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku (Nisan 2012 basım) Efrail Aydemir.

Yukarıda verilen bilgilere göre, olayınızda işe başlama tarihinin, sözleşmede aksine bir kayıt bulunmaması ve arsa sahiplerinin üzerlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş olmaları şartıyla 24 aylık inşaatın bitirilme süresinin sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren hesaplanması gerekir.

Saygılarımla.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, inşaat ruhsatını kimin alacağı kararlaştırılmamışsa, ruhsat almak kimin yükümlülüğündedir acaba?
Madem ki, Arsa payı karşılığı yapım sözleşmelerinde arsanın, bina yapılmaya uygun şekilde yükleniciye teslimi zorunludur; buradaki ibareye "ruhsat alma" da zımnen dahildir diyebilir miyiz?
İdari bir işlem olan "ruhsat verme süresi" nden doğrudan müteaahhidi sorumlu tutmak, hak ve nısfete uygun mudur?
Bu durumdaki, yargısal uygulamalarımız nasıldır? İncelenmesi gerekmektedir. Kolay gelsin...

Sayın C_OKYAY,

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde aksine bir anlaşma yok ise, ruhsat alımı, İmar Kanunu m.22 deki "Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir" ifadesinden hareketle arsa sahibine aittir.

(Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde aksi belirtilmedikçe veya müteahhide vekaletname verilmedikçe ifraz, tevhit işlemleri ile projesi yapılmış ve belediyeye onay için verilmiş olan işlemlerin takibi ve inşaat ruhsatının alınması yükümlülüğü arsa sahiplerine aittir. 15 HD. 18.12.1990 T. 4609-5577)

Ancak neredeyse yerleşmiş olan uygulamada, genellikle yapı ruhsatının alınması yükümlülüğü sözleşme ile yükleniciye verilmektedir. Sayın sdakaya da sorusunda, yapı ruhsatının yüklenici tarafından alındığını belirtmiştir. Yükleniciye bu noktada, arsa sahiplerince, yapı ruhsatı vs işler için vekaletname verilmektedir. Yargıtay 15 HD 3.4.2002 T. 5655/1727 sayılı kararında, sözleşmede ruhsatın yüklenici tarafından alınacağına dair bir hüküm yoksa dahi, arsa sahibince bu işler için yükleniciye vekaletname verilmesi halinde, yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınması gerektiği kabul edilmiştir.

Saygılarımla.

Hâl böyle olunca da müteahhidin işe başlama zamanı olarak, ruhsatın alınma zamanı esas alınmalıdır diye düşünüyorum.
Saygılarımla...

Sayın C_OKYAY,

Arsa sahibi üzerine düşen yükümlülükleri getirerek yapı ruhsatı alması için, sözleşmenin yapıldığı gün yükleniciye vekaletname vermişse ve yüklenici haklı bir sebep olmaksızın ancak 4 ay sonra yapı ruhsatı başvurusu yaparak ruhsat alması halinde, işe başlama zamanını yapı ruhsatı alınmasından itibaren başlatmanın makul olmayacağı kanaatindeyim.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Av.İsmail DEĞER Sayın C_OKYAY, Arsa sahibi üzerine düşen yükümlülükleri getirerek yapı ruhsatı alması için, sözleşmenin yapıldığı gün yükleniciye vekaletname vermişse ve yüklenici haklı bir sebep olmaksızın ancak 4 ay sonra yapı ruhsatı alması halinde, işe başlama zamanını yapı ruhsatı alınmasından itibaren başlatmanın makul olmayacağı kanaatindeyim. Saygılarımla.

Haklısınız da
Hayatın olağan akışı ve umumi hayat tecrübelerine göre, müteaahhit tarafından projenin çizdirilmesi ve diğer kurumlarla olan sayısız işlemlerin yerine getirilmesinden sonra Belediye'den yapı ruhsatının sâlimen alınması, en az 4 ay sürecektir. Saygılarımla...