satış vaadi zamanaşımı

Mrb arkadailar bir konuda görüşünüzü almak istiyorum. A, müteahhidden noterden 10 nolu bağımsız bölümü satın alıyor. 2 ay sonrada müteaahhid aynı yeri B ye satıyor. her iki satşta tapuya şerh düşülmemiş. aradan 15 yıl geçiyor. müteahhid satmış olduğu yerin tapularını veremiyor. çünkü yer halen tapuda arsa gözüküyor ve arsa sahipleri tapuyu vermiyor. daha sonra kat irtifakı kuruluyor müteahhide isabet eden bağımsız bölümler de arsa sahipleri adına tescil ediliyor. burada 15 yıl geçmesine rağmen müteahhiden 10 nolu bağımsız bölümü noterden devralan A ve B nin durumu ne olur?

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 1985/1687
K. 1985/5465
T. 17.9.1985
• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ ( Müteahhidin halefi sıfatıyla mal sahibi aleyhine tescil talebi )
• CEBRİ TESCİL ( Müteahhidin verdiği satış vaadi sebebiyle mal sahibi aleyhine )
• MÜTEAHHİDİN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Mal sahibinin sorumluluğu )
• AVUKATLIK ÜCRETİ ( Emsal davalar )
818/m.162
ÖZET : Erdek Noterliği'nce re'sen düzenlenen 31.12.1981 gün ve 6647 sayılı sözleşme ile davalılar İsmail Çalışkan ve Kadir Süzen sonradan tevhitle 22 ada 29 parsel olarak belirlenen taşınmazlarına kat karşılığı inşaat yapılması hususunda diğer davalı Hüsamettin Tokbay ile anlaşmışlardır. Sözleşme uyarınca müteahhit, yapılacak inşaatta kendisine kalacak daireleri üçüncü kimselere satma olanağına sahiptir ve bu yetkiye binaen resmi sözleşme ile çekişmeli daireyi davacıya satış vaadinde bulunmuştur. Müteahhit Hüsamettin Tokbay'ın sözleşme uyarınca arsa sahiplerine kalan bağımsız bölmelerde toplam 390.000 liralık bir eksikle apartmanı yaparak ediminin kısmi azamisini yerine getirdiği, arsa sahiplerinin kaydı ihtirazi dermeyan etmeden kendilerine ait bağımsız bölümleri teslim aldıkları ve bu arada zemin kattaki dükkanları kiraya verdikleri, kiracıların merciinden gerekli izni almak suretiyle bu yerleri kahvehane olarak çalıştırdıkları, müteahhitten daireleri alanların dairelerine yerleştikleri veya üçüncü kişilere kiraya verdikleri, bu suretle dava açılmadan çok önce apartmanın iskana salih hale geldiği, yargılama sırasında da kat irtifakının kurulduğu dosya kapsamı, mahallen yapılan keşif ve uygulama, uzman bilirkişi raporu, yapı kullanma izni kağıtlarından anlaşılmıştır.

DAVA VE KARAR : Davacı vekili, müvekkili ile müteahhit arasında düzenlenen re'sen satış vaadi sözleşmesine istinaden çekişmeli dairenin müvekkili adına tescilini istemiştir. Müteahhit edimini yerine getirmekle kendine kalan dairelerin adına tescilini isteme hakkını kazanmıştır. Bu hak, şahsi haktır. Borçlar Yasasının 162 ve onu izleyen maddeleri uyarınca borçlunun rıza ve muvafakatına bakılmaksızın şahsi hakkın üçüncü kişilere yazılı olarak devri mümkündür. şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi, bu hakkını gerek akidi olan müteahhide ve gerekse onun halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir ve mülkiyetin kendisine nakledilmesini isteyebilir. Bu itibarla, davaya dayanak yapılan sözleşmeler yasal şartları haiz ve hukuken geçerli olduklarına, müteahhit edimini yerine getirdiğine ve onun halefi olan davacı mülkiyetin kendisine nakledilmesini isteme olanağına sahip bulunduğuna, ihtarın sonuç doğurmayacağı anlaşıldığına ve bu hususta davacının yükümlülüğü yerine getirmemesi sonucu etkilemediğine göre, davanın kabulü doğrudur.

Ancak, ferağa icbar suretiyle tescil isteklerinde dava değerinin satış vaadi sözleşmesindeki satış bedeli olduğu gözetilmeden davalıların dava dilekçesinde yazılı değer üzerinden tayin edilen harç ve vekalet ücreti ile sorumlu tutulmaları usul ve yasaya aykırıdır. Bu yönden hükmün bozulmasında ve yargılamanın tekrarında bir yarar görülmediğinden hüküm fıkrasındaki harçla ilgili sözlerin çıkarılarak yerine "15.000 lira harcın davalılardan tahsiline ve istek halinde artan harcın yatırana iadesine" dair sözlerin konulmasına ve 14 Mayıs 1983 tarihli Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca davacı yararına takdir edilen vekalet ücretinin "45.000" lira olarak değiştirilmesine, hükmün bu düzeltilmiş biçimi ile ( ONANMASINA ), az yukarıda sözü geçen tarifenin 4. maddesi gereğince aynı avukat tarafından izlenen ve ayrı ayrı emek ve çaba harcanmasını gerektirmeyen aynı konudaki birden fazla davanın duruşması yapıldığından takdiren 4.000 lira duruşma vekalet ücretinin mümeyyiz davalılardan alınarak davacıya ödenemesine, oybirliği ile karar verildi.

Aktin ifa kabiliyetinin mevcut olduğu tarihten itibaren zamanaşımı başlar ve iki satış vaadi de resmi şekilde yapılmış ise 1.satış geçerli kabul edilir.

T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 1987/4244
K. 1988/6494
T. 13.10.1988
• SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Birden Çok Kişiyle Yapılan Sözleşmelerden İlkine Değer Verileceği )
• AYNI TAŞINMAZIN SATIŞININ BİRDEN ÇOK KİŞİYE VAADEDİLMESİ ( İkincisi Şerh Edilmiş Olsa da Birincisine Değer Verileceği )
• TAPUYA ŞERH ( Şerh Edilen Satış Vaadi Sözleşmesine Konu Taşınmazın Önceden Başka Birine Vaadedilmiş Olması )
743/m.919
818/m.213
ÖZET : Taşınmaz birden çok satış vaadine konu olmuşsa, geçerliliğini korumak şartıyla ilk yapılan sözleşme geçerlidir, sözleşmenin tarafı hak sahibidir, tapuya şerh verilmesi sonucu etkilemez.

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 14.10.1985 gününde verilen dilekçe ile satış vaadine dayalı tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda, davanın kabulüne dair verilen 17.9.1986 günlü hükmün Yargıtay`ca incelenmesi müdahil İ. tarafından istenilmekle; süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaadi olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe ilk defa yapılan sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, Medeni Kanunun 919/2. maddesi gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir. Olayda böyle bir durum bulunmamaktadır. Davacı S.`ye yapılan sözleşme tarihi 28.11.1978 olup asli müdahil ve davacı durumunda olan İ.`ye yapılan satış ise bundan daha öncesine ait ve 6.3.1978 gününü taşımaktadır. Şu hali ile İ.`ye yapılan satışa değer vermek gerekirken aksine görüş ve düşünce ile S.`nin davasının kabulü isabetli görülmemiştir.

SONUÇ : Temyiz itirazlarının yukarıda gösterilen nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 13.10.1988 gününde oybirliği ile karar verildi.