Yapı Kooperatiflerinde Peşin Satış

Merhaba,


Yapı Kooperatifleri, halen mevcut üyeleri ya da yeni üyeleriyle peşin satış adı altında sözleşme yapıp, o tarihten sonra doğacak tüm kooperatif borçlarından (aidatlardan) bu üyelerini muaf tutabilirler mi?.. Meslektaşlarımın bu konudaki görüşlerini öğrenmek isterdim....

Saygılarımla

Her ne kadar somut olayın ayırıcı özellikleri dikkate alınmalı ise de; ("Eşitlik" ilkesi ihlal olunmadığı sürece,kooperatif ana sözleşmesinde de engelleyici bir hüküm yok farzederek) Kooperatifler Yasasında "peşin satış" ı ve "aidatlardan muafiyet"i önleyen bir hüküm (Şimdilik kaydı ile) hatırlamıyorum.Kolay gelsin.

Bildiğim kadarıyla kooperatif Yönetim Kurulu Kararı ile sabit fiyatla daire satışı geçerli değildir. Kooperatif genel kurul kararı ile yapılabilir. Ancak bu işlem dahi, üye kaydı şeklinde yapılmaz. Zira üye kaydedilen kişi eşitlik ilkesi gereğince kooperatifin borçlarından diğer üyelerle eşit oranda (yaptığı ödemeler dikkate alınarak) sorumludur.

Üyeler dışındaki kişilere satışlarda sayın Özcan'ın da belirttiği gibi genel kurulun yetkilendirmesi ile yönetim kurulu satış yapabilir.Halihazır üyeler arasında ise yine genel kurul kararıyla sabit fiyatla bazı üyelere konut tahsis edilmesinin de mümkün olacağı bazı kaynaklarda belirtilmektedir, saygılarımla.

Kooperatifin yetkili organı olan genel kuruldan bu üyeye dair "satışın peşin yapılmasına ve ..tarihinden sonra bu üyeden kooperatif tasfiye edilinceye kadar kooperatiften kaynaklanan borçlardan sorumlu olmamasına.. " şeklinde bir karar alınır ise ancak bu takdirde böyle bir satış ve kooperatifin bu yöndeki taahhüdü geçerlidir.
Örneğin kooperatif örnek evi mal sahibine tahsis etmiş, bu evin parasını peşin almış ve bu evden dolayı üyenin kooperatif ile ilgili herhangi bir ödemeye katılmayacağı,kooperatifin tasfiye oluncaya kadar üye ödemesi yapmayacağı hususunda ortakların çoğunlukla alacağı karar,tüm üyeler ve kooperatifi bağlar.
Saygılarımla
1163 S.kooperatifler Kanunu
A) GENEL KURUL
I- YETKİ
MADDE 42 - Genel Kurul bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır.
Genel Kurul, aşağıdaki yetkilerini devir ve terk edemez.
1. Anasözleşmeyi değiştirmek,
2. Yönetim Kurulu ve Denetçiler Kurulu üyeleriyle gerektiğinde tasfiye kurulunu seçmek,
3. İşletme hesabiyle bilanço ve gerektiğinde gelir gider farkının bölüşülmesi hakkında karar almak,
4. Yönetim ve denetçiler kurullarını ibra etmek,
5. Kanun veya anasözleşme ile Genel Kurula tanınmış olan konular hakkında karar vermek,
6. (Ek: 3476 - 6.10.1988) Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek,
7. (Ek: 3476 - 6.10.1988) İmalat ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek.
8. (Ek: 3476 - 6.10.1988) Yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tespit etmek.

T.C.

YARGITAY

11. HUKUK DAİRESİ

E. 1998/9571

K. 1999/1412

T. 22.2.1999

• KOOPERATİFE SABİT FİYATLA ORTAK ALINMASI ( Genel Kurul Kararı Bulunması Şartı )

• GENEL KURUL KARARI BULUNMASI ŞARTI ( Kooperatife Sabit Fiyatla Ortak Alınması İçin )

• DAİRE SATIN ALMAK SURETİYLE KOOPERATİFE ORTAK OLUNMASI ( Ortak Giderlerden Sorumluluk )

• ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK ( Genel Kurul Kararı Olmadan Sabit Fiyatla Kooperatife Üye Yapılan Kişi )

1163/m.42/6


ÖZET : 1163 s.Koop. K. m. 42/6 hükmü ve yerleşmiş uygulamalara göre, genel kurul kararı olmadıkça, kooperatife sabit fiyatla ortak alınmasına olanak yoktur. Dava konusu dairenin davacıya sabit fiyatla satılacağına dair bir genel kurul kararı mevcut olmadığına göre, kooperatiften daire satın almak suretiyle ortak alınan davacı da, kooperatife karşı aidat, faiz vs. borçlardan diğer ortaklar gibi sorumludur.
DAVA : Taraflar arasındaki davanın Kahramanmaraş 1.Asliye Hukuk Mahkemesince görülerek verilen 22.1.1998 tarih ve 359-11 sayılı kararın Yargıtay'ca incelenmesi davalı temsilcisi Kazım Bodur tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dava dosyası için Tetkik Hakimi Verda Çiçekli tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkilinin 1988 yılında davalı kooperatifin daire satım komisyonundan 3.Blok kuzey-zemin kat daireyi 2.500.000.- lira bedelle satın aldığını ve bedelin kooperatife ödendiği halde, kooperatifin inşaatların süresinde tamamlanmaması ve ferdileştirmeye geçilmemesi nedeniyle ortak olarak kaydedildiğini, müvekkilin kooperatife borcu olmadığı halde kendisinden bir takım ek masraflar istendiğini ve bunları ödemediğinden bahisle ortaklıktan haksız olarak çıkarıldığını ileri sürerek 10.2.1994 günlü çıkarma kararının iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı temsilcileri, davacının iddia ettiği gibi daire satım komisyonundan satın aldığına dair belge bulunmadığını, genel kurul kararı gereği ortaklıktan kaynaklanan borçlarını ödemesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve toplanan kanıtlara göre; davacının davalı kooperatifin satım komisyonundan daire satın aldığını ve daha sonra ortak olarak kaydedilmiş ise de, sözleşmenin tarafları bağlayacağı; sözleşmenin kooperatifin kayıtlarına geçirilmemesinin kendi kusurlu davranışı olup, bundan devam aleyhine bir sonuç çıkarılamayacağı, davacının satım sözleşmesinden dolayı bir borcu bulunmadığının saptandığı, kooperatifçe ödenmesi istenilen paranın inşaatın yapımına ilişkin olup, davacıya isabet eden bir ortaklık payı olmadığı, davacı sözleşmeden doğan borcu yerine getirdiğine göre, inşaat maliyetlerinin yükselmesinden doğan borçtan sorumlu tutulmayacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile, 10.2.1994 günlü çıkarma kararının iptaline karar verilmiştir.
Kararı, davalı temsilcisi temyiz etmiştir.
Dava, kooperatif ortaklığından ihraç kararının iptali istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 8.3.1988 tarihli davalı kooperatif satın alma komisyonundan 2.500.000.- lira'ya daire satın aldığını ve 343 No'lu ortak olarak kaydedildiğini, kooperatif inşaatının tamamlanmasından kaynaklanan borçtan sorumlu olmadığı halde, bunu ödemediğinden bahisle hakkında verilen çıkarma kararının iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının kooperatif ortağı olup, diğer ortaklar gibi inşaatın yapımından kaynaklanan ve kendi ortaklık payına isabet eden borçlardan sorumlu olduğunu, çıkarma kararının yasaya uygun olduğunu savunmuştur.
1163 sayılı kooperatifler Kanunu'nun 42/6. maddesi hükmü ve Dairemiz'in yerleşmiş uygulamasına göre, genel kurul kararı olmadıkça, sabit fiyatla ortak alınmasına olanak yoktur. Dava konusu dairenin davacıya sabit fiyatla satılacağına dair bir genel kurul kararı mevcut değildir. Bu durumda kooperatiften daire satın almak suretiyle ortak alınan davacı da, kooperatife karşı aidat, faiz vs. borçlardan diğer ortaklar gibi sorumludur.
Ancak, davacı kooperatife karşı hiçbir borcu bulunmadığını iddia ettiğine ve bu istek borçlu bulunmadığına dair menfi tesbit isteğini de içerdiğine göre davacıya çekilen ihtarlardaki borcun dayanağını oluşturan genel kurul kararları ve kooperatif kayıtları getirtilip incelenmek ve ihtarlarda belirtildiği miktar kadar aidat, faiz vs. borcu olup olmadığı saptanarak sonucuna göre karar verilmek gerekirken, yazılı şekilde, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş ve bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 22.2.1999 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.