itirazın kaldırılması ve tahliye

Cevap veren meslektaşlarıma öncelikle teşekkür ederim. Benim için sorun olan mesele;
Kira sözleşmesi önceki malik ile yapılmıştı. Kiralananın satışından 6 ay sonra kiracıya ihtar çekerek, taşınmazın yeni iktisap bildirimini ve ödenmeyen kira bedellerinin 3 gün içinde bildirilen hesaba ödenmesini talep etmiş ve 3 günün sonunda eski ve şimdiki malike ödemede olmayınca; Ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin tahliye talepli olarak başlattığımız icra takibine borçlu takibe açıkça itiraz ederek, kira borcunun olmadığını ileri sürerek takibin durmasını sağladı. Bu arada borçluya gönderilen ödeme emri tebligatı iade edildi.
1. İcra mahkemesine itirazın kaldırılması ve tahliye talebimi yapabilmek için, borçlu kiracıya ödeme emrini muhakkak tebliğ edip 30 günlük ödeme süresinin geçmesini beklemem gerekir mi? Aksi durumda bu şekilde icra takibine itiraz süresinden itibaren 30 gün mü bekleyeceğim?
2.İzlediğim bu yol ile kiracının itirazını kaldırmak ve tahliye kararı almak için ne yapabilirim?

Merhaba sayın meslektaşım

01.Yeni malikin gereksinimi
TBK.m.351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

02.Yargıtay:
“ÖZET: Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye istemine ilişkindir.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse

dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde,

dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde

durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Somut olayda ihtar 1 aylık süre içinde tebliğ edilemediğine göre TBK'un 351.maddesinde düzenlenen yeni iktisap ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğundan söz edilemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekir.“
6. HD. E. 2015/11227, K. 2016/4220, T. 30.5.2016
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/file...2015-11227.htm

03.Mukavelename ile Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi
İİK.m.272 vd.


04.OLAY'ı anlamak için :

Verilen bilgiler :

1.Kira sözleşmesi önceki malik ile yapılmıştı.
2.Kiralananın satışından 6 ay sonra kiracıya ihtar çekerek,
3.taşınmazın yeni iktisap bildirimini ve ödenmeyen kira bedellerinin 3 gün içinde bildirilen hesaba ödenmesini talep etmiş ve 3 günün sonunda eski ve şimdiki malike ödemede olmayınca;
4.Ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin tahliye talepli olarak başlattığımız icra takibine borçlu takibe açıkça itiraz ederek,
kira borcunun olmadığını ileri sürerek takibin durmasını sağladı.
5.Bu arada borçluya gönderilen ödeme emri tebligatı iade edildi.

Kahve molası..

Sayın Av. Hulusi Metin, yanıtınız için teşekkür ederim.
Sizin yanıtınızda, yeni malikin gereksinimi için gönderilecek ihtarname ve açılacak davaya ilişkindir.
Ancak benim meselem, yeni iktisap bildirimi ve ödenmeyen kira alacaklarının ödenmesine ilişkin ihtarname ve devamında ödenmeyen kira alacaklarının tahsili ve tahliye talepli takibine ilişkindir. Yani Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye etmek amacında değildir.

Sayın meslektaşım,

yanıtınız ve sabrınız için teşekkür ederim.

OLAY'ı kronolojik olarak sunmanızın yararlı olacağı kanısındayım.

Saygılar

-11.09.2018 tarihinde kiralanan, tapudan yapılan devir ile (A) tarafından satın alınmıştır.
-11.03.2019 tarihinde, yeni malik (A), kiracıya yeni iktisabı bildiren, bunun yanında ödenmeyen Kasım, Aralık 2018 ve Ocak, Şubat, Mart 2019 aylarına ilişkin ödenmeyen 5 aylık kiranın 3 gün içinde ödenmesi için gönderilen ihtarname, 13.03.2019 tarihinde kiracıya tebliğ edildi.
-19.03.2019 tarihinde, yeni malik (A) alacaklı olduğu, ödenmeyen kira alacaklarına ilişkin olarak tahliye talepli olarak yaptığımız icra takibi kiracı borçlunun itirazı nedeniyle durmuştur.
-Bu arada icra takibinde borçluya gönderilen ödeme emri tebliğ edilemediğinden iade edildi.(Borçlu E-devlet sisteminden icrayı öğrenip itiraz etmiş olabilir)
Soru 1: 30 günlük ödeme süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye talep etmem gerektiğinden, borçluya ödeme emrini muhakkak tebliğ etmek gerekir mi yoksa borçlu itiraz ettiği için takipten haberdar oldu ve itirazdan itibaren 30 gün geçmesi mi gerekir?
Soru 2:
-İzlediğim bu yol ile kiracının itirazını kaldırmak ve tahliye kararı almak için ne yapabilirim?

Alıntı: icra takibi kiracı borçlunun itirazı nedeniyle durmuştur.

İTİRAZIN gerekçesi ?

*

İhtarlı ödeme emrinin yasal unsurları taşıdığı (TBK.m.315) kabulüyle

1.İcra Tebliğleri
İİK.m.21 - (Değişik: 538 - 18.2.1965 / m.13) İcra dairelerince yapılacak tebliğler yazı ile ve Tebligat Kanunu hükümlerine göre olur.

2.Tebligat Yasası

3.Tebligat Yönetmeliği

4.Uygulamada, ödeme emri borçluya tebliğ edilmeden, borçlunun hakkındaki takipten haberdar olması durumunda dahi, İİK'nun 62.maddesine göre, borçlunun takibe itiraz edebileceği kabul edilmektedir.

5.Yargıtay: “…davacı tarafından davalı aleyhine başlatılan ve Türk Borçlar Kanununun 315. maddesinde belirlenen temerrüt ihtarı niteliğindeki takip talebinde, tahliye istemi ve 30 günlük ödeme süresi bulunmaktadır. TBK'nun 315/2.maddeleri gereğince temerrüt sebebiyle tahliye davasının ÖDEME EMRİNİN TEBLİĞ TARİHİNDEN İTİBAREN 30 günlük yasal ödeme süresi dolduktan sonra açılması gerekir…”
3.HD.E. 2017/9050,K. 2018/1866, T. 1.3.2018
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=3hd-2017-9050.htm&kw=`30+g%C3%BCnl%C3%BCk+%C3%B6deme+s%C3%B Cresi`#fm

6.Önemli olan, borçlu/davalının, silahların eşitliği ilkesi gereğince, yasal haklarını kullanabilmesidir. Olayda borçlu “e-devlet” üzerinden hakkındaki takibi öğrenmiş ve itiraz etmiştir. O halde ...

Mola

Tebliğ şart maalesef. Umarım yakın zamanda zorunlu e-tebligat uygulaması ile tebligat çilesine son verebiliriz.

Alıntı: T.C. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/4300 K. 2017/16521 T. 11.12.2017 * İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE İSTEMİ ( Kira Alacağından Kaynaklı - Davalı Borçlu Kiracıya Usulüne Uygun Yapılan Bir Tebligat Olmadığından Yedi Günlük İtiraz ve Otuz Günlük Ödeme Süresinin de Başlamadığı ) * ÖDEME VE İTİRAZ SÜRESİ ( 2004 S.K. Md. 269 Gereğince Ödeme ve İtiraz Süresinin Ödeme Emrinin Tebliğ Tarihinden İtibaren İşlemeye Başlayacağı ) * KİRACININ İCRA TAKİBİNİ HARİCEN ÖĞRENMESİ ( İtirazın Kaldırılması ve Tahliye İstemi - Davalı Borçluya Usulüne Uygun Ödeme Emri Tebliğ Edilmediği İçin Ödeme ve İtiraz Sürelerinin İşlemeye Başlamayacağı/İcra Mahkemesinden Tahliye İstenemeyeceği Gözetilerek Sonucu Dairesinde Bir Karar Verilmesi Gerekirken Davanın Kısmen Kabulüne ve Davalının Kiralanan Taşınmazdan Tahliyesine Karar Verilmesinin İsabetsiz Olduğu ) 2004/m.269 ÖZET : Dava, kira alacağından kaynaklanan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Davalı borçlu kiracıya usulüne uygun yapılan bir tebligat olmadığından, yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresi de başlamamıştır. Davalı kiracının icra takibini haricen öğrenip icra dosyasına itirazda bulunması hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda davalı borçluya usulüne uygun ödeme emri tebliğ edilmediği için, ödeme ve itiraz süreleri işlemeye başlamayacağından, icra mahkemesinden tahliye istenemeyeceği gözetilerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekir iken yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. DAVA : Taraflar arasında görülen ve yukarda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü. KARAR : Davacı vekili; davalının 03.04.2015 tarihinde aleyhine başlatılan icra takibine itirazda bulunduğunu, itiraz tarihi itibari ile öğrenme ve ödeme emri tebliğinin gerçekleştiğini, takipten sonra borçlu tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını, kira bedeli borçlarını ödemeyen ve itirazda bulunan davalının yaptığı itirazın kaldırılması ile takibin devamını, temerrüt sebebiyle kiralanandan İİK 269 vd. maddeleri gereğince tahliyesini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne ve davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. Dava, kira alacağından kaynaklanan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Davacı alacaklı, takibe dayanak yaptığı 15 Mart 2011 tarihli ve üç yıl süreli yazılı kira sözleşmesi gereğince 2014 yılı Eylül, Ekim, Kasım, Aralık, 2015 yılı Ocak, Şubat ve Mart aylarına ait ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacı ile 18.03.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Borçluya gönderilen örnek 13 ödeme emri, adresin sürekli kapalı olması ve muhattabın ismen tanınmadığı gerekçesi ile iade edilmiştir. İİK.nun 269. maddesi gereği ödeme ve itiraz süresi ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Davalı borçlu kiracıya usulüne uygun yapılan bir tebligat olmadığından, yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresi de başlamamıştır. Davalı kiracının icra takibini haricen öğrenip icra dosyasına itirazda bulunması hukuki sonuç doğurmaz.Bu durumda davalı borçluya usulüne uygun ödeme emri tebliğ edilmediği için, ödeme ve itiraz süreleri işlemeye başlamayacağından, icra mahkemesinden tahliye istenemeyeceği gözetilerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekir iken yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenler ile temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün İİK'nun 366. ve 6100 Sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 Sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve istenmesi halinde peşin harcın temyiz edene iadesine, 11.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verild

İtirazda sözleşmeye itiraz edilmemişse ya da takibiniz İİK 68'e uyuyorsa, itirazın kaldırılması davası doğru yol olacaktır: http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=50905

Sayın Erdem Akçay, bilgi ve emsal Yargıtay kararı paylaşımınız için teşekkür ederim. Mesele şimdi çözüldü.
Bunun yanında,kiracı borçlu itiraz dilekçesinde; kira borcunun bulunmadığından takibe, borca itiraz etmiştir. İtiraz neticesinde takip durmuştur.
Kiracı borçlu taraf itiraz dilekçesinde kiracılık ilişkisine açıkça karşı çıkmamış, aksine itiraz dilekçesinde kiracılık ilişkisini kabul etmiştir. İİK 269/2 maddesi hükmüne göre borçlu itirazında kira akdini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Kiracı borçlu takibe itirazında açıkça ve ayrıca kira ilişkisine karşı çıkmadığından kira ilişkisi kesinleşmiştir.
Bundan dolayı ödeme emri tebligatı tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme olmazsa itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılacak.

Alıntı: sebastian

Alıntı: kiracı borçlu itiraz dilekçesinde; kira borcunun bulunmadığından takibe, borca itiraz etmiştir.

Kiracı, Borcu olduğu halde, borcunun bulunmadığını beyan etmişse...

Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan
5237 s.TCK.m.206 - (1) Bir resmi belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kişi, üç aydan iki yıla kadar hapis veya adli para cezası ile cezalandırılır.

Saygılar

Alıntı: sebastian

Alıntı: ...Bu arada icra takibinde borçluya gönderilen ödeme emri tebliğ edilemediğinden iade edildi...

Alıntı: 11.03.2019 tarihinde, yeni malik (A), kiracıya yeni iktisabı bildiren, bunun yanında ödenmeyen Kasım, Aralık 2018 ve Ocak, Şubat, Mart 2019 aylarına ilişkin ödenmeyen 5 aylık kiranın 3 gün içinde ödenmesi için gönderilen ihtarname, 13.03.2019 tarihinde kiracıya tebliğ edildi.

Öyle ise...
Ödeme Emri Neden tebliğ edilememiş ?

1.İcra dairelerince yapılacak tebliğler yazı ile ve Tebligat Kanunu hükümlerine göre olur (İİK.m.21)
2.Tebliğ İmkansızlığı ve Tebellüğden İmtina – 7201 s.K.m 21
3.Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik - RG.- 25.01.2012 - Sayı: 28184
Kazaî tebligatın kapsamı
MADDE 56 – (1) Adli, idari ve askerî kaza mercilerince yapılacak tebligat işlerinde bu Yönetmelik hükümleri uygulanır.

Kolay gelsin...