Kira parası 6 aylık peşin ödenen taşınmazların süre dolmadan önce boşaltılması halinde kalan ayların kirası istenebilir mi?

Değerli meslektaşlarım, müvekkil mal sahibi ile 1 yıllık kira sözleşmesi imzalamış. Sözleşmede kira parası 6 aylık peşin olarak ödenecek hükmü var. İlk 6 aylık kira parası peşin olarak ödenmiş. 2. 6 aylık ödeme Nisan ayında yapılacak. Ancak müvekkil işlerinin kötü gitmesi sebebiyle dükkanı boşaltmak istiyor. Bu durumda kalan 6 aylık kira parasının hepsini
ödemekle yükümlü mü? Bildiğim kadarıyla aylık ödemelerde mahkemelerin eğilimi boş kalan 2 aylık kiranın kiracıdan istenmesi yönünde. Ancak bu olayda ödeme 6 aylık peşin olarak yapılıyor. Bu bir fark yaratır mı? Bu husustaki görüşlerinizi ve içtihatları benimle paylaşırsanız çok sevinirim. Herkese iyi çalışmalar dilerim.

Alıntı: Yazan Av.Koray Kılıç Değerli meslektaşlarım, müvekkil mal sahibi ile 1 yıllık kira sözleşmesi imzalamış. Sözleşmede kira parası 6 aylık peşin olarak ödenecek hükmü var. İlk 6 aylık kira parası peşin olarak ödenmiş. 2. 6 aylık ödeme Nisan ayında yapılacak. Ancak müvekkil işlerinin kötü gitmesi sebebiyle dükkanı boşaltmak istiyor. Bu durumda kalan 6 aylık kira parasının hepsini ödemekle yükümlü mü? Bildiğim kadarıyla aylık ödemelerde mahkemelerin eğilimi boş kalan 2 aylık kiranın kiracıdan istenmesi yönünde. Ancak bu olayda ödeme 6 aylık peşin olarak yapılıyor. Bu bir fark yaratır mı? Bu husustaki görüşlerinizi ve içtihatları benimle paylaşırsanız çok sevinirim. Herkese iyi çalışmalar dilerim.

Benzer konu THS'de çok tartışıldı. Benim görüşüm, "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkeleri gereğince, kiracı dönem sonuna kadar olan kiralardan sorumlu olmalıdır. Diğer bazı üyeler ve Yargıtay'ın görüşüne göre ise, kiralayan "boşta geçen süreleri" talep edebilir.

Her halükarda kiracı önce kira parasını ödeyecektir(6 aylık peşin ödenmesinin önemi yoktur. Çünkü aylık olup da muacceliyet şartı varsa, dönem sonuna kadar talep edilebilir). Çünkü kiracının yapılacak icra takibine itirazı, icra mahkemesinden çok kolay kaldırılacaktır. Daha sonra, kiracı bir istirdat davası açarak "boşta kalan süre" dışında ödediği kira paralarının iadesini talep edecektir.

Alıntı: Yazan Av.Koray Kılıç Değerli meslektaşlarım, müvekkil mal sahibi ile 1 yıllık kira sözleşmesi imzalamış. Sözleşmede kira parası 6 aylık peşin olarak ödenecek hükmü var. İlk 6 aylık kira parası peşin olarak ödenmiş. 2. 6 aylık ödeme Nisan ayında yapılacak. Ancak müvekkil işlerinin kötü gitmesi sebebiyle dükkanı boşaltmak istiyor. Bu durumda kalan 6 aylık kira parasının hepsini ödemekle yükümlü mü? Bildiğim kadarıyla aylık ödemelerde mahkemelerin eğilimi boş kalan 2 aylık kiranın kiracıdan istenmesi yönünde. Ancak bu olayda ödeme 6 aylık peşin olarak yapılıyor. Bu bir fark yaratır mı? Bu husustaki görüşlerinizi ve içtihatları benimle paylaşırsanız çok sevinirim. Herkese iyi çalışmalar dilerim.

Sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından feshi halinde, makul süre ile kira bedeli ödemek KİRACININ yükümlülüğüdür. Bununla ilgili sözleşmede farklı düzenleme var ise örneğin "süresinden önce haksız fesihte 1 yıllık cezai şart gibi" o madde uygulanabilir.

Anladığım kadarıyla, sözleşmeninzde aksine durum yok. O zaman makul süre ile kira bedeli ödeme mecburiyetiniz olduğundan (bu konuda mahkemeler bilirkişiden rapor alıyor) ozaman paranızın tamamını alamazsınız.

Alıntı: Yazan av.kadirpolat Sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından feshi halinde, makul süre ile kira bedeli ödemek KİRACININ yükümlülüğüdür. Bununla ilgili sözleşmede farklı düzenleme var ise örneğin "süresinden önce haksız fesihte 1 yıllık cezai şart gibi" o madde uygulanabilir. .

Yani sözleşmenin haksız feshi halinde kiralayan, hem kira parası(makul süre ya da dönem sonuna kadar) hem de 1 yıllık -kira miktarı-cezai şartı tahsil edebilir mi?

Alıntı: Anladığım kadarıyla, sözleşmeninzde aksine durum yok. O zaman makul süre ile kira bedeli ödeme mecburiyetiniz olduğundan (bu konuda mahkemeler bilirkişiden rapor alıyor) ozaman paranızın tamamını alamazsınız

Bu yazdıklarınızı anlayamadığım için bir şey demek istemiyorum. Ancak kiracının henüz ödediği bir "para" yok.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Yani sözleşmenin haksız feshi halinde kiralayan, hem kira parası(makul süre ya da dönem sonuna kadar) hem de 1 yıllık -kira miktarı-cezai şartı tahsil edebilir mi? Bu yazdıklarınızı anlayamadığım için bir şey demek istemiyorum. Ancak kiracının henüz ödediği bir "para" yok.

Ben öyle birşey dediğimi sanmıyorum. Sadece sözleşmede yer alan bu konudaki düzenleme var ise ona uyulabilir; düzenleme yok ise makul süre kira bedeli ödemek zorunda kalır diyorum.

Alıntı: Yazan av.kadirpolat Ben öyle birşey dediğimi sanmıyorum. Sadece sözleşmede yer alan bu konudaki düzenleme var ise ona uyulabilir; düzenleme yok ise makul süre kira bedeli ödemek zorunda kalır diyorum.

Yazdığınız mesajda, kiralayanın hem kira parasını hem de cezai şartı birlikte isteyebileceğini iddia ediyorsunuz. Ben ise, ikisinin birlikte istenemeyeciğini iddia ediyorum. Bu kadar...

Eğer sözleşmede aksine bir hüküm var ise yani erken fesih halinde 1 yıllık kira bedeli ödenir şeklinde, akde vefa kuralı uyarınca bu madde uygulanır dedim.

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 1999/13-152Karar No: 1999/144Tarih: 10.3.1999
Dosyadaki bilgi ve belgelerden; taraflar arasında dolar bazında düzenlenen 25.7.1993 tarihli beş yıllık kira sözleşmesi davacı kiracı tarafından, doların aşırı artış göstermesi nedeniyle kendisi için çekilmez hale geldiği gerekçesiyle 1.6.1994 tarihi itibariyle feshedilmiş ve kiralanan tahliye edilmiştir. Bir davada ileri sürülen maddi olguların hukuki değerlendirilmesini yapmak ve uygulanacak yasa maddelerini bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir. ( HUMK Md. 78 ). Kural olarak süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresindenönce feshedilerek kiralananın tahliye edilmesi halinde ahde vefa prensibi gereği kiracı aktin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur. Ancak Borçlar Kanununun 98. maddesi uyarınca sözleşmeye aykırılık halinde de uygulanması gereken aynı Kanunun 44. maddesi hükmüne göre, davalı kiralayan zararın artmaması için kiralananın aynı koşullarla başkasına kiralanması konusunda gerekli çabayı göstermelidir. Böyle bir çaba gösterilmemiş ise, mahkemece, aynı koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre bilirkişi aracılığı ile belirlenerek kiracının bu süre ile sorumlu tutulması gerekir. Açıklanan bu kural ışığında uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiğinden B.K.'nin 264. maddesindeki koşulların aranmasına ve tartışılmasına gerek görülmemiştir.


Eğer zarar, cezai şarttan çok ise aradaki fak da istenebilir.

T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/8790
K. 2004/3622
T. 6.4.2004
BK'nın 159. maddesine göre alacaklının zarara uğramaması halinde bile cezai şart öngörülebilir. Ancak aynı maddenin 2. fıkrasına göre cezai şartı aşan bir zarar sözkonusu olduğu takdirde alacaklı, borçlunun kusuru olduğunu ispat ettiği takdirde cezai şartı aşan zararını da isteyebilecektir.

Ancak benim cevabımda, varsa CEZAİ ŞART MADDESİ UYGULANIR, YOK İSE MAKUL SÜRE KİRA BEDELİ ALINIR, demiştim.

Alıntı: Yazan av.kadirpolat Sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından feshi halinde, makul süre ile kira bedeli ödemek KİRACININ yükümlülüğüdür.

@Sn.Sayın av.kadirpolat: İzninizle bu cümlenin farklı şekilde ifade edilmesi gerektiğini arz etmek isterim.

Sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından tek taraflı (ve haksız) feshi halinde, kiracı makul süre ile değil, evvelemirde kira sözleşmesi sonuna kadarki TÜM kira borcunu ödemek zorundadır.

Böyle bir durumda yazılı bir sözleşmeye karşı, icra takibini müteakip icra mahkemesine gittiğinizde ödeme veya haklı fesih yazılı şekilde ispat edilemezse, icra mahkemesinin TÜM borcun (üstelik icra inkar tazminatı ile birlikte) ödenmesine hükmedeceği hepimizin malumu diye düşünüyorum.

Keza kiracının dönem sonuna kadar olan borcundan sorumlu olduğu, sizin yukarıda alıntı yaptığınız Yargıtay Kararında da açıkça belirtiliyor:

Alıntı: Kural olarak süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresindenönce feshedilerek kiralananın tahliye edilmesi halinde ahde vefa prensibi gereği kiracı aktin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur.

Dolayısıyla kiracının haksız feshi halinde, kiracının borcu makul süre için kira ödemek değil, evvelemirde sözleşme sonuna kadarki borcunun TAMAMINI ödemektir. (Ki yukarıda belirttiğim gibi bir icra takibi yapıldığında zaten bundan kaçınması da söz konusu olamayacaktır)

Bu borç ödendikten sonra, kiracı eğer kiralayanın boş kalan süre için bu yeri kira vermekte kusuru olduğunu düşünüyorsa, o zaman istirdat davası açıp, bu kusuru da ispat etmek şartıyla, ödediği kiranın bir kısmını geri alabilir. Bu her durumda geri alacaktır veya başta böyle bir borcu hiç yoktur demek değildir, sadece kiralayanın kusurunun olduğu bazı durumlarda geri alması mümkün olabilir demektir.

Dolayısıyla "Sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından feshi halinde, makul süre ile kira bedeli ödemek KİRACININ yükümlülüğüdür." cümlesinin "Sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından feshi halinde, tüm sözleşme sonuna kadarki kira bedeli ödemek KİRACININ yükümlülüğüdür. Bu borç ödendikten sonra eğer varsa kiralayanın kira vermemekteki kusuru için istirdat davasının şartları da değerlendirilebilir" şeklinde ifade edilmesinin daha doğru bir anlatım olacağı kanaatindeyim.

@Tüm Katılımcılarımıza: İşin hukuki yönünden bağımsız olarak, konuya yanıt yazan TÜM üyelerimizden ricam, konu içinde kişisel tartışmalara girilmemesi ve hukuki noktaya odaklanılmasıdır. Yukarıdaki TÜM mesajlar içinden bu yöndeki ifadeleri çıkarttım.Anlayışı için herkese teşekkürler.

Üstad,

Benim iddiam, haksız fesih halinde sözleşmede cezai şart uygulanmasına dair bir madde var ise o uygulanır. Böyle bir madde yok ise, yargıtayın kararlarında da geçtiği üzere makul süre kira verilir şeklinde.

Yani benim ilk cevabımda böyle idi. Yanlış var mı? Ama niyese farklı söylemde bulunmak, sanki göle maya çalmak mış gibi anlaşılıyor.

Herzaman dediğim gibi, doğru olmadığını söylediğin şeyin aksini ispatlamak da o iddiada bulunanan aittir.

Teşekkürler..,,,

Alıntı: Yazan Admin Keza kiracının dönem sonuna kadar olan borcundan sorumlu olduğu, sizin yukarıda alıntı yaptığınız Yargıtay Kararında da açıkça belirtiliyor: Dolayısıyla kiracının haksız feshi halinde, kiracının borcu makul süre için kira ödemek değil, evvelemirde sözleşme sonuna kadarki borcunun TAMAMINI ödemektir. (Ki yukarıda belirttiğim gibi bir icra takibi yapıldığında zaten bundan kaçınması da söz konusu olamayacaktır) Bu borç ödendikten sonra, kiracı eğer kiralayanın boş kalan süre için bu yeri kira vermekte kusuru olduğunu düşünüyorsa, o zaman istirdat davası açıp, bu kusuru da ispat etmek şartıyla, ödediği kiranın bir kısmını geri alabilir. Bu her durumda geri alacaktır veya başta böyle bir borcu hiç yoktur demek değildir, sadece kiralayanın kusurunun olduğu bazı durumlarda geri alması mümkün olabilir demektir.

Sayın Admin'e katılıyorum. Gerçi gerekçem sayın Admin'e nazaran biraz farklı olacak.

Kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmenin tüm koşullarına uymak taraflar için bir yükümlülüktür. Kira sözleşemsi sonuna kadar tüm kira bedellerini de ödemek bu yükümlülüklerden birisidir. Bu konuda bir ihtilaf yoktur.

Yargıtay'a göre Kiracının, kira sözleşmesi devam ederken (kiralayanın da hiç bir kusuru da yokken) tek taraflı sözleşmeyi feshetmesi halinde BK.98 ve 44.maddelere göre sözleşme sonuna kadar kiralayan mecuru kirlamak konusunda çaba göstermelidir. Bu çabayı göstermezse zararın artmasına iştirak etmiş (veya karşı tarafın koşullarını ağırlaştırmış) sayılacağı için mecurun kiraya verilmesi bakımından gerekli süre kadar kiracı borçtan sorumlu tutulur, fazlası için sorumlu tutulamaz şeklindedir. Bu kabul her olay için uygulanamaz. çünkü:,

Evvela kiralayanın sözleşmenin feshinde hiç bir kusuru yoktur. Kiracı sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmekle haksızdır. Haksız feshin sonuçları ise, BK.106 ve 108. maddelerde düzenlenmiştir.

İkinci olarak kiralayan, mecuru bir başkasına kiraya vermek zorunda da değildir. Belkide kira müddeti hitamında mecuru hiç kiralamayacaktır.

Bk.98. maddeye göre borçlu her kusurundan mesuldür ve zararı karşılamakla yükümlüdür.

Kira bedeli temelinde olan zarar, (başkaca bir zarar yoksa) sözleşmenin hitamına kadar olan süre için geçerli olan kira bedeli toplam tutarıdır. BK.44.maddenin her olayda doğrudan uygulanması mümkün değildir. Çünkü sözleşmenin feshi ile birlikte zarar doğmaktadır ve tutarı bellidir. Kiralayanın bu olayda BK.44. madde dairesinde zararı artırıcı bir eylemi yoktur. Kiralayanın zararı azaltmak yükümlülüğü ise BK.44 temelinde dahi söz konusu değildir. Sadece bazı istisnai hallerde 44.madde uygulanabilir. Kiralayan,(mecuru kiralamak arzusunda olduğu halde) sebepsiz yere kiralama taleplerini reddederse ancak bu durumda "zarar veren kiracının hal ve şartlarını zorlaştırmış!" sayılabilir. Bunu ispat yükümlülüğü ise kiracıdadır.

O halde, her sözleşme feshinde BK.98 ve 44. madde dairesinde kiralayanın çaba sarf etmesi ve mecuru kiraya vermek için uğraşı içinde olması için mevzuatımızda kiralayana yüklenmiş bir ödev yoktur, demek mümkündür.

İlgili BK.44. madde incelenmesi için aşağıya eklenmiştir:

Alıntı: IV - Tazminatın tenkisi Madde 44 – Mutazarrır olan taraf zarara razı olduğu yahut kendisinin fiili zararın ihdasına veya zararın tezayüdüne yardım ettiği ve zararı yapan şahsın hal ve mevkiini ağırlaştırdığı takdirde hakim, zarar ve ziyan miktarını tenkis yahut zarar ve ziyan hükmünden sarfınazar edebilir.

Sayın Av.Mehmet_Ali,

Alıntı: Yazan Av.Mehmet_Ali Erken tahliye halinde kiralayan sözleşme süresinin sonuna kadar değil, kiralananın aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süresinin hesaplanarak bu miktarın kira bedeli olarak ödenmesi gerekir. ( 13.HD. 9.5.1990, 89-8188/3403 )

Bir önceki mesajımı ve alıntıladığınız cümlemi (özellikle içindeki evvelemirde kelimesini) tekrar okumanızı rica ederim.

Belirli bir dönemde ödenecek para borcuna ilişkin yazılı bir sözleşmenin olduğu HERHANGİ BİR hukuki ilişkide (kira akdi olmasa bile) borçlunun temerrüdü durumunda yapılacak icra takibi sonucu açılacak itirazın kaldırılması davasında BK 44'ü tartışmaya açmanız söz konusu olamayacağından, kiralayanın hukuki işlem başlatması üzerine borcu ödemeniz (üstelik itiraz ederseniz inkar tazminatı ile birlikte) kaçınılmazdır.

Keza ne bu davada, ne de kiracı kendi kafasına göre BK 44'ün şartlarını ve makul süreyi hesap etme hakkına sahip de olmadığında göre, borcu ödedikten sonra bir istirdat davası açması ve ancak bu davada bu koşulları tartışması da yine kaçınılmaz olacaktır.

Üstelik bu davanın tek başına açılmış olması dahi sonuçta X aylık ödenmiş kira parasının otomatik olarak geri alınacağı anlamına gelmez, bu davada kiralayanın kiraya verememekte kusuru olduğu ve mecurun aynı şartlarla kolayca kiraya verilebileceğinin kiracı tarafından ispat edilmesi gerektir. Bu dahi yetmez, sözleşmeyi haksız fesh eden kiracı olduğundan, ödediği kira paralarını geriye almadan önce -varsa- haksız fesihten kaynaklanan kiralayanın tüm zararını kiracının karşılaması gerekir.

Bir örnek vereyim:
Ankara'da yaşayan Kiralayan A, İstanbul'da kiraladığı evini her zaman yeniden boya badana yaptırarak ve duvardan duvara tüm halılarını değiştirerek kiraya vermekte ve kira ödememe durumunda güç durumda kalmamak için kiracı devlet memuruysa maaşının kira bedelinin en az 4 katı fazla olmasını aramaktadır (maaşın dörte birinden fazlası haczedilemeyeceği için) ve bu nedenle de kiracı bulmakta zorlanmakta ve mecur her kira döneminden önce ortalama 8-9 ay boş kalabilmektedir.

A, bu şartlara sahip B ile 1 yıllık kira sözleşmesi yapar, sözleşmenin 6. ayında B, "ben daha ucuz bir ev buldum çıkıyorum, bundan sonra da kira ödemem!" der gider.

Şimdi bu durumda otomatik olarak "B 3 aylık daha kira ödesin" iş bitsin diyebilir misiniz? Öncelikle A'nın elinde yazılı sözleşme var, icraya koyar, muacceliyet şartı da varsa dönem sonuna kadar bütün kirayı tahsil eder. (B itiraz ederse bir de inkar tazminatı alır) B bilahare istirdat davası açsa bile bu davada sözleşme sonuna kadar ki 6 ay içinde kiracı bulamamanın kiralayanın kusuru olduğunu ispat edemeyecektir, dolayısıyla davası redde mahkumdur. Zira kiralayan özel şartlar aradığından bundan önce de kiracı bulması 8-9 ay sürmüştür, bunu kolaylıkla ispat edebilir, dolayısıyla otomatik X aylık kira ile sorumludur gibi bir genellemeyi bu sözleşmeye uygulayamazsınız.

Bunun da ötesinde, kiralayan mecurunu yeniden kiraya verirken boya badana yaptırmak, ve duvardan duvara halılarını değiştirmektedir, B'ye de bu şekilde kiraya vermiştir ve B sözleşmeyi haksız feshettiği için bu masrafı bir kez daha yapması gerekmiştir, bunun için B'ye rücu edeceği tartışmasızdır.

Ankara'da yaşayan, B'nin haksız feshi yüzünden kiracı bulmak için İstanbul'a gidip gelmek zorunda kalmıştır, bununla ilgili tüm maddi zararlarından da B sorumlu olacaktır.

Bir diğer deyişle dönem sonuna kadar olan kiraları ödemek zorunda kalan B, değil 3 ayı geri almak, üstelik bir de kiralayanın zararlarını karşılamak için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalacaktır.

Gördüğünüz gibi, kiracının haksız feshi nedeniyle BK 44'den kaynaklanan -olası- alacağı "genellenebilir, "otomatik" veya "kesin" olmadığı gibi, sözleşme feshi sırasında kiracı tarafından belirlenebilir (likit) bile değildir, ancak kiraya verme sonrasında açılacak bir davada kiralayanın kusuru ispat edilerek ve miktar tartışılarak -bir ihtimal- alınabilir durumdadır.

Eğer içtihat programlarının yanlış özetlerine odaklanmak yerine, olayın altında yatan hukuki mekanizmaya (haksız fesih, kusur, BK 44) odaklanırsak daha sağlıklı sonuca ulaşacağımıza inanıyorum.

Mahkemeler makul süre ile kira bedelinin kiracıdan talep edilmesi hususunda karar verirken feshin haklı olup olmadığını araştırıyor mu? Benim anladığım kadarıyla bu konuda feshin haklı olup olmadığı araştırılmıyor. Sözgelişi benim olayımda müvekkil kiracının işleri bozuldu ve dükkanı kapatmak istiyor. Bu noktada kalan 6 aylık kirayı ödemek istemiyor. Bu durumun müvekkilim açısından hukuki anlamda her iki tarafında çıkarları gözetildiğinde haklı fesih sayılacağını düşünmüyorum. Ancak burada belirtilen içtihatlarda zaten feshin haklı olup olmadığı yargılama sırasında dikkate alınmıyor. Ancak yinede görüşler arasında ciddi bir çelişki var. Sanırım en doğrusu akdi feshedip dava sonucunu beklemek olacak. Sorum üzerine görüş bildiren tüm meslektaşlarıma teşekkür ederim.

Sayın meslektaşlarım, ben sözleşmede aksine bir düzneleme yok ise, haksız fesih halinde makul süreli kira ödeneceği konusunda ısrarlıyım. Buna ilişkin de sizlere içtihat sunuyorum.

Ancak kira sözleşmesinde aksine bir madde var ise ve bu maddede örneğin, kiracının erken feshi halinde 1 yıllık kira bedelini ödemesi zorunlu hale getirilmiş ise, bu durumda sözleşme maddesi uygulanır.


Böyle bir düzenleme sözleşmede yok ise ya KANUNA bakılır yada UYGULAMAYA. Ben de size uygulamayla ilgili içtihatlar sunuyorum.


Sayın meslektaşımız Koray beyin sorusunda, kiracının haksız feshinden bahsetmekte ve buna dair bir sözleşme maddesinin olduğuna dair bilgi vermemekle birlikte, sözleşmede bu konuda düzenleme olmadığı sonucuna varılıyor. Kiracının haklı feshinde, kiralayandan zarar ziyanını talep hakkı var. Ancak soru, kiracının haksız feshi ve buna ilişkin sözleşmede madde olmaması halinde yapılacak şey. Bu durumda size birçok içtihat sundum.



İşte onlardan birisi daha, Hukuk Genel Kurulunun 2006/6-89 Esas ve 2006/89 Karar sayılı içtihatı.


T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2006/6-89
Karar: 2006/89
Karar Tarihi: 22.03.2006

Dava: Taraflar arasındaki <itirazın iptali> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli Asliye 6. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 5.10.2004 gün ve 2003/569-2004/524 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.3.2005 gün ve 2005/599-2165 sayılı ilamı ile,

(.....Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 1.4.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 7. maddesinde çıkma durumunda iki tarafın bir ay evvel birbirlerine resmen haber verecekleri kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davalı tarafından davacıya gönderilen ve kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye edeceğine ilişkin feshi ihbar ihtarnamesi davacıya 1.10.2002 tarihinde tebliğ olunmuştur. Feshi ihbar sözleşmenin 7. maddesindeki sürelere uygun olmadığından geçerli değildir. Davalı kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinden kural olarak bu durumda kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Ne var ki davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi böylece zararın artmasını önlemesi Borçlar Kanunu'nun 44. maddesi gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Bununla birlikte taraflar arasında anahtarın hangi tarihte davacıya teslim edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davalı kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye ettiğini savunmuş, davacı ise anahtarın teslim edilmediğini, kiralananın Temmuz 2003 tarihinde kiraya verilebildiğini belirtmiştir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayan davacıya teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının işgalinde olduğunun kabulü gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı notere teslim etmeli ya da kiralayana ihtarname göndermek suretiyle tevdii mahalli tayin ettirmelidir. Mahkemece öncelikle bu yön üzerinde durularak anahtar teslim tarihi konusunda davalı delillerinin, varsa davacının karşılık delillerinin sorulup toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir...)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Dava, kira paralarının tahsili istemiyle başlatılan ilamsız icra takibinde, borca itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davacı İlyas Yıldırım vekili, davacının maliki olduğu taşınmazda 1.4.2002 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiracı olarak bulunan davalı hakkında, 2003 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ait ödenmemiş kira bedellerinin tahsili istemiyle icra takibi yapıldığını, davalının taşınmazı boşalttığını ve kira borcu bulunmadığını belirterek borca itiraz ettiğini; davalının kira sözleşmesinin süresi sona ermeden ve kendisinin rızası olmadan taşınmazı boşalttığını, ancak, birikmiş kira bedellerini ödemediğini, anahtarını da usul ve yasaya uygun olarak teslim etmediğini, bu nedenle, taşınmaza yeni kiracı bulunması için davacı tarafından emlakçiye başvurulmasına rağmen, anahtar olmadığı ve davalı taraf halen kiracı sıfatını taşıdığı için taşınmazın gösterilemediğini, taşınmazın ancak 2003 yılı Temmuz ayında gerekli tadilat ve tamirat yapıldıktan sonra kiraya verilebildiğini, dolayısıyla davalının borca itirazının haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline, %40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı K. İş Makineleri İmalat Kiralama San. Tic. Ltd. Şti. vekili, davalının 1.4.2002 tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesine uygun şekilde, kiralananın tahliye edileceğini Eylül 2002 ayı başlarında davacıya şifahen bildirdiğini, ayrıca, aynı konuda, 30.9.2002 günlü ihtarnamenin gönderildiğini, bu ihtarnamenin 1.10.2002 tarihinde tebliğ edildiğini, kiralananın Ekim 2002 ayı içerisinde tamamen boşaltıldığını, davacıya telefonla bilgi verildiğini, davacının müteaddit görüşmelerde kiralananın anahtarını teslim almak için iki aylık fazladan kira parası istediğini, teslim almaktan kaçındığını, bilahare davacı hakkında davalı temsilcisince bu konuda 5.11.2002 tarihinde Şişli Cumhuriyet Başsavcılığı'na müracaatta bulunulduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Yerel Mahkemece verilen; taraflar arasındaki 1.4.2002 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, bir ay önceden bildirim yapılmak suretiyle sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğinin kararlaştırılmış olduğu; davacıya 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameyle, davalı kiracının 18.10.2002 tarihinde taşınmazı boşaltacağını ihtar ettiği, 1.11.2002 tarihinden itibaren feshin geçerli olduğu, kiralayanın bu tarihten sonraki kira paralarını isteyemeyeceği, icra takibinde istenilen kira paralarının ise, fesih tarihinden sonraki dönemlere ait bulunduğu, bu nedenle davalının borca itirazının yerinde olduğu gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Taraflar arasındaki 1.4.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacıya ait taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığı, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümündeki 7. maddesinde <Çıkma durumları iki taraf bir ay evvel birbirlerine resmen haber vereceklerdir.> şeklinde hüküm bulunduğu; davalı kiracı tarafından davacıya gönderilen ve 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilen 30.9.2002 günlü ihtarnameyle, kiralananın 18.10.2002 tarihinde boşaltılacağının bildirildiği, davacı kiralayan vekilince davalı kiracı aleyhine 24.6.2003 günlü takip talebiyle Şişli 2. İcra Müdürlüğünün 2003/7351 esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan ilamsız icra takibinde bu kira sözleşmesine dayanılarak, 2003 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarına ait, aylık 620 Euro üzerinden toplam 3.100 Euro kira alacağının fiili ödeme günündeki TL. karşılığının tahsili yönünde talepte bulunulduğu, davalı borçlu vekilinin, 4.7.2003 günlü itiraz dilekçesiyle; kiralananın 2002 Ekim ayında boşaltıldığını, boşaltmadan önce durumun kiralayana bildirildiğini, anahtarı teslim almaktan kaçındığını ileri sürerek borca itiraz ettiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Bu yönlerden, gerek taraflar ve gerekse Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira sözleşmesinin tarihi, sözleşmenin tahliye konusundaki 7. maddesi hükmü, davalı kiracının feshi ihbarla ilgili ihtarnamesinin tarihi ve somut olayın diğer özellikleri itibariyle, davalı kiracının feshi ihbarının sözleşmeye uygun ve geçerli olup, olmadığı; buna bağlı olarak, kiracının kiralananı kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye ettiğinin ve dolayısıyla kural olarak kalan sürenin kira paralarından da sorumlu olduğunun kabul edilip edilemeyeceği; bu sorumluluğun kapsamının belirlenebilmesi için de, taraflar arasında çekişmeli olan tahliye tarihinin ispatlanması açısından tarafların bildirecekleri delillerin toplanmasının gerekip, gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasının yararlı ve yol gösterici olacağı düşünülmüştür:

Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256, 257).

Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.

Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu'nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.

Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırma da yapabilirler: Sözleşmeye, haklı nedene dayalı olmayan bir tek taraflı fesih (erken tahliye) durumunda, kiracının kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir; bu nitelikteki bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir, tarafları bağlar. Kiracının tacir olmadığı hallerle sınırlı olarak, sadece ve ancak, Borçlar Kanunu'nun 161/son maddesi çerçevesinde, cezai şartın indirilmesi söz konusu olabilir.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HUMK. nun 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.U.M.K. md. 288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.U.M.K. md. 289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; örneğin, somut olaydaki gibi, kiracının sonradan başka bir taşınmazı kiralamış olduğuna dair kira sözleşmesini sunması da, anahtarın kiralayana teslim edilmiş olduğunun delili olarak kabul edilemez.

Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra Mahkemece yapılması gereken, yukarıda açıklanan şekilde, eğer sözleşmede tersine bir hüküm yoksa (örneğin; kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden olmaksızın kiralananın tahliyesi halinde, kiracının kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu olacağına ilişkin bir cezai şart kararlaştırılmamış ise), kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması, bu makul sürenin mutlaka bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir. Bilirkişice belirlenecek süre, geriye kalan kira süresinden daha fazla ise, kiracının sorumluluğu, kalan sürenin kira parasıyla sınırlıdır. Belirtilmelidir ki; kiralananın, bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kiraya verebilmiş ise, kiracının sorumluluğu, bilirkişinin bildirdiği makul süreye değil, tahliye tarihi ile fiilen gerçekleşen yeni kiralama arasındaki süreye göre belirlenir.

Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:

Taraflar arasındaki 1.4.2002 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, bir ay önceden bildirimde bulunulması koşuluyla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceği belirtilmiştir. Sözleşmede, böylesi bir bildirim durumunda, kiracının kalan kira süresine ait tüm kira paralarından sorumlu olacağına dair bir hüküm yoktur. Davalı kiracının, 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilen 30.9.2002 günlü ihtarnameyle, kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye edeceğini davacı kiralayana bildirdiği çekişmesizdir. Ancak, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiği tarihler itibariyle, bu ihtarnamedeki fesih bildiriminin, kira sözleşmesinin 7. maddesinde kararlaştırılan süre (bir ay önceden haber verme) koşuluna uygun bulunmadığı açıktır. Öte yandan, somut olayda kiralananın anahtarının hangi tarihte kiralayana teslim edilmiş olduğu hususu çekişmelidir ve mahkemece bu yön üzerinde gereğince durulmamıştır.

Yukarıdaki genel açıklamalar içerisinde belirtildiği üzere; kira süresi bitmeden ve karşılıklı anlaşma (kiralayanın rıza ve onayı) bulunmadan, kiralananı tek taraflı olarak tahliye eden kiracı, aksine bir sözleşme hükmü mevcut olmadığı takdirde, kural olarak kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu ise de; kiralayanın Borçlar Kanunu'nun 98. maddesindeki yollama nedeniyle 44. maddesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı, kiracının sorumluluğu, tahliye tarihi ile, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süreyle sınırlıdır. Dolayısıyla, bu tür davalarda, kiralananın hukuken hangi tarihte tahliye edilmiş olduğunun açık bir şekilde saptanması, uyuşmazlığın sağlıklı bir şekilde çözülebilmesi için zorunludur.

Dava konusu olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin 7. maddesinde hüküm, kiracıya, bir ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, kiralananı tahliye etme hak ve yetkisini tanımaktadır. Buradaki 'Bir ay önceden yazılı bildirimde bulunmak' ifadesinin anlamı; kiralananın tahliye edileceğinin belirtildiği tarih ile, bildirim (ihtarnamenin tebliği) tarihi arasında en az bir aylık bir sürenin bulunmasıdır. Bu iki tarih arasındaki süre, sözleşmede kararlaştırılan bir aydan daha az olursa, kiracının bildiriminde kiralananın tahliye edileceği tarih olarak gösterilen tarihin değil; yazılı bildirimin tebliğ tarihine bir aylık sürenin eklenmesiyle bulunacak tarihin esas alınması gerekir. Ne var ki, bu yolla ulaşılacak tarihin tahliye tarihi olarak benimsenebilmesi için, yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, hem kiralananın fiilen boşaltılmış ve hem de anahtarının kiralayana hukuken geçerli bir şekilde teslim veya imtina halinde tevdi mahalline verilmiş olması şarttır.

Davalının tahliye bildirimine ilişkin 30.9.2002 günlü ihtarnamesinde, gelecekte gerçekleştirileceği belirtilen tahliyenin tarihi 18.10.2002 olarak gösterilmiştir. Oysa, ihtarname kiralayana 1.10.2002 tarihinde tebliğ edilmiştir ve bu iki tarih arasında sözleşmede öngörülen bir aylık süreden daha az bir zaman bulunmaktadır. O halde, taraflar arasındaki uyuşmazlık, salt bu tarihler esas alınmak suretiyle çözülemez.

Öte yandan, kanıtlama yükümlülüğü kendisinde olan davalı kiracının, fiilen daha önce boşalttığını ileri sürdüğü kiralanana ait anahtarı hangi tarihte kiralayana teslim ettiğini kanıtlamasına olanak verecek şekilde delilleri ve davacının varsa, bu yöndeki karşı delilleri toplanmamıştır.

Bu durumda, Yerel Mahkemece yapılması gereken şudur:

Öncelikle, Özel Daire bozma ilamında da belirtildiği gibi, anahtarın teslim tarihi konusunda davalı delilleri ve eğer varsa davacının bu yöne ilişkin karşı delilleri sorulup, toplanmalı; böylece, anahtarın teslim tarihi tam ve kuşkudan uzak bir biçimde belirlenmelidir.

Bu belirlemeden sonra; dava konusu olayda davalı kiracının, sözleşmenin 7. maddesindeki süre koşuluna uygun bir bildiriminin bulunmaması nedeniyle, kural olarak, anahtarın teslim edildiği ve böylece hukuken geçerli bir şekilde kiralananın tahliye edildiği tarihe, sözleşmedeki bir aylık bildirim süresinin eklenmesiyle ulaşılacak olan güne kadar tüm kira paralarından zaten kira sözleşmesi çerçevesinde sorumlu olduğu öncelikle benimsenmeli; kiracının anahtar teslim tarihine bir aylık sürenin eklenmesiyle ulaşılacak tarih ile, kira süresinin biteceği tarih arasındaki dönemle ilgili sorumluluğunun ise, Borçlar Kanunu'nun 98. maddesindeki atıftan dolayı, aynı Kanun'un 44. maddesi uyarınca, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı bulunacağı gözden uzak tutulmamalı; keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, mevkii, bu nitelikteki bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği; eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu, tarafların ve Yargıtay'ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalıdır.

Ardından; yukarıda belirtilen şekilde, anahtar teslim tarihine eklenen bir ayın tekabül ettiği tarihe, bilirkişice saptanan makul sürenin eklenmesiyle ulaşılacak olan tarih belirlenmeli; eğer bu tarih, sözleşmedeki kira süresinin bitiminden öncesine ilişkin ise, bu süreyle; sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir tarihe ulaşılıyorsa, sözleşmenin bitim tarihine kadar geçen dönem için kiracının kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmeli, bu çerçevede davalı kiracının sorumluluğuna hükmedilmelidir.

Yerel Mahkeme, açıklanan bu yönde, hükme yeterli ve Yargıtay denetimine elverişli bir araştırma ve inceleme yapmamıştır.

Özel Daire bozma ilamı da, gerekçesi ve sonucu itibariyle aynı yöne işaret etmektedir. O halde, Yerel Mahkemece, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 22.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.




Yani yanlış bilgi verdiğimi iddia eden meslektaşım var ise, doğrusunu içtihatla ispatlasın, ben de doğrusunu öğrenmiş olayım. Birşeyleri doğru bilmekten dolayı da rahatsız olmam.

Alıntı: Yazan Av.Koray Kılıç Mahkemeler makul süre ile kira bedelinin kiracıdan talep edilmesi hususunda karar verirken feshin haklı olup olmadığını araştırıyor mu? Benim anladığım kadarıyla bu konuda feshin haklı olup olmadığı araştırılmıyor. Sözgelişi benim olayımda müvekkil kiracının işleri bozuldu ve dükkanı kapatmak istiyor. Bu noktada kalan 6 aylık kirayı ödemek istemiyor. Bu durumun müvekkilim açısından hukuki anlamda her iki tarafında çıkarları gözetildiğinde haklı fesih sayılacağını düşünmüyorum. Ancak burada belirtilen içtihatlarda zaten feshin haklı olup olmadığı yargılama sırasında dikkate alınmıyor. Ancak yinede görüşler arasında ciddi bir çelişki var. Sanırım en doğrusu akdi feshedip dava sonucunu beklemek olacak. Sorum üzerine görüş bildiren tüm meslektaşlarıma teşekkür ederim.

Kotay bey,
Kiracının haksız feshi halinde zaten, kalan süreye ilişkin (makul süreyi kasdediyorum) kira bedeli ödüyor. Haklı fesih halinde, kiracının kiralayandan feshe sebebiyetten doğan zararını tazmin etme hali söz konusu olacaktır.

Sizin olayınızda henüz kiracının haksız feshi ve ödenmemiş kira bedeli var. Ödeseydiniz, geri alamazdınız. Ödemeyip de haksız fesih var ise bu durumda kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme yok ise, makul süreyle kira bedeli ödersiniz.

Haa, bu arada fazla bilgi olacak ama, fesih tarihi, ihtarla belirttiğiniz tarih olmayacak. Anahtarın teslimini de yapmanız zaruri. Aksi halde, makul süre, ihtardaki süre değil, anahtarı teslim ettiğiniz süre olarak dikkate alınacaktır.

Umarım size yardımcı olabilmişimdir.

Saygılarımla...,

Sayın av.kadirpolat,

Bir akdin kiracı tarafından süresinden önce haksız fesh edilmesi durumunda genel kuralın kiracının dönem sonuna kadar kiradan sorumlu olduğu, öncelikle sizin yukarıda gönderdiğiniz içtihatlarda AYNEN yer alıyor:

Alıntı: Davalı kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinden kural olarak bu durumda kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.

Alıntı: Kural olarak süreli kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresindenönce feshedilerek kiralananın tahliye edilmesi halinde ahde vefa prensibi gereği kiracı aktin sonuna kadar olan kira parasından sorumludur.

Zira bu genel kuraldır ve akdin haksız feshi durumunda HER OLAYA otomatik uygulanır. BK 44 ise genel kuralın istisnasıdır ve ancak bazı olaylara şartları olduğu nispette, BAZEN uygulanır, genel kural değildir, o nedenle de genellenemez.

O nedenledir ki, bir kiracı bir akdi haksız fesh ediyorsa, "X aylık daha kira parasından sorumlu olursunuz o kadar" şeklinde cevap vermek mümkün değildir, doğru cevap, "kural olarak tüm kira döneminin parasından + kiralayanın zararından sorumlusunuz ama kiralayan da bu zararın artmasına kötüniyetle katkıda bulunmuşsa, o zaman siz de bu nispette ona rücu edebilirsiniz" olmalıdır diye düşünüyorum.

İfade etmem gerekenleri yeterince tekrarladığımı düşünerek izninizle -kendi adıma- konuya artık yeni yanıt eklemeyeceğimi de arz ediyorum. Katkılarınız ve görüşleriniz için teşekkürler.

Alıntı: Yazan Av.Koray Kılıç Mahkemeler makul süre ile kira bedelinin kiracıdan talep edilmesi hususunda karar verirken feshin haklı olup olmadığını araştırıyor mu? Benim anladığım kadarıyla bu konuda feshin haklı olup olmadığı araştırılmıyor. Sözgelişi benim olayımda müvekkil kiracının işleri bozuldu ve dükkanı kapatmak istiyor. Bu noktada kalan 6 aylık kirayı ödemek istemiyor. Bu durumun müvekkilim açısından hukuki anlamda her iki tarafında çıkarları gözetildiğinde haklı fesih sayılacağını düşünmüyorum. Ancak burada belirtilen içtihatlarda zaten feshin haklı olup olmadığı yargılama sırasında dikkate alınmıyor. Ancak yinede görüşler arasında ciddi bir çelişki var. Sanırım en doğrusu akdi feshedip dava sonucunu beklemek olacak. Sorum üzerine görüş bildiren tüm meslektaşlarıma teşekkür ederim.

Benzer davaları defalarca tecrübe ettik.5 yıllık kira dönemine rağmen 1 inci yılın sonunda kira aktini fesheden bir özel banka(ki TMSF el koymuştur)şubesi aynı gerekçelerle akti feshetmiş idi. Sözleşmede muacceliyet şartı olduğu için, işleyecek 4 yılı da kapsayacak şekilde icra takibi yaptık. İtiraz üzerine icra mahkemesine İTİRAZIN KALDIRILMASI VE % 40 İNKAR TAZMİNATINA karar verilmesini talep ettik.İkinci celsede davamız aynen kabul edildi. Kiracı 240.000 TL inkar tazminatına mahkum edildi. Daha sonra istirdat davası açıldı vs.

Sizin örneğinizde alacaklı vekili ben olsam, icra takibine itiraz ettiğinizde itirazın iptali davası değil; icra mahkemesine itirazn KALDIRILMASI davası açarım. Emin olun ki, %40 inkar tazminatına da mahkum ettiririm. Çünkü, icra mahkemesi dar yetkili mahkeme olup, size sadece ve sadece kira parasının ödenip ödenmediğini soracaktır. Müvekkilinizin işlerinin bozuk olup olmadığını, feshin haklı olup olmadığını tartışmayacaktır bile...

Yukarıda sunulan HGK kararı sizin olayınıza tam olarak uymamaktadır. Oradaki olayda alacaklı vekilinin hatasını, HGK da devam ettirmiş ve böyle garip tespitler içeren bir karar vermiştir. Kararın eleştirini daha sonra yaparım.

Sayın admin,

Öncelikli olarak bilgilerinizi paylaşarak benim bu konuda tekrar araştırma yapmama tekrardan teşvikte bulunduğunuz için teşekkürler.

Ama dediğim gibi, kural ve istisna ayrımı yapan bir içtihat sunulana kadar, sunmuş olduğum içtihatlarda kiralayana, kiracının haksız feshi halinde dahi bir takım yükümlülükler yüklenmiştir.

Yeni borçlar kanununda, şimdiki borçlar kanununda eksik olarak düzenlenmiş olan bu husus, eklendi. Yani kira sözleşmesinde her ne yazarsa yazsın. Yeni kanun döneminde makül süre kira verileceği, hükmü getirildi. (tabi sözleşmede kiracı lehine düzenleme halleri müstesnadır) Bu düzenleme, Yargıtay uygulamaları ışığında kanundaki boşluğu ve çıkan sorunların önüne geçmek için yapılmıştır.

Bu anlamda, eğer yanlışım var ise beni aydınlatmanızı rica ediyorum. yani benim sunduğum ve incelediğim içtihatlar, şimdilik beni haklı çıkartıyor. Ama sizin gibi bilgisine güvendiğim değerli meslektaşlarımdan, başka bir doğru var ise onu öğrenmek beni mutlu eder.

Bakın bir içtihat daha sunayım. O da benzer şeyleri söylemekte.



T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 2004/13525
Karar: 2005/2209
Karar Tarihi: 15.02.2005

Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:

Karar: Davacı, davalı Belediyenin hizmet binasındaki çay ocağını işletmek üzere davalı ile 12.7.1997 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi yaptığını, seçimlerden sonra Belediye Başkanı değişince haksız bir şekilde 4.5.1999 tarihinde sözleşmesinin feshedilerek faaliyetine son verildiğini, menkul eşyalar ile çay, şeker vs malzemelerine el konulduğunu, idare mahkemesinde açtığı dava sonunda fesih işleminin iptaline karar verildiğini, mecurun kendisine teslimi için başvurduğu halde davalının mecuru kendisine kullandırmadığını ileri sürerek 4.5.1999 ile 4.9.2002 tarihleri arası için kar kaybı olarak şimdilik 3.000.000.000 TL, el konulan malzemeler için ve manevi tazminat olarak ayrı ayrı 1.000.000.000 TL'şer olmak üzere toplam 5.000.000.000 TL'nin 20.6.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsilini istemiştir.

Davalı, davacının amaca uygun hizmet üretmediği için haklı olarak feshedildiğini, menkul eşyaların alınması için davacıya bildirimde bulundukları halde davacının eşyalarını almadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, menkul eşyalar ve manevi tazminat taleplerinin reddine, davacının mecuru kullanamadığı 1 yıl 2 ay 8 gün için kar kaybı olarak fazlası saklı 3.000.000.000 TL'nin 20.6.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Taraflar arasında 12.7.1997 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığı, davalı kiralayanın 4.5.1999 tarihinde kira sözleşmesini tek taraflı ve haklı bir sebep olmaksızın feshedildiği dosyadaki bilgi ve belgelerden ve özellikle Manisa İdare Mahkemesinin 30.6.2003 tarihinde kesinleşen kararından anlaşılmaktadır. Kural olarak davalı haksız fesih nedeniyle davacı kiracının mecuru kullanamadığı süre için belirlenecek kar kaybından sorumludur. Ne var ki, BK.98. maddesi uyarınca, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken, aynı kanunun 44. maddesi hükmüne göre, davacı kiracı da zararının artmaması için sözleşmenin fesih tarihinden itibaren aynı vasıfta bir çay ocağı bulmak konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Mahkemece, sözleşmenin fesih tarihinden itibaren davacının aynı işi yapabileceği bir çay ocağı bulabileceği makul sürenin bilirkişi marifetiyle tespiti ile bu süre için kazanç kaybına hükmetmesi gerekirken açıklanan yönler göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

Sonuç: 1.bentte açıklanan nedenle davacının tüm, davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan kararın 2.bentte açıklanan nedenle davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 15.2.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın meslektaşım KORAY KILIÇ,

1- Sizin kira sözleşmenizde erken fesih halinde kalan kira bedelleri MUACCEL OLACAKTIR diye bir madde var mı?

2- Sizin kira sözleşmenizde, "kiracının erken ve haksız fesihte sözleşme süresince kira bedelinin tamamı verilecektir" şeklinde bir madde var mı?

Eğer bunlardan birisi var ise, sözleşmedeki madde uygulanacak. (daha önceki cevaplarımda olduğu gibi ve sunmuş olduğum içtihatlardaki gibi)
Bu durumda karşı taraf icra takibi yapıt da itiraz ederse Suat beyin dediği gibi %40 tazminat dahi ödersiniz. Çünkü likit alacak durumu sözkonusu olacaktır.

Herhangi böyle bir düzenleme yok ise, makul süre ile kira bedeli ödemek zorunda kalacaksınız. yani Yargıtayın ve benim kabul ettiğim uygulamaya gidilecek. (daha önceki cevaplarımda olduğu gibi ve sunmuş olduğum içtihatlardaki gibi)

Alıntı: Yazan av.kadirpolat Sayın admin, Öncelikli olarak bilgilerinizi paylaşarak benim bu konuda tekrar araştırma yapmama tekrardan teşvikte bulunduğunuz için teşekkürler. Ama dediğim gibi, kural ve istisna ayrımı yapan bir içtihat sunulana kadar, sunmuş olduğum içtihatlarda kiralayana, kiracının haksız feshi halinde dahi bir takım yükümlülükler yüklenmiştir. Yeni borçlar kanununda, şimdiki borçlar kanununda eksik olarak düzenlenmiş olan bu husus, eklendi. Yani kira sözleşmesinde her ne yazarsa yazsın. Yeni kanun döneminde makül süre kira verileceği, hükmü getirildi. (tabi sözleşmede kiracı lehine düzenleme halleri müstesnadır) Bu düzenleme, Yargıtay uygulamaları ışığında kanundaki boşluğu ve çıkan sorunların önüne geçmek için yapılmıştır. Bu anlamda, eğer yanlışım var ise beni aydınlatmanızı rica ediyorum. yani benim sunduğum ve incelediğim içtihatlar, şimdilik beni haklı çıkartıyor. Ama sizin gibi bilgisine güvendiğim değerli meslektaşlarımdan, başka bir doğru var ise onu öğrenmek beni mutlu eder. Bakın bir içtihat daha sunayım. O da benzer şeyleri söylemekte. T.C. YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2004/13525 Karar: 2005/2209 Karar Tarihi: 15.02.2005 Dava: Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü: Karar: Davacı, davalı Belediyenin hizmet binasındaki çay ocağını işletmek üzere davalı ile 12.7.1997 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi yaptığını, seçimlerden sonra Belediye Başkanı değişince haksız bir şekilde 4.5.1999 tarihinde sözleşmesinin feshedilerek faaliyetine son verildiğini, menkul eşyalar ile çay, şeker vs malzemelerine el konulduğunu, idare mahkemesinde açtığı dava sonunda fesih işleminin iptaline karar verildiğini, mecurun kendisine teslimi için başvurduğu halde davalının mecuru kendisine kullandırmadığını ileri sürerek 4.5.1999 ile 4.9.2002 tarihleri arası için kar kaybı olarak şimdilik 3.000.000.000 TL, el konulan malzemeler için ve manevi tazminat olarak ayrı ayrı 1.000.000.000 TL'şer olmak üzere toplam 5.000.000.000 TL'nin 20.6.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsilini istemiştir. Davalı, davacının amaca uygun hizmet üretmediği için haklı olarak feshedildiğini, menkul eşyaların alınması için davacıya bildirimde bulundukları halde davacının eşyalarını almadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, menkul eşyalar ve manevi tazminat taleplerinin reddine, davacının mecuru kullanamadığı 1 yıl 2 ay 8 gün için kar kaybı olarak fazlası saklı 3.000.000.000 TL'nin 20.6.2002 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Taraflar arasında 12.7.1997 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığı, davalı kiralayanın 4.5.1999 tarihinde kira sözleşmesini tek taraflı ve haklı bir sebep olmaksızın feshedildiği dosyadaki bilgi ve belgelerden ve özellikle Manisa İdare Mahkemesinin 30.6.2003 tarihinde kesinleşen kararından anlaşılmaktadır. Kural olarak davalı haksız fesih nedeniyle davacı kiracının mecuru kullanamadığı süre için belirlenecek kar kaybından sorumludur. Ne var ki, BK.98. maddesi uyarınca, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken, aynı kanunun 44. maddesi hükmüne göre, davacı kiracı da zararının artmaması için sözleşmenin fesih tarihinden itibaren aynı vasıfta bir çay ocağı bulmak konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Mahkemece, sözleşmenin fesih tarihinden itibaren davacının aynı işi yapabileceği bir çay ocağı bulabileceği makul sürenin bilirkişi marifetiyle tespiti ile bu süre için kazanç kaybına hükmetmesi gerekirken açıklanan yönler göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. Sonuç: 1.bentte açıklanan nedenle davacının tüm, davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan kararın 2.bentte açıklanan nedenle davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 15.2.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın av.kadirpolat,

Hukukta herşeyin doğrusunu Yargıtay bilir, diyemeyiz. Bu itibarla Yargıtay'ın da bazen hatalı kararlar verebileceğini ve daha sonra hatadan dönebileceğini, çoğu zaman da döndüğünü hatırdan çıkarmamalıyız. Bu konuda eklediğiniz Yargıtay HGK kararında atıf yapılan BK.44.madde hükmü Yargıtay'ın gerekçesindeki gibi bir genellemeye asla izin vermez.

Her somut olayı ayrı değerlendirmek gerekir. Sayın Admin'in de vurguladığı gibi BK.44 kural değil, haksız fiiller bakımından BK.41'in, sözleşmeler bakımından ise BK.98. maddenin açık istisnasıdır. Kanun açıkça kuralı ve bunun istisnasını yazmışken Yargıtay kararı aramaya gerek yoktur.

Her kira sözleşmesinde modamod "mecurun kiraya verilmesi için yeterli süre" kıstasını uygulamak mümkün değildir ki bunun nedenlerini hem ben hem de sayın Admin yukarıda arz etmeye çalışmıştık.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Sayın av.kadirpolat, Hukukta herşeyin doğrusunu Yargıtay bilir, diyemeyiz. Bu itibarla Yargıtay'ın da bazen hatalı kararlar verebileceğini ve daha sonra hatadan dönebileceğini, çoğu zaman da döndüğünü hatırdan çıkarmamalıyız. Bu konuda eklediğiniz Yargıtay HGK kararında atıf yapılan BK.44.madde hükmü Yargıtay'ın gerekçesindeki gibi bir genellemeye asla izin vermez. Her somut olayı ayrı değerlendirmek gerekir. Sayın Admin'in de vurguladığı gibi BK.44 kural değil, haksız fiiller bakımından BK.41'in, sözleşmeler bakımından ise BK.98. maddenin açık istisnasıdır. Kanun açıkça kuralı ve bunun istisnasını yazmışken Yargıtay kararı aramaya gerek yoktur. Her kira sözleşmesinde modamod "mecurun kiraya verilmesi için yeterli süre" kıstasını uygulamak mümkün değildir ki bunun nedenlerini hem ben hem de sayın Admin yukarıda arz etmeye çalışmıştık.

Evet sayın Mehmet Saim bey,

Yargıtay herşeyin doğrusunu bilmez Ama işte çark böyle dönüyor. Yargıtay bozuyor, yerel mahkeme uyuyor. Bizde razı oluyoruz

Yeniden söylüyorum, aksine ve yeni tarihli içtihat sunulana kadar, Yargıtay'ın yanlış (!!! kararını, size sunmak zorundayım.

Ama altını çizerek söylüyorum, sözleşmede aksine hüküm yok ise kiracının haksız feshinde makul süreli kira ödemesi yapılır.

Merhabalar, 2006 yılında işyeri sahibi bir GSM şirketiyle 5 yıllık sözleşme imzalayarak işyerinin çatısına baz istasyonu kurduruyor. Sözleşmeye göre 5 yılın bitimine bir aya kala taraflar fesih istemezse, sözleşme aynı süre ve şartlarla uzamış sayılıyor, nitekim öyle de oluyor. Kira bedeli yıllık peşin olarak ödeniyor. Sözleşmenin bir hükmüne göre de GSM şirketi, teknik şartların ortadan kalkmasından bahisle 1 ay önceden ihbarda bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir. Olayda şirket bu sebeple ihbarda bulunmuş ve sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş. Ayrıca kira bedeli yıllık peşin ödendiği için, fesihten sonraki aylara tekabül eden bedelin iadesini talep etmiş, sözleşmede ise bedelin iadesi hakkında bir hükmün olmaması kafamı karıştırdı, sizce istenen bedel ödenmeli midir?