Tapuda şerhli olan taşınmazların satışı noktasında 3. kişilerin durumu

Merhabalar meslektaşlarım. Pratik olarak pek hakim olmadığım bir konuda bilginizi almak istiyorum. Şöyle ki; 10-15 sene önce yapılmış bir taşınmaz var. Mülk sahibi ve müteahhit anlaşması ile yapılmış ancak yapım aşamasında gecikmeler olmuş, taraflar cezai bedelin ödenmesi için davalık olmuşlar. Mülk sahibi 12 aylık gecikme olduğunu savunurken müteahhit 4 aylık gecikme olduğunu savunuyor ancak bu taşınmaz kimseye satılmamış, tapusu hala müteahitte. Müvekkilim bu daireyi almak istiyor. Daire satışa konulmuş. Emlakçı ile görüşmeler yapılıyor, rakam konusunda bir pazarlık isteniyor. Henüz bir netleşme sağlanamamış ancak evin şuan durumunun mahkemede olduğunu öğrenmiş. Bazı durumlar gizleniyor hissiyatını taşısam da tapuyu görmek istedik ancak göremedik sadece tapuda şerh olduğunu bildirdiler. Sanıyorum bu şerh dava aşamasında konulmuş ama bu konuda da net bilgimiz yok. Şimdi bu durumda sorularım şunlar olacak:

1- Tapuda şerh varsa ( şerhin türünü de öğrenebilmiş değiliz ancak satılamaz şerhi olduğu kanısını taşıyorum.) bu taşınmaz neden satışa çıkarılmış olabilir, aleyhe çıkacak tazminat tutarı yeni alıcıdan tahsil mi edilmek istenmektedir ?

2- Eğer rakam konusunda anlaşma sağlanırsa şu şartlarda 3. kişi olan yeni alıcı müvekkilimi korumak amacıyla ne yapılabilir, nasıl bir sözleşme hazırlanmalıdır?

3- Taşınmazın durumunun netleşmesini yani mahkemenin bitmesini beklerken daireyi de opsiyonlamak için kapora verilmesi durumunda sonradan oluşacak sıkıntılar için sözleşmede nasıl bir korunma sağlanmalıdır ? Ne gibi riskler olabilir ?

4- Son olarak şayet daire satışı yapılırsa ve şerh kalkmamışken bu mülk alınırsa müvekkilim aleyhine tapu iptal davası açılması söz konusu olabilir mi? Bildiğim kadarıyla tapu şerhi 5 yıl sonunda kalkıyor ve kendiliğinden uzama şansı yok. Ancak dediğim gibi şerhle ilgili tür ve süre bakımından bilgi edinemedik.

Biraz ayrıntılı oldu ancak önemli hususlar olduğunu düşünüyorum. Tapuyu net olarak görmeden adım atmak ve konuşmak zor ancak amacım tabiki müvekkili maddi ve manevi olarak korumak. Dolayısıyla bu hususta nelere dikkat edilmeli, nasıl bir yol izlenmeli konusunda yardımcı olursanız çok sevinirim. Teşekkürler.

Şerhin niteliğini bilmeden sorularınızı yanıtlamak olası gözükmüyor.

İhtiyati tedbir konulmuş olabilir, bu durumda zaten Mahkeme tedbiri kaldırmadan tapuda işlem yapmanız mümkün değil.

İhtiyati haciz konulmuş olabilir, bu durumda gayrımenkulu bu hacizle birlikte alabilirsiniz, ancak alacaklıya karşı haciz miktarı kadar sorumlu olursunuz.

Sadece "davalıdır" şerhi konulmuş olabilir, bu durumda da davanın niteliğini kontrol etmeniz gerek. Eğer tapu iptal davasıysa, tapuda işlem yaparsanız, davacı husumeti size yönlendirerek davasına devam eder.

Tapuya mahkeme tarafından konulmuş olan şerhle ilgili yapacağınız hiçbir sözleşme sizi davacıya karşı korumaz, ancak satıcıya karşı koruyacak bir anlaşma yapabilirsiniz. Ancak siz parayı ödedikten sonra elinizde sözleşme olsa bile, satıcıdan bir daha tahsil şansı olmayabilir.

Şerhin ve davanın niteliğini tam olarak öğrendikten sonra tekrar bir değerlendirme yapabilirsiniz ancak genel kural olarak o gayrımenkulden uzak durmakta bence fayda var.



Üzerinde şerh olan bir gayrımenkulü satmaya çalışan satıcının kapora istemesi de çok iyiniyetli durmuyor bana sorarsanız.

Değerli meslektaşım,

TAKPAS sistemi avukatların kullanımına açılmıştır. Buradan taşınmaz üzerindeki aktif/pasif başta şerh, beyan ve mahrumiyetler olmak üzere birçok bilgiye erişebilirsiniz.

Bildiğiniz gibi Avukatlık Kanunu m. 2/3 kapsamında tapu kaydını fiziken inceleyebilir, inceleme talebinizin reddi halinde TCK m. 257 kapsamında suç duyurusunda bulunabilirsiniz.