Taksim ve İzale-i Şuyu

Herkese İyi çalışmalar diliyorum
Müvekkilimin murisinden kalan ev için taksim davası açtık ancak diğer mirasçılar evin satılmasını istemiyorlar. Evde şuan kiracı oturuyor. Bu Kiracının taksim davasına etkisi ne olur? Yani kira sözleşmesinin bitimi beklenir mi dava sonuçlanması, evin satılması için. Eğer diğer mirasçılar bunu öne sürerlerse nasıl bir yol izleyebilirim?

Evde kiracı bulunmasının taksim davasına her hangi bir etkisi söz konusu değildir. Çünkü taksim sonrası yeni malik halef sıfatıyla kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.

İyi çalışmalar.
Bildigim kadarı ile, evde kiracının olması taksim ie ilgili işlemleri etkilemez. Aynen taksim mümkün olmadığı takdirde evin satılması yoluna gidilir ki, satış sonrası evi yeni alan kişinin kiracıyı (İİK da başkaca bir hüküm olup olmadığını şu anda hatırlayamadım) geçerli bir ihtarname sonrası tahliye edebileceğini düşünüyorum.

Teşekkür ederim Konuyla ilgili elinde yargıtay kararı olan varsa paylaşabilir mi?

Alıntı: Yazan Av. Sümay Teşekkür ederim Konuyla ilgili elinde yargıtay kararı olan varsa paylaşabilir mi?

Yargıtay kararı aramanıza gerek yoktur. İİK 135 inci maddeye göz atın. İhale alıcısı, sözleşmeye halef değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.10.1996 T., 1996/3-581 E., 1996/704 K: "Taraflar arasındaki “ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kayseri Asliye 3. Hukuk Mahkemesi’nce dava’nın reddine dair verilen 1.6.1995 gün ve 1993/871 – 1995/401 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 30.10.1995 gün ve 1995/11687-12353 sayılı ilamı:
( … Davacı izaleyi şuyun satış memurluğunca yapılan ihale sonucu 11.10.1990 tarihinde dava konusu daireyi satın almış ve satış da 21.4.1992 tarihinde kesinleşmiştir.
Davalının dairede satış tarihinden sonra oturması haksız işgal teşkil eder. Davacının satışın kesinleşmesinden sonra ecrimisil istemeye hakkı vardır.
Mahkemece İİK.’nun 135. maddesine göre tahliye istenmediğinden ve davalıların iyi niyetli olduğu ve intifadan men koşulu da tahakkuk etmediğinden söz edilerek dava reddedilmiştir.
Ancak, ihale sonucu davacı malik durumuna geçmiştir. Malikin dairesini işgal etmeye devam eden davalıların iyi niyetlerinin söz konusu olmadığı gibi icraca da daireyi teslim almaması dava hakkını ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle dava’nın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddi doğru görülmemiştir… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi Usul ve Yasa’ya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı ( BOZULMASINA ), oybirliği ile karar verildi."

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Av. Sümay Herkese İyi çalışmalar diliyorum Müvekkilimin murisinden kalan ev için taksim davası açtık ancak diğer mirasçılar evin satılmasını istemiyorlar. Evde şuan kiracı oturuyor. Bu Kiracının taksim davasına etkisi ne olur? Yani kira sözleşmesinin bitimi beklenir mi dava sonuçlanması, evin satılması için. Eğer diğer mirasçılar bunu öne sürerlerse nasıl bir yol izleyebilirim?

Burada ihale edilen taşınmazda oturan kişi, ihale borçlusu malik veya malikler değildir! Sorudan anlaşıldığı üzere, kira akdine dayanarak oturan bir başka kişi sözkonusudur. Bu itibarla kira akdi bulunan ve bu akdi hacizden önce yaptığını resmi herhangi bir belge ile ispatlayabilirse... kiracı için "haksız işgal nedeniyle" tahliye olmaz kanaatindeyim.

Özetle; kiracı, hacizden evvel kira akdi ile oturduğunu resmi belge ile ispatlayabilirse (mesala elektrik faturası ile) haksız işgal nedeniyle kesinlikle 135. temelli tahliye söz konusu olamaz! Yeni malik sıfatıyla tahliye davası elbette ki mümkündür.

Alıntı: Yazan İcra İflas Kanunu TESCİL İÇİN TAPUYA TEBLİĞ VE ZORLA ÇIKARMA: Madde 135 - Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için 134 üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. (Değişik fıkra: 06/06/1985 - 3222/17 md.) Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.

Üstad ilgili maddenin bahsettiği resmi belge (arada kira akdi varsa) bu akdin resmi şekilde yapılmış olmasıdır diye düşünüyorum.

2004 Sayılı İ.İ.K m.135/2: "Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur."

Dolayısıyla;

Alıntı: (mesala elektrik faturası ile)

kanunun özü ve sözüne uymuyor bence.

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Hades Üstad ilgili maddenin bahsettiği resmi belge (arada kira akdi varsa) bu akdin resmi şekilde yapılmış olmasıdır diye düşünüyorum. 2004 Sayılı İ.İ.K m.135/2: "Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur." Dolayısıyla; kanunun özü ve sözüne uymuyor bence. Saygılarımla...

Ben o cümleyi "resmi bir belge ile" belgelenen bir kira akdi... olarak anlıyorum. Maddenin amacı, muvazaaya engel olmaktır. Yani, ihale borçlusu, satış sırasında geçmiş tarihli kira akdi yapmasın diye bu resmi belge ile ispatlama şartı getirildi... Kira akdinin resmi şekild e yapılması gerekmez, resmi belge ile haciz öncesinde akdedildiğinin ispatlanması yeterli olur düşüncesindeyim.

Haciz tarihinden önce tanzim edilmiş kiracı adına olan bir elektrik faturası resmi bir belge ile ispatı sağlar... veyahut muhtardan alınan ikametgah belgesi gibi... resmi bir belge hacizden önce kira akdi ile oturduğunu ispatlamak noktasında kafidir. (Kanaatim böyle)

Üstad katılmamakla birlikte yorumunuza saygı duyuyorum.

Yargıtay 12 Hukuk Dairesi, 03.07.2008 T., 2008/11134 E., 2008/14205 K: "Alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, ( ihalenin kesinleşmesi üzerine ) alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

İİK’n 135/2. maddesi; "taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur" hükmünü içermektedir.
Somut olayda ipoteğin paraya çevrilmesi talebi sonucu, kesinleşen ihale neticesinde üçüncü kişiye tahliye emri tebliğ edilmiş, şikayetçi tarafından yasal ( 7 ) günlük sürede bu tahliye emrine karşı mahkemeye şikayet yoluna başvurulmuştur. Ancak, şikayetçi tarafından hacizden evvelki ( ipotek tarihinden ) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiği ispatlanamamıştır. ( Adi yazılı kira sözleşmesi, vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzları, İİK’in 135/2. maddesinde öngörülen ve kiracı sıfatını belgeleyen resmi belgelerden sayılmaz. )
Diğer yandan kabule göre de; İİK’in 150/b maddesi uyarınca kira paralarının istenmesi İİK’çe 132-135. maddelerindeki haklarını da ortadan kaldırmaz.
O halde Mahkemece istemin reddi yerine yazılı gerekçelerle kabulü isabetsizdir.
SONUÇ : Alıcı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), 03.07.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi."
Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Hades Üstad katılmamakla birlikte yorumunuza saygı duyuyorum. Yargıtay 12 Hukuk Dairesi, 03.07.2008 T., 2008/11134 E., 2008/14205 K: "Alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, ( ihalenin kesinleşmesi üzerine ) alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir. İİK’n 135/2. maddesi; "taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur" hükmünü içermektedir. Somut olayda ipoteğin paraya çevrilmesi talebi sonucu, kesinleşen ihale neticesinde üçüncü kişiye tahliye emri tebliğ edilmiş, şikayetçi tarafından yasal ( 7 ) günlük sürede bu tahliye emrine karşı mahkemeye şikayet yoluna başvurulmuştur. Ancak, şikayetçi tarafından hacizden evvelki ( ipotek tarihinden ) bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanılarak taşınmazı işgal ettiği ispatlanamamıştır. ( Adi yazılı kira sözleşmesi, vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi, kira ödeme makbuzları, İİK’in 135/2. maddesinde öngörülen ve kiracı sıfatını belgeleyen resmi belgelerden sayılmaz. ) Diğer yandan kabule göre de; İİK’in 150/b maddesi uyarınca kira paralarının istenmesi İİK’çe 132-135. maddelerindeki haklarını da ortadan kaldırmaz. O halde Mahkemece istemin reddi yerine yazılı gerekçelerle kabulü isabetsizdir. SONUÇ : Alıcı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), 03.07.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi." Saygılarımla...

Üstad, ben bu karara ne yazık ki katılamıyorum. Kira akdi bırakalım Resmi şekli, yazılı olmak zorunda bile değilken, malik'in borcundan dolayı haciz edilerek, ihale ile satılırsa haksız işgal eden durumuna düşmemek için, resmi şekil şartını yerine getirerek kira akdi yapmak hayatın olağan akışına aykırı olacağı gibi, İİK.135. madde resmi şeklin (belgenin) ne olacağına da açıklık getirmemektedir. Kaldı ki kanaatime göre 135. madedde resmi şekilden değil, haciz öncesi dönemde kiracı olduğunun resmi belge ile ispatından bahsedilmektedir.

Bahsedilen kararda nelerin resmi belge sayılmayacağı sayılmışsa da , resmi belgenin neler olabileceğine de hiç değinilmemiştir. Vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi resmi belge değilse, nedir resmi belge? Kiracı muhtarlık kayıtlarına dayanırsa o kayıtlar da mı resmi belge sayılmayacaktır?
Maddenin maksadı, muvazaaya engel olmaktır diye düşünüyorum.

Üstad ben de kira akitlerinin tapuya şerh verilmesi gerektiğini düşünüyorum

Ama size böyle bir dava gelmesini ve savunmanızı ala şekilde yapıp belki de Yargıtayın kararını değiştirmenizi bekleyeceğim Fakat bu sefer ben o karara katılamayacağım

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Hades Üstad ben de kira akitlerinin tapuya şerh verilmesi gerektiğini düşünüyorum Ama size böyle bir dava gelmesini ve savunmanızı ala şekilde yapıp belki de Yargıtayın kararını değiştirmenizi bekleyeceğim Fakat bu sefer ben o karara katılamayacağım Saygılarımla...

Peki üstadım.

Ben de “ Vergi kaydı, SSK belgesi, elektrik faturası, su faturası, telefon tesis belgesi, vergi dairesi yoklama fişi, sanayi sicil belgesi, marka tescil belgesi resmi belge değilse, nedir resmi belge?" diyor ve Sayın DİKİCİ'nin görüşüne katılıyorum.
Dairenin gerekçesi bence de zorlama. Resmi bir makam ve görevlinin, usulüne göre düzenlediği veya onayladığı belgeye resmi belge denildiğine göre yukarıda sayılan belgelerin resmi belge olarak dikkate alınmamasını ben de anlayamıyorum. "Hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akit” ten kasıt, noterce tanzim ya da onaylanmış kira sözleşmesi olsa yasa açıkça buna işaret ederdi diye düşünüyorum.

Sayın Av.S.Karaca,

maddedeki "resmi bir belge ile BELGELENMİŞ akit" teki "belgelenmiş" kelimesinden kaynaklanan yorum (?) farklılığımız olduğunu düşünüyorum. Sanırım Sayın Dikici ve siz kira aktinin başka bir resmi belgeyle desteklenmesi yönünde yorum yapmaktasınız. Bence buradaki "belgelenmiş" kelimesi kira aktinin kendisinin resmi belge olarak belgelenmesi anlamındadır (diye düşünüyorum )

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Hades Sayın Av.S.Karaca, maddedeki "resmi bir belge ile BELGELENMİŞ akit" teki "belgelenmiş" kelimesinden kaynaklanan yorum (?) farklılığımız olduğunu düşünüyorum. Sanırım Sayın Dikici ve siz kira aktinin başka bir resmi belgeyle desteklenmesi yönünde yorum yapmaktasınız. Bence buradaki "belgelenmiş" kelimesi kira aktinin kendisinin resmi belge olarak belgelenmesi anlamındadır (diye düşünüyorum ) Saygılarımla...

Sayın Meslektaşım,
Kira aktinin kendisinin resmi belge olarak belgelenmesi salt kira sözleşmesinin tapuya şerhedilmiş olması mıdır ? Ayrı bir durum varsa da (başka bir pencere varsa da) gerçekten bakmak ve de görmek isterim.
Bu arada dayanaklı mesajlarınız için teşekkür ederim.
Saygılarımla

Öncelikle sadece kira akti de olmayabilir; kanun akitten bahsediyor. Kira akti konusunda da tabii ki sadece tapuya şerh değildir sayın meslektaşım, onu örnek olarak vermiştim. Noterde yapılmış kira akti, mahkeme kararı ile tarafların kira ilişkisi saptanmış (kira sözleşmesinin varlığının tespiti)kira akti; ecrimisil davası açılmıştır arada kira ilişkisi olduğundan reddedilmiştir (bu da diğeri gibi bir resmi belge ile saptama); şimdilik aklıma gelenler bunlar (gece olduğundan heralde ).

Saygılarımla...

Yargıtay (Sayın Hades'in görüşü gibi), İİK.135/II. maddesinde zikredilen "resmi belge"den, resmi suretle tasdik veya teyit edilmiş "sözleşmeyi" anlıyor.

Ancak bu görüşün çok doğru olmadığı kanaatindeyim.

Maddede güdülen amaç, muvazaaya engel olmaksa(*);bu husus, resmi tasdike tabi tutulmuş yahut resmi kayda alınmış bir akit ile değil, hacizden önce akdin yapılmış olduğunun herhangi bir resmi belge ile ispatlanması halinde de; mümkün ve doğru olmalıdır.

Aksi takdirde, geçerli ve doğru (muvazaadan ari) bir kira akdine dayanarak kiracı bulunduğu halde, salt kira akdini noter tasdikli yapmadığı için veyahut Tapuya şerh verdiremediği için;hem de kendi kusuru olmadığı halde, kendi eylemi ile hiç bir ilintisi/ilgisi bulunmayan mal sahibinin borcu temelinde haczedilerek ihale yoluyla satılan mecurda, bir anda (kanun tarafından) fuzuli şagil durumuna düşürülmesi hakkaniyet kurallarına aykırı olacağı gibi, kanunun güttüğü amaca da (*) kuşkusuz aykırı olacaktır. (Diye düşünüyorum!)

Saygılarımla.

(*) 3222 Sayılı yasa ile yapılan değişikliğe ait Hükümet gerekçesinde: "Borçlu ile gayrımenkulu işgal eden arasındaki muhtemel suiiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla 135. maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte..." denilmiştir.

Alıntı: Yazan T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2007/12-297 K. 2007/287 T. 23.5.2007 T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2007/12-297 K. 2007/287 T. 23.5.2007 • İFLAS MÜDÜRLÜĞÜNÜN TAHLİYE KARARININ ŞİKAYET YOLUYLA KALDIRLMASI ( Kira Sözleşmesi Noter Tasdikli Yapılmış Olduğu - Tevsik Edilmiş Bir Belge Olduğunun Kabulü Gerektiği ) • NOTER TASDİKLİ KİRA SÖZLEŞMESİ ( Tevsik Edilmiş Bir Belge Olduğunun Kabulü Gerektiği - Şikayetin Kabulü İle Tahliye Emrinin İptali Gereği ) • TEVSİK EDİLMİŞ BELGE ( Kira Sözleşmesinin Noter Tasdikli Yapılmış Olduğu/Tevsik Edilmiş Bir Belge Olduğunun Kabulü Gerektiği - Şikayetin Kabulü İle Tahliye Emrinin İptali Gereği ) 2004/m.134,135 ÖZET : Dava, İflas Müdürlüğünün tahliye kararının şikayet yoluyla kaldırılması isteğine ilişkindir. Somut olayda kira sözleşmesi noter tasdikli yapılmış olup, sözkonusu bu kira sözleşmesi tapuda 28.8.1997'de işleme tabi tutulduğundan kira sözleşmesinin tevsik edilmiş bir belge olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu durumda, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmek gerekirken, şikayetin reddi isabetsizdir. DAVA : Taraflar arasındaki "iflas müdürlüğü kararını şikayet" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beyoğlu 2.İcra Mahkemesince şikayetin reddine dair verilen 2.5.2006 gün ve 2006/278 E. 2006/238 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 3.7.2006 gün ve 2006/11745 E. 14441 K. sayılı ilamı ile; ( ... Borçlu hakkında 10.6.1999 tarihli iflas kararına dayanarak yapılan takip sonucunda taşınmaz ihale olunmuştur. İhale alacaklısı İİK.nun 135. maddesi gereği şikayetçi 3.kişiye tahliye emrini 17.4.2006 tarihinde iflas müdürlüğünce gönderilmesine karar verildikten sonra bu tahliye kararı 3.kişiye 21.4.2006 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Yasal süresi içerisinde kiracı 3.kişi taşınmazı iflas kararından önce 28.8.1997 tarihinde tapuya şerhedilen 01.05.1997 tarihli sözleşme ile 9 yıllık taşınmazda kiracı olduğunu ileri sürmüştür. İİK.nun 135/2. maddesine göre kiracılık sıfatının tevsik edilmiş bir sözleşmeyle ispatlanması gerekir. Somut olayda kira sözleşmesi noter tasdikli yapılmış olup, sözkonusu bu kira sözleşmesi tapuda 28.8.1997'de işleme tabi tutulduğundan kira sözleşmesinin tevsik edilmiş bir belge olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu durumda, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmek gerekirken, şikayetin reddi isabetsizdir... ) , Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: KARAR : Dava, İflas Müdürlüğünün tahliye kararının şikayet yoluyla kaldırılması isteğine ilişkindir. İflas kararına dayanılarak yapılan takip sonucunda davaya konu taşınmaz ihale yoluyla satılmıştır. İflas Müdürlüğünce 17.4.2006 günü İcra İflas Kanunu'nun 135. maddesi gereğince şikayetçi 3.kişiye tahliye kararı çıkarılmış, bu karar şikayetçiye 21.4.2006 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı yasal süresi içerisinde, 1.5.1997 tarihli ve 9.10.1997 tarihli kira sözleşmeleriyle kiracı olduğunu ileri sürerek tahliye kararının kaldırılmasını talep etmiştir. İcra İflas Kanunu'nun 135 maddesi "...Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için ( 134 ) üncü maddede yazılı müddete riayet edilerek tapuya müzekkere yazılır. ( Değişik 6.6.1985-3222/17 md. ) Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur..." hükmünü öngörmektedir. Anılan hükme göre alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise ( ihalenin kesinleşmesi üzerine ) alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir. Üçüncü kişi icra Mahkemesinde taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür, ( m. 135, 11 c.1 ) Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir. ( Üçüncü kişi taşınmazdan zorla çıkarılamaz. ) Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir. Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir. ( Prof. Dr.Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40 ) Somut olayda şikayetçi davacı, tapu siciline şerh verilen 1.5.1997 tarihli, 9 yıllık kira sözleşmesi ile birlikte noterde onaylanmış 9.10.1997 tarihli, 30 yıl süreli kira sözleşmesine de dayanmıştır. Bu sözleşmeler, İİK.nun 135/2 maddesi anlamında, şikayetçi davacının kiracılık sıfatını tevsik eden resmi belge niteliğini taşımaktadırlar. O halde, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 23.05.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay'ın neden bu kadar daraltıcı yorum yaptığını anlamak mümkün değil..

Sözlü kira sözleşmesinin varlığını dahi tanıkla ispatlamak mümkün iken, uygulamada tarafların hiç kullanmadığı şekilde, tapuya şerh aramak, noterden onay aramak bana zorlama yorumlar gibi geliyor.

Yargıtayın yorumu, adaletsizliğe daha yakın diye düşünüyorum

Saygılarımla,

** İcra İflas Kanununun 135. maddesi uygulamasında haklı bir sebeple gayrimenkulü işgal ettiğini iddia eden kişinin itirazını inceleyen İCRA MAHKEMESİDİR. (icra mahkemesinin incelediği konular ve incelemede yetkisi sınırları???)

**

Alıntı: (*) 3222 Sayılı yasa ile yapılan değişikliğe ait Hükümet gerekçesinde: "Borçlu ile gayrımenkulu işgal eden arasındaki muhtemel suiiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla 135. maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte..." denilmiştir.

Bu durumda;

Alıntı: geçerli ve doğru (muvazaadan ari)* bir kira akdine dayanarak kiracı bulunduğu halde

(*) ???

** İcra İflas Kanunu 135 in sebebi ihalelerde, gayrimenkulü ihale ile alan kişi için koruma: tapuda tescil ve o yerin kendisine boş olarak teslim edilebilmesi mantığı vardır.

** şayet muvazaa değerlendirmesi yapılıyorsa (bu değerlendirmeye -sadece bu şekilde yorumlanabileceğine- katılmadığımı bildirmek isterim) muvazaalı akitte 3.kişi olan İHALE ALICISI bu aktin aksini her türlü delille ispat edebilecektir???

** Üstad yaptığınız açıklama ve hakkaniyet yorumlarınızın değerlendirilebileceği tek platformun: ESKİ HİSSEDARIN İHALE ALICISI olması ve bu durumda kira sözleşmesini destekleyen resmi belgeler sunulursa kişinin eski hissedar olması sebebiyle kiracının önceki durumunu bilebileceği ve bu şekilde kiracının (hakkaniyete göre???) korunabileceği düşünülebilir (fakat 135. maddeye bu yorumun zorlama olabileceği kanaatiyle)

diye düşünüyorum

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Hades ** İcra İflas Kanununun 135. maddesi uygulamasında haklı bir sebeple gayrimenkulü işgal ettiğini iddia eden kişinin itirazını inceleyen İCRA MAHKEMESİDİR. (icra mahkemesinin incelediği konular ve incelemede yetkisi sınırları???) ** Bu durumda; (*) ??? ** İcra İflas Kanunu 135 in sebebi ihalelerde, gayrimenkulü ihale ile alan kişi için koruma: tapuda tescil ve o yerin kendisine boş olarak teslim edilebilmesi mantığı vardır. ** şayet muvazaa değerlendirmesi yapılıyorsa (bu değerlendirmeye -sadece bu şekilde yorumlanabileceğine- katılmadığımı bildirmek isterim) muvazaalı akitte 3.kişi olan İHALE ALICISI bu aktin aksini her türlü delille ispat edebilecektir??? ** Üstad yaptığınız açıklama ve hakkaniyet yorumlarınızın değerlendirilebileceği tek platformun: ESKİ HİSSEDARIN İHALE ALICISI olması ve bu durumda kira sözleşmesini destekleyen resmi belgeler sunulursa kişinin eski hissedar olması sebebiyle kiracının önceki durumunu bilebileceği ve bu şekilde kiracının (hakkaniyete göre???) korunabileceği düşünülebilir (fakat 135. maddeye bu yorumun zorlama olabileceği kanaatiyle) diye düşünüyorum Saygılarımla...

Üstadım,

Muvazaayı, maddenin temel gerekçesini ortaya koymak bakımından yazdım. Yoksa muvazaa vardır veya yoktur veyahut bunu icra hakimliği inceler-inceleyemez gibi bir (tuhaf) tez ortaya atmamıştım.

Şunu diyorum:

Maddenin temel gerekçesi, ihale alıcısını eski malik tarafından muvazaalı kira akitleri yapmak suretiyle mağdur etmemek yolundadır. Bu itibarla maddede aranan; hacizden önceki tarihte kira akdinin yapıldığını resmi belge ile (size ve Yargıtaya göre resmi kayıtlı sözleşme ile) ispat kuralı bu tür kötüniyetli (muvazaalı) kira akitlerine mani olmak içindir.

Bu itibarla, maddenin gerekçesini aşan yorumlarla, aktin de resmi şekilde yapılması sonucunu doğuracak nitelikteki Yargıtay yaklaşımını eleştiriyorum. Ve diyorum ki, bu tür kötü niyetli bir kira akti sonradan tesis edilmemişse ve bu durum resmi başkaca misal muhtar kaydı, elektrik , su faturası vs. gibi belgelerle ispatlanabiliyorsa bu tür kiracılar, işgalci sayılmamalıdır. Meramımın hepsi budur!

Saygılar.

Alıntı: bunu icra hakimliği inceler-inceleyemez gibi bir (tuhaf) tez ortaya atmamıştım.

üstad sizin yazdıklarınızı bu şekilde anlamam mümkün değil zaten

ben icra hakimliği olayı ile muvazaa konusu fikirlerinizi ayrı ayrı konular olarak yazmıştım

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Hades üstad sizin yazdıklarınızı bu şekilde anlamam mümkün değil zaten ben icra hakimliği olayı ile muvazaa konusu fikirlerinizi ayrı ayrı konular olarak yazmıştım Saygılarımla...

Peki, üstadım.

Saygılarımla.

Bir konu hakkında araştırma yaparken denk geldiğim Yargıtay HGK kararının, ilgisi açısından aşağıdaki kısmını eklemek istedim:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.11.2012 T., Esas: 2012/12-514, Karar: 2012/756: "...Anılan maddede değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanun'un Hükümet Gerekçesinde ise:

"İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir." denilmektedir.

Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.
Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir..."

Kararın tamamı için:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14293

Saygılar...

Taşınmazda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre malik sıfatıyla oturanlar da tahliye emrini iptal ettirebilirler mi?