kira sözleşmesi-tahliye süreci -elden alınan kira

Arkadaşlar merhaba; daha önce işlem yapmadığım bir konu ile ilgili görüşlerinize ihtiyacım var. Araştırma yaptım ancak yine de netleşemedim. Yardımcı olabilirseniz çok sevinirim.
OLAY: 01/01/2020 tarihli yazılı kira sözleşmesi mevcut. Kira bedelinin banka aracılığı ile ya da elden ödeneceği belirtilmiş. Kiracı bankacılık işlemlerini kullanmadığından kirayı elden ödüyor. Ocak şubat mart ayı kirası ödenmiş; nisan mayıs ödenmemiş; haziran ve temmuz eksik ödenmiştir.Şu halde,
1) Yaptığım araştırmalarda en kısa yolun tahliye talepli icra yoluna başvurmak olduğunu anladım. Bu durumda ödenmeyen kira bedelini icra takibinde nasıl belirtmek gerekir? Haziran temmuz ayında alınan ve fakat eksik ödenen kiraları hiç ödenmeyen nisan ve mayıs ayına mahsup mu etmek gerekir yoksa olduğu gibi ödenmeyen ve eksik ödenen bütün aylar mı yazılmalı?
2) Anladığım kadarıyla bu usulde 7 günlük itiraz ve 30 gün günlük ödeme süresi var. Kiracı itiraz ederse itirazın içeriğine göre mi süreç ilerlemekte örneğin imzaya borca vs herhalükarda itirazın kaldırılması için İcra Hukuk Mahkemesinde mi süreç devam edecek,? İtiraz yok ise ancak 30 gün içinde ödeme yapar ise tahliye için işlem başlatamıyoruz diye anladım. Bu durumda olayda tahliye taahhüdü yok, tahliye için daha kısa ya da farklı bir yol var mıdır?
3) Kiracının takibe itirazı halinde kiranın elden alınması durumu İcra Hukuk Mahkemesinde işeyecek hukuki süreçte kiralayan aleyhine sonuç doğurur mu? Ya da elden alınması icra yolu ile tahliyeye sürecinde başka herhangi bir menfi durum yaratır mı?
4) Depozito bedelinin ödenmeyen kira bedellerini karşılayacak tutar da olması bu işlemlere engel midir?
Şimdiden teşekkür ediyorum değerli katkılar için.

Tespitleriniz ve seçtiğiniz hukuki yol doğru.


Elden alınan kiralar için makbuz verilmiş mi yazmamışsınız ancak genel kural olarak sonradan ödenen ayların eski aylara MAHSUP edilmesine gerek yok. Nisan ayını ödememiş ama Haziran ayını ödemişse, o haziran kirasıdır, takip Nisan için yapılır. Ama tabii nisan kirası alınmıştır diye makbuz düzenlediyseniz o zaman durum değişir. Bir diğer deyişle hangi aylar için takip yapacağız, hangi aylar için kiracıya makbuz verdiğinize bağlı.



İtiraz olursa, İM veya SH'de itirazın kaldırılması/iptali yoluyla ilerleyeceksiniz. Neye itiraz edilmiş olursa olsun, itirazın kaldırılması/iptaliyle birlikte tahliye de talep edeceksiniz ve hakim tahliye kararı da verecek.


30 gün içinde ödeme yaparsa, tahliye hakkınız yok. Bu durumda bu yaptığınız icra takibi "1.haklı ihtar" yerine geçecek ve 1.1.2021'e kadar bir kez daha ödemediği kira olursa ve noter veya icra takibi ile bunu da talep etmek zorunda kalırsanız, bu ikinci haklı ihtar olacak ve sözleşme süresi bitince (Ocak 2021) iki haklı nedeniyle tahliye davası açabileceksiniz. Daha kısa veya farklı bir tahliye yolu yok.


Kiraların elden alınması lehinize veya aleyhinize bir durum değil. Kira borcunuz yazılı sözleşmeye dayalı bir borç, dolayısıyla kiracı kiraları ödediğini yazılı belgeyle ispat etmek zorunda. Bu banka dekontu da olabilir veya sizin verdiğiniz makbuz da olabilir.


Depozisto alınmış olması, ödenmeyen kiralar için kiracının temerrüte düşmesini engellemez.


Bu arada kiralanan yer işyeriyse, bildiğiniz gibi korona süreci nedeniyle 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020'e kadar olan kiralarının ödenmemesi tahliye sebebi yapılamaz. Bu kiralar için ancak haciz yoluna başvurabilirsiniz, temerrütten tahliye (veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye) isteyemezsiniz.

öncelikle ayrıntılı yanıtınız için teşekkür ederim. vakit ayırdığınız için sağolun
Elden ödeme sonrası makbuz verilmemiş.
İtiraz olur ise İM ya da SHM nden hangisi ile sürecin yürütülmesi gerektiğinin ayrıntısını tam olarak anlayamadım. Örnekse bazı kararlarda konu yargılamayı gerektiğinden (bunu sadece sözlü kira sözleşmelerine ilişkin okudum gerçi) davanın reddine karar verildiğini okudum. Bu nedenle hangi mahkemede sürece devam etmek gerekir, ayrıntısı nedir ve tam da bu nokta da İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak dava da elden kiranın alınması ve makbuz verilmemesi sıkıntı oluşturur mu ( elden ödemeye ilişkin sorumun nedeni buydu aslında, İM buna dayalı olarak menfi bir karar verir mi vs. gibi)kiraya verilen yer konut işyeri değil

Ödeme sonrası makbuz verilmediyse, siz hangi ayı almadığınızı iddia ediyorsanız o ay için icra takibi yapabilirsiniz. O ayın kirasını ödediğini YAZILI olarak ispatlamak yükümlülüğü kiracıda olacak.

Sözlü kira akitlerinde SM'ye gitmek dışında bir seçenek yok, yazılı akitlerde ise İM veya SM arasında tercih sizin. İM genelde tercih edilen yol ama olaki çalıştığınız adliyede İM'ler çok sıkışık durumdaysa ve duruşma tarihleri arası çok açıksa, SM tercih edilmesi de söz konusu olabilir. Böyle bir özel durum yoksa, genelde İM'ye gidilir, çünkü İM'de borçlunun elindeki silahlar daha sınırlı.

Bildiğiniz gibi İM icra hukukuna göre ihtilafı inceleyecek, dolayısıyla sizin elinizdeki sözleşme yazılı olduğundan kiracı da yazılı şekilde kiracı ödediğini ispat etmek durumunda kalacak. Siz sözleşmeyi sunduktan sonra ispat yükü kiracıda olacağından kiraları ne şekilde aldığınızın davanızda önemi olmayacak.

Açık konuşmak gerekirse anlattığınız olayda sizin pek düşüneceğiniz bir husus yok, takibi yapıp yolunuza devam edin.Bu ihtilafta düşünmesi gereken kiracı.

teşekkür ederim yardımınız için