Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kiracının Açtığı Kira Tesbit Davası

Yanıt
Old 05-05-2002, 22:35   #1
Admin

 
Soru Kiracının Açtığı Kira Tesbit Davası

Merhaba,

Bana enteresan gelen bir konuda görüşlerinizi almak isterim: Kiracının davacı olduğu ve yeni dönem kirasının tesbitini istediği bir kira tesbit davası hakkında ne düşünürsünüz?

Uygulamada neredeyse hiç rastlanmayan bir örnek olmakla birlikte bildiğim kadarıyla Yargıtay içtihatları bu örneğe cevaz veriyor. Kaldı ki içtihatlar olmasa bile böyle bir dava açmayı engelleyecek bir hukuki engel göremiyorum.

Eğer bu konuda hemfikirsek karşımıza çıkan bazı sorunlar var dilerseniz örnek üzerinden konuşalım: Kira kontratı (6570'e tabii elbet) USD üzerinden 1 yıllık yapılmış ve 4 yıl da birer yıllık olarak yenilenmiş. Örneğin kontratın artış şartı da yıllık %2 olsun (Dolar üzerinden). Bu örnekten hareket eder ve kiracının bu davayı açabileceğini varsayarsak:
  • Kiracının davayı açması için ihtar şartı arar mısınız?
  • Kiracı ihtar çekmiş olsun ya da olmasın davayı açtığında dava devam ederken kirayı hangi miktar üzerinden ödemeli?
  • Kira Tesbit davası açıldığında eski bedel üzerinden ödenen kira temerrüt oluşturur mu?
  • Mahkeme davayı kabul ederse bundan sonraki yıllarda durum ne olacak (İhtar, artış şartı, kiranın $, TL olması) yönlerinden.

İlginç bir hukuki sorun olduğunu düşünüyorum. Ne dersiniz?
Old 06-05-2002, 00:54   #2
Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Sayın Admin,

Kiracının kira tespiti davası açmasında hukuki yararı bulunmalıdır.

Kiracının hukuki yararı ancak kiralanın niteliklerinde ortaya çıkan eksiklikler nedeni ile, kiralandığı durumdakinden daha kötü kullanma koşullarınn ortaya çıkması nedeni ile kira bedelinin
indirilmesi konusunda vardır. (Bir de koşullarda olağanüstü değişiklikler olduğunda uyarlama dvası açılabilir ki, sizin sorunuz kira tespiti davası olduğuna göre uyarlama davası konumuz dışındadır.)

Bu nedenlerle kiracının açtığı kira tespit davasının reddi gerekir
kanısındayım.

Her ne kadar reddi gerekirse de, diğer sorularınızla ''idman''
yapma hevesindeyim:

1- İhtarname koşulu aranmaz. Çünkü ihtarname koşulu kiralayanın
kira arttırımlarında gereklidir. İhtarnamenin gerekçesi, kiracıya istenen kira bedelinin yüksek olması halinde kira sözleşmesini
bozarak kiralananı terk etmesi için bir fırsat tanımaktır. Sözleşmeyi kira bedeli nedeni ile, kira süresi sonunda bozma hakkı kiracıya tanınmış olmasına karşın kiralayana tanınmamıştır. Bozma hakkı olmayan tarafa bir hatırlatma yapmanın gereği bulunmamaktadır.

2- Kiracının davada istediği miktar elbette bir irade beyanı olarak
değerlendirilmelidir. Yeni kira bedeli olarak kabul edilmelidir.

3- Kira bedeli davada istenen bedeldir ve eski kira ödenirse temerrüt nedeni ile 30 günlük ihtarname haklı olur. Kira bedeli
30 gün içinde ödenmezse temerrüt oluşur.

4- Artış koşulu sözleşmeyi izleyen yıl için geçerlidir. İlk arttırım yapıldığı yıldan sonra, takip eden yıllarda sözleşmedeki yüzde üzerinden artış yapılamaz.

Sözleşme dolar üzerinden ise, dolar üzerinden devam eder. Bu sözleşme koşulunun değiştirilmesi UYARLAMA davasının varlığı koşullarına bağlıdır.

Güzel bir idmandı. Teşekkürler.

Saygılarımla
Old 06-05-2002, 08:36   #3
Admin

 
Varsayılan

Sayın Bir Dost,

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: bir dost
Kiracının kira tespiti davası açmasında hukuki yararı bulunmalıdır.

Kira bedelinin Mahkemece tesbiti suretiyle Türk Lirasına dönüşmesi ve kontratta yazılı bedelin altına inmesi kiracının hukuki yararıdır görüşündeyim.

Burada sorun bana göre şu noktada düğümleniyor: Kiracıya sözleşmeyi bu şekilde değiştirme hakkı verilebilir mi?

Bu sorunun yanıtı ilk başta olumsuz olarak yanıtlanabilir. Gerekçe de elbette ahde vefa. Ancak sorun şurda: Aynı örnekte davayı kiralayanın açmasına cevaz veriliyor ve burada Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre ahde vefa'dan söz etmek mümkün değil. Bu durumda kiracının açmasını engelleyen nedir?

Verdiğimiz örnek üzerinden gidersek bu sözleşmede kiralayan 4. yılın bitiminde kiranın dolar olmasına karşın emsallerin altında kaldığı kanaatine ulaşsaydı, bir ihtarname keşide ederek kiranın yeni dönemde X TL olarak ödenmesini ihtar edebilir ve dönem başlangıcında da kiranın X TL olması iddiasıyla bir kira tesbit davası açabilirdi. Malumunuz bunun gerekçesi Yargıtay'ın kira kontratlarında artış şartının 1 yıl bağlayıcı olacağı ve 1 yıl sonunda ihtarname keşidesiyle geçersiz kılınarak kiranın Mahkemece tesbitinin istenebileceğine dair yerleşik içtihatlarıdır.

Peki bu içtihatlara dayanarak kiracının ihtarname keşide etmek suretiyle aynı artış maddesini geçersiz kılması ve kiranın Mahkemece tesbitini talep etmesini niçin olumsuz yanıtlıyoruz. Kiralayan ve kiracı arasında sözleşmeye uyma açısından nasıl bir fark var?

Alıntı:

(Bir de koşullarda olağanüstü değişiklikler olduğunda uyarlama dvası açılabilir ki, sizin sorunuz kira tespiti davası olduğuna göre uyarlama davası konumuz dışındadır.)

Uygulamada bu örnekle karşılaşıldığında ilk akla gelen dava her zaman uyarlama davası olmakla birlikte benim verdiğim örnekte uyarlama davasının koşulları yok (Sözleşme uzun süreli değil, 1 yıllık), bu nedenle evet uyarlama davası (bu örnek için) konumuz dışı.

Alıntı:

4- Artış koşulu sözleşmeyi izleyen yıl için geçerlidir. İlk arttırım yapıldığı yıldan sonra, takip eden yıllarda sözleşmedeki yüzde üzerinden artış yapılamaz.

Buna katılamıyorum. Bu söylediğinizin gerçekleşmesi ANCAK kiralayanın bir ihtarname keşidesiyle bu hükmü işletmesi veya zımnen aynı sonuca ulaşacak yeni bir kira miktarı talebinde bulunmasına (ihtar veya dava yoluyla) bağlıdır. Örneğin kira artış miktarı sözleşmede %72 olarak belirlenmişse ve taraflar arasında herhangi bir kira tesbit davası görülmemiş veya kiralayan da ihtarname keşide etmemişse, 3. yılın bitiminde dahi taraflar bu artış şartıyla bağlıdır ve kiracı %71 arttırım yaptığında, kiralayan doğrudan sözleşmenin bu hükmüne göre icra takibi yapabilir. Dolayısıyla artış koşulunun birinci yıl sonunda otomatik olarak hükümsüz kalmadığı görüşündeyim..

Saygılarımla,
Old 06-05-2002, 11:02   #4
nus

 
Varsayılan Tespit değil ! İndirim

Merhaba arkadaşlar,

Olayda, kiracının talebi;
kira parasının
 “Ayıp” nedeniyle (BK.m.249) indirilmesi değil;
 Rayiç kiranın tespit edilmesi

Veriler :
Kira sözleşmesi bir yıl süreli yapılmış, birer yıllık uzatmalarla 4.yıla ulaşmış.
Soru, 5. Yıla ilişkin kira parasına ilişkindir.

Ortak kabul : Olayda “Uyarlama” davasının koşulları yok (Bence de).

Ve Görüşüm :
Olayda
1. Kiracı "kira tespit davası" açamaz.
2. Kiracı ancak “kiranın indirilmesi” talebiyle bir dava açabilir.
3. Serbest irade ile yapılmış ve uygulanmış ve uzatılmış sözleşmede kiracının “indirim” talebi kabul edilemez.
Görüşündeyim

Saygılarımla
Old 06-05-2002, 11:28   #5
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Kira indirimini talep eder tespit davası

Merhaba,

6570 sayılı kanuna tabi olmak kaydı ile ve süresi uzun olmayan kira sözleşmelerinde (taraflar!), kira tespit davası açabilirler.
(HGK. 23.10.1968, E.3-114, K.175) (Uzun süreli kira sözleşmelerinde bu dava son yıl açılmak gerekir)

Kiracının açtığı tespit davasında, amaç kira bedelinin indirilmesidir. Dava türü , tespit davasıdır. Bu husus, ihtilafsız kabul görmektedir.

21.11.1966 tarih ve E.19, K.10 sayılı HGK kararına göre, TESPİT DAVALARININ AÇILMASI BİR ZAMANA BAĞLI DEĞİLDİR. Ayrıca, gerek kiralayan gerekse kiracı tarafından açılacak kira tespit davalarında, İHTAR etmek de şart değildir.

İhtar ve dava dilekçesi, sadece ve sadece, tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı zamanı tespit ve tayin görevi ifa etmektedir. Bu husus da aynı içtihadı birleştirme kararı ile kesinlik kazanmıştır.

Kira tespit davası açmak için (Her dava için bu böyledir) hukuki yarar şartı, dava şartıdır ancak, kiranın indirilmesini talep eden kiracı için bu hukuki yarar, olaya göre vardır. Esasen bu ihtimal sadec tespiti istenen kira döneminden çok önceki bir dönemde (meslea 1 yıldan fazla süre varken, dava açılmışsa) düşünülebilecek bir ihtimaldir.

Kira sözleşmesinde, belirlenen kira bedeli sadece 1 yıl için tarafları bağlar. Hatta, kira bedelinin tespit davasına konu edilemeyeceği kontratta yazılı olsa bile, bu yasak ancak ve ancak 1 yıl için tarafları bağlar.(3.HD.27.6.1983, E.2801 K.2987)

Uyarlama davasının olaya konu olmadığını, soru sahibi sayın admin zaten belirtmiştir.

Tespit edilen yeni kira bedeli, ihtar yada açılan davanın (dava dilekçesinin tebliğ tarihi esas alınmaktadır) tarihi esas alınarak, yeni kira döneminin başlayacağı dönem için geçerli olacaktır. (HGK. 5.4.1969, E.3-867, K.215)

Bu nedenle, davanın açılmış olduğu (içinde bulunulan dönem) kira bedeli belli olduğundan, o dönem için kira bedeli aynen yatırılmalıdır. Eksik yatırılması halinde temerrüt oluşur.

Ancak dava bitmeden yeni kira dönemi başlamışsa, yeni dönemde Temerrüdü engellemek ve fazla para ödememek için, mahkemeden bu yolda bir tedbir kararı talep edilebilir. Buna engel yoktur.

Bu arada, tespite konu yeni kira dönemi de dolmuşsa, ondan sonraki kira döneminde ki artış da uzlaşılamıyorsa yine mahkemeye başvurmak zorunludur.

Saygılarımla..
Old 06-05-2002, 14:16   #6
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Önce Kavram.

Sayın Katılımcılar,

Olayda kiracının talebi; (esasen tespit edilmiş, var olan) kira bedelinin ..... gerekçeleriyle, “makul hadde” indirilmesidir.

Tespit (belirtme) Davası, bilindiği üzere ; Bir hukuksal ilişkinin veya ondan doğan bir yetkinin mevcut olup olmadığının veya bir vesikanın sahte bulunup bulunmadığının tespiti hususunda, ve bir hukukî menfaatin bulunması şartıyla açılan ve neticesinde her hangi bir mahkûmiyet talebini ihtiva etmeyip, konusunu teşkil eden hususun bir hüküm ile tespitine yönelik bir davadır.
Bu hüküm "kaziyei muhkeme" halini alınca, mevzuu olan hukuki münasebetin mevcudiyet (varlığı) veya ademi mevcudiyeti (yokluğu), yahut vesikanın sahte olup olmadığı herkese karşı hüküm ifade eder.
Usul hukukunun bir müessesesi olan tespit davası, kanunda açık bir surette kabul edilmiş olmak lâzım gelir.
Tespit davası konusuna göre “müspet” ve “menfi tespit” davası olmak üzere ikiye ayrılır. Bu davanın açılabilmesi için aranılan hukukî menfaatin mevcut olup olmadığı mahkemece kendiliğinden incelenir.
(Kaynak: Türk Hukuk Lûgatı,)(HUMK.’da “Tespit” sözcüğünün geçtiği maddeler : m.1,176,409,566).

Tespit ve Tenkis ayrı iki kavramdır.
Uygulamada “kira bedeline” ilişkin olarak, kiralayanın açtığı davaya “Kira Tespit” davası diyorsak ; kiracının açtığı davaya da “Tenkis davası” (indirim) denilmek gerekir.

(Tenkis: Kanuna veya hakkaniyete uygun olmayan tasarruf, mükellefiyet ve borçların yasal ya da makul hadde indirilmesi).

Olayda kiracının açacağı "tenkis" davasının reddedilmesi gerektiği görüşündeyim.

Saygılarımla
Av. Hulusi Metin (İstanbul Barosu)
Old 06-05-2002, 14:57   #7
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Ynt: Önce Kavram.

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Av. Hulusi Metin


Tespit ve Tenkis ayrı iki kavramdır.
Uygulamada “kira bedeline” ilişkin olarak, kiralayanın açtığı davaya “Kira Tespit” davası diyorsak ; kiracının açtığı davaya da “Tenkis davası” (indirim) denilmek gerekir.

(Tenkis: Kanuna veya hakkaniyete uygun olmayan tasarruf, mükellefiyet ve borçların yasal ya da makul hadde indirilmesi).

Olayda kiracının açacağı "tenkis" davasının reddedilmesi gerektiği görüşündeyim.



Sayın katılımcıların dikkatine,

Bilindiği üzere HUkuk Genel Kurulu kararları bağlayıcıdır.

''Kiracı sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin fahiş olduğunu sürerek, bunun rayiç bedele indirilmesini istemiştir.....Kiracı prensip itibariyle ne suretle kiralarsa kiralasın, kira parasını indirmeyi hedef tutan bir TESPİT DAVASINI her zaman açabilir..''

(HGK. 23.10.1968 gün ve E.3- 114, K.175)

Kavram olarak Tespit olmaması gerektiği, uygun kelimenin tenkis olabileceği iddia edilebilir. Ancak, hukukçuların yaygın kullandığı ve anladığı nitelikteki dava, tespit davasıdır. Nasıl ki, kiralayanın açtığı davanın tezyid davası olmadığı gibi, kiracının açtığı dava da tenkis davası değildir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, tenkis davası Miras hukukunda bünye kazanmış ayrı bir dava ile karışıklık yaratabilecek bir ifadedir...

Saygı ile..
Old 06-05-2002, 21:17   #8
Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Sayın Admin,

Doğrusu, ben sorunuzu anlayamamışım: Kiracının ''ne kadar kira artışı'' yapacağı yolunda bir tespit davası açacağı konusunu
düşünerek (hukuki yararı olmadığına ilişkin) yanıt verdim. Halbuki siz kiracının 'ne kadar indirebileceği'' konusunda tespit davasından söz ediyormuşsunuz. BU durumda elbet hukuki yarar
var.

KİŞİSEL DÜŞÜNCELERİM:
Kiralayana tanınan ''arttırım'' davası açma hakkının temelinde
sürekli yükselen fiyatlar yatmaktadır. Kiracıya da 'birden yükselen ve daha sonra da sürekli yükselen döviz fiyatları nedeni ile aynı hakkın tanınması ve ''indirim'' davası açma hakkı tanınması, hakkaniyet adına gereklidir.

Her ne kadar ahde vefa ve tarafların iradelerine saygı gösterme kuralları var ise de, ''taraflar anlaşma yaparlarken
doların bu denli yükseleceğini bilselerdi bu sözleşmeyi dolar üzerinden yapmazlardı'' diye düşünmek gerekir. Bu nedenle olayımızda ''vefa ve saygı '' kavramlarına ''adalet'' kavramından
daha fazla değer verilmemelidir. Birisi TL üzerinden sözleşme yapmış, diğeri Dolar üzerinden ve birden birinin kirası diğerinin üç misline çıkıyor. Bu durumda ne vefa kalır, ne de saygı !!

Uyarlama davalarının ''uzun dönemli kira sözleşmelerinde''
uygulanabieceği kuralının nedeni, kira tespiti dönem sonunda geçerli olacağından, uzun dönem nedeni ile kira tespit davası açılamayacak olmasıdır. Bu da bize ''kısa dönemli sözleşmelerde kira tespit davasının açılabileceği'' yorumunu yapma fırsatı tanır.

UYGULAMA :
Uygulama nasıldır bilmiyorum. Bazı davalarda olduğu gibi,
bu davada da, benim kişisel düşüncelerime uymuyor herhalde. :-)

TEMERRÜT:
Ayrıca, ilk mesajımda temerrüt konusunda yazdıklarımın da kiracının 'ne kadar arttıracağı'' davası için geçerli olduğunu belirtmek isterim.

Saygılarımla.
Old 06-05-2002, 23:23   #9
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Önce sözlük... Önce Kavram

Hepinize merhaba,

Konu bağlamında not :

Aynı dil konuşulsa da, kavramlarda uzlaşma sağlanamazsa, anlaşmak olanaksızdır.
Kavramların sözlüklerde toplanmış ve tanımlanmış olması, anlaşmanın sağlanabilmesi içindir.
Kavramlar üzerinde kişilerin (özelikle de hukukçuların) mülkiyet hakkı yoktur; ancak yararlanma hakları vardır. “Bu hak, kavramın anlamı çerçevesinde kullanılmasını, içeriğinin değiştirilmemesini ve / veya boşaltılmamasını gerektirir”.
“ ... hukukçuların yaygın kullandığı ve anladığı ...” cümlesi,
Tespit / Tenkis konusuna gerekçe sayılamaz.
Yanlış, “yaygın” olsa da yanlıştır. “Yaygın yanlış” doğrudur mantığı (!) kabul edilemez.

Saygı ve Sevgilerimle
Av. Hulusi Metin
Old 06-05-2002, 23:27   #10
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Karşıcı...

Yine merhaba arkadaşlar,

Sayın Tikici’nin dayandığı HGK.’da, kiranın “ ... rayiç bedele indirilmesi... “
...“Rayiç bedelin TESPİTİ” ile buna hükmedilmesi talebi vardır.
Olayda ise, kiracının mevcut “kira bedelinin” (kendi gerekçeleriyle) indirilmesi talebi vardır.
Başlangıçta kira sözleşmesi “bir yıl” için yapılmış ve kira parası da belirlenmiştir.
Sonra ... Her defasında Bir yıl olmak üzere (sözleşmedeki koşullarla) süre dört kez uzatılmıştır.
Sözleşme böylece yürürlüktedir. Kira parası ve artış koşulları bellidir. Kiracının sözleşmeyi yenileme ya da yenilememe özgürlüğü vardır. Ve kiracı bu özgürlüğünü kullanarak sözleşme süresinin bir yıl daha uzatılmasını kabul etmiştir.
Kiracı yönünden :
“Bir sonraki dönem” kira parası (sözleşme koşullarına göre) bellidir, fakat kiracı; kira parasının “indirilmesi” için (tespiti için değil!) dava açmayı düşünmektedir.

Olay bağlamında ... Bu davanın kabul edilmesinin sonucu olarak;
Her kiracının, kira sözleşmesini imzaladıktan bir süre sonra, “kira bedelinin indirimi” talebiyle dava açabileceğinin kabulünü gerektirir ki hukuk düzeni buna “cevaz” vermez.

Saygı ve sevgilerimle
Av. Hulusi Metin (İstanbul Barosu)
Old 07-05-2002, 08:50   #11
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Kavram (a) sorunu, Tespit (b) sorunu !

Sayın Metin,

Öncelikle Kavram üzerinde duralım ve bu (a) sorunu olsun.

Soru kapsamında cevap vermek zorunludur. Olayın sunuluşu, sorunun cevabını tartışmaya yöneliktir. Soran katılımcının kendi tespitleri de vardır ve çoğu doğrudur. İstenilen, doğruluğu teyit etmek adına tartışmaya açmaktır.

Sorular, hukuk sorularıdır. Hukuki meselelere çözüm üretirken, HGK. gibi bağlayıcı kararlara uygun cevap sunmak zorunludur. Hukuk Genel Kurulu, Kiralayan ve Kiracının açtığı bedel belirleme davalarına (Uyarlama davaları ayrık tutulmalıdır) Kira tespit davası demektedir.

Bu dava türünün, HUMK' taki karşılığı ile Tespit davalarına uygun olup olmadığı hususunu tartışmak istiyorsak onu ayrı bir başlıkta tartışalım.

Dava Eda davası mıdır, İnşai dava mıdır yoksa Tespit davası mıdır?

Arzu ederseniz, bu konuyu da tartışabiliriz.

Öncelikle, Yargının ve Öğretinin olaya nasıl baktığını belirtmek zorunludur. Çünkü, sunulan olay pratik bir olay ve somut soruları içermektedir. Kavram tartışması amaç edinilmemiştir. Maddi hukuk kuralları çeröevesinde, çözüm aranmaktadır.

Tespit (b) sorunu:

Bu sorun ise, tespitin neler içerebileceği, Rayiç bedele indirim ile bedel tespiti aynı şey midir, yoksa sayın metin' in anladığı gibi farklı şeyler midir, o konuyu da ayrıca tartışabiliriz.

Tekrar belirtmeliyim ki, Kavram(a) sorunu, ciddi sorundur ama yeri değildir..

Saygılarımla..
Old 07-05-2002, 09:13   #12
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Olay ve Hukuk...

Sayın Tikici ve katılımcılar

Alıntı:
Av. Tikici :
Hukuk Genel Kurulu, Kiralayan ve Kiracının açtığı bedel belirleme davalarına (Uyarlama davaları ayrık tutulmalıdır) Kira tespit davası demektedir.


Sayın admin'in sunduğu olayda "bedel belirleme" değil!; "belirli olan bedelin"
indirilmesi talebi olduğunu anlıyorum. Yanılıyor muyum ?

Sayın admiiiin.... Nerdesiniz ?

Saygı ve sevgilerimle
Av. Hulusi Metin (İstanbul Barosu)
Old 08-05-2002, 22:04   #13
Admin

 
Varsayılan Ynt: Olay ve Hukuk...

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Av. Hulusi Metin
Sayın admiiiin.... Nerdesiniz ?

Şahsi işlerim..
İşle ilgili işlerim..
Sitenin işleri..

Geleceğim, bekleyiniz..

Devam ederiz!
Old 09-05-2002, 00:26   #14
Rechtsanwalt

 
Varsayılan ACIZANE!!

MErhaba Arkadaslar,

Her ne kadar uzakta olsamda, konu ile azcok bende ilgilendigim icin, benimde dikkatimi cekti.

Gerci sayin Tikici ve Sayin Metin, biraz kavram tartismasina girmisler ama, ben yinede konuya, Admin'in (Ya benim tuhafima gidiyor bu kelimeyi kullanmak, ismi yokmu bu arkadasin) sorularina cevap vererek yaklasmak istiyorum.

Öncelikli olarak, bu dava bir UYARLAMA davasi degildir. Bu hususta sanirim su ana kadar yazan arkadaslar hem fikirler.

Sayin Admin'in verdigi örnege bakalim. Devam eden bir Kira sözlesmesi ve 4-5 yil gibi kira sözlesmelerinde ortalam uzunlukta sayilabilecek bir süre boyunca sözlesme cercevesinde her iki tarafta edimlerini yerine getiriyor.

Sayin Tikicinin, örnek vermis oldugu HGK kararini buraya genel olarak uygulayacak olursak, Kiraci Tespit davasini her zaman acabilir. Acmis oldugu bu tepit davasinda ise, hukuki yararin oldugunu kiracinin kendisinin ispat etmesi gerekir. Saniyorum buraya kadarda hemfikiriz.

Fakat, ben bir noktaya dikkatinizi cekmek istiyorum. Eger, kiralanan seyin, özellilerinde bir degisme olmaksizin kiraci, mevcut kira bedelinin yeniden tespiti icin (Nihayetinde bu bir tespit davasi, mahkeme kirayi yüksekde tespit edebilir, ozaman kiraciya davasini geri cekmek düser) dava acarsa, pek bir sonuc elde edemeyecegi kanaatindeyim. O sebeple sizlerle biraz Zihin Jimnastigi yapma istiyorum, eger müsade ederseniz.

Örnek A:
Kiraci evi kiraliyor. TL veya Dolar farketmez. Ancak bir kac ay sonra fark ediyorki; yan dairede (ya da ayni sokakta bir kac apartman ilerde) oturan Ahmet bey kendisinin verdigi kiranin yarisini veriyor ve oda kendisinden bir kac ay önce tasinmis ve dairelerin özellikleri nerede ise ayni. Ancak bizim kiraci Ali bey, Ahmet beyin ödediginin nerdeyse iki kati kira ödüyor. Bunun üzerine ALi Bey biraz daha derinine arastirir.

Örnek B:
Kiraci Ali bey evi tuttar. Kira normal sartlara göre evin bulundugu semtin rayicine uygundur. (Dolar ya da TL) Ali bey bu dairede 4-5 yil oturduktan sonra, her sey güllük gülistanlik iken, o semtte kira bedellerinde bir düsme yasanir. Vatandaslar arasinda o Semte fazla ragbet olmaz ve O semtteki kiralar ARZ / Talep dengesi cercevesinde belirlenir ve Kiralar düsmeye baslar. ( semtin sevilmemesinin sebeini, hirsizlik olaylari cogalmasi ya da sokak cetelerinin o semte yerlesmesini v.s düsünebilirsiniz) Yada enflasyon orani sifirlandi. Olamaz ya hadin oldu diyelim.

Örnek C:
Ali BEy avinden, Ev sahibide Ali Beyden memnundur. 4-5 yil bu sekilde devam eder. Ancak zaman icerisinde evin sivasinda kullanim harici, eksik ve hatali malzeme kullanimindan dolayi dökülmeler, boyasinda asinmalar ortaya cikmaya baslar. Ali bey durumu yazili olarak ev sahibine bildirir. Ev sahibi ise, olayi umursmaz. Ali Beye isterse evden cikabilecegini sözlü olarak bildirir. Ali Bey icin ise, ekonomik sebeplerden dolayi bu evden tasinmak pek yakinda mümkün görünmemektedir.

Admin arkadasimizin verdigi olay örnegini de örnek D olarak kabul edelim.

Ben sondan baslamak istiyorum. Örnek D de kiracinin kira tespit davasi acmasinda, kiraciyi hakli gösterebilecek bir durum söz konusu olmadigi icin, acilsa bile basariya ulasacagini sanmiyorum. Istisna, kiracinin oturdugu ev Örnek B de verilen olaya benzer bir olay seklindedir. Olurya, Kiracinin oturdugu semt 5.derece deprem bölgesi olarak bilinirken, yeni yapilan calismalar sonucu 2. derece Deprem bölgesi olarak tepit edilmistir. Bu sebeple o semtteki evlere ragbet azalmistir. bunun fiili sonucu olarakta kiralar düsmüstür. O zaman kiraci, kira sözlesmesinden bekledigi menfaati tam anlamiyla alamayacagi icin, ister yeni dönem girsin, isterse dönem icinde olsun, bu durumun ortaya cikmasindan itibaren kira bedelinin yeniden tespitini isteyebilir.


[alıntı]Kiracının davayı açması için ihtar şartı arar mısınız?

Iki acidan Ihtar cekilmesinde yarar görüyorum. Bir Kiralayana, öncelikle meselenin hukuki bir yola basvurulmadan cözülmesi icin imkan tanimis oluruz.

Ikincisi ise, eger kirayi dava neticelene kadar eksik ödeyecek olursak, bunuda ihtaren kiralayana bildirmis oluruz.

Burada her nekadar kira sözlesmesini 6570 cercevesinde degerlendirsek de, kiracanin acacagi kira tespit davasinda eger kiraci kirayi, sözlesmede yazilan bedelden degilde, rayic bedel üzerinden ödemek isterse (Örnek A, aradaki kira farki cok fazla ve hakkaniyet sinirlarini asiyor) bunu ihtaren kiralayana bildirmesi gerekir.

(Alinti)Mahkeme davayı kabul ederse bundan sonraki yıllarda durum ne olacak (İhtar, artış şartı, kiranın $, TL olması) yönlerinden.

Örnek A'yi ve Sayin Admin'in verdigi örnegi dikkate alacak olursak, mahkeme kira bedelini yeniden tespit ettiginde, kira bedeli haric sözlesmede yer alan tüm genel ve özel sartlar gecerli olacak. Yani artis oranlari, ödeme sekli ve paranin cinsi Tl veya Dolar ayni kalacak, sadece kira bedeli ile ilgili mahkemenin vermis oldugu hüküm uygulancak. Tabi en büyük sorun, bu uygulama ne zaman baslayacak. Yani yeni kira, hangi andan itibaren uygulanacak.

Iste burada IHTARNAMENIN önemi ortaya cikiyor. Her nekadar yukarida yazan bazi arkadaslar ihtarin gerekmedigini belirtmislersede, kira bedelinin hangi zamandan itibaren isleyecigi, cekilen ihtarnameye göre belirlenecek. Örnek A'yi ele alalim. Burada kiraci Ihtarname cektigi andan itibaren, (kiralayan kabul etsede etmesede) kirayi rayic bedel üzerinden ödeyecektir.

Örnek B ve Örnek D'yi ele alacak olursak, tespit edilecek kira ancak yeni dönemden itibaren isleme konulacaktir. Burada kiralanan evin durumunu dogrudan etkileyen olaylar söz konusu degil.( kiracinin hakli sebebe dayanarak kira sözlesmesini süre bildiriminde bulunmaksizin feshetme hakkinin bulundugunu ve bunu kullanmadigini göz ardi etmeyelim)

Örnek C gibi durumda ise yine kiracinin hakli sebebe dayanarak kira sözlesmesini fesh etme hakki varken bunu kullanmayip, sözlesmesi devam etmesi sözkonusu. Ancak kiralananda dönem icinde, kullanimi etkileyen eksiklik sözkonusu olmus ve kiraci kiralanan seyden umdugu menfaati tamamiyla alamamakatadir. Iste burdada yazili Ihtarnamenin önemi ortaya cikiyor. Kiraci, Ihtar sonrasi kendince makul bir oranda kirayi eksik ödeyebilir ve olasi bir mahkemeye basvurmada Ihtarnamede belirtilen tarih, yeni kiranin kapsayacagi zamani belirleme acisindan önem arz eder.

Bu zihin jimnastigi degil, biraz Zihin Maratonu oldu. Umarim basinizi agrtimamisimdir.

Selam ile

M.Dilbirligi
Köln/Almanya
Old 09-05-2002, 21:33   #15
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Ynt: Karşıcı...

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Av. Hulusi Metin

Sayın Tikici’nin dayandığı HGK.’da, kiranın “ ... rayiç bedele indirilmesi... “
...“Rayiç bedelin TESPİTİ” ile buna hükmedilmesi talebi vardır.
Olayda ise, kiracının mevcut “kira bedelinin” (kendi gerekçeleriyle) indirilmesi talebi vardır.



Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: nus
Ve Görüşüm :
Olayda
1. Kiracı "kira tespit davası" açamaz.
2. Kiracı ancak “kiranın indirilmesi” talebiyle bir dava açabilir.


Sayın Metin,

Yukarıda iki ayrı tespite yer verilmiştir. Derin bir kuyu gibi.

Kiracı açtığı davada, mutlaka ödediği kiranın emsallerine göre pahalı olduğunu, başka bir ifade ile kiralandığı zaman emsallerine uygun olduğu halde, geçen zaman içinde emsalleri ile kıyaslanmayacak ölçüde yüksek kaldığını belirtip, kira bedelinin emsalleri ile kıyaslanıp, rayicine göre indirimli kira bedelinin TESPİT edilmesini mahkemeden isteyecektir.

Buna siz ister indirim davası deyin, isterseniz Tespit sonuç değişmeyecektir.

Hani, Hakim Hukuku Re' sen uygular hep derdiniz .. (HUMK.76)

Sevgi ve saygılarımla.
Old 10-05-2002, 05:38   #16
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Davayı tahrik...

Merhaba katılımcılar,

"Dava açılırken kazanılır ya da kaybedilir".


Kiracının talebi ...

Alıntı:
Sayın Admin'den :
kiracının ihtarname keşide etmek suretiyle ... artış maddesini geçersiz kılması ve
kiranın Mahkemece tespitini talep etmesini niçin olumsuz yanıtlıyoruz.
Kiralayan ve kiracı arasında sözleşmeye uyma açısından nasıl bir fark var?


1. Kiracı, içinde bulunduğu döneme ait uzatmayı, "sözleşmedeki koşullarla" kabul etmişken,
2. Bir yıl için uzatılmış sözleşmenin, bir sonraki dönemde devam edip etmeyeceği henüz belli değilken;

Kiracı açacağı davayla, bir sonraki dönem için “yargıcın sözleşmeye karışması”nı istemek külfetini neden yüklensin ?
Kiracı “ihtarname keşide etmek suretiyle ...” bu yoldaki iradesini kiralayana iletirse, kiralayan zaten dava açmak zorunda kalmayacak mıdır ?

Devam ederiz.
Saygı ve sevgilerimle
Av. Hulusi Metin (İstanbul Barosu)
Old 10-05-2002, 10:24   #17
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Ynt: Davayı tahrik...

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Av. Hulusi Metin
"Dava açılırken kazanılır ya da kaybedilir".
Kiracı “ihtarname keşide etmek suretiyle ...” bu yoldaki iradesini kiralayana iletirse, kiralayan zaten dava açmak zorunda kalmayacak mıdır ?


Sayın Metin,

İyi de, Kiralayan ya kira tespit davası açmazsa ve kirayı eksik ödediğinizden bahisle (Usulünü yerine getirerek) temerrütten tahliye davası açarsa, Sizin müvekkiliniz olan kiracı, sizden hesap sormaz mı?

Kiralayan neden dava açsın ki, kira bedeli zaten bellidir.. Somut olaya göre, kiralayanın bir sıkıntısı da yoktur zaten..

Sevgi ve saygılarımla..
Old 11-05-2002, 02:34   #18
Rechtsanwalt

 
Varsayılan Araniza Girmek Gibi Olmasin ama?

Sayin Tikici,
Sayin Metin.

Basindan beri konuyu enine boyuna tartsiyorsunuz. Bu arada ADMIN'de tabiki kendi ileri sürdügü olayla ilgili epey bilgiler ediniyor.

Sayin Metin,
Sayin Tikici'nin sordugu soruyu bende sormak istiyorum.

Kiralayan neden kira bedelinin yeniden belirlenmesi icin Tespit Davasi acsinki?

Olayda bir noktayi göz ardi etmeyelim. Kira bedelinin indirimi davasi, zaten esas itibariyla bir tespit davasidir. Kiraci acmis oldugu tespit davasi neticesinde kira bedelinin indirimini umarken, diyelimki bilirkisi arastirmalari ve yerinde inceleme neticesinde kira bedeli daha yüksek olmasi gerektigi tespit edildi. O zaman ne olacak?

Sonra, Kira sözlesmesinin hangi sartlarda devam edecegi, hangi sartlarda sona erecegi 6570 sayili yasada belirlenmistir.

Bakalin nereye varacagiz?....

M.Dilbirligi
Köln/Almanya
Old 11-05-2002, 07:17   #19
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Admin'i beklerken...

Merhaba arkadaşlar,

Alıntı:
--------------------------------------------------------------------------------
Sayın Admin'den :
"kiracının ihtarname keşide etmek suretiyle ... artış maddesini geçersiz kılması ..."

Başlayan dönem içinde kiracı, "gelecek dönem için" dava açacaksa:
 Kiracının "haklı !" gerekçeleri ne olabilir ?
 Davanın takvime oturtulması nasıl olacak ?

Alıntı:
Sn. Dilbirliği'nden
Kiraci acmis oldugu tespit davasi neticesinde kira bedelinin indirimini umarken, diyelim ki bilirkisi arastirmalari ve yerinde inceleme neticesinde kira bedeli daha yüksek olmasi gerektigi tespit edildi. O zaman ne olacak?

Dava reddedilecek, dava açılan dönem için sözleşmeye uygun kira parası ödenecek, bu dönemi izleyen yıl için de kiralayan dava açacak.

Saygı ve sevgilerimle
Av. Hulusi Metin
Old 11-05-2002, 09:56   #20
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Ynt: Araniza Girmek Gibi Olmasin ama?

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Rechtsanwalt
Kiraci acmis oldugu tespit davasi neticesinde kira bedelinin indirimini umarken, diyelimki bilirkisi arastirmalari ve yerinde inceleme neticesinde kira bedeli daha yüksek olmasi gerektigi tespit edildi. O zaman ne olacak?


Mahkemece tespit edilen kira bedeli, kiracının talep ettiğinin üzerinde çıkarsa, hakim taleple bağlı olduğundan, elbetteki davayı reddedecektir.

Şöyle de olabilirdi, kiracının açtığı (emsal) rayiç bedele indirim talepli tespit davasına karşı, davalı kiralayan da karşı dava açarak kiranın (hali hazır değeri ile tespiti yada artırımı) nı isteseydi, iş daha da ilginç olurdu.

Bu durumda, davacının davası reddedilir, davalının karşı davası (şartlar uygun ise) kabul edilirdi...

Saygılarımla..
Old 11-05-2002, 12:30   #21
Admin

 
Varsayılan

1 hafta da konu öyle dallanıp budaklanmış ki, neresine yanıt vereceğimi şaşırdım.

İzninizle ben mesajlara tek tek yanıt vermek yerine kendi açımı arz etmeye çalışayım:

1- Sayın Tikici'in baştaki mesajlarında da belirtildiği üzere "Kira Tesbit" davasını kiracının açmasını engelleyen bir hukuki engel yoktur (görüşündeyim). Kira Tesbit Davasının davacısının kiralayan olacağına dair bir hüküm olmadığı gibi Yargıtay içtihatları, Sayın Tikicinin zikrettiği HGK ve benim okuduğum Kira Tesbit davasına ilişkin kitapların hepsinde Kira Tesbit Davasının Kiracı tarafından açılabileceği de belirtiliyor. Dolayısıyla bence dava ehliyeti yönünden tartışılacak bir durum yok..

2- Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre kira artış maddesinin ihtarname keşidesi ile 1 yıl sonra kiralayan tarafından ortadan kaldırılmasının, kiracı için de uygulanıp uygulanmayacağı birinci düğümümüz. Bence buna da olumsuz yanıt vermek mümkün değil. Zira kiralayanın bu sözleşmede kiracıya göre bir özelliği yok. Sözleşmenin taraflarından birine böyle bir "hak" tanınıyorsa, bu içtihatın aynı hakkı diğer tarafa tanıyacağı şeklinde yorumlamamızın son derece makul olacağı inancındayım.

3- Bir diğer nokta şu: Yargıtay'ın bu içtihadı sözleşmenin sadece "artış maddesini" mi bertaraf eder mahiyettedir? Buna da bana göre olumsuz yanıt vermek gerekir, zira artış maddesi ile birlikte sözleşmenin "bedeli" de bertaraf edilmekte ve taraflar arasında yeniden serbestçe veya Mahkeme tarafından hak ve nısfet oranına göre belirlenmesi söz konusu olmaktadır. Dolayısıyla Yargıtay'ın bu içtihadını böyle yorumladığımızda çıkan sonuç şudur ki, 1 yıl sonunda ihtarname keşidesi ile kira sözleşmesinin "BEDEL" unsuru ve "ARTIŞ ŞARTI" unsurları geçersiz kılanabilmektedir.

Bir örnekten gidelim: 6570'İn pratiğini sıkça yapıyorsanız 10 yıl kadar önce çokça rastlamışsınızdır: Enflasyonun gündeme geldiği 80'lerin sonlarında "kira bedeli 25 TL" olan sözleşmeler karşımıza çıkmaya başlamıştı. Bunlar eskiden yapılmış 15-20 yıllık sözleşmelerdi ve o zamanlar enflasyon söz konusu olmadığından sözleşmelerde artış şartı hiç yoktu!. Bu sözleşmelere hatırlarsanız ne yapardık? Önce bir ihtarname keşide eder ve yenilenen dönemde kiranın X TL olarak ödenmesini talep ederdik, ve bilahare de kira tesbit davası açardık. Ve elbette Mahkemeler de hak ve nısfete göre davaları bitirirdi.

Bu örnekten de görüleceği üzere Yargıtay'ın ihtarname keşidesi ile iptalini mümkün kıldığı husus sadece "YILLIK ARTIŞ MİKTARI" maddesi olmayıp, dolaylı yoldan "kira bedelinin" ta kendisidir. Bundan çıkan sonuç da şudur, kiracı da bir ihtarname keşide ederek önümüzdeki dönemden itibaren yıllık kiranın X $ değil, Y TL olması gerektiği, bu kabul görmezse, kira tesbit davası açarak kiranın hak ve nesafete göre belirlenmesini talep edebilmeli ve bu davayı açmasına da cevaz verilmelidir.

Aksini iddia ediyorsanız aynı hakkı kiralayana tanıdığımızı dikkate alarak 6570'e tabi bir kira sözleşmesinde kiralayana tanınan bu hakkın, niçin kiracıya tanınmadığı hukuki gerekçeleriyle açıklamanızı rica ediyorum.

Fikir bildiren tüm değerli meslektaşlarıma teşekkür ederim..

Saygılarımla,
Old 11-05-2002, 22:27   #22
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Karşıcı

Merhaba sayın Katılımcılar,

Alıntı:
Sayın admin'den :
Aksini iddia ediyorsanız aynı hakkı kiralayana tanıdığımızı dikkate alarak 6570'e tabi bir kira sözleşmesinde kiralayana tanınan bu hakkın, niçin kiracıya tanınmadığı hukuki gerekçeleriyle açıklamanızı rica ediyorum.


Açıklama :
Cumhuriyet Gazetesi’nde yayımlanmış olan “ Kira Parası,” (04.05.1991,sayfa 2) ve “ Mal sahibi – Kiracı, ” (01.01.1993, s.17)
başlıklı yazılarımda, bu tartışmada “egemen” olan görüşleri savunmuştum ...
(ama görev gereği bazen kiralayanı, bazen kiracıyı ... ).
Bu kez tersini savunmaya çalışıyorum.

Bu tartışma bağlamında :
1. Yasal nedenler olmadıkça kiralayan sözleşmeyi feshedip, kiracıyı tahliye ettiremeyecektir (mülkiyete ilişkin tasarrufun sınırlanması).
2. Kiracının ise süre sonunda mecuru tahliye özgürlüğü (olanağı) vardır.
3. Sözleşme bir yıl için yapılmış ve aynı koşullarla her seferinde birer yıl olmak üzere uzatılmıştır (Ancak olayda uzun süreli kira sözleşmesi olmadığı katılımcıların ortak kabulüdür.).
4. Kiracı, TL / Dolar tercihini (sözleşme kurulurken ve uzatılan dönemlerde) Dolar’dan yana kullanmıştır (en azından itiraz etmemiştir).
5. Kiracının, içinde bulunduğu kira döneminde oluşan “gerekçeleriyle” (!?), bir sonraki (devam edip etmeyeceği henüz belli olmayan) dönem için kira tespit (indirim) davası açabileceği kabul edilirse; olayda uyarlama davası açılamayacağı kabulüne karşın, yargıç sözleşmeye karışabilecek demektir. Oysa “olayda” yargıcın sözleşmeye karışmasının koşulları olmadığı, katılımcıların ortak kabulüdür.

Sayın admin, lütfen şu elinizdeki Yargıtay Kararını gösterin de tartışma noktalansın .
Saygı ve sevgilerimle
Av. Hulusi Metin (İstanbul Barosu)
Old 13-05-2002, 01:12   #23
Rechtsanwalt

 
Varsayılan

Sayin Metin,

Tespitlerinizin bir kismina katilmak pek mümkün görünmüyor.

Özellikle kiracinin mecuru tahliye özgürlügü var olsa bile, eger kiraci icin o an ve zamanda mecuru tahliye etmek onun icin zaman ve ekonomik acidan uygun degil ise, kiraciyi tahliyeye zorlayamayiz. Yeni bir ev arama icin gecen zaman, kiracinin su an oturdugu yerin isyerine yakinligi, v.b. gibi degisik özeliklleri de göz önünde bulundurursak, sirf kiracinin tahliye özgürlügü vardir diye, mecuru tahliye etmesini isteyemeyiz.

Diger yandan hakimin UYARLAMA DAVASINDA oldugu gibi Tespit davasinda direkt olarak sözlesmeye müdahalesi söz konusu degildir. Kiracinin Ihtar cekmesindeki yararlari bundan önceki mesajimda belirtmistim. Taraflar kendi aralarinda anlasamadiklari takdirde, Hakim devreye girecektir. Yeniden tespit edilecek olan sadece ve sadece yeni sartlar cercevesinde mahkeme vastitasiyla yeniden tespit edilecek kira bedelidir. Artis orani, sözlemenin süresi vs. burada degismeyecektir. Örnegin TL üzerinde %30 artis orani belirlenmisse bu kalacak, yeni dönemden itibaren belirlenen yeni kira bedeli gecerli olacaktir.

Konuyu kapatma maksadiyla, Sayin ADMIN Yargitay kararini göstersede göstermesede, Hukuki menfaatin olmasi halinde kiraci devam eden bir kira sözlesmesine dayanarak her zaman kira bedelinin indirimini (YENIDEN TESPITINI) isteyebilecektir. Kiracinin, bu talebi icin mahkemeye basvurmadan önce, istegini IHTAREN kiralayana bildirmesinde her zaman fayda vardir.

Selam ile
M.Dilbirligi

Köln/Almanya
Old 13-05-2002, 07:18   #24
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Ynt: Karşıcı - 2

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Av. Hulusi Metin
Sayın admin, lütfen şu elinizdeki Yargıtay Kararını gösterin de tartışma noktalansın .


Sayın Metin,

Yargıtay kararını göstermekle tartışma bitecek olsaydı, bahsettiğiniz Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarını yazımda belirttiğim anda biterdi.. Çünkü O kararlar YHGK kararları idi.. hem de ilk yazımda yer vermiştirm..

Saygılarımla...
Old 13-05-2002, 11:41   #25
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan HGK.

Sayın Tikici,

HGK., (HUMK.m.429/son) bildiğiniz gibi, konusu olan uyuşmazlık hakkında bağlayıcıdır. Benzer hukuksal sorunlar için yalnızca bir "örnektir".

Yasa koyucu, yasanın iptal edilmiş olan maddeleri (2,3) yerine hüküm koyabilmek gayretini gösterebilse ...

Saygı ve sevgilerimle
Av. Hulusi Metin
Old 13-05-2002, 15:48   #26
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan Ynt: HGK.

Alıntı:
Alıntı yapılan mesajın sahibi: Av. Hulusi Metin
HGK., (HUMK.m.429/son) bildiğiniz gibi, konusu olan uyuşmazlık hakkında bağlayıcıdır. Benzer hukuksal sorunlar için yalnızca bir "örnektir"


Sayın Metin,

Konumuz farklı mı? Biz hangi konuyu tartışıyoruz?

Saygılarımla..
Old 14-05-2002, 02:46   #27
Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Sayın Admin,

Kurduğunuz denklemde bir eşitsizlik buldum:

''Kiralayan arttırabiliyorsa, kiracı indirebilmelidir''

Bu denklem kiracı ile kiralayan eşit olmadığından
yanlış sonuç verecektir. Bilindiği gibi, 6570 sayılı
yasa kiracıya çıkma hakkı tanıdığı halde kiralayana
çıkarma hakkı tanımamaktadır.

Çıkarma hakkı bulunmayan kiralayanın kirayı arttırma
hakkı bulunması doğaldır. Ama kiracı kirayı yüksek
bulduğu zaman çıkma hakkına sahip olduğundan,
ayrıca bir de indirim hakkı tanınması gerekmez.

(Yine de benim gönlüm tanınmasından yana)

Saygılarımla
Old 18-10-2007, 17:44   #28
göksun

 
Varsayılan

Merhaba,

Sitenin yeni üyelerindenim ve kira indirimi hakkında bilgi ararken forumdan çok faydalandım.

Sormak istediğim durum biraz ümitsiz aslında. Şöyle ki; kiralayan taraf kira artırımı için bir dava açtı ve kabul edildi, karar henüz kesinleşmedi.

İlk derece mahkemesi kararını verdikten sonra, kiralananda bilirkişi raporuyla da sabit olmak üzere derin çatlaklar oluştu. Kiralanan bir sinema salonu olduğundan, bu çatlaklar neticesinde müşteri kaybı da sözkonusu oldu.

Mahkeme sürerken böyle bir durum olmadığı için, cevap dilekçemizde kiranın indirilmesine ilişkin bir talebimiz de olmadı.

Şimdi dosya temyiz aşamasında, Yargıtay'a gidecek. Bu saatten sonra ıslah hakkımız yok.

Soru 1) Karar onandığı takdirde, ilk derece yargılaması sonrası ortaya çıkan duruma istinaden kiranın indirimine yönelik bir tesbit davası açarsak kesin hükümle karşılaşacak mıdır; yahut bir kira dönemi içinde iki ayrı tesbit davası açmak hukuken mümkün müdür?

Soru 2) Danıştığım tecrübeli bir avukat (babam! )ancak binanın sağlamlaştırılması için kiralayanı zorlayabileceğimiz fakat ortada sözleşmeden kaynaklanan bir ihtilaf (ayıp, gabin, hata vs...) bulunmadığı için sözleşmeye yönelik bir dava açamayacağımız yönünde görüş bildirdi. Bu mudur durum?

Teşekkürler,
Stj. Av. Göksun Gökçe Göndermez
Old 09-01-2008, 10:39   #29
avseher

 
Varsayılan kira indirimi

kira indirimi ile konuyu okumadan önce bilgilerim netken artık karışmış durumda artık benim olayda bir işyeri 7 yıllık kiralanmış ve kiracı piyasa şartlarına göre oldukça yüksek bir bedel ödemektedir. Emlakçının verdiği bilgiye gçörede 2 katı kira ödenmektedir. 6 ay önce ilk artış yapılmış ve kiracı sözleşmede beliritlen orandan daha az artırmış ve malikte yazılı olarak itiraz etmesede şifahi olarak itiraz etmiştir. Kiracı yatırdığı bedeli daha yüksek görmektedirki bu bölgenin msken kira bedelleri bu sene geçen seneye oranla dahada düşmüştür. İşyerlerinde durum nedir bilmemekle birlikte kiracı ilk kiraadğı bedelden daha düşük bedel ödemek istemekdetir. İlk kiraladığında 4 bin ytl olan kira bedeli için 5 bin ytl olması gerekirken 4.5 ytl ödemiştir ve karşı tarafında itiraz etmemesi ile zımnen kabul grömiştür. yeni artış dönemimde ki ağustos ayındadır bu dönem 3 bin ytl ye düşürp noter ihtarı çeksek temerrüt sebebi ile tahliyesi istenebilir mi? veya piyasa şartlarına bakarak ki emlakçı aylık ancak 2.500 ytl edeceğinisöylemektedir kira indirim davası açılabilirmi yeni artış döneminde..
Old 09-01-2008, 11:50   #30
recepbarlas

 
Varsayılan

Kiracılar kira tespiti davası açamaz.Uyarlama davası açabilirler.Diğer şartlar varsa tabi.Bu şartlar ekonomik ve sosyal değişmeler,paranın alım gücü vs.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Hayat Kadının Açtığı Babalık Davası! Av.Mehmet Saim Dikici Meslektaşların Soruları 43 14-04-2014 13:46
Maddi tazminat ve tesbit davası genç osman Borçlar Hukuku Çalışma Grubu 10 31-05-2012 11:44
Eda ve tesbit davası genç osman Medeni Usul, İcra ve İflas Hukuku Çalışma Grubu 5 09-09-2008 13:43
Gayrimenkul Tesbit Ve Tescil Davası Halil BURAK Hukuk Soruları Arşivi 1 02-03-2002 01:39
Yeni Çıkan Kira Konunu Göre Kiracının Hakları zafer YALÇIN Hukuk Soruları Arşivi 2 14-02-2002 03:07


THS Sunucusu bu sayfayı 0,08635998 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.