kiracı tahliyesi

Arkadaşlar müvekkilim bundan 50 gün önce bir daire satın alıyor.Kiracı kirayı düzenli olarak ödüyor.Ancak apartmanda 39 daire var 38 i şikayetçi ve imza verebileceklerini söylüyorlar.(Ahlaksız hareketlerinden dolayı).Ben bu kiracıyı en kısa zamanda nasıl tahliye edebilirim.Tahliye taahhüdü var ama kira süresi bitiminde yazıyor o yüzden işe yaramıyor.Yardımlarını bekliyorum.

--kat mülkiyeti varmıdır? saygılarımla...

Borçlar Kanunu 19/2 genel hükümler gereği sözleşmenin feshi için yeterli olabilecekken BK. 256/2'de "kiracının ihtara rağmen mükellefiyetine daimi surette muhalefet etmesi halinde kiralayan akdin derhal feshini talep edebilir" diyerek özel düzenleme getirmiştir.İhtara rağmen sıkıntı devam ederse ki edecektir .. kiracının hareketleriyle ilgili davanızda apartman sakinlerinden şahit dinlettiniz mi büyük ihtimal sorun çözülür.

kat mülkiyeti var.ama kat mülkiyeti kanununa göre ancak ev sahipleri o evi satın alabiliyorlar kiracılara yönelik bir durum söz konusu değil bildiğim kadarıyla.cevaplarınız için teşekkürler

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E:2002/6-582
K:2002/608
T:10.07.2002

Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 21.11.2001 gün ve 2001/185 E-1193 K. Sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 31.1.2002 gün ve 2002/345-564 sayılı ilamı: ( ... Dava sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı şirket vekili 25.12.1991 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira aktine dayalı olarak kiralananda kiracı olarak bulunan davalıların izinsiz olarak kiralanana bir kısım eklentiler yaptığı, restoran bölümü ile teras bölümünü birleştirdiği, teras kısmının üzerini komple muşamba ile örttüğü, tabelalarını değiştirdiği, 2. kat tavanındaki izolasyonunun bozulması sonucu, 2. kattaki kiracının zarar gördüğünü, böylece sözleşmenin özel şartlar 8/a bendinin 1, 2, 6. fıkraları ile 3. fıkrası ve 9. maddesine aykırı davrandığını ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili müvekkillerinin sözleşmenin genel ve özel koşullarına aykırı bir davranışının söz konusu olmadığını, davacının 1992 yılından beri aynı konularda ihtarnameler gönderdiğini, ancak akabinde dava açmadığını ve bunu bir tehdit unsuru olarak kullandığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece bilirkişi raporunun 5 nolu bendinde belirtilen hususların akte aykırılık teşkil ettiği, ihtara rağmen eski hale getirilmediği gerekçesiyle kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Davacı şirket elemanlarınca 23.12.1997 tarihinde düzenlenen raporda dava konusu yapılan hususlardan 2. kata su sızması ve pepsi levhası hariç tümünün yer aldığı, dava açılmazdan evvel pepsi levhasının kaldırıldığı, su sızmasının teras katın izolasyonunun bozulmasından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

Davacı şirket 5.1.1998 günlü ihtarnamesi ile 23.12.1997 günlü raporda belirtilen hususların giderilmesini aksi halde sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açılacağını davalılara bildirmiş buna rağmen dava açmamıştır. Davacı davaya dayanak yaptığı ihtarnameyi 9.1.2001 tarihinde göndermiş, 5.1.1998 tarihli ihtarnameye konu yaptığı hususlar ile birlikte pepsi levhasının kaldırılmasını ve teras katı izolasyonunun 7 gün içinde yapılmasını istemiştir.

Tüm dosyadaki deliller bir arada değerlendirildiğinde son ihtarda ve dava dilekçesinde akte aykırılık olarak belirtilen hususların 23.12.1997 tarihinde yapılan tespitle davacı tarafından öğrenilmiş bulunduğu aradan uzun süre geçmesine rağmen dava açılmadığı, sonradan açılan davanın da iyi niyetle açılmadığının kabulü ile davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir hüküm bozulmalıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

KARAR : Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye isteminden ibarettir.

Davacı; davalının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmayı alışkanlık haline getirdiğini tespit ettikleri sözleşmeye aykırılık hallerinin, eski hale getirilmesi konusunda 1992 tarihinden itibaren çeşitli tarihlerde ihtarnameler çektiklerini, mahkeme kanalıyla tespitler yaptırdıklarını, ancak davalıların bir türlü, sözleşme şartlarına tam olarak uygun davranmadığını, mecurda şirketlerinden izin almaksızın tadilatlar ve ilaveler yaptığını, en son 9.1.2001 tarihinde gönderdikleri ihtarnamede, tüm sözleşmeye aykırılık hallerini belirtip bunların izalesi için 7 gün süre verdiklerini, sure gecmesine rağmen kiracıların gerekeni yapmadığını, 5.2.2001 tarihinde mahkemece yapılan tespitte bu durumun saptandığını, davalının davranışının yasaya ve aralarındaki sözleşmeye ve ekindeki ozel sartlara aykırı olduğunu, ihtara rağmen kiralananın eski hale getirilmedigini belirterek, kiralananın tahliyesinı istemiştir.

Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırdıktan sonra, bilirkişilerce düzenlenen raporda belirtilen hususların akte aykırılık oluşturduğunu, ihtara rağmen eski hale getirilmediğini öte yandan ihtardan hemen sonra dava açılmasının zorunlu olmadığını belirterek davanın kabulüne, kiracıların tahliyesine ilişkin olarak verdiği karar, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.

Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırı davrandığı konusunda kuşku olmayan kiracıya, kiralayanın 5.1.1998 tarihli ihtarname ile sözleşmeye aykırılık hallerinin düzeltilmesi için ihtarname çekmesi ve 7 günlük süre vermesine rağmen, davanın bu süre geçtikten hemen sonra açılmayıp, aradan uzunca bir süre geçtikten sonra, yeniden ihtarname gönderilip tespitler yaptırılıp, 20.2.2001 tarihinde dava açılmasının kötü niyetli bir davranış olarak kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

B.K.nun 256/1. maddesi, kiracı kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde ve apartman kiralanmasında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa etmekle yükümlüdür, hükmünü içerir.

Buna göre, kiracı kiralananı kira müddeti boyunca tam bir özen içerisinde kullanmak zorundadır. Buradaki özen borcundan amaç, kiracının kendi malı imiş gibi özen gösterme, örneğin tahrip etmeme, şeklini değiştirmeme gibi hususları içerir. Kiracının komşuluk ilişkilerine uymaması, rahatsız edici hareketlerde bulunması da sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilebilir.

Davalı kiracılar, gerek bu yasa hükmü gerekse aralarında düzenledikleri sözleşme ve özel şartlarına aykırı olarak, kiralananın projesindeki açıklık alanların celik konstrüksiyon ve üzerini bez ile örterek, bina dış sınırına kadar kapattıkları, restoran kısmı ile teras kısmı arasındaki camekanı sökerek bu alanları birleştirip, bu alana ısıtma, aydınlatma ve havalandırma tesisatları yaparak, teras kısmını kapalı hacim alanına dönüştürdükleri, bu durumda orijinal proje değer ve degerlendirmelerine aykırı davrandıkları, aralarındaki sözleşmenin özel sartlarına gore bu tur ımalatların yapılmasından önce projesinin hazırlanıp davacı kuruma sunulup onayının alınması gerekmesine rağmen bunun yapılmadığı anlaşılmıştır.

Dava açmak Anayasal bir haktır. Kimse dava açmaya zorlanamaz. Davacı kurum iyi niyetle bir çok kez kiracıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi ve eski hale getirmesi için ihtar göndermiştir. Buna karşı kiracı tabelanın kaldırılması ve sızıntının giderilmesi gibi bir takım sözleşmeye aykırı hallerini gidermesine rağmen, çatının üstünün örtülmesi, terasla restoran kısmının birleştirilmesi, teras kısmına sözleşmeye göre izinsiz kullanılmayacak bir kısım cihazlar monte edilmesi gibi sözleşmeye aykırılık hallerini sürdürmüştür.

İlke olarak, sözleşmeye aykırılık devam ettiği sürece, her zaman davacının dava açabileceğinin kabulü gerekir. Dava açma hakkı kiralayana aittir.

Kiracılar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olup, birisinin sözleşmeye aykırı davranışı diğerlerini de etkiler ( Y.HGK. 26.2.1972 gün ve E.1972/138, K: 128 sy. İlamı )

Borçlar Yasasının 256. maddesine göre kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı olarak kullanması durumunda, kiralananın eski hale getirilmesi için uygun süre tanıyan bir ihtarname çekmesi gereklidir. Bu itibarla sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ön şart kiracıya uygun süreli bir ihtarname keşide edilmesidir ( Y.HGK. 22.4.1992 gün, 1992/6-158 E. ve 1992/265 K.sy.ilamı ).

Nitekim somut olayda, davacı kiralayan en son 9.1.2001 gün ve 463 yevmiye nolu ihtarnamesinde kiracının sözleşmeye aykırı olan davranışlarını belirtip bunun giderilmesi için uygun süre vermesine rağmen kiracılar tarafından yukarıda açıklanan sözleşmeye aykırılık halleri giderilmeyince eldeki davayı açmıştır.

Davacının dava açmasında yasaya ve iyi niyet kuralına aykırı bir yön bulunmadığından yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir. Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA oyçokluğu ile karar verildi.


T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E:2002/6-106
K:2002/190
T:13.03.2002

Taraflar arasındaki "tahliye ve alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27/2/2001 gün ve 2001/40-232 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15/5/2001 gün ve 2001/3800-4015 sayılı ilamı ile (...Dava akde aykırılık ve fena kullanma nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme kiralananın tahliyesine karar vermiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur. 6570 Sayılı Yasanın kapsamına giren yerler için bu yasanın 12. maddesi uyarınca akde aykırılıktan kiracı veya fuzuli şagil hakkında birlikte veya bunlardan istenen hakkında müstakilen tahliye davası açılabilir. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olmadığı için, her ikisi için birlikte dava açma mecburiyeti yoktur. Kiracı için açılacak davada daha önce süreli ihtar tebliğ edilerek kiralananın akde uygun hale getirilmesinin istenmesi ve bunun neticesiz kalması şarttır. Fuzuli şagil hakkında açılacak davalarda böyle bir ihtar tebliği gereği yoktur.

Olayımızda: Eski hale getirilmesi için davalıya çekilen süreli ihtar bulunmamaktadır. Ayrıca 21.12.1999 tarihli tespitten önce ana duvarın örülmesi suretiyle eski hale de getirildiği belirlendiğine göre, davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçelerle fena kullanmanın oluştuğundan bahisle davanın kabulü hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, açıkça fena kullanma nedeniyle tahliye ve alacak istemine ilişkindir. Mahkemenin kiralanan iki daire arasındaki duvarın yıkılıp birleştirilmesinin açıkça fena kullanma olduğu ve duvarın yeniden örülmesinin sonucu değiştirmeyeceği bu durumda kiralayanın ihtarsız fesih hakkının mevcut olduğu gerekçesiyle davanın kabulune ilişkin olarak verdigi karar özel dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuş, yerel mahkeme onceki kararında direnmistir.

Borçlar Kanununun 264. maddesi kiracının kiralananı akte aykırı ve acıktan fena kullanması halinde kiralayana fesih isteme yetkisi verir.

Fena kullanma ile akte aykırılık arasındaki ayırıcı özellik, ileri sürülen eylem ihtarla giderilebilecek nitelikte ise akte aykırılık, aksi fena kullanmadır. Akte aykırılık olgusunun gerçekleşmesi için aykırılığın kiralananın bizzat kullanılmasından kaynaklanması gerekir. Kişiye yönelik kullanma şartına riayetsizlik, kiralananın kötü kullanılması gibi akte aykırı davranış olarak değerlendirilmesi icabeder.

Akte aykırılık sebebiyle kiralananın tahliyesinin işlenebilmesi için, iddia olunan aykırılığın giderilmesi için kiracıya uygun süreli ihtarın keşide ve tebliğ edilmesi zorunludur. Fena kullanma halinde böyle bir zorunluluk yoktur. Böyle durumda ihtar keşidesine gerek olmadan doğrudan aktin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açılabilir.

Burada önemli olan, kiracının yaptığı eylem sonucu oluşan durumun eski hale getirilmesinin mümkün olup olmadığıdır.

Kiralayanın kiracıya ya da yakınlarına karsı, örnegin hakaret etmesi, darp etmesi, bina dahilinde beslenen kopeklerin oturanların huzurunu bozması ve korku yayması, sürekli içki icerek apartman sakinlerini rahatsız etmesı, onlara küfur etmesi gibi hallerde çekilecek ihtarla durumun eski hale getirilmesi olanaklı olmadığından bu gibi durumlar açıktan fena kullanma olarak kabul edilebilir.

Ancak Hukuk Genel Kurulunun 17/2/1997 tarih 1992/6-738 E- 1993/55 K.sayılı ilamında da açıkça vurgulandığı üzere "eski hale getirilmesi mümkün olan tadilat fena kullanma sayılamaz. Bu durum, akte aykırılık olarak kabul edilir. Şöyle ki, bu sebebe dayalı olarak açılan davanın olumlu sonuçlanabilmesi için öncelikle kiracıya akte aykırı davranışını düzeltmesini teminen makul bir süre öngören ihtar gönderilmesi ve ihtarın sonuçsuz kalması gerekir."

Olayımızda kiralayan tarafından kiracıya gönderilmiş usulüne uygun bir ihtar yoktur.

O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme karan bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme karannın özel daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 13/3/2002 gününde oybirliği ile karar verildi.



T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
E:2001/8170
K:2001/7791
T:18.09.2001

Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi, mecurun tahliyesi, 100.000.000-TL maddi, 15.000.000.000-TL manevi tazminatın tahsili istenilmistir. Mahkemece davanın kısmen kadulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

HUMK.nun 438. maddesi gereğince duruşma isteminin reddi ile temyiz isteminin süresi içinde ölduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

I- İDDİA, SAVUNMA VE HÜKÜM:
Davacı kiralayan, davalı kiracının, sözleşme ile yükümlendiği halde; kiralananı tefriş etmediği, nitelikli eleman çalıştırmadığı, otel müdürlüğünün verdiği talimata uygun olarak hareket etmediği ve hizmeti sürekli olarak sunmayarak kiralananı açıkça kötüye kullandığını ileri sürerek akdin feshi ile maddi ve manevi tazminatın tahsilini talep etmiş; davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece; kiralananın 39 gün kapalı tutulduğunun saptanmasından ötürü akdin feshi ile davalının tahliyesine, maddi tazminat isteminin reddi ve manevi tazminat isteminin ise kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı kiracı tarafından temyiz edilmiştir.

II- KİRACININ KİRALANANI KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
A) GENEL AÇIKLAMALAR
Kiracı, adi kirada, akden tayin edilmiş olmadıkça ya da işin mahiyetinden böyle bir lüzum doğmadıkça kiralananı kullanmakla yükümlü değildir, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5 (İX)'e göre: "Kiracı hizmeti gereği işin süresince dükkanı açık tutmakta serbesttir / Kiracı otelin kapalı olduğu günler dışında, her ne sebeple olursa olsun, mecuru 10 günden daha uzun süre kapalı tutamaz (...) Her halükarda, mecurun aralıklarla kapalı tutulduğu sürenin, bir yıl içinde toplam 20 gün olması halinde, bu durum kiralayana sözleşmeyi fesih hakkı verecektir." O halde kiracının kiralananı kullanma yükümlülüğü akden belirlenmiş bulunmaktadır.

B) KİRACININ, KİRALANANI KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİRMEMESİ HALİNDE KİRALAYANIN AKDİ FESHETME HAKKI
a) KİRALAYANIN AKDİ FESHETME HAKKI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR Kanun (BK. mad. 256/2) aynı zamanda, BK. mad. 106 vd.'de konmuş olan ilkelerin uygulanması olarak, kiralayana sözleşmeyi feshetme hakkını da vermiştir. Fesih hakkı, kiracının ihtara rağmen ödevini devamlı ihlal etmesi ya da kiracının açıkça kötüniyetli davranışlarla nesneye (kiralanana) devamlı zarar vermesi şartına bağlanmıştır. O halde sadece önemsiz (tali) şeylerin değil, esaslı bir sözleşmeye aykırılığın da sözkonusu olması zorunludur; tıpkı BK. mad. 106 vd.'deki hallerde olduğu gibi. Burada devamlı surette kalacak, önemli zararlar sözkonusudur. Devamlı bir zarardan ise; kiralanan şeyin varlığına, niteliklerine ya da değerine ilişkin olan devamlılık gösteren herhalde kısa bir süre sonra kendiliğinden tekrar kayıb olmayan zararlar anlaşılmak gerekir.

Kiracı," kiralayanın ihtarına rağmen, devamlı surette bu yükümlülüklere aykırı hareket ederse, kiralayan, belli olmayan süreli kiralarda feshi ihbar süresine uymaksızın; belli süreli sözleşmelerde ise sürenin bitmesini beklemeksizin derhal sözleşmeyi feshedebilir (BK. mad. 256/II). Sözleşmeyi feshetme hakkının şartlarına ilişkin ispat yükü ise kiralayana aittir (Bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, Çev. Suat Dura, Ank. 1985, sh. 278 vd; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, c. V2, 3. bası Ank. 1985sh. 141, 154).

b) KURAL: İHTAR GEREĞİ
BK. mad. 256/ll'de kiralayanın akdin feshini ve zararın tazminini isteyebilmesi için kural olarak "kiracının mütemerrit duruma" düşürülmesini şart koşmaktadır: "Kiracı, vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet etmekte bulunmalıdır ki" aleyhine tahliye davası açılabilsin (BK. mad. 256/II nin 1. cümlesi). O halde, kiracıyı, BK. mad. 256/l'deki mükellefiyetlere riayete davet etmeden açılan veya vaki ihtar üzerine mükellefiyetlere muhalefetten vazgeçen kiracı aleyhine açılan (akdin feshi ve kiralanandan tahliyesi) davaları kural olarak redde mahkumdur.

c) GEREKÇESİ
Yenilik doğuran hukuksal işlemlerde, diğer tarafın (uyuşmazlık konusu olayda kiracının) menfaati, yenilik doğuran beyan ile kullanılan hakkın kesinlikle tayin ve tespitine lüzum gösterir. Bu nedenle, BK. mad. 256/II gereğince sözleşmeyi fesheden (davacı) kiralayan, kiracının kiralanan şeyi sozleşmeye aykırı olarak kullandığını ileri surmeye mecburdur. Zira kiracı, vaktinden evvel yapılması nedeni ile geçersiz olan ve dikkate almağa mecbur olmadığı bir fesih karsısında bulunup bulunmadığını veya vaktinden evvel bir fesih hakkı doğuran bir olay dermeyan olunup olunmadıgını takdır edecek durumda olmalıdır (Andreas von Tuhr: Borclar Hukukunun Umumi Kısmı, c. 1-2, çev. Cevat Edege, Ank. 1983, sh. 137).

d) İSTİSNA: İHTARA GEREK OLMAYAN DURUMLAR
Kural yukarıda açıklandığı gibi olmakla beraber, bazı durumlar vardır ki, kiracının tutumu itibariyle önceden ihtarın tamamen yararsız olacağı ve semeresiz kalacağı anlaşılır. Bu gibi durumlarda kiralayan, herhangi bir ihtarda bulunmak zorunda olmaksızın kiracısı aleyhine uğradığı zararının tazmini ile birlikte (kira akdinin hemen feshi) ni talep ve dava edebilir.

BK. mad. 256/ll'nin ikinci cümlesinde bu durumlar "kiracı... açıktan açığa fena kullanarak kiralayana daimi bir zarar iras eylerse" tarzında ifade olunmuştur, burada devamlı surette kalacak, önemli zararlar sözkonusudur.

e) İHTARIN İÇERİĞİ
Kiracıya gönderilecek ihtarnamede akde aykırı hareketinin ne olduğu belirtilmeli ve bunun tekrarlanmaması ve mümkünse belirli bir süre içinde eski halin iadesi veya akde aykırı durumun ortadan kaldırılması istenilmelidir.

C) UYUŞMAZLIK KONUSU OLAYDA DURUM
Dava dilekçesinin içeriğinden davanın BK. 256. maddesindeki açıktan fena kullanma sebebine dayandırıldığı ve mahkemece de bu istikamette karar verildiği anlaşılmaktadır.

Öncelikle şu husus belirtilmelidir: İhtar göndermeksizin sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracının açıkça kötüniyetli davranışlarla kiralanana zarar vermesi; bu zararın devamlı olması ve de kiralananın niteliklerine ya da değerine ilişkin bulunması gerekir (Becker, sh. 280). Uygulamada karşılaşılan kiracının ihtara gerek bırakmayan aykırılıkları başlıca üç grupta toplanabilir: Kiracının, kiralayana veya yakınlarına veya binanın diğer sakinlerine yönelik davranışları; kiralananı fiziki durumuna yönelik veya fiziki durumunu tehdit eden davranışlar; kiracının, kiralananda çevreyi önemli şekilde rahatsız eden yakışıksız davranışları (Bkz. ilgili Yargıtay uygulaması için, Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu; Yargıtay Kararları Işığında 6570 sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İst. 1993, sh. 182 vd.).

Davalının davaya konu edilip iddia olunan davranışı ispat edildiği takdirde (bu husus) sadece sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve kendisine yöntemine uygun olarak ihtar gönderilmesini gerektirir. Dosyada yukarıda acıklanan ilkelere uygun bir ihtarnameye rastlanmadıgı gibi davacının bu yonde bir ilerı sürüsu de bulunmamaktadır. Kaldı ki davalı taraf iddianın aksine kiralananı boş tutmadığını savunmuş ve bazı deliller ileri sürmüştür. Mahkeme bu konu üzerinde durmamıştır.

Öte yandan, kiracının yaptığı iş ve otelin çalışma düzeni (saatleri ve ençok günün hangi zaman diliminde kiracının hizmetine ihtiyaç duyulduğu) gibi özellikler dikkate alınarak davalının noter belgelerine göre kapalı kaldığı (varsayılan) saatlerin sözleşmede öngörülen (gün) kavramını karşılayıp karşılamadığı hususu bilirkişi aracılığı ile saptanmaması da kabul şekli bakımından eksik tahkikat olarak görülmüştür.

III-MANEVİ ZARAR
Borcun ifa edilmemesi (sözleşmeye aykırı bir davranış) bir manevi zarara da yol açmış olabilir. Manevi zarar, kişilik haklarına saldırı nedeniyle alacaklının
(davacının) duyduğu cismani ve manevi acı ve ızdırabı, elemi ve böylece yaşama zevkinde bir azalmayı ifade eder. Manevi tazminata hükmedilebilmesi için, borca aykırı davranışın (alacaklının) kişilik haklarını ihlal ederek bu tarz bir zarara yol açmış olması gerekir. Örneğin, borca aykırı davranış alacaklının (davacının) beden tümlüğünü ihlal ederse, haysiyetini rencide ederse alacaklı manevi zarara uğramış olur.

BK. mad. 98/2 yollamasıyla BK. mad. 47 ve 49. maddeleri kıyasen, borca aykırılık yüzünden uğranılan manevi zararlar için de uygulanmak gerekir (Bkz.
Tuhr, sh. 569; Tandoğan, Haluk: Türk Mes'uliyet Hukuku, Ank. 1961, sh. 424). Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınıp tartışılmadan "Davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle davacının müşteri şikayetlerine muhatap olduğu ve davacının müşteri kayıpları nedeniyle prestij kaybına uğradığı" gerekçesiyle manevi tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

IV) SONUÇ: Mahkemece yukarıdaki hukuki ve fiili olgular dikkate alınmaksızın yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş ve davalı tarafın temyiz itirazları yerinde görülerek kararın yukarıdaki nedenlerle bozulması gerekmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve peşin alınan 261.000.000-TL temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.9.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

NOT: Yazım hataları içtihat programından kaynaklanmaktadır.