6570 sayılı GKHK'nın 11. madde hükmü emredici nitelikte midir?

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesine göre; Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu hüküm emredici nitelikte ise sözleşme ile bu hükme aykırı düzenlemeler yapılamaz. Ancak, özellikle sürenin asgari olduğu, sözleşme ile daha uzun sürelerin kararlaştırılabileceği görüşü doğrultusunda Yargıtay kararı olduğu gibi, aksi yönde de kararlar mevcut. Asıl sormak istediğim konu ise, sözleşmede "uzama halinde taraflarca kira artışında mutabakat sağlanamazsa, kiracı kiralanan yeri kullanmaya devam ettiği sürece, kiralayanın tüm koşullarını kabul etmiş sayılır ve bu kullanma hali sözleşmenin uzatıldığı anlamına gelmez" şeklinde bir hükmün oluşunun geçerli olup olmadığıdır.
Saygılarımla...

Fikrimce "kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır." hükmü sözleşme serbestisi ilkesinin kiracı lehine bir ististasıdır. Burada kanun koyucu sadece kiracıya bu hakkı vererek kiralayanın kötüniyetli tahliye taleplerini engellemek istemiş olmalıdır. Ayrıca hükümdeki "en az 15 gün" ifadesi kiracının tahliye iradesini kullanması halinde kiralayanın yeni kiracı bulma sürecindeki maddi kayıplarını minimuma indirme amacı taşımaktadır. Bu nedenle bu sürenin kısaltılamayacağı ve fakat uzatılabileceğini düşünmekteyim. Diğer konoya gelince; Kİra sözleşmesini uzatmak esas itibariyle kiracının iradesinde olduğundan sözleşmenin uzaması halinde kira bedelinin artışında mutabakat sağlanamaması kiracı açısından önemli olmayacaktır. Sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzayacağına göre sözleşmedeki artış şartlarına göre yapılan artış, kiracıyı temerrütten kurtaracaktır. Elbetteki kiralayanın kira tespit davası açma hakkı bakidir.

6570 Sayılı Kanun'un kiracıyı koruyan bir kanun olduğu, emredici ve sınırlandırıcı hükümler taşıdığı yargısal ve bilimsel içtihatlarla kabul edilmiştir (Yargıtay kararlarından). Kira sözleşmesinde 6570 S.K. m.11'deki 15 günlük süre kiracı aleyhine değiştirilemez.

"Uzama halinde taraflarca kira artışında mutabakat sağlanamazsa, kiracı kiralanan yeri kullanmaya devam ettiği sürece, kiralayanın tüm koşullarını kabul etmiş sayılır ve bu kullanma hali sözleşmenin uzatıldığı anlamına gelmez" şeklinde bir hüküm; 6570 S.K.'un emredici hükümleri karşısında geçerli olmaz kanaatimce...