Kiralanan taşınmazın tahliyesi mi, fuzuli işgal nedeniyle tahliye mi?

Merhaba meslektaşlarım,
Kooperatif ile (A) şahsı arasında hukuki ihtilaf bulunan bir konutta kira ödemeksizin yaklaşık 1 yıldır oturan aileyi konuttan tahliye ettirmem gerekiyor. Olay biraz karışık elimden geldiğince açıklayıcı özetlemeye çalışacağım. Vaktini ayırıp tecrübelerini paylaşacak meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Kooperatif ile hukuki ihtilaf bulunduğundan konutun tapusu henüz (A) şahsı üzerine değil. (A) ile (B), kendi arasında adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalamış (yani noter huzurunda değil, geçersiz bir sözleşme), satış bedeli de ödenerek konut gayri resmi olarak (B)’ye satılmış. (B) de şehir dışında yaşamakta olduğundan konut ile damadı (C) ilgilenmekte ancak kayınpederinden bir vekaletname almış değil.

Konutta kira ödemeksizin oturan şahıs (D), başka şehirden iş kurmak için gelmiş ve (C) ile tanışmış. (D) henüz ev bulamadığından, çocuklarının okul nakillerini aldırmak bahanesi ile (C)’den rica edip göstermelik bir kira sözleşmesi istemiş (C) de eğitimci olduğundan çocukların eğitimi aksamasın diye kabul etmiş. (D) kendi el yazısı ile tek nüsha bir kira sözleşmesi hazırlamış ve imzalamışlar. Sonrasında da (D) anne ve babasını da getirteceğinden ev bulana kadar rica edip bu evde oturmaya başlamışlar.

Bu süreçte sabıka kaydı olan ve uyuşturucu madde de kullandığı iddia edilen (D) ile müvekkil (C) arasında bir takım husumetler yaşanmış. (C) ye karşı asılsız iddialarla savcılığa suç duyurusunda bulunulmuş ve takipsizlik kararı verilmiş, CİMER’e başvurulmuş ve millieğitim maarif müfettişliğince müvekkil (C) hakkında soruşturma yürütülmüş ve sonucunda müvekkil adına disiplin, adli idari bir işlem tayinine gerek olmadığına karar verilmiş. Ayrıca (C) ile (D)nin ortak tanıdığı olan (E)nin müvekkilin evine kadar gelip tehdit ettiği ve bu nedenle asliye ceza mahkemesince cezalandırılmasına karar verildiği dosyada (D)nin (E)ye yardım ettiği tehdit ederken yanında olduğu bilgisi de geçiyor.

Yani (C) ile konutta kira ödemeksizin oturan (D) arasında azımsanmayacak bir husumet oluşmuş. Apartman sakinleri ve müvekkilin kayınpederi de durumdan rahatsız.

Müvekkil, tek nüsha olan bu kira kontratında (D)nin sonradan eklemeler, değişimler yaptığını kendisine karşı yürütülen soruşturma dosyasından tesadüfen görmüş. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin feshi hükümlerinden gidilebilir mi bilemiyorum, ödenmeyen kira bedeli açısından kooperatif mi, (A) mı (B) mi alacaklı konumunda onu da bilemiyorum. (A) şahsı dairenin parasını (B)den aldığına yönelik mahkemede şahitlik edebileceğini söylüyor.

Sonuç olarak (D) yi ve ailesini konuttan çıkarmak için nasıl bir yol izlenmeli, dairenin bedelini ödeyen müvekkilin kayınpederi (B)nin haklarını nasıl güvence altına alabilirim?

Olayınız karışık ama bence netleştirmek mümkün:

Elinizdeki yazılı kira sözleşmesinde "KİRALAYAN" olarak gözüken her kimse, aynı sözleşmede "KİRACI" olarak gözüken kişiye karşı ödenmeyen ayların kiraları için 30 günlük icra takibi yapabilir. 30 gün içinde ödeme olmazsa da, mercii'de veya SH'te temerrütten tahliye davası açarak sonuç alabilir diye düşünüyorum.

Olayın geri kalanı doğrudan ihtilafı ve sonucu etkiler nitelikte gözükmüyor gibi geldi bana. Netice itibariyle Türk BK sistematiğinde kira akitleri, taraflar açısından şahsi hak doğuran sözleşmelerdir. Bu nedenle, kiralayanın malik olmasına da gerek yoktur. Kiralayanın kiralananı kullanım amacına uygun biçimde teslim etmesi ve bu hukuki durumu muhafaza etmesi (yani malik veya başkaca üstün hak sahibi tarafından kiracının mecuru kullanması engellenmemesi) durumunda kiracının kiralayana karşı kira ödeme yükümlülüğü doğar. Bu senaryoda malikin gerçekte kim olduğu, kiralayanın malik olup olmadığının -kiralayanın kiracıdan kira edimini istemesi ve kira sözleşmesine bağlı tahliye vs. haklarını kullanması yönünden- hukuken bir önemi olmayacaktır.

Öncelikle çok teşekkür ediyorum. Örnek 13 icra takibinden bahsediyorsunuz. Çok haklısınız bu yöntemi daha önce kullanmış olmama rağmen niyeyse bu sefer aklıma gelmemiş. Müvekkile de gidilebilecek tek yolun bu olduğunu anlattım tavsiyeniz üzerine. Kira kontratı örneği yeni elime ulaştı, henüz inceleyebildim. müvekkil aylık kira bedeli olarak 500 yazmıştık diyor ancak kontratta 600 yazıyor ve "5 yıllık kira peşin ödenmiştir" ibaresi yer alıyor.

Müvekkil milli eğitim soruşturmasında ve ceza soruşturmasında verdiği ifadelerde karşı tarafın çocukları eğitiminden geri kalmasın nakillerini aldırabilsinler diye göstermelik bir sözleşme yaptığını söylemiş. Şu aşamada böyle bir yazılı sözleşme yok deme şansımız da gözükmüyor.

Biz yine de örnek 13 ile çözebilir miyiz, burada ispat yükü karşı tarafta mıdır? Ödeme yapılmadığına dair tanık dinletsek? Başka hangi yola başvurabiliriz? bu konuları araştırıyorum. Müvekkil kayınpederinin baskısı altında kalıyor gerekirse ödendiği iddia edilen 5 yıllık kira bedelinden kalanı iade etmeye bile razı. Aynı zamanda dairenin tapusu hukuki ihtilaf yüzünden kayınpederinde değil, kayınpederinin haklarını da garanti altına almak istiyor. Eğer karşı taraf itiraz etmez ve ödemede bulunmaz da tahliye davası açabilirsek, daireyi satan aynı zamanda mahallenin muhtarı olan şahsın tanık olarak dinlenmesi ve duruşmada daireyi müvekkilin kayınpederine ödediği bedel karşılığında sattığını ifade etmesi bizim için etkili olur mu? Kıymetli tecrübelerinizi paylaşırsanız çok memnun olacağım, iyi çalışmalar dilerim.

Karşı tarafın elinde kiraları ödediğine dair yazılı belge olduğundan, HMK 200 gereğince kiraların ödenmediğine dair -karşı tarafın rızası olmadan- tanık dinletemezsiniz. Yemin teklif etmeyi değerlendirebilirsiniz.

Karşı taraf itiraz eder de konu mahkemeye taşınırsa, bilirkişi de karşı taraf lehine rapor düzenlerse karşı tarafın delilini güçlendirmiş olacağım. Bu nedenle, 5 yıllık konut kira sözleşmesi yapmak hayatın olağan akışına aykırı olacağından BK genel işlem şartlarından giderek sözleşmenin bu hükmünün iptalini isteyebiliriz diye düşünüyorum. Yine de sıkıntılı bir durum, öncesinde karşı taraf ile görüşüp, yanaşması halinde ihtiyari arabuluculuğa gitsek, sonuç alamazsak cezadan ve BK genel işlem şartlarından çözüme kavuşturabilir miyiz?

Nasıl çözüme kavuşturabilirim bu sorunu, hala net bir karar veremedim. Kıymetli vaktinizi ayırdığınız için size çok çok teşekkür ediyorum.

Genel işlem şartlarından sonuç alabileceğinizi düşünmüyorum. Kira sözleşmesinde kiracı zayıf taraftır ve BK'da kiracıyı korur. Kiracının sözleşmeye genel işlem şartı koyduğu iddiasıyla kiralayanın bir dava kazanma şansı bence yok denecek kadar az.

Karşı tarafın elinde kiraları ödediğine dair bir yazılı belge varken, bunu aşabilecek bir yol bulabilirseniz, o zaman aynı yolla HMK 200 her durumda etkisiz bırakılabilir. O nedenle ben durumu çok umutlu göremiyorum. Aynı durum sözleşmenin süresi yönünden de geçerli.

Eğer müvekkiliniz sözleşmeye sonradan ilave yapıldığı iddiasındaysa herzaman özel evrakta sahtecilik açısından savcılılık şikayetini değerlendirebilirsiniz. Ama oradan da sonuç almanızı çok kolay görmüyorum.

Arabuluculuk elbette mükemmel çözüm olur, ama karşı taraf yanaşır mı bilemiyorum. Bence sizin ikna etmeniz yerine adliyeden ihtiyari arabuluculuk başvurusu yapabilirsiniz, belki doğrudan atanan arabulucu ararsa ikna etmesi daha kolay olabilir.

Evet çok çok haklısınız, müvekkil de anlaşmaya yanaşmayacaklarını söylüyor. Bir de şu geldi aklıma, diğer apartman sakinleri de rahatsız olduğundan bir tahliye sebebi oluşturulabilir mi? Zannediyorum ki bunun şartlarını sağlamak da zor.

Merhaba Üstadım,

Kira kontratının eksik bir sayfasına ulaştım. Kiracı (D) noktalı kısma el yazısıyla bir madde eklemiş. Bu madde;

"5 yıllık kira bedeli 35.000 TL olarak belirlenmiş olup (C)'nin iş ortağı (E)'nin banka hesabına havale edilmiştir." şeklinde.

İlk başta bahsettiğim husumet de kiracının; müvekkil ile (E) arasında iş ortaklığı olduğuna ve kendisini dolandırdıklarına dair iddiası üzerine okul müdürü olan müvekkile açılan savcılık soruşturma dosyası ve milli eğitim bakanlığının soruşturma dosyası. Tüm bu soruşturma dosyaları müvekkil açısından takipsizlik ile sonuçlandı. Müvekkil sadece (E)'nin arkadaşı olup kiracı (D) ile (E) arasında yapılan sözleşmelerden birinde şahit olarak imza atmış. Soruşturma dosyasındaki ifadelerde kiracı bu parayı (E)'ye iş ortaklığı nedeniyle verdiğini beyan etmiş, (E) de parayı aldığını ve ödeyeceğini belirtmiş. Yine aynı soruşturma dosyasında kiracı müvekkilden ev satın almak için yine ortağı olduğunu iddia ettiği başka şahıslara para ödediğini evi teslim alamayıp parasını da geri alamayınca müvekkilin şimdilik borç ödenene kadar bu evde otur demesi üzerine kontrat düzenlediklerini beyan etmiş. Soruşturma dosyasındaki ifadeler ile kira kontratındaki ek madde çelişmekte. Yani kira bedelini ödediğine ilişkin iddialarını çürütebiliriz artık.

Elimizdeki bu kira kontratı ile 30 günlük icra takibi yapsak, sözleşmeye itiraz etmez ama ödediğini ileri sürer bu konuda çekişme olduğundan icra mahkemesine değil de sulh hukuk mahkemesine başvurmalıyım diye düşünüyorum. Fakat daha önce de belirttiğim gibi kontrat tek nüsha olarak düzenlendiğinden ekleme yapıldığını ispat noktasında sorun yaşayabilir miyim?

Sonuçta 7 satırlık boşluk kısmına eklenen maddenin hemen altında müvekkile ait paraf yok, boşluğa önceden atılmış bir çarpı yok sayfa altında imzası var. İlk sayfadaki kiranın ne şekilde ödeneceği kısmında da "5 yıllık kira bedeli peşin ödenmiştir." ibaresi bulunduğundan açığa imza atarak sonradan sözleşme şartının doldurulması sonucuna katlanması gerektiği yönünde karar verilebilir mi?

Bu güne kadar da hiç ihtarname çekilmemiş. Nasıl bir yol izlemeliyim?