Belediye tarafından yol Geçirilmek Surteiyle Tarla vasfındaki Kadastro Parseline fiili müdahalede bulunulması

1/1000 imar planında yer alan imar hududuna aralarında bulunan 30 mt genişlikteki yol ile komşu bulunan imar uygulaması yapılmamış kadastro parseline belediye tarafından 30 mtlik yol yapılarak fiili müdahalede bulunuluyor. Hali hazırda kadastro parseli olan tarla vasfındaki taşınmaza belediyenin imar düzenlemesi yapmadan yol geçirmek suretiyle fiili el atması DOP kapsamında mı değerlendirilir? Yoksa fiili el atmadan kamulaştırmasız el atma davası açılabilir mi? cevap verecek herkese şimdiden teşekkürler

1.)DOP kesintisi , tapu malikine belediyece götürülen park,oyun alanı vs.gibi bir kamu hizmetinin bedeli karşılığı kamulaştırma yada kamulaştırmasız el atmada bedelden düşülecek %40 'dan az olmayan bir parasal miktarı teşkil eder. Yoksa Belediyenin bedelsiz ve kamulaştırmasız kişinin parseline müdahalesine imkan tanımaz.Dolayısı kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

2.DOP kesintisinin bedele etkisi nedir? Diye sorulduğunda;
a.) Taşınmaz kadastro parseli bedele esas alınan emsal taşınmaz imar parseli ise ,hesaplanan bedelden DOP oranındaki parasal miktar düşülür.
b.) Taşınmaz imar parseli,emsal taşınmaz da imar parseli ya da her ikisi de kadastro parseli işe DOP miktarı düşülmez.
c.) Taşınmaz imar parseli emsal taşınmaz kadastro parseli ise bedele DOP oranında ilave yapılır. Diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan advokat71 1/1000 imar planında yer alan imar hududuna aralarında bulunan 30 mt genişlikteki yol ile komşu bulunan imar uygulaması yapılmamış kadastro parseline belediye tarafından 30 mtlik yol yapılarak fiili müdahalede bulunuluyor. Hali hazırda kadastro parseli olan tarla vasfındaki taşınmaza belediyenin imar düzenlemesi yapmadan yol geçirmek suretiyle fiili el atması DOP kapsamında mı değerlendirilir? Yoksa fiili el atmadan kamulaştırmasız el atma davası açılabilir mi? cevap verecek herkese şimdiden teşekkürler

Belediyeler yürürlüğe giren imar planlarını 5 yıl içerisinde uygulamak zorundadır. İmar Kanununa göre bu böyledir. Fakat 1/1000 ölçekli uygulama imar planı olmayan parsel üzerinden geçirilen yol için fiili el atmadan doğan tazminat ve el atma tarihi itibariyle ecri misil (zamanaşımı defi saklı kalmak kaydıyla) davası açılabilir.

Peki Kamulaştırmasız El Atma davasına konu parsel kadastral; emsal alınan parsel ise imar parseli ise, dava konusu taşınmazdan doğrudan %40 DOP mu kesilir, yoksa, emsal alınan parselden yüzde kaç kesilmişse dava konusu parselin değerinden de aynı oran mı kesilir ? Bu konuda Yargıtay kararı paylaşabilecek varsa çok sevinirim... Şimdiden teşekkürler...

Alıntı: Yazan pallanco Peki Kamulaştırmasız El Atma davasına konu parsel kadastral; emsal alınan parsel ise imar parseli ise, dava konusu taşınmazdan doğrudan %40 DOP mu kesilir, yoksa, emsal alınan parselden yüzde kaç kesilmişse dava konusu parselin değerinden de aynı oran mı kesilir ? Bu konuda Yargıtay kararı paylaşabilecek varsa çok sevinirim... Şimdiden teşekkürler...

Sayın pallanco;

Aşağıda Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin kararını paylaşıyorum.



20. Hukuk Dairesi 2015/14194 E. , 2016/12172 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili 17/02/2014 tarihli dava dilekçesi ile müvekkili adına tapuda kayıtlı .... mahallesi 2390 parsel sayılı taşınmazın bir bölümünün orman olduğu gerekçesiyle bedelsiz olarak tapusunun iptaline karar verildiğini, tapunun iptal edilmesi sebebiyle zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup şimdilik 7.000TL tazminatın dava tarihinden tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Hazineden tahsiline karar verilmesi isteğinde bulunmuş, daha sonra 30.10.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile toplam 86.183,00.- TL tazminatın dava tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikle tahsilini istemiştir.
Davalı Hazine, orman tahdidinin Orman Yönetimi tarafından yapıldığını ve bu işlem nedeniyle davacının tapusunun iptaline karar verilmiş olması nedeniyle husumetin Orman Yönetimine yöneltilmesi gerektiğini, zamanaşımı süresinin geçtiğini, zarar ile iptal işlemi arasında illiyet bağı olmadığını, istenilen miktarın fahiş olduğunu bildirip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne faiz yönünden istekle bağlı kalınarak 86.183,00.- TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikle davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilmesi sebebiyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
Mahkemece yapılan inceleme, araştırma ve uygulama hükme yeterli değildir. Şöyle ki; dosya içeriği ve toplanan delillerden; .... mahallesinde bulunan 2390 parsel sayılı 428,51 m2 yüzölçümündeki dubleks kargir ev cinsli taşınmazın tevhitler, ifrazlar sonucu 23.06.1989 tarihinde ... Kooperatifi adına tescil edildiği, 03.02.1995 tarihinde tahsis yoluyla davacıya geçtiği, Orman Yönetimi tarafından açılan dava sonucu ... 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/276 E-2013/421 K sayılı ilamıyla 2390 parselin (A1) ile işaretlenen 131,52 m2 yüzölçümlü kesiminin tapu kaydının iptal edilip orman niteliği ile Hazine adına tesciline karar verildiği, kararın 08.01.2014 tarihinde kesinleştiği, orman yapılan kesimde evin bulunmadığı, meyve ağaçlarının yer aldığı, eldeki davanın 17.02.2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında
meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerledirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre emsal incelemesi ve kıyaslaması yapılmak suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Somut olaya gelince ormanlar özel mülkiyete konu olamayacak ise de, genel arazi kadastrosu sırasında kök parsel hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün gerçek kişi adına oluşturulduğu, tevhitler, ifrazlar ve son olarak tahsis yoluyla davacıya geçtiği, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararın karşılanması gerektiği kuşkusuzdur.
Çekişmeli taşınmazın arsa niteliğinde olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır .Bilindiği üzere arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerden, aynı nitelikte ve benzer yüzölçümlü taşınmazlar olması gerekmektedir. Emsal olarak incelenen taşınmaz imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması durumunda ise dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payını karşılayacak oranda indirim yapılmalıdır.
... Belediye Başkanlığı; çekişmeli taşınmazın 1/1000 ölçekli imar planında yol, konut ve bir kesimininde orman alanına isabet ettiğini, 2014 yılı m2 rayiç değerinin 4 TL olduğunu, belediyenin tüm hizmetlerinden yararlandığını, emsal alınan 10959 ada 1 parselin imar planı sınırları içinde olduğunu, 3194 sayılı Kanunun 18.madde uygulamasının yapıldığını, 1/1000'lik imar planında ticari alan olarak gözüktüğünü, belediye hizmetlerinden faydalandığını, DOP kesintisi yapılmadığını bildirmiştir.
Hükme dayanak yapılan bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen raporda ise; .... ilçe merkezinde ticari alanda bulunan imarlı arsa niteliğindeki 10959 ada 1 parsel sayılı taşınmaz emsal olarak alınmış, emsal alınan taşınmazın imar parseli olduğu, dava konusu taşınmazın etrafının meskun olduğu, belediye hizmetlerinden faydalandığı, arsa niteliğinde bulunduğu, emsal taşınmazda DOP düşülmediğinden davalı parselde de DOP düşülmediği belirtilerek taşınmazın değerlendirme (08.01.2014) tarihindeki m2 birim fiyatının 650 TL olduğu açıklanmak suretiyle taşınmaz üzerindeki meyve ağaçlarının değeri de gözetilerek tazminat belirlenmiştir. Dairede temyiz incelemesi yapılan ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06/05/2015 gün 2013/529-2015/150 sayılı dava dosyasında davaya konu olup, eldeki davada çekişmeli olan 2390 parsel sayılı taşınmaz ile aynı mevkide ve 1/1000 ölçekli imar planında aynı konumda bulunan .... ilçesi ... mahallesi 939 parsel taşınmazın imarlı arsa parseli ile emsal incelemesi ve kıyaslaması yapılarak 10.09.2013 tarihindeki m2 birim fiyatı 260 TL olarak tespit edilmiş, bulunan miktardan DOP kesintisi yapılmak suretiyle tazminat belirlenmiştir.
Bu durumda somut olayda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, taşınmaz üzerinde bulunan meyve ağaçlarının yaşları ve cinsleri gözetilmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaz ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme (08.01.2014) tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 15/12/2016 günü oybirliğiyle karar verildi.

Öncelikle çok teşekkür ederim Sayın antipersonel...

İşte burada "düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda" derken, emsalin DOP'u mu, yoksa doğrudan %40'mı dikkate alınacak... sorunum bu... Emsalin oranı neyse, dava konusundan da aynı oranın kesilmesi gerektiğine dair açık açık yazan bir karar arıyorum...

Alıntı: Yazan pallanco Öncelikle çok teşekkür ederim Sayın antipersonel... İşte burada "düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda" derken, emsalin DOP'u mu, yoksa doğrudan %40'mı dikkate alınacak... sorunum bu... Emsalin oranı neyse, dava konusundan da aynı oranın kesilmesi gerektiğine dair açık açık yazan bir karar arıyorum...

Sayın pallanco;

Yargıtay'ın emsaldeki DOP kesintisinin oranını sorması zaten burda belirtilen oranda indirim yap ve bedele hükmet anlamını çıkıyor bize.

Yasada % 40 demesi idareye illaha % 40 oranında kesinti yapacağı hakkı vermiyor. Örneğin aynı ada içerisindeki emsallerde kesinti % 25 ise ve dava konusu taşınmazdan % 40 kesmiş ise, burdaki % 15'lik eksik bedele hükmetmesi bence bozma sebebidir.

Sanırım bu karar sizin işinizi görecektir. Hemde Hukuk Genel Kurulu Kararı


Hukuk Genel Kurulu 2015/3305 E. , 2016/144 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki "kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat" davasından dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 16.04.2013 tarih ve 2013/43 E. 2013/122 K. sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulundan çıkan 24.06.2015 gün ve 2013/5-1541 E. 2015/1751 K. sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davalı Belediye vekili tarafından verilen dilekçe ile istenmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulunca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
Temyiz ilamında yer alan açıklamalara göre, 6217 sayılı Kanun'un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, aynı Kanun'un 442/3. ve 4421 sayılı Kanun'un 4/b-1maddeleri gereğince takdiren 261 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine; Harçlar Kanunu uyarınca eksik yatırılan 3,20 TL harcın karar düzeltme talep edenden alınmasına, 10.02.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Yerel Mahkeme ile Yargıtay Özel Dairesi arasındaki uyumazlık; Kadastro parseli olan ve Haliç Düzenleme Alanında kalması nedeniyle, imar uygulaması yapılması olanaklı olmayan dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesinde, imar parselinin emsal alınması nedeniyle dava konusu taşınmazdan DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılmasının gerekip gerekmediği noktasındadır.
Yerel Mahkemece; dava konusu taşınmazın kadastral parsel, emsalin imar parseli olduğu, dava konusu taşınmazın Haliç Düzenleme Alanında kalması nedeniyle, bölgede imar uyulaması yapılması mümkün değilse de, taşınmazın değeri emsal incelemesine göre belirlendiğinden, emsalin bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı kesintisi oranın dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesinde uygulanması gerektiği belirtilerek hüküm oluşturulmuştur.
Yargıtay Özel Dairesince; dava konusu taşınmaz kadastro parseli, emsal taşınmaz imar parseli ise de, belediye yazısına göre, taşınmazın Haliç Düzenleme alanında kalması nedeniyle taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılmasının mümkün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmaması gerektiği nedeniyle hüküm bozulmuştur.
Arsa niteliğindeki taşınmazın bedeli tespit edilirken, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 4650 sayılı Kanunla değişik 11/g bendi gereğince, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışların gözetilmesi gerekmektedir.
Dava konusu taşınmazın ve emsalin kadastral parsel olmaları ya da imar parseli olmaları halinde düzenleme ortaklık payı kesintisi açısından sorun bulunmamaktadır. Yani bu iki halde de düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmayacaktır. Bunun nedeni açıktır. Karşılaştırılan her iki taşınmaz aynı ölçülere sahiptir ve karşılaştırma yöntemiyle örtüşmektedir.
Sorun, dava konusu taşınmazın kadastral parsel, emsalin imar parseli olması ya da dava konusunun imar parseli, emsalin kadastral parsel olması halinde düzenleme ortaklık payı kesintisi ya da ilavesi yapılması gerekip gerekmediği, gerekiyor ise oranının ne olması gerektiğinde ortaya çıkmaktadır. Çünkü bu durumda karşılaştırması yapılan her iki taşınmaz aynı ölçülerde değil, farklı ölçülere sahip bulunmaktadır.
Örneklemek gerekirse, piyasaya yeni sürülen buğdayın fiyatı, piyasada işlem gören buğday fiyatı ile belirlenir. Piyasada buğday fiyatı belirli değilse, buğday unuyla da fiyatı belirlenebilir. Ancak bu durumda un oluncaya kadar geçirilen aşama, temizlenme, ayıklanma. ve kabuğundan arındırılması gibi gerçekleşen zayiat oranının hesaplanıp unun fiyatından düşülmesi gerekir. Gerekir ki, buğdayın gerçek fiyatı ortaya çıksın Yoksa buğdayın fiyatını unun fiyatına yükseltmiş olursunuz ve bu şekilde buğday satan haksız kazanç elde etmiş olur.
Durum somut olay açısından aynen böyle gerçekleşmiştir. Zira, emsal kadastral parsel iken, %31,88 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle imar parseli oluşmuş ve bu şekilde inşaat yapılmaya müsait bir hale gelmiştir. Başka bir anlatımla imarlı bir parsele dönüşerek değer kazanmıştır. Dava konusu taşınmaz ise, imarlı arsa olma özelliğini yitirmiş kadastral parseldir. Böylesi bir durumda her iki parselin aynı özellikleri taşıdığı ve birbiriyle denk olduğu ileri sürelebilir mi? Bunun cevabı elbette hayırdır ve aradaki dengesizlik ancak düzenleme ortaklık payı kesintisiyle giderilebilir.
Bu bağlamda, düzenleme ortaklık payı kesintisinin yasal dayanağı ve Yargıtay İçtihatları üzerinde durulmalıdır. 3194 sayılı İmar Yasasının 18/2 maddesinde; belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenlenme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez hükmüne yer verilmiştir.
Bu durumda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.07.2009 tarih ve 2009/5-265-307 sayılı içtihadında açıklandığı üzere; incelenen emsal, imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikde olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bu yoldaki içtihadını hiç sapma göstermeden istikrarlı bir biçimde sürdürmekte olduğunu söylemekte yarar vardır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin bu konudaki içtihatlarının da istikrarlı olduğu aşağıdaki örneklerde görülmektedir.
Dava konusu taşınmaz kadastro parselidir. Değerlendirmede esas alınan ise imar parselidir. Bu nedenle emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelden %40 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekir. (02.06.2009 tarihli 2009/5421-8331 sayılı, 20.02.2007 tarih ve 2007/1019-1902 sayılı, 14.11.2006 tarih ve 2006/12038-12078 sayılı, 17.10.2006 tarih 2006/7623-10916 sayılı, 03.07.2006 tarih 2006/6836-8277 sayılı)
Dava konusu taşınmazlar kadastro parselidir. Değerlendirmede esas alınan taşınmazlar ise imar parselidir. Bu nedenle emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelden %35 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekir. (26.09.2006 tarih 2006/8220-9676 sayılı.)
Dava konusu taşınmaz kadarstrol parselidir. Değerlendirme de esas alınan taşınmaz ise imar parselidir. Bu nedenle taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelinden %40 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekirken, emsalin bulunan bedelinden %20 düzenleme ortaklık payı düşülmesi doğru görülmemiştir. (03.06.2014 tarih ve 2014/3508-15793 sayılı)
Hükme esas alınan bilirkişi kurulunca emsal kabul edilen taşınmazlar, dava konusu taşınmazla aynı mahallede bulunan ve fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri olup, bu parsellerden imar uygulaması sırasında %29 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından, emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelden %29 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekir.(28.06.2010 tarih 2010/10324-12087 sayılı)
Bu örnekler daha da çoğaltılabilir. Şimdi de Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin aynı konuya ilişkin istikrarlı içtihatlarından bir kaç örnek verelim.
Dava konusu taşınmaz kadastro parseli olup, emsal parseli ise, imar parseli olduğundan, dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerekir. (13.11.2014 tarih ve 2014/14305-16017 sayılı)
İncelenen emsal, imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştımadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunun 18. maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekir. (06.03.2006 tarih ve 2005/10785 Esas 2006/1781 Karar sayılı, 04.05.2006 tarih ve 2006/3065-3751 sayılı, 26.12.2006 tarih ve 2006/10470-11063 sayılı, 19.03.2015 tarih ve 2014/15836 Esas 2015/3848 sayılı)
Bu açıklamaların ışığında somut olayda dönüldüğünde; dava konusu taşınmaz kadastro parseli, emsal ise imar parselidir. Emsalden %31,88 yaklaşık %32 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmıştır. Dava konusu taşınmazın Haliç Düzenleme alanında kalması nedeniyle, taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılması mümkün olmadığı belediye yazısından anlaşılmıştır. Taşınmazın Haliç Düzenleme alanında kalması, taşınmazın değerini artıran bir unsur değildir. Kadastro parseli olarak kalacak, imara tabi olmayacak bir taşınmazın imar parseli ile eşdeğerde olduğu kabul edilemez.
Üstelik, yerel mahkemenin direnme gerekçesinde sözünü ettiği aynı mahkemenin 2010/156 Esas sayılı dava dosyasına ait 09.11.2010 tarih ve 2010/16 karar sayılı ilamında, aynı konumdaki Haliç Düzenleme Alanında bulunan taşınmaza, aynı idare tarafından kamulaştırmasız el konulması nedeniyle hüküm altına alınan tazminat, somut davadaki taşınmaza uygulanan oranda (%31.8895 oranında) DOP kesintisi yapılarak belirlenmiştir. Temyiz üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 07.12.2011 tarih ve 2011/15004-20470 sayılı ilamı ile onanmış ve aynı Dairenin 15.05.2012 tarih ve 2012/4770-9822 sayılı ilamı ile karar düzeltme isteği reddedilmek suretiyle hükmün kesinleştiği anlaşılmıştır.
Bu itibarla, yerel mahkemenin dava konusu taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması gerektiğine dair tesbiti yerindedir. Az yukarıda anılan istikrarlı içtihatlarla uyumludur. Ancak, oranının belirlenmesi yöntemi hatalıdır. Çünkü bu oran, emsalin bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranı değildir. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki düzenleme ortaklık payı oranını karşılayan bir oran olmalıdır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölge Haliç Düzenleme alanı olduğuna göre, bu alanın hemen bitişiğindeki taşınmazlar yönünden düzenleme ortaklık payı araştırması yapılarak, uygulanacak kesinti oranının belirlenmesi gerekir. Esasen taşınmazın bulunduğu bölge, sadece Haliç Düzenleme Alanından ibaret de değildir
Mahkemece bu hususun araştırılarak, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği yönünde değişik bozma yapılmalıydı. Ya da İstanbul gibi bir yerde uygun emsal bulunamayacağı ileri sürülemeyeceğinden, dava konusu taşınmazın içinde bulunduğu özel durum gözetilerek, daha uygun bir emsal bulunarak sonuca gidilmesi yönünde değişik bozma yapılması gerekirdi. Çoğunluk görüşü Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ile 5. Hukuk Dairelerinin istikrarlı içtihatlarına uygun düşmediğinden, davalı idarenin karar düzeltme talebi kabul edilerek, yerel mahkemenin direnme kararı az yukarıda açıklanan değişik gerekçeyle bozulmalıydı.
Bu nedenle karar düzeltme isteminin reddine dair çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.

Çok teşekkürler...

5. Hukuk Dairesi 2015/27602 E. , 2016/14156 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, taraf vekillerince verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

- K A R A R –

Dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi olan 13.02.2014 tarihi itibariyle imar planı içerisinde olup olmadığı, imar planı içerisinde ise tarihi, ölçeği ve türlü (1/1000, 1/5000, 1/25000, Uygulama, nazım...) araştırılarak 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde olmadığının tespiti durumunda belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı veya istenilmesi durumda yararlanıp yararlanamayacağı ve etrafının meskun olup olmadığı diğer ölçekli plan dahilinde ise plandaki konumu, plan kapsamında alınma amacı, yerleşim yerine uzaklığı, şehrin gelişme istikametinde olup olmadığı hususları ilgili Altınordu Belediye Başkanlığından sorulduktan sonra,
Alınacak cevaplarla birlikte gönderilmek üzere dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 13/10/2016 gününde oybirliğiyle karar verildi

5. Hukuk Dairesi 2016/9062 E. , 2017/12051 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atılarak enerji nakil hattı geçirilen taşınmazların, irtifak hakkı karşılığının tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, davalı idare vekilince verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:
- K A R A R –

Dava, kamulaştırmasız el atılarak enerji nakil hattı geçirilen taşınmazların, irtifak hakkı karşılığının tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki;
1-Bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye nazım imar planı içinde bulunması, değil ise belediye veya mücavir alan sınırları içinde olması ve ayrıca belediye hizmetlerinden faydalanması ve etrafının da meskun olması gerekir. Belediyeden gelen yazı cevabında 19 ada 18 parsel sayılı taşınmazın meskun mahalde olduğu, 35 ada 29 parsel sayılı taşınmazın meskun mahal dışında olduğu ve taşınmazların belediye hizmetinden yararlanmadığı belirtildiğinden, mahkemece etraflarının meskun olup olmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanma ihtimali olup olmadığı hususlarında gözlem ve yeniden araştırma yapılmak suretiyle,
Taşınmazların arsa olduğunun anlaşılması halinde, Kamulaştırma Kanunu'nun kıymet takdir esaslarını belirten 11.maddesinin 1.fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.
Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.