Tasfiye Edilmiş Yapı Kooperatifinin Ortakları Site Yönetimine Geçebilir mi?

Tasfiyesi tamamlanmış ve tapuları ortaklara verilmiş bir konut yapı kooperatifi sakinleri, sonradan site yönetimi kurma ihtiyacı duyuyorlar. Mümkün mü? Nasıl?

Bakanlığın ilgili tebliği şöyle bir imkândan söz ediyor:
--------------------------------------------------------

1163 Sayılı Kooperatifler Kanununa Dair Tebliğ

Kurum: Sanayi ve Ticaret Bakanlığı
RGT: 22.10.2004
RG NO: 25621

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81'inci maddesinin 2'nci fıkrasında, konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hükmün uygulanmayacağı, mahkemece veya genel kurulca tasfiye memurları seçilmediği takdirde tasfiye işlerini yönetim kurulunun yapacağı hükme bağlanmıştır.

Konut yapı kooperatiflerinde, ferdi mülkiyete geçilerek, konutların tapuda ortaklar adına tescil edilmesinden sonra kooperatif tüzel kişiliğinin devam etmesi halinde, konut sahipleri ile kooperatifler arasında çeşitli hukuki sorunların meydana geldiği gözlenmektedir.

Bu nedenle;

1- 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu (m.81) ve konut yapı kooperatifi örnek ana sözleşmesi (m.85) hükümleri çerçevesinde, bütün ortakların tapularının dağıtılmış olması halinde kooperatifin amacının gerçekleştiğinin ve ferdileşmenin tamamlandığının kabul edilmesi gerekmektedir.

Böylece ferdileşmesini tamamlamış bir konut yapı kooperatifi, son ortağın tapusunun verildiği tarihten itibaren altı ay içinde amacı değiştirilerek başka bir kooperatif türüne dönüştürülmediği takdirde, herhangi bir genel kurul kararına gerek kalmaksızın dağılma durumuna gireceğinden, yönetim kurulunca anılan Kanunun 81'inci maddesinin verdiği görev ve yetkiye dayanılarak derhal ana sözleşmede öngörülen tasfiye işlemlerine başlanması zorunludur. Genel kurul toplantıya çağrılmak suretiyle tasfiye kurulu üyelerinin genel kurulca seçilmesi de mümkündür. Bu durumdaki kooperatiflerin organlarının görev ve yetkileri tasfiyenin yürütülmesi ile sınırlı olup, yeni taahhütler içeren bir tasarruf yapma ehliyetleri bulunmamaktadır.

2- İşletme kooperatiflerine dönüşen konut yapı kooperatifinin ise site işletme kooperatifi ana sözleşmesi hükümleri kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmeleri mümkün olabilecektir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 86'ncı maddesi uyarınca tebliğ olunur.

**************************************
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Kooperatifte tasfiye tamamlanmış ve 6 aylık süre de çoktan geçmiş bulunmaktadır.

Alıntı: Yazan HUKUKDOKTORU Kooperatifte tasfiye tamamlanmış ve 6 aylık süre de çoktan geçmiş bulunmaktadır.

Kat irtifakı kurulmuş mu?

Alıntı: Yazan HUKUKDOKTORU Tasfiyesi tamamlanmış ve tapuları ortaklara verilmiş bir konut yapı kooperatifi sakinleri, sonradan site yönetimi kurma ihtiyacı duyuyorlar. Mümkün mü? Nasıl?

1163 sayılı kanunun 81/2. maddesi uyarınca, konut yapı kooperatiflerinin dağılmış sayılabilmesi için sadece ferdi mülkiyete geçmiş olmaları yeterli olmayıp, ayrıca anasözleşmede öngörülen tüm işlemlerin tamamlanması da gerekmektedir. Tasfiye tamamlanıp, kooperatif ticaret sicilden silinmedikçe, tüzel kişilik devam eder. (Y.11. HD. 29.04.002, E.407/K.3953, Muktedir Lale,Kooperatifler Hukuku sayfa. 1870)

Kooperatif, Ticaret Sicilden terkin olmuş mudur?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir parseli geçmeyen taşınmazlarda uygulanabildiğinden, (birden fazla parsel içeren) daha büyük taşınmazlar için uygulamadaki ihtiyaç nedeniyle yapı kooperatifleri, anasözleşme değişikliğine giderek işletme kooperatifine dönüşebilmektedir.Bu şekilde Kat Malikleri Kurulu yerine geçen İşletme Kooperatifinin aidat toplama yetkisi vardır. (Y.11 HD. 15.12.2003, E.4902/K.11905; Muktedir LALE, Kooperatifler Hukuku, sayfa 1941)

Tapuların verilmiş olması, Kat Mülkiyeti'ne geçilmiş olduğunu düşündürüyor. Bu halde, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler"inin uygulanabileceğini sanıyorum.

Saim bey, 5711 den sonra birden fazla parseldede kmk hukumleri uygulanabiliyor sanirim

Alıntı: Yazan HUKUKDOKTORU Tasfiyesi tamamlanmış ve tapuları ortaklara verilmiş bir konut yapı kooperatifi sakinleri, sonradan site yönetimi kurma ihtiyacı duyuyorlar. Mümkün mü? Nasıl?

Sayın HUKUKDOKTORU,

Sorularınızdan sonra muhtelif cevaplar verildi. Benim soruma da cevap vermediniz. Sorunuzun cevabını buldunuz mu? Bulduysanız, bizimle paylaşiır mısınız?

Merhaba,

Bir site konut yapı kooperatifi konutları inşa edip teslim ettikten ve kooperatifi tasfiye edip ortaklara tapuları verdikten bir kaç yıl sonra, bazı ortakların isteği ile toplu yapı yönetimine geçmek istemektedir. Kooperatif sicilden terkin edilmiştir.

İşte böyle bir durumda KMK.'nun "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler"inin (m.66-74) uygulanması mümkün müdür? Buna hangi çoğunlukla karar verilebilir? 4/5 çoğunluk burada geçerli midir? Azınlıkta kalanlar ne yapabilirler?

Bunları merak ediyorum.

Alıntı: Yazan HUKUKDOKTORU Merhaba, Bir site konut yapı kooperatifi konutları inşa edip teslim ettikten ve kooperatifi tasfiye edip ortaklara tapuları verdikten bir kaç yıl sonra, bazı ortakların isteği ile toplu yapı yönetimine geçmek istemektedir. Kooperatif sicilden terkin edilmiştir. İşte böyle bir durumda KMK.'nun "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler"inin (m.66-74) uygulanması mümkün müdür? Buna hangi çoğunlukla karar verilebilir? 4/5 çoğunluk burada geçerli midir? Azınlıkta kalanlar ne yapabilirler? Bunları merak ediyorum.

Kat irtifakı ile soruma yanıt vermediğinize göre, kurulduğunu varsayıyorum.

Öncelikle şu geçiçi madde uygulanacaktır.

Alıntı: GEÇİCİ MADDE 2 - (Ek : 5912 - 23.6.2009 / m.5) Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.

Daha sonra ise, sözünü ettiğiniz maddeler uygulanacaktır. Alınan karara tüm malikler uymak zorundadır. Kaldı ki, bu hepsinin yararınadır. Birden fazla parsel varsa, ortak yer de olmalıdır. Aksi takdirde ortak yerlerle ilgili çıkan ihtilaflarda KMK uygulanamaz.

İşletme kooperatifi yönetici seçildiği zaman yönetimi kooperatif olarak mı yapıyor yoksa bir yönetici atıyor mu? Site yöneticisinin görevini yerine getirmemesinden dolayı davayı işletme kooperatifi adına mı açıyoruz?

Site isletme kooperatifinin Yonetim kurulu yonetiyor siteyi

Alıntı: Yazan Evren Osman Site isletme kooperatifinin Yonetim kurulu yonetiyor siteyi

Bu bir zorunluluk mudur?

yönetim kurulu yönetiyor ama o zaman yöneticinin sorumluluğunda davayı yönetim kuruluna mı açacağız, yoksa kooperatife mi? Kat malikleri yönetim kurulu üyesi. Ancak davayı açacak kişi kat maliki değil, kiracı ve kooperatife üye değil. Burada sorumlu kim?

Alıntı: Yazan _gamze_ İşletme kooperatifi yönetici seçildiği zaman yönetimi kooperatif olarak mı yapıyor yoksa bir yönetici atıyor mu? Site yöneticisinin görevini yerine getirmemesinden dolayı davayı işletme kooperatifi adına mı açıyoruz?

Alıntı: yönetim kurulu yönetiyor ama o zaman yöneticinin sorumluluğunda davayı yönetim kuruluna mı açacağız, yoksa kooperatife mi? Kat malikleri yönetim kurulu üyesi. Ancak davayı açacak kişi kat maliki değil, kiracı ve kooperatife üye değil. Burada sorumlu kim?

Site Yönetim Planında,nasıl yönetileceği yazılır genellikle. Kooperatif, tasfiye olup veyahut ana sözleşmesini değiştirerek işletme kooperatifine dönüşmüş ise, dönüşen işletme kooperatifi yönetim kurulu siteyi yönetebilir veyahut ana sözleşme veya site yönetim planı izin veriyorsa dışardan profesyonel sözleşmeli yönetici atayabilir.

İşletme kooperatifi yönetim kurulu tarafından yönetiliyorsa, Kooperatif yanında ayrıca ortaklara karşı da yönetim kurulunun sorumluluğu vardır. Ancak Kiracının ortak olan kiralayan adına dava açamayacağı kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan 1163 sayılı Koop.K. 5. ÜYELERİN TİTİZLİK DERECESİ VE SORUMLULUKLARI: Madde 62 - Yönetim Kurulu, kooperatif işlerinin yönetim için gereken titizliği gösterir ve kooperatifin başarısı ve gelişmesi yolunda bütün gayretini sarf eder. Yönetim Kurulu, kendi tutanakları ile Genel Kurul tutanaklarının, gerekli defterlerin ve ortak listelerinin muntazam hazırlanıp, tutulup, saklanmasından ve işletme hesabiyle, yıllık bilançonun kanuni hükümlere uygun olarak hazırlanıp tetkik olunmak üzere denetleme kuruluna verilmesinden sorumludur. Yönetim Kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar. Bunların suç teşkil eden fiil ve hareketlerinden ve özellikle kooperatifin para ve malları bilanço, tutanak, rapor ve başka evrak, defter ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı kamu görevlisi gibi cezalandırılır. *

Alıntı: Yazan 1163 Sy. Koop. Kanunu F ANONİM ŞİRKET HÜKÜMLERİNE ATIF: Madde 98 - Bu kanunda aksine açıklama olmıyan hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki Anonim şirketlere ait hükümler uygulanır.

Alıntı: Yazan TTK 3. MESULİYET: A - HALLER: Madde 336 - İdare meclisi azaları şirket namına yapmış oldukları mukavele ve muamelelerden dolayı şahsan mesul olamazlar. Ancak aşağıda yazılı hallerde gerek şirkete gerek münferit pay sahiplerine ve şirket alacaklılarına karşı müteselsilen mesuldürler. 1. Hisse senetleri bedellerine mahsuben pay sahipleri tarafından vukubulan ödemelerin doğru olmaması; 2. Dağıtılan ve ödenen karpaylarının hakiki olmaması; 3. Kanunen tutulması gereken defterlerin mevcut olmaması veya bunların intizamsız bir surette tutulması; 4. Umumi heyetten çıkan kararların sebepsiz olarak yerine getirilmemesi; 5. Gerek kanunun gerek esas mukavelelerinin kendilerine yüklediği sair vazifelerin kasden veya ihmal neticesi olarak yapılmaması. Beş numaralı bentte yazılı vazifelerden birisi 319 uncu madde gereğince idare meclisi azalarından birine bırakılmışsa, mesuliyetin ancak ilgili azaya yükletilmesi lazım gelip o muameleden dolayı müteselsilen mesuliyet cari olmaz.

Yok ustad tabi zorunlu degil yetki verilirse