Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

gayrimenkul satış vaadi ile vaadedilen gayrimenkulün teslimi

Yanıt
Old 26-02-2007, 12:56   #1
Av.Fehmile Danış

 
Varsayılan gayrimenkul satış vaadi ile vaadedilen gayrimenkulün teslimi

Merhabalar,benim içinden çıkamadığım sorun şu.
Müvekkilimle bir müteahhit arasında yapılmış "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi,ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesi" bulunmaktadır.Müteahhitin yeni yapacağı ve bir dairesini müvekkilime vermeyi vaddettiği bina,eski bir binanın yıkılarak yerine yenisini yapılması şeklindedir.Ve tapu kayıtlarında halen eski bina haliyle kat mülkiyetleri mevcuttur.Benim müvekkilin bu eski binada bir dairesi bulunmaktaydı.Bu eski yıkılan binadaki dairesine karşılık,yeni inşa edilen binadaki daire kendisine müteahhit tarafından vaadedilmişti. Fakat,müteahhit yeni inşa ettiği bina tamamlanmak üzere olduğu halde,henüz "cins tashihi" denilen işlemi yaptırmamıştır.Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettiremedim. Müteahhitin,müvekkilime vermeyi vaadettiği bu daireyi başkasına sattığını,yakında inşaat biteceğinden anahtarı da başkasına teslim edeceğini haricen öğrendik.Müteahhitin müvekkilime vaaddettiği daire,ön cephede buunmakta,vaad ettiği daire yerine vermeyi düşündüğü daire de arka cephede bulunmaktadır.Müvekkil bu durumu kabul etmeyip,dava açmamızı istedi.
Biz de ihtiyati tedbir talepli,"gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine" dayanarak vaadedilen dairenin müvekkile teslimini talep eden bir dava açtık.Bu davada,sözkonusu dairenin davamız bitinceye kadar,üçüncü kişilere satılmaması,devredilmemesi,teslim edilmemesi yönünde ihtiyati tedbir kararı aldırıp,davalı tarafa tebliğ ettirdik. Tescili özellikle talep etmememizin nedeni,bunun uzun sürceği ve müvekkilin mağdur olacağı düşüncesiydi.
Son yapılan duruşmada karar beklerken,hakime hanım bu haliyle dosyanın eksik olduğunu;yeni inşa edilen binada kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulup kurulmadığı konusunda beyanda bulunmam için süre verdi. Müvekkilimin mağdur olmaması için,bu konuda emsal karar alan ya da uygulamayı bilen meslektaşlarımdan,ne yapmam gerektiği konusunda fikirlerini bildirmelerini rica ediyorum.Bütün meslektaşlarıma iyi çalışmalar diliyorum.Saygılar.
Old 26-02-2007, 14:46   #2
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Sorulu katkı

Sayın Av.Fehmile Danış,
Sözleşme, noterde resen düzenleme şeklinde yapılmış mı?

Bilindiği gibi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir.

Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin resmi şekilde yapılmaları zorunludur.
(TMK.md. 706; Borçlar Kanunu md. 213; Noterlik K. m.60/3; Tapu K. md. 26 ).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi yönünden, taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (bir vaad ) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları, geçerlilik koşuludur.

Tapu K.nın 26. maddesince BK. 213. maddesine uygun taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin siciline şerh edilmesi mümkündür ve bu kanuna göre çıkartılan Tapu Sicil Tüzüğünün 55.maddesinin (c) bendinde de kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sicile şerh edilebilecek haklar arasında gösterilmiştir.
Old 26-02-2007, 15:39   #3
Av.Fehmile Danış

 
Varsayılan

Yanıtınız için teşekkürler Hulusi Bey.
Şimdi sizin sorunuza cevap vereyim. Sözünü ettiğim " gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" noterde düzenlenmiş.Yani resmi şekilde yapılmış,geçerli bir sözleşme.Fakat sorun şurda: Ben bu sözleşmeyi tapuya şerh ettiremiyorum.Çünkü bu satış vaadi ile müvekkilime satışı vaadedilen dairenin bulunduğu apartman,tapuya kayıtlı değil.Daha doğrusu,davalı müteahhit tarafından yapılan bu yeni bina;eski bir binanın yıkılarak yerine yeni bina yapılması şeklinde inşa edilmiştir. Tapu kayıtlarında ise; eski, yıkılmış olan binanın kat mülkiyeti şeklindeki kayıtlar mevcuttur.Müteahhit, yapması gereken "cins tashihi" işlemini henüz yapmamıştır.Bu nedenle, "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine" dayanarak,müvekkilim adına tescil istediğimde bu davanın uzun süreceğini düşünerek,müvekkilin mağduriyetinin giderilmesi açısından daha pratik bir sonuç verir umuduyla;söz konusu dairenin teslimini dava yoluyla talep ettim ve ihtiyati tedbir kararı da aldırdım.Ama bu tedbir kararı bile davalı müteahhidi bağlamıyor olacak ki;müteahhit yakın zamanda ,fiilen "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" ile müvekkilime vaadettiği daireyi başkasına teslim edecektir. Sözleşmede ayrıca,tescil hak ve taleplerinin kat mülkiyetinin kurulması ile talep edilebileceği düzenlenmiştir.Kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulması da hemen olabilecek bir şey değildir. Bu nedenlerle,ne yapabileceğim konusunda meslektaşlarımdan öneri bekliyorum. Teşekkürler.
Old 26-02-2007, 17:55   #4
Av.Mehmet Saim Dikici

 
Varsayılan

Alıntı:
Ama bu tedbir kararı bile davalı müteahhidi bağlamıyor olacak ki;müteahhit yakın zamanda ,fiilen "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" ile müvekkilime vaadettiği daireyi başkasına teslim edecektir


İhtiyati Tedbir kararını nasıl uyguladınız? Sanıyorum bu kararı uygularken de aynı sıkıntıyı yaşayacaksınız.

daha önce bir başka alanda da değinmiştim. BK.97. maddeye göre borçlunun yapmaktan kaçındığı işlemi mahkeme vasıtasıyla yapmak veya yaptırmak mümkün. Cins tashihi işlemini yapmaktan kaçınıyorsa ve bu tashih yapılmadan hakkınızı aramakta sıkıntı yaşıyorsanız 97. maddeye göre mahkemeden bu izni isteyin derim.

Saygılar.

Alıntı:
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ (cins tashihi)

Tanım : Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ,bahçe, tarla vb. iken arsa veya arazi iken, bağ bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge.
Taşınmaz malın maliki veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi.
Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı. Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde, yapı kullanma izin belgesi veya işlemin yapılmasını talep eden Belediye/Valilik yazısı.
Taşınmaz mal sahibinin son alt ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde bir adet vesikalık fotoğrafı (yeni tapu senedi için).
İzlenecek yol : Kadastro müdürlüğü tarafindan düzenlenen tescil bildirimleri, tapu sicil müdürlüğüne gönderildikten sonra; tapu sicil müdürlüğü tarafından tescil işlemi yapılır.

İşlemin Mali Yönü :

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (13. a, c) pozisyonlanna göre;

Ocak 1983 tarihinden önce inşaatı bitip iskan ruhsatının alındığının ve inşaata ilişkin Emlak Alım Vergisinin ödendiğinin belgelendirilmesi halinde tashih harcı alınmadan,
Ocak 1983 tarihinden sonra tapu sicilinde kayıtlı olan ama ve arazi üzerinde yeniden inşa olunan bina vesair tesisler nedeniyle 13/a pozisyonunda belirtilen binde 10 ve sosyal mesken vesair nitelikteki binalar nedeniyle 13/b pozisyonunda belirtilen binde 5 oranındaki harçlar ilgili maliye kuruluşunca tahsil edileceğinden, bu harçların ödendiğinin belgelendirilmesi halinde harç ve Eğitime Katkı Payı tahsil edilmeden,
Yukarıda belirtilen hususların belgelendirilememesi veya belirtilen tesisler dışında kalan her çeşit cins ve kayıt tashihinde emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek değer üzerinden 13/c pozisyonu uyarınca binde 6 oranında harç ve Eğitime Katkı Payı tahsil edilerek, Taleplerin karşılanması gerekir.
Cins tashihi işlemlerinde cezalı harç tahsili:

492 sayılı Harçlar Kanunu' na ekli (4)' sayılı tarifenin 3239/96-B maddesi eklenen fıkrada, "bu tarifenin 13 numaralı bendinin (a) ve (c) fıkralarında belirtilen işlemlerden Emlak Vergisi Beyannamesi verilmesinin gerektirenlerin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 27.nci maddesinde yazılı ek süre sonuna kadar tapuda gösterilmemesi halinde harç % 50 fazlasıyla alınır." Hükmü yer almaktadır. Buna göre cins değişikliği ile ilgili olarak Emlak Vergisi Beyannamesinin verildiğinin belgelendirilememesi halinde 13/c maddesindeki harç % 50 fazlası ile tahsil edilecektir. 13/a maddesindeki harçlarla ilgili olarak da ilgili maliye kuruluşuna harcın % 50 fazlası ile tahsil edilmesi yolunda duyuru yapılması gerekmektedir.

http://216.239.59.104/search?q=cache...lnk&cd=1&gl=tr
Old 26-02-2007, 20:03   #5
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan İki sözleşme

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Noterde yapılmış mı?

İki sözleşme :

1) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS)
(Müvekkille yüklenici arasında)
2) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi(Davaya dayanak yapılan)
(Müvekkille yüklenici arasında)
3) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (belge yok! duyum!)
(Yükleniciyle 3.şahıs arasında)
4) İ.Tedbir (Kapsamı ?)

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce de, bir bağımsız bölümün satışı vaadi geçerlidir.

Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının kurulmadığı bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına engel bir durum yoktur. Ancak bu durumda, mülkiyet veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satım veya başkası adına tescili olanaksızdır.

Satış vaadi sözleşmesi; kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma sözleşmesi olarak nitelendirilemez.

Sonuç:
Alıntı:
tapu kayıtlarında halen eski bina haliyle kat mülkiyetleri mevcuttur.

1)Tapu kaydına göre malik (halâ) müvekkil!
2)Yüklenici,(KKİS.nde müvekkile ait olan) bağımsız bölümü satış vaadi yoluyla satabilir, ancak tapuda tescil gerçekleşmez.

Kahve molası...
Old 26-02-2007, 23:26   #6
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

“ Dairenin teslimi “ şeklindeki davanın olayın niteliğine uygun düşmediği kanısındayım. Satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak yaratır. Tescille ayni hakka dönüşür ve tescil sağlandıktan sonra o daire üzerinde mülkiyet hakkı yaratılabilir. Önce tescil davası açılmalıydı.

Kaldı ki, dava olumlu olarak sonuçlansa dahi tapulu taşınmazların mülkiyeti bilindiği gibi tescille geçer. Teslim fiili zilyetlik yaratabilir fakat yeterli değildir. Tapu maliki bu yerin mülkiyetini başkasına satabilir. O takdirde tapudan satın alan şahıs mülkiyet hakkını kazanmış olur.

Bu durumda açılan davanın , eğer tapu yüklenicinin üzerinde ise ( Sözleşmedeki daireye isabet eden arsa payının iptali ile davacı adına tescili, dairenin teslimi ) şeklinde ıslah edilmesinde yarar görmekteyim.
Yapılan sözleşmede davacıya bırakılacak bağımsız bölüm tarif edilmiş ise, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmamış olması tescile engel olmayacaktır. Aşağıdaki Yargıtay kararında da değinildiği üzere yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile kat irtifakı kurulması halinde o daireye isabet erecek arsa payı hesap edilir. Bu payın tesciline karar verilir.

“Bu iki bağımsız bölümün , taşınmazda kat irtifakı kurulmadıkça müstakilen tapuda devir intikali imkansızdır. Ne var ki bu durum sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez. Diğer bir ifadeyle davacının yaptığı inşaatın sözleşmeye göre karşılığı olan iki dükkana isabet eden arsa payını talep etmesine mani bulunmamaktadır. Mahkemece yapılacak iş iki dükkana isabet edecek arsa payının bilirkişilere hesap ettirilerek bulunacak bu payın davalının tapudaki payından iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesinden ibarettir. ( 15 HD. 13.06.1991 T. 1991/592-3206 )

(Bu kararda davacı olan yüklenicidir . Fakat önemli olan öngörülen kurallardır. )

İhtiyati tedbir kararına ( sözleşmedeki daire tarif edilerek bu bağımsız bölüme isabet eden şu kadar pay üzerine ) şeklinde bir açıklama eklenmesi talep edilerek alınan önlemin etkisi arttırılabilir. Diye düşünüyorum.

Bir ikinci yöntem; ki davanın daha fazla uzamasına neden olabilir. Islah talebinde dairenin adına tescili talep edilir. Bu durumda kat irtifakı kurulması için yetki istenir. Aşağıdaki kararda olduğu gibi hareket edilir.

Davalı-karşı davacı önce kat irtifakı için yetki, ardından kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin tescilini talep etmekle mülkiyetin naklini istemiştir. Mahkemece bu istekler birlikte ifa şartına bağlı olarak kabul edilmiş ise de bu hükmün infaz kabiliyeti kuşkuludur. Verilen yetki sonunda ortaya çıkacak paylar belli değilken tesciline karar verilmesi duraksama yaratacaktır. (HUMK. md. 388) İstemin içinde bulunduğuna göre dava ekonomisi de gözetilerek bu konuda mahkemece yapılacak iş; taraflara mehil verilmesi, uzlaşamadıklarında bilirkişiye bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösterir listenin hazırlattırılması, bu paylara göre kat irtifakının tesisi için idari işlemlerin takip ve yerine getirilmesinde davalı karşı davacıya yetki verilmesi suretiyle tesis edilecek kat irtifakı üzerinden yukarıda (4) nolu bentte değinilen husus da gözetilerek birlikte ifa suretiyle tescile dair hüküm tesis olmalıdır. Bu nedenle, infazda duraksama yaratacak ve çekişmenin sürüp gitmesine sebep olacak şekilde hüküm tesisi doğru olmamış bozmayı gerektirmiştir. “ ( 15.HD. 04.04.2002 T. 2001/5925 E. 2002/1611 K.)

Saygılarımla.
Old 27-02-2007, 08:06   #7
Av. Hulusi Metin

 
Varsayılan Temel sözleşme

"Dava; açılırken kazanılır ya da kaybedilir".

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, sözleşmeyle kendisine bırakılan bağımsız bölümler üzerinde kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır.

Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkını üçüncü kişilere devredebilir. Burada “alacağın temliki” kuralları uygulanır. Devredilen alacak, sözleşme anında var olabileceği gibi ileride doğması beklenen ya da koşula bağlı bir alacak da olabilir.

Sözleşmenin yapılmasından sonra tapuda yükleniciye yapılan satış şeklindeki pay devri, sözleşmedeki pay devri edimi karşılığıdır. Ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi öncesinde veya sonrasında taşınmazın yükleniciye bir bedel gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadi, inşaat sözleşmesi ile bağlantılıdır.

Değerlendirme: Temel sözleşmeye (Kat Karşılığı İnşaat) dayanılarak dava açılmalıydı.

Öneri:Tapuda yükleniciye pay devri yapılmış ise,yeni bir tedbir talebinde bulunulmalı;dava temel sözleşmeyle ilişkilendirilmeli, bunun için de Islah yoluna gidilmeli görüşündeyim.
Old 15-08-2013, 16:42   #8
Av. Cihat BİNGÖL

 
Mutsuz

Sayın Yücel Kocabaş,

mesajınızda belirttiğiniz
15 HD. 13.06.1991 T. 1991/592-3206 sayılı ilamının tam metnini paylaşmanız mümkün müdür?

Aramalarıma rağmen kararın tam metnine ulaşamadım maalesef.

saygılarımla,
Old 15-08-2013, 18:18   #9
avsb

 
Varsayılan

Gayrimenkulün aynen ifasının yanında ikinci seçimlik hak olarak dairenin bedelini de talep etmiş miydiniz?
Old 15-08-2013, 19:52   #10
Av. Cihat BİNGÖL

 
Varsayılan

Evet daire bedelinin tahsilini de talep ettim. Dava henüz ön inceleme aşamasındadır.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Satış Vaadi Sözleşmesi secretmask Meslektaşların Soruları 14 20-04-2009 16:41
Bono'da Sebep, Bağışlama Vaadi-ödeme Vaadi (bono) Ilişkisi, Ödememe Ve Sonuçları :-) Av.Mehmet Saim Dikici Meslektaşların Soruları 9 04-01-2008 10:55
mirasta taşınmaz satış vaadi Av.Cihan Nuri Hukuk Soruları Arşivi 5 12-02-2007 18:28
Avukatın Vekaleten Gayrimenkul Satışı - Satış Bedelinden Sorumluluk selma saral Meslektaşların Soruları 10 01-02-2007 11:49
Taşınmaz Satış Vaadi detay82 Meslektaşların Soruları 3 26-01-2007 11:20


THS Sunucusu bu sayfayı 0,06645298 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.