Kira sözleşmesinde kira artış miktarının hak ve nefasete uygun olarak belirleneceğinin yazılması

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artış miktarının hak ve nefasete uygun olarak rayiç bedele göre belirleneceği kabul edilmiştir.Taraflar kira artış bedeli üzerinde anlaşamamamaktadırlar.Bu durumda yeni kira bedeli neye göre belirlenecektir.Ben bu kouyla ilgili örnek bir yargıtay kararı bulamadım yardımınız bekliyorum şimdiden teşekkürler.

T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2009/13834
Karar: 2009/14349
Karar Tarihi: 29.09.2009

ÖZET: Kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

(6570 S. K. m. 2, 3) (ANY. MAH. 26.03.1963 T. 1963/3 E. 1963/67 K.) (YİBK. 18.11.1964 T. 1964/2 E. 1964/4 K.)

Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 01.08.2008 gününden başlayarak aylık 23.000.-Lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile brüt 18.000.-TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, 01.08.2008 dönemine ait kira parasının aylık 23.000.-TL olarak tespit edilmesini talep etmiş, mahkemece; aylık brüt 18.000.-TL kira parasının tespitine karar verilmiş, hükmü taraf vekilleri temyiz etmiştir.

Dava konusu mecur, İzmir Alsancak'da, zemin katda, 141 m2, tekstil satış yeridir.

Hükme esas alınan tek kişilik birinci bilirkişi raporunda dava konusu mecurun yeniden kiraya verilmesi halinde aylık 22.560.-TL, ikinci (üç kişilik) raporda da aylık 22.000.-TL kira getirebileceği açıklanmıştır. Her iki bilirkişi raporunda emsal alınan kira sözleşmelerinin dava konusu taşınmaz ile hem kira başlangıç tarihlerinin, hem de m2 olarak büyüklüklerinin aynı olmadığı gibi bilirkişilerce re'sen emsal incelemesi de yapılmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli değildir.

Anayasa Mahkemesi'nin 6570 Sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.03.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 Sayılı Yasanın kira parasındaki <sınırlı artış> ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da kira parasının <hak ve nesafete uygun> seviyede takdiri ile <sınırlı artışı> öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre <hak ve nesafet> ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen, genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya Yİ.B.K'ne ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 29.09.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları


T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2004/11030
Karar: 2004/9957
Karar Tarihi: 28.09.2004

ÖZET: Kira parası hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmelidir. Bilirkişi raporunda, emsaller, çevresel özellikler ve mecurun durumu incelenmek suretiyle hak ve nesafet ilkesi gereğince getirebileceği kira parası belirlenmiş değildir. Geçen dönem 4757 Sayılı Yasa gereği ( %35 oranında ) arttırılan bedele %25, 56 oranında endeks uygulanması gerekeceğinden bahisle sonuca gidilmiştir. Bu durumda mahkemece yeniden bir bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak benzer yerlerin kira sözleşmeleri de getirtilmeli, yörede oluşan kira paraları ile yapılacak karşılaştırmalar sonucu dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parası saptandıktan sonra bu husus dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre bir kira parası tesbit edilmelidir.

(YİBK. 18.11.1964 T. 1964/2 E. 1964/4 K.)

Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.1.2003 gününden başlayarak aylık 1.497.000.000 lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 1.141.622.910 lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davada, dava konusu taşınmazın 1.1.2003 tarihinde başlayan dönem aylık kira parasının tespiti istenilmiş, mahkemece endeks artışına göre belirlenen bedelin hak ve nesafete uygun olduğundan bahisle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 28.4.1998 başlangıç tarihli ve 8 ay süreli olup, yıldan yıla yenilenerek süregelmiştir.

18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira parası hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmelidir.

Hernekadar mahkemece mahallinde bilirkişi incelemesi yapılmış ise de, bilirkişi raporunda, emsaller, çevresel özellikler ve mecurun durumu incelenmek suretiyle hak ve nesafet ilkesi gereğince getirebileceği kira parası belirlenmiş değildir. Geçen dönem 4757 Sayılı Yasa gereği ( %35 oranında ) arttırılan bedele %25, 56 oranında endeks uygulanması gerekeceğinden bahisle sonuca gidilmiştir.

Bu durumda mahkemece yeniden bir bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak benzer yerlerin kira sözleşmeleri de getirtilmeli, yörede oluşan kira paraları ile yapılacak karşılaştırmalar sonucu dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kira parası saptandıktan sonra bu husus dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre bir kira parası tespit edilmelidir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.9.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 1998/3-854
Karar: 1998/896
Karar Tarihi: 09.12.1998

ÖZET: Dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Dava konusu yerin açıklandığı üzere, serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.


(743 S. K. m. 4)

Dava: Taraflar arasındaki <kira tesbiti> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Hopa Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 26.11.1997 gün ve 1996/76 E.1997/134 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 19.2.1998 gün ve 1998/1113 E.-1585 K. sayılı ilamı ile; (...Davacı 1.9.1995 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 17.250.000 lira olarak tespitini istemiş, mahkemece sözleşmedeki artış şartı uygulanarak, kira parası aylık 1.262.100 lira tesbit edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.9.1992 başlangıç tarihli olup 3 yıl sürelidir. Gerek kiracı, gerekse kiralayan kararlaştırdıkları artış şartı ile üç yıl süre için bağlıdır. Bu durumda 1.9.1995 yılı kirasının hak ve nesafet uygulamasına göre belirlenmesi gerekir.

Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere, serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre ve özellikle davalı 1.9.1992 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine göre dava konusu yerde kiracıdır.

Davada 1.9.1995 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tesbiti istenilmiştir.

Mahkemece sözleşmedeki artış şartı uygulanarak kira parası tesbit edilmiştir.

Uzun süreli sözleşmelerde kira parasının süresi içinde artışı ile ilgili hüküm var ise bu şart sözleşme süresi içinde tarafları bağlar.

Kural olan (asıl olan) kira sözleşmesi başlangıç tarihi esas alındığında takip eden üç yıl (Toptan Eşya Fiyat Endeks uygulamasına göre %65 oranında artırılarak) kira parasının tesbitidir.

Bir yıl veya daha az süreli sözleşme ile uzun süreli (3 yıl ve daha fazla) sözleşmelerde kira parasının artırılması sırasında ekonomik denge ve adaletin sağlanması için üç yıl veya daha uzun süre, özel neden sayılmıştır.

Davada kira sözleşmesi üç yıl süreli olduğundan bu husus hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasını gerektiren özel nedendir.

Mahkemece dayanılan Hukuk Genel Kurulu kararı sözleşme süresi bir yıl olan ve bir yılın sonunda yasa gereği uzayan yeni dönem kira parası ile ilgilidir.

O halde üçüncü yılın sonunda (veya sözleşme daha uzun süreli ise) bu sürenin bitiminde, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre yeni dönem kira parasının hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre tesbit edilmesi gerekir.

Bu konu devamlılık kazanan daire kararları icabı bulunduğuna göre Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 09.12.1998 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)



Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları