Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, tapuya şerh, iki müteahhit

Merhaba meslektaşlarım.

Müvekkil sahibi olduğu arsa üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor. Bu sözleşmede müteahhit "A" ve "B" olmak üzere iki farklı firmadır. Her birinin ayrı tüzel kişiliği olduğu gibi, birbirlerini temsil etme yetkileri de yoktur.

A firması tapuya gidiyor ve hem kendi adına hemde B firması adına sözleşmeyi tapuya şerh ettiriyor. B firması şerhi istemiyor ve şerhten haberi bile yok. Tapu kaydını incelediğimizde B firmasının şerhe ilişkin hiçbir beyanının olmadığını ve A firmasının B firmasını temsil ettiğine dair hiçbir belge de ibraz etmediğini görüyoruz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, sözleşmenin müteahhidin başvurusu ile tapuya şerh edilebileceği yazılı. Ancak müteahhitlerin herhangi birinin başvurusu ile tapuya şerh edilebileceği gibi bir ibare yok.

Tapu müdürüne soruduğumda "sözleşmenin bir bütün olduğu dolayısıyla A firmasının tek başına sözleşmeyi tapuya şerh verebileceği" gibi bana çok da gerçekçi gelmeyen cevabı oldu. Bende "meğer ki sözleşme bir bütün ve müteahhitlerden A'nın, B adına tapuya şerh yetkisi var, o zaman B'nin de A'nın koyduğu şerhi kaldıma yetkisi olması gerekir" deyince, kaçamak bir cevapla "şerhi ancak A kaldırabilir" dediler.

Kısaca; tapu müdürünün açıklamasının hukuki bir dayanağı olmadığı malum. Ancak benim merak ettiğim kat karşılığı, inşaat sözleşmesinde 2 farklı müteahhit firma olması ve sözlemede her birinin ayrı ayrı şerh yetkisi olduğuna dair bir ifade olmaması durumunda, müteahhit firmalardan birinin tek başına tapuya şerh yetkisi varmıdır. Varsa hiçbir vekaletname ve temsil yetkisi olmadığı halde diğer müteahhit firma adına da şerh koydurabilir mi?

Konu ile ilgili bilgi ve görüşü olan meslaktaşlarımdan yasal dayanağı ile birlikte açıklamalarını rica ediyorum.

Tapu müdürünün işlemi yerindedir. Zira sözleşmenin taraflarından herhangi biri tek başına sözleşmeyi tapuya şerh ettirme hakkına sahiptirler. Bunun için sözleşmede kendilerine yetki verilmesine gerek yoktur. Tapu Müdürlüklerine gönderilen 2009 yılı 6 sayılı "Tapu Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hakkında Genelge" ile bu zorunluluk kaldırılmıştır.

Genelgeden alıntı;
"B - Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi Ve Terkini
5831 Sayılı Kanunun l nci maddesi ile değişik 2644 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin 7 nci fıkrası “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” Ve ayrıca 8 nci fıkrası “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.” Hükmündedir.
Buna göre; Satış Vaadi veya Arsa Payı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin mevzuat çerçevesince Noterlerce düzenlenmiş ve sözleşmenin şerh edilemeyeceğine dair aksine bir hüküm yok ise şerh taraflardan birinin talebi ile şerh edilebilir. Tapu siciline şerh edilmesinden itibaren 5 yıl sonra sözleşme şartları yerine getirilmez ise tapu maliki talep etmesi ve terkin harcının yatırılması halinde terkin edilmesini isteyebilir. Şerh terkin edilmesi halinde Türk Medeni Kanunun 1019 maddesi uyarınca lehtara bilgi verilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, Satış Vaadi veya Arsa Payı Kat Karşılığı Sözleşmeleri şerh edildikten sonra; şerhin süresi dolmadan, terkin harcı tahsil edilmek kaydı ile şerh lehtarı tarafından talep etmesi halinde şerh terkin edilebilir."

Saygılarımla.

Buradaki ayrıntı müteahhit tarafı iki farklı firmanın oluşturması ve bu firmalardan birinin şerh iradesi olmadan, diğerinin her ikisi adına şerh koydurmasıdır. Mütahhit taraf tek olsa veya müteahhit firmalar kendi adlarına koydursa her hangi bir problem yok. Zira sözleşmede de bu husus geçiyor. Ancak mütahhit firma iki tane ve sözleşmede bu firmalardan herhangi birinin diğeri adına da şerh verebileceği yazılı değil

Sayın Av. Yasin Yıldız,

Konuyu bir de mantık açısından ele almakta fayda görüyorum.

Birincisi sözleşmenin müteahhit olan bir tarafın kendi adına şerh ettirmesine itiraz bulunmamakta,

İkincisi bu müteahhidin sözleşmede yer alan diğer müteahhit adına da sözleşmeyi şerh ettirmesine itirazınız bulunmakta,

Sözleşme sonuç olarak bir bütün olarak şerh edilmiştir. Ayrıca diğer müteahhit adına da sözleşmenin şerh edilmesinde bir menfaat bulunmamaktadır. Zira şerhli sözleşmede kendisi de hak sahibidir. İkinci müteahhidin bu sebeple şerhten terkinin hukuksal olarak bir menfaati bulunmamaktadır. Şerhte söz konusu, yani esas unsur sözleşmedir, sözleşmenin şahıslar, bedeller, süreler, cezai şartlar vs dahil olmak üzere tüm hükümleridir.

Saygılarımla.

"Birincisi sözleşmenin müteahhit olan bir tarafın kendi adına şerh ettirmesine itiraz bulunmamakta"

Sorunda burada zaten; diğer müteahhit şerhi istemiyor.

Bence sözleşmenin bir bütün olması, tek başına başkası adana da şerh yetkisinin olduğu şekilde yorumlanamaz. Sözleşmede müteahhit taraf iki farklı firmadan oluşsa da müteahhitlik sıfatı tektir. Dolayısıyla birlikte hareket etmek zorundadırlar. Biri diğerinin adına yetkisi olmadığı halde irade beyanında bulunamaz. Aksi düşünüş, diğer firmanın varlık sebebini de şüpheye götürür. Tapu ya şerh gibi önemli bir işlemi sırf sözleşme bütündür diye diğeri adına yapabiliyorsa, o zaman diğeri adına banka da hesapta açabilir, onun adına para da çekebilir, onun adına çek senette düzenleyebilir gibi bir anlam çıkarki bu düşünüş mümkün değildir.

Meğer ki biri diğeri adına işlem yapabilecek, o zaman şerhi de diğeri kaldırabilmelidir. Söleşmenin bir bütün olduğu şerhi koyarken geçerli ise kaldırırken de geçerli olmalıdır.

Sayın meslektaşlar
Benim de bu konu hakkında bir sıkıntım bulunmaktadır.Biraz uzun olmakla birlikte okursanız ve bir yol gösterirseniz sevinirim.
2003 Tarihinde yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenleme şeklinde noter de kat karşılığı sözleşmesi yapılmıştır.Sözleşme içeriğinde inşaat ruhsatı alındıktan sonra 48 ay sonunda binaların teslimi taahüt edilmiştir.Sözleşmenin yapımından bu yana yüklenici firma herhangi bir engel olmamasına rağmen inşaat ruhsatı almamış ve inşaatların yapımına başlamamıştır.Sözleşme süresi sonunda arsa sahipleri inşaatın başlanmadığı ve arsa üzerinde herhangi bir yapı olmadığına dair mahkeme kanalı ile tespit yaptırmış ve bu tespiti yükleniciye tebliğ etmişlerdir.Daha sonra arsa sahipleri sözleşmenin bitimi ve binaların teslim süresi de geçtikten sonra noter kanalı ile haklı fesihe dayanarak sözleşmeyi feshetmişlerdir.Noter kanalı ile gönderilen ve yükleniciye ulaşan ihtarnameye yüklenici herhangi bir cevapta bulunmamıştır.
Bu durum üzerine arsa sahipleri mevcut parsellerden bir kısmı açısından başka bir yüklenici ile sözleşme yaparak inşaata başlamışlardır.bu aşamada da ilk yükleniciden herhangi bir cevap ya da itiraz gelmemiştir.
Daha sonra kalan parseller bakımından başkaca bir yüklenici ile anlaşan arsa sahipleri ilk yüklenicinin şifahi bir takım itirazlarına maruz kalmıştır.
Belirtmek istediğim bir nokta da ilk yüklenici yapılan sözleşmeyi herhangi bir şekilde tapuya şerh ettirmemiş ve tapuda herhangi bir tasarruta bulunmamıştır.Yani arazilerin kayıtları tertemizdir.
Şimdi; ilk sorumuz; ilk yüklenici ile yapılan sözleşmenin noter kanalı ile feshedilmesi mümkün müdür daha doğrusu yapılan fesih geçerli bir fesih midir?
Eğer geçerli değil ise yüklenicinin ihtara cevap vermemesi ve daha sonradan başka bir firma ile anlaşılarak inşaat başlanmış olması yapılan feshi zımni bir biçimde kabul ettiği dolayısı ile iradelerin uyuştuğu anlamına gelir mi? Yani feshi geçerli hale getirir mi?
Şayet ki bu durumda feshi geçerli hale getirmez ise izlenmesi gereken yol ne olmalıdır?
Diğer bir noktada her halükarda başka bir yüklenicinin inşaata başlamış olması durumuna binaen ilk yüklenici devam eden bir sözleşmesi olduğundan bahisle inşaatların yapımını durdurabilir mi
Son bir soru: ilk yüklenicinin sözleşmeyi başka bir şahısa devrettiğine dair bir ihtimal bulunmaktadır.Bu noktada yapılan fesih bakımından bu üçüncü şahsın durumu nedir?Tekrar belirtmek isterim ki tapu kayıtlarında herhangi bir şerh ya da işlem yoktur.Ayrıca ilk yüklenicinin devrettiğini gösterir noterden bir kayıtta bulunmamaktadır.Kendi aralarında adi yazılı bir şekilde devir yapmaları mümkün müdür?
Sabrınız ve cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim

Fesih için iradeler uyuşmamış. Yüklenicinin suskun kalması kabul anlamına gelmez. Bu nedenle henüz sözleşme ayakta olduğundan yapılan ve yapılmış olan tüm imalat onun tarafından yapılmış gibi arsa sahipleri edim yükümü altına girer. Örneğin, ikinci yüklenici %50 seviyeye getirdi ve buna göre 10 daire hak ediliyorsa ilk yüklenici bir çivi dahi çakmamış bile olsa, bu 10 daireyi arsa sahiplerinden talep edebilir. Zira 2. yüklenici sadece başkasının/3.kişinin borcunu ifa etmiştir. 2. yüklenici sadece imalat bedelini ilk yükleniciden talep edebilir.

Sorularınızın hepsine cevap vermedim. Bu tabloya göre soruların sanırım tekrar gözden geçirilmesi gerekir.