Asansör Tadilatı-Kat Malikleri Genel Kurulu Kararı-Yöneticinin bir Avukata vekalet vermesi

Değerli Meslektaşlar

24 dairelik bir apartmanda kullanılmayacak derecede olan asansörün kullanıma uygun şekilde tadilatı için Kat Malikleri Genel Kurul kararına ihtiyaç varmıdır?Şahsi düşüncem genel yönetim işlerinden olduğu düşüncesiyle olmadığı kanaatindeyim.Bu hususta siz değerli meslektaşlarımın düşünceleri nedir?

Diğer sorum ise yöneticinin asansör tadilatı için gereken masrafları ödemeyen kat malikleri için KMK 35/1 -i md. ki yetkisini bir avukata vekalet vererek kullana bilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 35/d maddesinde; " Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması" yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Burada yönetim planına atıf yapmıştır. Ülkemizde yapılan yönetim planlarında da genelde bu madde de belirtilen hususlar yazılmamaktadır. Bu durumda kat malikleri kurulu olmadan yapılan tadilatta hukuken ihtilaf söz konusu olabilecektir.
Yine 35. madde de; Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi de yöneticinin görev ve sorumluluğundadır. Kanaatimce; bahsettiğiniz konuda faal olan asansör bozulsaydı yukarıda yer alan maddeler çerçevesinde kat malikleri kurulu kararı olmadan yönetici tamir ettirebilirdi. Ancak faal olmayan asansörün tadilatı için kat malikleri kurulu kararı gerekecektir. Sorduğunuz konuda asansör tamir bakım ve yenileme yeterli çoğunluk olmadan alınan kararın iptaline yönelik yargıtay kararı aşağıda aynen şu şekildedir. Bu kararın sorunuza cevap olacağını düşünüyorum.
T.C
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2014/15899
KARAR NO:2014/15845
KARAR TARİHİ:10.11.2014
MAHKEMESİ: Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 04/12/2013
NUMARASI: 2013/354-2013/1409

>ASANSÖR TAMİR,BAKIM, YENİLEME VE ASANSÖR DIŞ KAPI YAPIMINA İLİŞKİN KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETERLİ ÇOĞUNLUK OLMADAN ALINAN KARARIN İPTALİ GEREKTİĞİ.

Dava dilekçesinde, 05.01.2013 tarihli yönetim kurulu kararının iptali ile asansör ruhsat yenilenmesi için gerekli masrafın tespiti, asansör ruhsatı masrafı dışında kalan masraflardan davacının sorumlu olmadığının tespiti, birleşen dava dilekçesinde 21.04.2013 tarihli kat malikleri genel kurulu toplantısı ile alınan "asansör tamir, bakım, yenileme ve asansör dış kapı boyalarının yenilenmesi için arsa paylarına göre her kat malikinden alınmak üzere 190.000 TL toplanmasına" dair kararın iptali istenilmiştir. Mahkemece asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
KARAR
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava dilekçesinde, 05.01.2013 tarihli yönetim kurulu kararının iptali ile asansör ruhsat yenilenmesi için gerekli masrafın tespiti, asansör ruhsatı masrafı dışında kalan masraflardan davacının sorumlu olmadığının tespiti, birleşen dava dilekçesinde 21.04.2013 tarihli kat malikleri genel kurulu toplantısı ile alınan "asansör tamir, bakım, yenileme ve asansör dış kapı boyalarının yenilenmesi için arsa paylarına göre her kat malikinden alınmak üzere 190.000 TL toplanmasına" dair kararın iptali istenilmiştir. Mahkemece asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 30. maddesine göre; “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.” Dosya arasında bulunan anayapıya ilişkin tapu kaydına göre; anataşınmazda 46 adet bağımsız bölüm bulunduğu, birleşen dava dosyasında iptali istenen 21.04.2013 tarihli kat malikleri kurulunda yukarıda açıklanan yasa hükmüne uyulmadan 13 bağımsız bölüm malikiyle toplanıp karar alındığı anlaşılmaktadır. Mahkemece kat malikleri kurulu tarafından yeterli çoğunluk olmadan alınan asansör tamir, bakım, yenileme ve asansör dış kapı yapımına ilişkin 21.04.2012 tarihli kat malikleri kurulunun 4. maddesinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.11.2014 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan akrd61 Diğer sorum ise yöneticinin asansör tadilatı için gereken masrafları ödemeyen kat malikleri için KMK 35/1 -i md. ki yetkisini bir avukata vekalet vererek kullana bilir mi?

İkinci sorunuz için verilebilecek cevap da Sayın Av.Evren Akçay'ın cevabına paralel olacak çünkü genel kurul kararı gerekmeyen hukuki işlemlerle ilgili dahi olsa yöneticinin Apartman Yönetimi adına bir avukata vekalet çıkarmayı istemesi durumunda Noterler uygulamada vekalet çıkartılmasıyla ilgili bir Genel kurul kararı istiyor.