cezai şart kime aittir?

Merhabalar,
Yapılmış bir emlak komisyon akdinde, komisyon ücreti ile birlikte cezai şart da yer almaktadır. İhtilaf doğduğunda komisyoncu, ücreti ile birlikte cezai şartı da talep etmiştir. Cezai şart mal sahibinin zararını karşılamaya yönelik olduğundan , bunu talep etme hakkı bence mal sahibine ait olmalıdır. Olayımızda mal sahibinin de böyle bir talebi bulunmamaktadır.Yaptığım araştırmada buna ilişkin bir bilgi edinemedim.Cezai şart tutarının komisyoncu mu yoksa sözleşmenin tarafları olan alıcı ve satıcıya mı ait olduğu hususunda aramızda bir bilgisi olan meslekdaşımız varsa yardımlarını bekliyorum.İlgilenen herkese teşekkür ederim.

Sayın Meslektaşım;

Aşağıdaki Yargıtay kararı belki yol gösterici olur

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/15671

K. 2004/16821

T. 22.11.2004

• TELLALLIK SÖZLEŞMESİNE DAYALI CEZAİ ŞART TALEBİ ( Sözleşme Serbestisi Prensibi - Fahiş Olmaması Halinde Sözleşmede Kararlaştırılan Cezai Şarta Hükmedilmesi Gereği )

• EMLAK KOMİSYONCUSUNUN CEZAİ ŞART TALEBİ ( Tellallık Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Haksız Gerekçelerle Cayması Nedeniyle - Akit Serbestisi Prensibi/Fahiş Olmamak Koşluyla Cezai Şarta Hükmedileceği )

• CEZAİ ŞART TALEBİ ( Tellallık Sözleşmesinden Cayan Alıcıdan - Sözleşme Serbestisi Prensibi/Fahiş Olmamak Koşuluyla Sözleşmede Kararlaştırılan Cezai Şarta Hükmedilmesi Gereği )

• SÖZLEŞME SERBESTİSİ PRENSİBİ ( Emlak Komisyoncusunun Taşınmazı Almaktan Vazgeçen Alıcıdan Tellallık Sözleşmesi Gereği Cezai Şart Talebi - Fahiş Olmamak Koşuluyla Cezai Şarta Hükmedilmesi Gereği )

• FAHİŞ CEZAİ ŞARTTA İNDİRİM YAPILMASI GEREĞİ ( Emlak Komisyoncusunun Taşınmazı Satın Almaktan Vazgeçen Alıcıdan Tellallık Sözleşmesi Gereği Cezai Şart Talebi - Akit Serbestisi Kuralı )

• TEMYİZ TALEBİNİN REDDİ GEREĞİ ( Katılma Yoluyla Temyiz Dilekçesi Veren ve İhtara Rağmen Harç Yatırmayan Tarafın )

• KATILMA YOLUYLA TEMYİZ TALEBİNİN REDDİ GEREĞİ ( İhtara Rağmen Temyiz Harcını Yatırmayan Tarafın )

818/m.19,161/son,405

1086/m.434/son


ÖZET : 1- Davacı, emlak komisyoncusu 19.5.2001 tarihli sözleşme ile dava dışı mülk sahibine ait dairenin davalıya satışı hususunda anlaşıldığını, ancak davalının sözleşmeye aykırı davranarak taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini ve başka bir taşınmaz satın aldığını, sözleşmedeki % 6 komisyon oranına isabet eden miktarı ödemediği gibi icra takibine de itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir. Hukuk sistemimizde, BK'nun 19. maddesindeki buyurucu hükümlere aykırı olmamak koşuluyla irade hürriyeti ve akit serbestisi sınırları içinde taraflar diledikleri gibi sözleşme yapabilirler. Taraflar sözleşmede ücrete ne zaman hak kazanılacağını ve cayan tarafın ne ödeyeceğini kararlaştırmışlardır. Davacı tellal sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüğünü yerine getirerek davalı alıcı ile dava dışı satıcıyı bir araya getirmiş olup, davalı taşınmazı haksız gerekçelerle satın almaktan vazgeçmiştir.
Tellallık sözleşmesi şahsi hak doğuran sözleşme olduğundan, gerek tellal gerekse diğer taraf sözleşmede belirlenen yükümlülüklerden sorumludur. Mülkiyetin kazanılmamış olması tellallık sözleşmesinin kişisel nitelikte olduğu olgusunu ortadan kaldırmaz. Yukarıda açıklanan hususlar ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacı tellalın edimini yerine getirdiği ve ücrete hak kazandığının kabulü gerekir. Ne var ki, sözleşmede satıştan vazgeçen tarafın iki tarafın da komisyon ücretini ödeyeceğine dair hüküm ifaya ekli cezai şart niteliğinde bulunduğundan ve davalı da tacir bulunmadığından BK'nun 161/son maddesi uyarınca söz konusu cezai şartın fahiş olup olmadığının mahkemece değerlendirilerek, fahiş olduğunun saptanması halinde tenkise tabi tutulması zorunludur.
2- Katılma yoluyla temyiz dilekçesi veren davalının, mahkemece temyiz harcını yatırması için muhtıra tebliğine rağmen temyiz harcını yatırmadığı anlaşılmıştır. Davalı taraf mahkemece verilen süre içinde harç ve giderleri ödemediğinden, HUMK'nun 434/son maddesi uyarınca davalının temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı, emlak komisyoncusu 19.5.2001 tarihli sözleşme ile dava dışı mülk sahibine ait dairenin davalıya satışı hususunda anlaşıldığını, ancak davalının sözleşmeye aykırı davranarak taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini ve başka bir taşınmaz satın aldığını, sözleşmedeki % 6 komisyon oranına isabet eden miktarı ödemediği gibi icra takibine de itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir.
Davalı, sözleşme konusu taşınmazın askeri alanda bulunması ve mevzuatın izin vermemesi nedeniyle satışının gerçekleşmediğini, davacının bu satışı yapmaya yetkisinin olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacı tellalın yabancı uyruklu şahısların taşınmaz edinebilmesi koşullarını ve taşınmazın bulunduğu yerin özelliğini bildiği halde sözleşme yaptığını, hukuken engel çıkması nedeniyle satışın yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.
1- Davalı, davacının temyiz dilekçesi üzerine kararı temyiz etmiş, ancak kendisinden harç alınmamış, bunun üzerine davalıdan temyiz harcının alınması için dosyanın mahalline geri çevrilmesine karar verilmiş, mahkemece temyiz harcını yatırması için muhtıra tebliğine rağmen davalının temyiz harcını yatırmadığı anlaşılmıştır. Davalı taraf mahkemece verilen süre içinde harç ve giderleri ödemediğinden, HUMK'nun 434/son maddesi uyarınca davalının temyiz dilekçesinin reddine,
2- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
3- Davacı komisyoncu, davalı alıcı ve dava dışı satıcı arasında 19.5.2001 tarihli sözleşmenin düzenlendiği, alım ve satıma ilişkin hususlar ile komisyon bedeli ve oranının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece BK'nun 405. maddesi gereğince sözleşmenin kurulması halinde ancak ücrete hak kazanılacağından bahisle davayı reddetmiştir. Hukuk sistemimizde, BK'nun 19. maddesindeki buyurucu hükümlere aykırı olmamak koşuluyla irade hürriyeti ve akit serbestisi sınırları içinde taraflar diledikleri gibi sözleşme yapabilirler. Sözleşme ilkesine egemen olan ve öncelikle uyulması ve uygulanması gereken hükümler sırasıyla, amir hükümler ve amir hükümlere aykırı olmamak kaydıyla tarafların kendi kararlaştırmalarıdır. Mahkemece hükme esas alınan BK'nun 405. maddesi amir hüküm olmayıp, düzenleyici hüküm mahiyetindedir. Düzenleyici hüküm ise ancak sözleşmede aksine hüküm olmadığı takdirde uygulanabilir. Oysa ki, taraflar sözleşmede ücrete ne zaman hak kazanılacağını ve cayan tarafın ne ödeyeceğini kararlaştırmışlardır. Davacı tellal sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüğünü yerine getirerek davalı alıcı ile dava dışı satıcıyı bir araya getirmiş olup, davalı taşınmazı satın almaktan vazgeçmiştir. Her ne kadar davalı taşınmazın askeri memnu mıntıkada bulunduğunu ve sözleşmenin bu nedenle yapıldığı anda ifa imkansızlığı sebebiyle geçersiz olduğunu ileri sürmüş ise de, dava konusu taşınmazın askeri yasak bölge ile güvenlik bölgesinde bulunduğuna dair dosyada bir delil bulunmadığı gibi askeri birimden alınan 4.4.2003 tarihli karşı yazıda 2565, 2644 ve 442 sayılı yasa hükümleri mahfuz kalmak kaydıyla dava konusu taşınmazın davalıya satılmasında askeri yönden sakınca olmadığı bildirilmiştir. Taşınmazın bulunduğu mahal Köy Kanunu kapsamı dışında olup, davalı da bir başka taşınmazı dava dışı H. K. eliyle mülk olarak edinmiştir. Bu itibarla olayda Tapu Kanunu hükümleri de uygulanamaz. Esasen tellallık sözleşmesi şahsi hak doğuran sözleşme olduğundan gerek tellal gerekse diğer taraf sözleşmede belirlenen yükümlülüklerden sorumludur. Mülkiyetin kazanılmamış olması tellallık sözleşmesinin kişisel nitelikte olduğu olgusunu ortadan kaldırmaz. Yukarıda açıklanan hususlar ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davacı tellalın edimini yerine getirdiği ve ücrete hak kazandığının kabulü gerekir. Ne var ki, sözleşmede satıştan vazgeçen tarafın iki tarafında komisyon ücretini ödeyeceğine dair hüküm ifaya ekli cezai şart niteliğinde bulunduğundan ve davalıda tacir bulunmadığından BK'nun 161/son maddesi uyarınca söz konusu cezai şartın fahiş olup olmadığının mahkemece değerlendirilerek, fahiş olduğunun saptanması halinde tenkise tabi tutulması zorunludur.
Mahkemece değinilen bu yönler gözardı edilerek davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 )numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz dilekçesinin reddine, ( 2 )numaralı bent gereğince davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 3 )numaralı bent uyarınca temyiz olunan hükmün davacı yararına ( BOZULMASINA ), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 22.11.2004 gününde oybirliğiyle karar verildi. yarx