Temerrüt Nedeni ile Tahliye Yazılı Kira Sözleşmesi

Merhabalar Değerli Meslektaşlarım ,

Taraflar arasında YAZILI BİR KİRA SÖZLEŞMESİ OLDUĞU HALDE kira bedelleri eksik ödenmektedir. Eksik ödenen kira bedeli ise HUMK 288' de belirtilen miktarın çok çok üzerindedir. Eksik ödenen kira bedelleri nedeni ile Kiracıya , kiralayan tarafından örnek 13 gönderilmiştir. Kiracı örnek 13 e itiraz etmiştir ( Kiracı tarafından İcra Müdürlüğündeki itiraz sebeleri şunlardır : İtiraz dilekçesinde karşı tarafın itiraz ettiği hususlar şunlardır :---Ödeme Emri'ne, ---Kira Alacağı'na---Ferilerine---Tahliye talebine---Kira Sözleşmesine ) Kiralayan vekili olarak bizde Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın iptali, takibin devamı ve tahliye içerikli dava açtık. Kiracı taraf yazılı kira sözleşmesi olduğu halde davada tanık dinletmek istemektedir. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde görülmekte olan iş bu davada arada yazılı bir kira sözleşmesi olduğu halde kiracı taraf davada tanık dinletebilir mi ?Bu konuda Yargıtay Kararları eklerseniz sevinirim.

Teşekkürler...

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2006/6259
Karar: 2006/7652
Karar Tarihi: 28.06.2006


ÖZET: Kanunda öngörülen sınırları aşan sözleşmeler veya bunların devri hakkında tanık dinlenme olanağı yoktur. Bu gibi hallerde kira sözleşmesinin varlığı ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Somut olayda; mahkemece bu olgunun gözetilerek davalının tanık dinletme isteminin reddedilmesi isabetlidir.

(1086 S. K. m. 288)

Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.10.2004 tarihinde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.9.2005 tarihli hükmün Yargıtay’ca tetkiki davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Dava, şahsi hakka dayalı elatmanın önlenmesi ve haksız işgal tazminatı istemlerine ilişkindir.

Mahkemece istem kabul edilmiş, hükmü davalı şirketler temyiz etmiştir.

Davacının dayanağı 1412 parsel s. taşınmazın maliki dava dışı Mehmet Altıntaş ile yapılan 1.12.1993 başlangıç günlü kira sözleşmesidir. Dava konusu taşınmazın anılan kira sözleşmesi kapsamında kaldığı taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir.

Her ne kadar davalı yan davacının kiracısı olduğu taşınmazın onun ortağı bulunan şirketin borçları sebebiyle sözlü anlaşmayla davacıdan devralınarak kullanmakta olduğunu savunmuşsa da; buna ait yazılı bir delili ya da yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belgesi bulunmamaktadır.

Gerçekten mahkemece doğru olarak saptandığı üzere özel kanun hükümleri saklı kalmak koşuluyla gerek taşınırların ve gerekse taşınmaz mallara ait kira sözleşmelerinin veya bunların devrinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabilir. Sözleşmenin yazılı yapılması buna dayanan tarafa ispat kolaylığı sağlar. Ne var ki; kira ilişkisi bir hukuki fiil (vaka) değil bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine ya da ortadan kaldırılmasına neden olma özelliğinden dolayı bir hukuki işlem (muamele) dir. Bu yüzden HUMK. nun 288. maddesinde ön görülen sınırları aşan sözleşmeler veya bunların devri hakkında tanık dinlenme olanağı yoktur. Bu gibi hallerde kira sözleşmesinin varlığı ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Somut olayda; mahkemece bu olgunun gözetilerek davalının tanık dinletme isteminin reddedilmesinde de, bir yanılgıdan bahsedilemez. Dava konusu taşınmazın halen geçerliliği koruyan taşınmaz malikince yapılan sözleşme uyarınca davacı gerçek kişiye kiralandığı davacı tarafından kanıtlandığına göre istemin yazılı şekilde hükme bağlanmasında bir yanılgı yoktur.

Yapılan yargılamaya toplanan deliller ve bütün dosya içeriğine göre davalıların temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 28.06.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

T.C. YARGITAY

1.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/9103
Karar: 2005/9802
Karar Tarihi: 19.09.2005


ÖZET : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.
Bu nedenle dava değeri 40.000.000 TL yi aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasa uyarınca ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan H.U.M.K.'nun 288. maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL.nin üzerine yükseltilmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira Sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın ilgilisine ( davalıya ya da davalılara ) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca H.U.M.K.'nun 292 ve 293. maddelerinde değinilen ayrıcalıkların da gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
Somut olayda yukarıda açıklanan ilkeleri kapsar biçimde araştırma yapılması, adi yazılı bir sözleşmenin önceki kayıt maliki ile temlikten sonra dahi her zaman düzenlenmesinin olanaklı bulunduğunun düşünülmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.



(818 S. K. m. 248, 276) (1086 S. K. m. 288)

Dava: Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki bulunduğu 254 ve 255 parsel sayılı taşınmazlara davalının müdahalede bulunduğunu ileri sürerek, elatmanın önlenmesi isteminde bulunmuştur.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazların önceki malikten kiralanarak tasarruf edilmesinin haklı neden sayılamayacağı, kira sözleşmesinin tapuya şerh de edilmediğinden yeni malike karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından süresinde duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, duruşma isteği değer yönünden reddedilip gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu 254 ve 255 parsel sayılı taşınmazların kayden davacıya ait olduğu, anılan yerin davalının işgalinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı, işgalinin taşınmazların önceki maliki ile aralarında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı bulunduğunu savunmuş, savunmasına dayanak olarak taşınmazların önceki kayıt malikleri olduğunu ileri sürdüğü kişilerle düzenlediği sözleşmeyi ibraz etmiştir.

Gerçekten de böyle bir sözleşmenin varlığı ve geçerliliği sabit olduğu takdirde, anılan sözleşmeye değer verileceği kuşkusuzdur. Bu durumda davalının taşınmazı tasarrufunun haksızlığından söz edilemeyecektir.

Bu halde davacı yan, bayiinin sözleşmesine dayanarak tahliye isteminde bulunacak, ya da Borçlar Kanununun genel hükümlerini dikkate almak suretiyle taşınmazın kendisine teslimini isteyebilecektir. Bu bakımdan mahkemenin kabulünde isabet olduğu söylenemez. Ancak, kiracılık savunmasının kanıtlanması gerekeceği de muhakkaktır.

Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vucuda getirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Ne var ki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle dava değeri 40.000.000 TL yi aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasa uyarınca ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan H.U.M.K.'nun 288. maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL.nin üzerine yükseltilmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira Sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın ilgilisine ( davalıya ya da davalılara ) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca H.U.M.K.'nun 292 ve 293. maddelerinde değinilen ayrıcalıkların da gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.

Somut olayda yukarıda açıklanan ilkeleri kapsar biçimde araştırma yapılması, adi yazılı bir sözleşmenin önceki kayıt maliki ile temlikten sonra dahi her zaman düzenlenmesinin olanaklı bulunduğunun düşünülmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazları yerindedir.Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü H.U.M.K.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,19.9.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.



Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Hangi konuda tanık dinletmek istediğini belirtmemişsiniz ancak hukuki işlem (kira sözleşmesi) hakkında dinletmek istediğini varsayarsak cevap elbette ki hayır. Sayın Av.Serbay bu konuda Yargıtay kararlarını da eklemiş, ancak hem sizin sorunuzda, hem de Yargıtay kararlarının gerekçesinde belirtildiği gibi bu konuda zaten gayet açık bir kanun maddesi var, bu nedenle Yargıtay kararına da gerek yok kanaatindeyim.

Not: Nedenlerinizi tam bilemiyorum ama ilk bakışta SH yerine İM'e gitmek daha kolay, pratik ve hızlı olabilirdi gibi görünüyor.

Alıntı: Yazan Admin Hangi konuda tanık dinletmek istediğini belirtmemişsiniz ancak hukuki işlem (kira sözleşmesi) hakkında dinletmek istediğini varsayarsak cevap elbette ki hayır. Sayın Av.Serbay bu konuda Yargıtay kararlarını da eklemiş, ancak hem sizin sorunuzda, hem de Yargıtay kararlarının gerekçesinde belirtildiği gibi bu konuda zaten gayet açık bir kanun maddesi var, bu nedenle Yargıtay kararına da gerek yok kanaatindeyim. Not: Nedenlerinizi tam bilemiyorum ama ilk bakışta SH yerine İM'e gitmek daha kolay, pratik ve hızlı olabilirdi gibi görünüyor.

Sayın admin tanık dinletmek isteyen taraf davalı taraf .davalı tarafın tanık dinletmek isteme nedeni kira sözleşmesinin taraflar arasında sözlü olarak düşürüldüğünden bahisle tanık dinetmek istiyor. Ortada bir yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır.Davalı taraf bu durumda tanık dinletebilir mi ?

Alıntı: Yazan tiryakim Sayın admin tanık dinletmek isteyen taraf davalı taraf .davalı tarafın tanık dinletmek isteme nedeni kira sözleşmesinin taraflar arasında sözlü olarak düşürüldüğünden bahisle tanık dinetmek istiyor. Ortada bir yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır.Davalı taraf bu durumda tanık dinletebilir mi ?

Bir yazılı sözleşmenin bulunduğu HER DURUMDA sözleşmeye karşı defi olarak ileri sürülebilecek hukuki işlemler için tanık DİNLENEMEZ. (HUMK madde 290)

Alıntı: Yazan tiryakim davalı tarafın tanık dinletmek isteme nedeni kira sözleşmesinin taraflar arasında sözlü olarak düşürüldüğünden bahisle tanık dinetmek istiyor.

Sözlü olarak düşürülmesinden kasıt ; kira ilişkisinin sona erdiğiyse ve kira istenen dönem için kiralayan gayrimenkulü tahliye etmişse mezkur durum için yani borç için değil ama borç ilişkisinin mevcudiyeti için tanık dinletilebileceğini düşünüyorum.Gerçi siz tahliye talepli dava açmışsınız eğer talebinizde belirttiğiniz gibi kullanma durumu devam ediyorsa , keşifle bu durum zaten tespit edilecektir , borç miktarı da tanıkla ispatın üzerinde olduğuna göre aleyhinize bir durum yok diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Admin Bir yazılı sözleşmenin bulunduğu HER DURUMDA sözleşmeye karşı defi olarak ileri sürülebilecek hukuki işlemler için tanık DİNLENEMEZ. (HUMK madde 290)

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
Esas: 2010/4343
Karar: 2010/7982
Karar Tarihi: 28.06.2010
　
TAHLİYE DAVASI - TEMERRÜT NEDENİ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ - DAVALIYA YEMİN TEKLİF ETME HAKKI BULUNDUĞUNUN HATIRLATILMASI - HÜKMÜN BOZULMASI GEREĞİ
ÖZET: Olayda, davalı cevap dilekçesinde her türlü yasal delile dayanmış olup bunun içinde yemin delilinin de bulunduğunun kabulü ile davalının savunmasını kanıtlaması yönünden yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılarak davalının yemin teklif etmesi halinde, davacıya yemin eda ettirilmesi için usulüne uygun yemin davetiyesi çıkarılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu husus göz ardı edilerek karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekir.
(818 S. K. m. 260)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak niteliği itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Uyuşmazlık, temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davalı kiracının taşınmazın 2006 yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarına ait aylık 1.000-TL üzerinden 6,000-TL kira parasından sadece 2.000-TL ödediğini, bakiye 4.000-TL kira parasının ödenmesi için ihtarname gönderilmesine rağmen, 30 gün içinde ödeme yapılmadığını, temerrüt oluştuğundan BK 260. maddesi uyarınca temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, ihtarname tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapıldığını, buna rağmen kötü niyetli tahliye davası açıldığını, kira parasının bir kısmını banka hesabına, bir kısmını elden kapalı zarf içinde Beşiktaş'ta Mutlu Eczanesindeki davacının arkadaşına verildiğini, bir kısmının ise yine elden davacının eşine makbuz karşılığı verildiğini, tüm kira bedelinin yasal süresinde ödendiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının 2006 yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ve Eylül ayları kira parasından bakiye 4.000-TL kira parasının ödenmemesi nedeni ile noter ihtarı tebliğ edildiğini, talep edilen kira parasının ödemesinin 30 gün içinde yapıldığına ilişkin bir belge sunulmadığını, temerrüt oluştuğundan davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 01.10.2003 başlangıç tarihli 3 yıl süreli, aylık peşin 1.000-TL ödemeli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kira parasının bir kısmının davacının Beşiktaş'ta bulunan Mutlu Eczanesindeki arkadaşına elden, bir kısmını ise davacının eşine makbuz karşılığı ve bir kısmını da banka hesabına ödediğini savunmuştur. Bu durumda kira parasının ödendiğinin, davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Tarafların bildirdiği kira bedeli dikkate alındığında ödeme savunmasının tanık ile kanıtlanması mümkün değildir. Davalı ödeme savunmasını yazılı belge ya da kesin delillerle kanıtlayabilir. Davalı cevap dilekçesinde her türlü yasal delile dayanmış olup bunun içinde yemin delilinin de bulunduğunun kabulü ile davalının savunmasını kanıtlaması yönünden yemin teklif etme hakkı bulunduğu hatırlatılarak davalının yemin teklif etmesi halinde, davacıya yemin eda ettirilmesi için usulüne uygun yemin davetiyesi çıkarılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK. nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.06.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

merhabalar sayın meslektaşlarım sulh hukukta açılan tahliye davalarında davacı tarafça tanık dinletilebilir mi? yazılı bir kira sözleşmesi bulunmamakta bu nedenle tanık dinletmek gereklimidir?