iki taşınmaz satım vaadi akdinden sadece birinin tapuya şerh edilmesi ve tescili

ilginç bir soru tipiyle karşılaştım ancak tam olarak bir cevaba ulaşamadım kendimce bir çözüm buldum gibi ama hala emin olabilmiş değilim. soru şu şekilde: A evini noterde B ye satmayı vaat etmiş ve tapuya şerh ettirmemiş, daha sonra ise yine A aynı evi C'ye satmayı noterde vaat etmiş ve tapuya şerh edilmiş, sonuçta C ve B cebri tescil davası açıyor ve davalar birleştiriliyor, burada tescil kimin üzerine olmalıdır?

Bence: "şerh ile şahsi olan hak kuvvetleniyor ancak şerhin etkisi 3ncü kişilere yönelik olduğu için ve ev hala A adına adına kayıtlı olduğu için şerhin bir önemi kalmıyor ve tarih olarak öncelik taşıyan B adına tescil edilmesi gerekiyor. Şayet ev 3ncü bir kişiye satılsaydı o zaman şerh etkili olacak ve ev C adına tescile edilecekti."

Soruya yalnız ayni-şahsi hak ve şerh eksenli bakmayın.

Evde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli mi?

Alıntı: Yazan efekankaptan ilginç bir soru tipiyle karşılaştım ancak tam olarak bir cevaba ulaşamadım kendimce bir çözüm buldum gibi ama hala emin olabilmiş değilim. soru şu şekilde: A evini noterde B ye satmayı vaat etmiş ve tapuya şerh ettirmemiş, daha sonra ise yine A aynı evi C'ye satmayı noterde vaat etmiş ve tapuya şerh edilmiş, sonuçta C ve B cebri tescil davası açıyor ve davalar birleştiriliyor, burada tescil kimin üzerine olmalıdır?

Satış vaadinin tapuya şerh edilmesi şerh tarihinden sonraki şahsi haklara karşı üstünlük sağlar. Kendinden önce doğmuş geçerli satış vaadi ile oluşan şahsi hakka üstün olmaz. Tescil B adına olmalıdır.

Saygı ile,

efekan bey örnek durumun çözümü hakkında sizinle aynı düşüncedeyim. 2010 yılında DEU Hukuk fakültesi eşya hukuku final sınavında puan değeri yüksek bir soru olarak karşımıza çıkan bir olaydı.

bu konuyla ilgili bir şey buldum sonunda kitapta yazan cümleyi aynen buraya alıyorum: "önceki tarihli satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise, önceki tarihli olan satış vaadi sözleşmesinin TMK. 1009. m/2. f. karşısında, bir önceliği olmaz. Çünkü taşınmazlarda şahsi bir hakkın sonraki tarihli hak sahibine karşı ileri sürülebilmesi için, tapuya şerh edilmiş olması gerekir." bu durum da tescil C adına yapılmalı sonucuna ulaşmak gerekiyor sanırım.

Alıntı: Yazan efekankaptan bu konuyla ilgili bir şey buldum sonunda kitapta yazan cümleyi aynen buraya alıyorum: "önceki tarihli satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise, önceki tarihli olan satış vaadi sözleşmesinin TMK. 1009. m/2. f. karşısında, bir önceliği olmaz. Çünkü taşınmazlarda şahsi bir hakkın sonraki tarihli hak sahibine karşı ileri sürülebilmesi için, tapuya şerh edilmiş olması gerekir." bu durum da tescil C adına yapılmalı sonucuna ulaşmak gerekiyor sanırım.

Sayın müstakbel meslektaşım,

Kural 1: Farklı tarihlerde, farklı kişilere, aynı taşınmazın satımı vaad edilmişse burada yarışan şahsi haklar söz konusudur. Yarışan şahsi haklarda öncelik önceki tarihli olanındır.
Kural 2: Taşınmaz satım vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olması vaad alacaklısına ayni bir hak bahşetmez; sadece taşınmazda SONRADAN hak sahibi olanlara bu KİŞİSEL HAKKINI ileri sürme hakkı bahşeder.

Sorunuzda (somut anlatımınızla sınırlı değerlendirmemdir; böyle bir olayın birçok şekli söz konusu olabilir)
B, önceki tarihli şahsi hak sahibi;
C, sonraki tarihli şahsi hak sahibidir.
Önceki tarihli şahsi hak sahibi B'nin hakkı, C nin hakkından önceliklidir.
C, şahsi hakkının tapuya şerh verildiği tarihten sonra taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlara karşı işbu şahsi hakkını ileri sürme olanağı kazanmıştır. Ki bu durumun somut vakıanızla alakası yoktur
B, C'nin şerhinden sonra taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlardan biri olmamakla işbu şerh, B ile C arasındaki şahsi hakların yarışması halinde B'ye karşı ileri sürülemez.

Kitaptaki cümleden anladığım: Sonraki tarihli hak sahibine karşı satış vaadi alacaklılarının şahsi hakklarını ileri sürmeleri değerlendirilmiştir.
Örn: A, taşınmazını X kişisine satmış ve böylece X, taşınmaz üzerinde (muvazaasız ) ayni hak kazanmıştır.
İşbu ayni hakka karşı satış vaadi alacaklısı Y (şahsi hakkı tapuya şerh verilmemiş) ve Z(şahsi hakkı tapuya şerh verilmiş) dava açsa; Y'nin şahsi hakkını X'in ayni hakkına karşı ileri sürme olanağı yoktur(TMK m.1023 dahilinde). Çünkü ayni hakla şahsi hak karşılaştığında ayni hakka üstünlük tanınır.
Lakin satış işlemi Z nin tapuya şerh tarihinden sonraki tarihte ise Z, X e karşı şerhle kuvvetlendirilmiş şahsi hakkını ileri sürebilir; çünkü X, taşınmazı işbu Z nin hakkı ile yükümlü olarak almıştır.

Saygılar...