İskan Almayan Müteahhitin Sorumluluğu ve Zamanaşımı Müddeti

Değerli meslektaşlarım,
2007 yılında müteahhit ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmede belirtilen teslim tarihi 2008 yılı içerisindedir. Sözleşme uyarınca müteahhit tüm tapu işlemleri ve masraflarını üstlenmiştir. Daireler geç teslim edilmekle beraber iskan belgeleri bugün yarın derken halen tesis edilmemiştir. Sulh hukuk mahkemesinde tespit davası ardından eksikliklerin ve dairenin kaybettirdiği değer miktarını talep eder bir dava açmayı düşünmekteyim. Ancak yıl olmuş 2019. Genel zamanaşımı olan 10 yıl mı uygulanacak, fiili olarak teslim edilen tarih mi baz alınacak, taşınmaz ayıbında yüklenicinin ağır kusuru nedeniyle 20 yıl zamanaşımı uygulayabilir miyiz? Bir yandan hukuki olarak iskan alınmadan teslimi gerçekleşmiş sayabilir miyiz? Konu hakkında örnek kararlar varsa paylaşırsanız sevinirim...

Merhaba sayın meslektaşım,

"Her dava açılırken, kazanılır ya da kaybedilir."

Alıntı: 1.2007 yılında müteahhit ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiştir.

Koşulları / Yaptırımlar ?

Alıntı: 2.Sözleşmede belirtilen teslim tarihi 2008 yılı içerisindedir.

Teslim tutanağı / İşin kabulü ?

Alıntı: 3.Sözleşme uyarınca müteahhit tüm tapu işlemleri ve masraflarını üstlenmiştir.

Yüklenicinin alacağı var mı ?

Alıntı: 4.Daireler geç teslim edilmekle beraber iskan belgeleri bugün yarın derken halen tesis edilmemiştir.

İhtarname ?

Alıntı: 5.Sulh hukuk mahkemesinde tespit davası ardından eksikliklerin ve dairenin kaybettirdiği değer miktarını talep eder bir dava açmayı düşünmekteyim. a.Ancak yıl olmuş 2019. b.Genel zamanaşımı olan 10 yıl mı uygulanacak, c.fiili olarak teslim edilen tarih mi baz alınacak, d.taşınmaz ayıbında yüklenicinin ağır kusuru nedeniyle 20 yıl zamanaşımı uygulayabilir miyiz? e.Bir yandan hukuki olarak iskân alınmadan teslimi gerçekleşmiş sayabilir miyiz?

OLAY ve HUKUK / YAŞAM ve YASA

Elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği ?
Şantiye / Konut ?


YASA -
1.TBK.
Eserin kabulü

MADDE 477- Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.

İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.

Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.

Zamanaşımı

MADDE 478- Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar,

TESLİM TARİHİNDEN BAŞLAYARAK, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın;

TAŞINMAZ YAPILARDA ise beş yılın ve
yüklenicinin AĞIR KUSURU VARSA, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

2.İMAR KANUNU

2.1.„…Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan, yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen, ancak, yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için, YAPININ MÜTEAHHİDİ OLMAYAN YAPI SAHİBİNİN TALEBİ ÜZERİNE, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. ..“ (m.28)

2.2.İMAR BARIŞI - GEÇİCİ MADDE 16- (Ek: 7143 - 11.5.2018 / m.16)

Mola...

Sayın meslektaşım,

İskan ruhsatının alınmış olmasının eksik iş mi yoksa hukuki ayıp mı olarak nitelendirilmesi gerektiği tartışmalıdır. Eksik ifa halinde yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacak ve yüklenici buna göre sorumlu tutulacaktır . Ancak yapıda ayıp var ise bu kez yüklenici, ayıba karşı tekeffül hükümlerine (TBK m.473-478) göre sorumlu olacaktır . Yargıtay da eksik ifa halinde yüklenicinin genel hükümlere göre yani borçlu temerrüdü hükümlerine göre sorumlu tutulacağını kabul etmektedir


Hukuki ayıp olarak nitelendirirsek bu kez fiili teslimden itibaren gözden geçirme ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirip zamanaşımı süresi içinde TBK m.475'te sayılan hakların kullanılması gerekmektedir. Yani müvekkiliniz daireleri geç de olsa teslim aldığı tarihten itibaren gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmedi ise hukuki ayıba dayanarak menfaat elde etmeniz çok zor. Gözden geçirme teslim alınında imkan bulur bulmaz yapılmalı, bildirim ise gözden geçirme tamamlandıktan sonra uygun bir süre içinde yapılmadı (doktrinde derhal bildirimde bulunması gerekir diyenler de var). Bildirim ise şekle tabi olmadığı için (sözleşmede aksi düzenleme yok ise) her türlü delille ispat edilebilir. Tanık gibi. Ancak hukuki ayıp diye nitelersek de iskan ile ilgili olarak ağır kusur halindeki 20 yıllık süreyi kullanmak bence mümkün değil.

Eksik iş olarak nitelendirirsek bu kez Yargıtay eksik iş varsa eseri teslim edilmemiş olarak kabul etmekte ve genel zamanaşımı süresi içinde talep imkanı tanımaktadır. Yani yapı fiilen teslim edilmiş olsa da hukuken teslim edilmemiş kabul edilmektedir. Eksik iş halinde ise gözden geçirme ve bildirim yükümlülüklerinin olmadığı kabul edildiği için sizin durumda bunlar yerine getirilmedi ise davanın bu doğrultuda açılması lehe olacaktır diye düşünmekteyim. burada da genel zamanaşımı süresi uygulama alanı bulacaktır. Sözleşmede iskan alma yükümlülüğü açıkça yüklenici üzerine bırakılmış, anahtar teslim öngörülmüş, iskan alınmadan teslimin gerçekleşmiş olmayacağı ifade edilmiş vs ise bunlarla da iddianızı güçlendirebilirsiniz.

Yargıtay ise iskan ruhsatı bakımından her iki yönde de karar verebilmektedir. İkinci paragrafta eksik ifa görüşünde olduğu kararlara yer verdim. Sizin için daha kullanışlı olacaktır diye düşünüyorum.

Yarg. 15. HD., 02.11.2011 T., 2010/6520 E., 2011/6434 K.: “… Davalı yüklenici tarafından iskan ruhsatı alınmamıştır. Ancak davacılara ait bağımsız bölümlerin davacılar tarafından teslim alındığı, su aboneliğinin 03.01.2003, elektrik aboneliğinin 07.01.2003 tarihinde yapıldığı dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahiplerinin kendilerine ait bağımsız bölümleri teslim alıp kullandıkları ilk bilirkişi raporu içeriğinden de anlaşılmaktadır. Bu durumda 07.10.2002 tarihi ile 07.01.2003 tarihi arasındaki dönem için davacıların gecikme tazminatı isteyebilecekleri dikkate alınıp, bu konuda gerekirse bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle tazminat miktarının belirlenerek karar oluşturulması gerekirken davacıların kendilerine ait bağımsız bölümleri fiilen teslim aldıkları dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm oluşturulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir…” (C.İ.P.).
Aynı doğrultuda: Yarg. 15. HD., 25.05.1989 T., 1988/4421 E., 1989/2513 K.: “… Diğer bir anlatımla, oturma izni bulunmayan bağımsız bölümlerin fiilen teslim alınmasına ve kullanılmasına engel bir durum mevcut değildir…”; Yarg. 23. HD., 18.12.2015 T., 2014/6840 E., 2015/8278 K. (C.İ.P.); Yarg. 15. HD., 26.05.2010 T., 2010/1941 E., 2010/2979 K. (C.İ.P.).



Yarg. 15. HD., 31.10.2003 T., 2003/1739 E., 2003/5138 K.: “… Görülüyor ki, taraflar inşaatın iskan ruhsatı alınmadığı sürece tamamlanmış sayılamayacağını, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğunu kararlaştırmışlardır. Bir başka anlatımla davacıların daireleri teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır. Yüklenici iskan almadığı sürece inşaat tamamlanmış sayılamayacağından, yüklenici borçlu temerrüdünden kurtulamaz. Arsa sahiplerinin bir süre binada oturmuş olmaları da teslim anlamına gelmez. Sözleşmenin bu hükümleri delil sözleşmesi niteliğinde olup mahkemece resen gözetilmelidir (HUMK.287.md.)…” (C.İ.P.). Aynı doğrultuda: Yarg. 23. HD., 05.12.2014 T., 2014/4316 E., 2014/7879 K. (C.İ.P.); Yarg. 15. Hd., 08.06.2004 T., 2003/6242 E., 2004/3206 K. (C.İ.P.); Yarg. 15. HD., 28.02.2005 T., 2004/4417 E., 2005/1075 K. (C.İ.P.).

Konu tez konumun bir parçası olduğu için biraz tartışmalara boğmuş olabilirim sizi ama umarım işinize yarar. İyi çalışmalar.