Kiralananda Faydalı Masraflar, Sebepsiz Zenginleşme

Merhabalar,

Müvekkil şirketin kiracı olarak bulunduğu mecurda , müvekkil şirket yaklaşık 560 bin dolar masraf yapmıştır. Bahçe çamur içinde iken, taşlarla döşetmiş, beton döktürmüş, ağaç diktirmiş, sadece kolon ve kirişlerden ibaret olan binaya duvarlarını ördürmüş gibi vs. söküp götüremeyeceği tadilatlar yaptırmıştır.

16.12.2010 tarihinde anahtar teslimi yapılmıştır. Kiralayan kira bedelinin yükseltilmesi ve kira alacağı talebi ile dava açmış ve davalar halen devam etmektedir.

Kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı bölümün de , kiracı tarafından yapılacak tadilatların kiralayan tarafından onaylanacak tadilat projesi ile olması gerektiği, masrafların kiralayan tarafından karşılanacağı düzenlenmiştir.

Müvekkil şirket yapmış olduğu masrafları talep etmek istemektedir. Tadilat ile ilgili madde hükmü talebime engel olur mu? 2004 senesinde yapılmış olan tadilatlarla ilgili zamanaşımı problemi ile karşılaşır mıyım?Yoksa anahtar teslim tarihi mi esastır? Sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası hükmünde ticaret mahkemesinde mi dava açmalıyım? Diğer davalar ile birleştirme talep edebilir miyim?

İlgilenen herkese şimdiden teşekkürlerimi iletirim...

Alıntı: Yazan av_ayşe Merhabalar, Müvekkil şirketin kiracı olarak bulunduğu mecurda , müvekkil şirket yaklaşık 560 bin dolar masraf yapmıştır. Bahçe çamur içinde iken, taşlarla döşetmiş, beton döktürmüş, ağaç diktirmiş, sadece kolon ve kirişlerden ibaret olan binaya duvarlarını ördürmüş gibi vs. söküp götüremeyeceği tadilatlar yaptırmıştır. 16.12.2010 tarihinde anahtar teslimi yapılmıştır. Kiralayan kira bedelinin yükseltilmesi ve kira alacağı talebi ile dava açmış ve davalar halen devam etmektedir. Kira sözleşmesinin özel şartlar başlıklı bölümün de , kiracı tarafından yapılacak tadilatların kiralayan tarafından onaylanacak tadilat projesi ile olması gerektiği, masrafların kiralayan tarafından karşılanacağı düzenlenmiştir. Müvekkil şirket yapmış olduğu masrafları talep etmek istemektedir. Tadilat ile ilgili madde hükmü talebime engel olur mu? 2004 senesinde yapılmış olan tadilatlarla ilgili zamanaşımı problemi ile karşılaşır mıyım?Yoksa anahtar teslim tarihi mi esastır? Sebepsiz zenginleşme nedeniyle alacak davası hükmünde ticaret mahkemesinde mi dava açmalıyım? Diğer davalar ile birleştirme talep edebilir miyim? İlgilenen herkese şimdiden teşekkürlerimi iletirim...

Yapılan masraflar kiracının inisiyatifi ile yapılmış olan masraflar ayrıca kira sözleşmelerinde matbu olarak bulunan bir hüküm de sizin yadığınız hüküm yani kiralanan üzerinde yapılacak olan tadilatlar kiralayanın da onayını gerektirir çünkü bu durumda kiralayan hangi masrafları ödeyeceğini hangi masrafları ödemeyeceğini yani sorumluluk alanını bilir ve ona göre onay verir bu onay kiralananın üzerinde yapılması gereken zorunlu masraflarda her ne kadar ................ olsa da 560 bin dolarlık bir masraf hayli fazla ve kiralayanın en azından bu masrafları daha önceden bilmesi şart... Yani bahçeye beton dökülmesi ya da zemin çalışması gerekse de diyelim ki çevre düzenlemesi ağaç dikilmesi ve taş döşetilmesi kiralayan tarafından kabul edilmeyebilir.

Bu şekilde hangi masrafların gerekli hangilerinin lüks olduğunun belirlenebilmesi gerekir.

Bu yüzden 560 bin doların tamamının faydalı masraf sayılabileceğine inanmıyorum ancak bu bedel içerisinde hangi masrafların faydalı masraf olduğunun tespiti için bir dava açmanız da faydalı olacaktır.

Saygılar...

O zaman fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava açmakta fayda var diye düşünüyorum, mümkündür sanırım.

Kiracının kiralananda yaptığı faydalı masraflar kiralayanın
oluru olmaz ise kiralananın tahliyesinden sonra nedensiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve tahliyeyi izleyen bir yıllık zamanaşımı süresinde istenebilecektir kanısındayım.
Zira bu durumda nedensiz zenginleşme taşınmazın tahliyesi ile gerçekleşmiş olacaktır.Bu şekilde açılacak bir dava da
MY.722 ve 723.maddelerde düzenlenen "başkasının taşınmazına
kendi malzemesi ile yapı vb.iyileştirmeler yapan kişinin talep edebileceği alacak" davası olacaktır.Ancak bu durumda
taşınmaz maliki kiralayan da yapılanların sökülüp kaldırılmasını talep edebilecektir.
Kira sözleşmesi devan ederken açılabilecek bir dava,ancak kira bedelinin arttırılması davası sırasında eğer yapılan faydalı masraflar kiralananın kirasının arttırılmasına olumlu etki yaptığı anlaşılır ise söz konusu olabilecektir,diye düşünüyorum.
Konunun bu açıdan da tartışılmasının yararlı olacağı kanısındayım.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2007/13-661
Karar: 2007/726
Karar Tarihi: 17.10.2007
　
ALACAK DAVASI - KARAR DÜZELTME İSTEMİ - DAVACININ FAYDALI VE ZARURİ GİDERLERİ SEBEPSİZ İKTİSAP HÜKÜMLERİ UYARINCA İSTEYEBİLMESİNİN ŞARTLARI - DAVACININ YAPTIĞI GİDERLERİN MAL VARLIĞINDAN ÇIKMIŞ VE MECURDAN TAHLİYE EDİLMİŞ OLMASI GEREĞİ
ÖZET: Davacının faydalı ve zaruri giderleri sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca isteyebilmesi için yaptığı giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması, başka bir deyişle dava konusu mecurdan tahliye edilmiş olması icap eder.
(818 S. K. m. 64) (1086 S. K. m. 440, 442)
Dava: Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gaziantep 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 09.02.2006 gün ve 2004/359 E- 2006/54 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 16.03.2007 gün ve 2007/349-3848 sayılı ilamı ile;
(... Davacı, mülkiyeti davalı idareye ait olan Kamil Ocak stadını 15.02.2000 tarihinde 49 yıllığına kiraladığını, UEFA yarışmalarına katılmadan önce Avrupa Futbol Federasyon Birliği yetkililerinin stadyumun birlik koşullarına uygun olması için zorunlu bazı eklemelerin yapılmasını istediklerini, durumu idareye bildirip sözlü onay aldıklarını, zorunlu ve faydalı masraflar yapıldığını bu bedelin davalı idareden kira bedelinden mahsubunu istenmiş ise de talebin uygun bulunmadığını ileri sürerek 909.900.751.950 TL'nin faiziyle tahsilini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine yapılan temyiz incelemesi sonucu dairenin 23.11.2006 tarihli ve 2006/10716-15468 sayılı ilamı ile kararın onanmasına karar verilmiş, davalı karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Taraflar arasında yapılan 15.02.2000 tarihli sözleşme ile Kamil Ocak stadyumunun davacı kulübe 49 yıllığına kiralandığı bu sözleşme devam ederken davacı kulübün UEFA yarışmalarına hak kazandığı ve UEFA yetkililerinin istekleri doğrultusunda ilave tadilatların yapıldığı tarafların kabulünde olduğu gibi dosyadaki bilgi ve belgelerden de anlaşılmaktadır. Davalı idare sözleşmede yapılan masrafların davacı kulübe ait olduğunu, ayrıca bu masrafların projelendirilip onay da alınmadığını ve 15.07.2005 tarihinde yapılan 10 yıllık kira sözleşmesi ile de davacının kiracılık ilişkisinin devamı nedeniyle talebin yerinde olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir. Mahkemece davacının 3. İcra Müdürlüğünce 15.07.2005 tarihinde tahliye edildiği gerekçesiyle davacının istemi yerinde görülerek davanın kabulüne karar verilmiştir. 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce yapılan tespit ile 25.07.2003 havale tarihli bilirkişi raporunda tadilatların 2000 ve 2001 yıllarında yapıldığı taraflar arasındaki sözleşmenin devam ettiği ancak davalı idare tarafından 2001, 2002, 2003 yıllarının kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri sonucu kulübün tahliyesinin gerçekleştiği anlaşılmaktadır. BK. 64. maddesi gereğince davacının faydalı ve zaruri giderleri sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca isteyebilmesi için yaptığı giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması, başka bir deyişle dava konusu mecurdan tahliye edilmiş olması icap eder. Davacının dava tarihi itibarı ile taşınmazdan tahliye edilmediği 15.02.2000 tarihli sözleşmenin devam ettiği, bu nedenle davayı açmakta dava tarihi itibarı ile henüz dava hakkı doğmadığı gibi, dava açıldıktan sonra da davacının kullanmakta devam ede geldiği stadyumdan fiilen tahliyesinin gerçekleştiğine ilişkin davacı iddiası ve dosya kapsamı itibariyle oynanması gereken maçların oynanamadığının kanıtlanamadığı anlaşıldığına göre, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, kararın bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalının karar düzeltme istemi kabul edilerek, dairemizin onama kararı kaldırılmalı ve mahkeme kararı bozulmalıdır...),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 17.10.2007 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı