Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri

Müvekkilin kat maliki olduğu eser sözleşmesine aşağıda ki madde eklenmiş. Madde de ipotek parça parça kalkıyor. Bu tür sözleşmelerde olağan bir durum mudur? Ben olağan bir durum gibi anladım. Ve maddeye göre Yükleniciye arsa payı devri mi yapılıyor yoksa arsa üzerinden elde edeceği bağımsız bölümler mi devrediliyor ?
İşbu sözleşmenin Yükleniciye devredilecek arsa payına tekabül eden bağımsız bölümlerin tapularını inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 10 (on) gün içinde Arsa Sahipleri, inşa edilecek yeni bloklar ve bağımsız bölümlerin yapımı karşılığı olarak ödeyecekleri katkı payı haricinde adlarına kayıtlı hissenin (Mevcut kat irtifakı terkin edildiğinde arsa payları hisseye dönüşeceği için) %35’ini Yükleniciye bedelsiz olarak devredeceklerdir. Her bir arsa sahibinin hisselerinin %35’i arsa sahibi adına Temsilciler heyeti tarafından yükleniciye devir edilecektir. Devir işlemi yapılırken 7 kişilik temsilciler heyetinden en az dördünün birlikte imza atması şarttır . Bu nedenle işbu sözleşmeye imza atan her bir arsa sahibi ayrıca Temsilciler heyetine işbu sözleşmede belirtilen yetkileri ve hisse devrini içeren vekalet çıkaracaktır. Hisse devri yapılırken her bir arsa sahibi lehine gayrimenkulün aynından kaynaklı muayyen ve kesin borç ipoteği konulacaktır . İpotek sözleşmesinin içeriği Temsilciler heyeti tarafından belirlenecek ve arsa sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde olacaktır . Bu ipotek kat irtifakı kurulduğunda yüklenici adına tescil edilecek bağımsız bölümler üzerine otomatikman kaydırılacaktır. Yüklenicinin bağımsız bölümleri üzerindeki ipotekler inşaat yapı denetim seviye tespit raporuna göre kademeli olarak tapudan fek/terkin edilecektir. Yalnız dükkan nitelikli bağımsız bölümler, daire sayısı ile toplam 8 adet daireye tekamül edecektir ve buna göre değerlendirilecektir.
İnşaat seviye tespit raporuna göre %10 imalat yapıldığında yükleniciye ait toplam bağımsız bölümlerin %10 ipoteği fek/terkin edilecektir.
İnşaat seviye tespit raporuna göre %30 imalat yapıldığında yükleniciye ait toplam bağımsız bölümlerin %30 ipoteği fek/terkin edilecektir.
İnşaat seviye tespit raporuna göre %50 imalat yapıldığında yükleniciye ait toplam bağımsız bölümlerin %50 ipoteği fek/terkin edilecektir.
İnşaat seviye tespit raporuna göre %70 imalat yapıldığında yükleniciye ait toplam bağımsız bölümlerin %70 ipoteği fek/terkin edilecektir.
İnşaat seviye tespit raporuna göre %95 imalat yapıldığında yükleniciye ait toplam bağımsız bölümlerin %95 ipoteği fek/terkin edilecektir.
İnşaat seviye tespit raporuna göre %100 imalat yapıldığında iskan ve kat mülkiyeti tapuları kat malikleri adına çıkarıldığında yükleniciye ait toplam bağımsız bölümlerinin %100 ipoteği fek/terkin edilecektir.

Uygulamada iki tip örnekle karşılaşıyor:



1- "Ankara Usulü" olarak adlandırılan yöntemde yüklenicinin adına olacak bağımsız bölümler kat irtifakı kurulurken öncelikle kat malikleri (veya temsilcileri) adına tesçil ediliyor, inşaatın gidişatına göre parça parça yükleniciye mülkiyet devrediliyor.


2- "İstanbul Usulü" olarak adlandırılan yöntemde kat irtifakı kurulurken yüklenicinin hisseleri üzerindeki mülkiyet yükleniciye geçiriliyor, bu bağımsız bölümler (veya bir kısmı) üzerinde inşaat teminat ipoteği tesis ediliyor ve inşaatın gidişatına göre kısım kısım ipotek fek ediliyor.


Sizin sözleşmenizde ikinci yöntem benimsenmiş olarak gözüküyor.

Şöyle bir sorum daha var:
Sözleşmeye iki madde eklenmiş

Sözleşmeyi haksız olarak fesheden, muvafakatname ve vekaletnamelerden azleden arsa sahipleri, inşaat süresinin uzamasından kaynaklanan zararları, diğer arsa sahiplerinin kira kayıplarını, geç teslimden kaynaklanan gelir zararları ile yüklenicinin bilcümle zarar ve ziyanları ile kardan zararları için aylık her bir bağımsız bölüm başına 1.000,00 TL cezai bedel ödemeyi gayrikabili rücu kabul, beyan ve taahhüt eder.


İşbu sözleşmede tanınan düzenlemeler dışında, sözleşmenin feshine haksız olarak sebebiyet veren taraf, diğer tarafa o güne kadar işbu sözleşme uğrunda veya işbu sözleşme nedeniyle yaptığı masraflarla, mahrum kalınan kar ve cezai şart ve doğrudan ve dolaylı zararlarla yargılama giderlerini ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
burda ilk madde yükleniciyi koruyor, Fakat altta ki madde 2 tarafıda koruyor. Alttaki madde iki tarafta cezai şartı ödeyecek fesih halinde diyor ama sadece yüklenici için ayrıca cezai şart ve miktarı eklenmiş sözleşmeye bu maddeleri bk da göz önünde bulunudurarak nasıl yorumlamalıyım