Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Yüklenicinin Açacağı Tapu İptali Ve Tescili Davası

Sayın Meslektaşlarım cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Müvekkilimiz yüklenici firma, arsa sahibi ile adi yazılı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor. Bu sözleşme doğrultusunda arsa sahibine ait 4000 m2 arsa üzerinde yapılacak bağımsız bölümlerin %53'ünün yüklenici firmaya %47'sinin ise arsa sahibine bırakılması kararlaştırılıyor. Daha sonra müvekkil yüklenici firma, inşaat yapılacak arsanın bitişiğindeki arsayı satın alarak arsa sahibine ait 4000 m2 arsa ile kendi satın aldığı 1000m2 arsa arasında tevhid işlemi yaparak arsaları birleştiriyor. (Tevhid işlemi sonrası taraflar arasında herhangi bir yazılı anlaşma yapılmıyor, taraflar yüklenicinin satın aldığı arsa payına düşecek bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı yönünde sözlü olarak karar veriyorlar)Tevhid işlemi sonrası A, B ve C Blok olmak üzere 3 blok yapılmak üzere inşaat başlıyor. (A ve B blok 32 daire 4 dükkan C blok ise 20 Daireden oluşmaktadır). Daha sonra, yüklenici firmanın inşaata başlaması akabinde A ve B blokların inşaatı tamamlanarak bağımsız bölümlerin tapuları arsa sahibi adına çıkartılıyor. Ancak, C blokun inşaatı %40 civarlarında iken arsa sahibi inşaatın zamanında tamamlanamadığı iddiasıyla sözleşmeyi fesih etmesi ve vekalet vermemesi sebebiyle inşaat tamamlanmadan yarıda kalıyor. Kısacası, olayımızda A ve B blok bitmiş ve bağımsız bölümlerin tapusu çıkartılmıştır. Hatta arsa sahibi tarafından bu bağımsız bölümler 3. kişilere satılmıştır. Ancak, Arsa sahibi A ve B bloktaki bağımsız bölümlere ilişkin yükleniciye herhangi bir tapu devri yapmamıştır. C blokun inşaatı da %40 seviyelerinde kalmıştır.Müvekkilimiz inşaata devam etmek ve C blokun inşaatını da tamamlamak istemektedir. Ancak, A ve B blokta tamamlanan ve kendi payına düşen daireleri satamadığından maddi sıkıntılar çekmektedir.

Bu durumda; sözleşme sonrası yüklenicinin satın aldığı arsa ile inşaat yapılacak arsa arasında yapılan tevhid işlemini de dikkate alarak, sözleşmede belirlenen %53 ve %47 oranlarına göre bağımsız bölümlerin paylaşımını nasıl belirlememiz gerekmektedir? Tamamlanan ve hatta bazıları arsa sahibi tarafından 3. kişilere satılan A ve B bloktaki dairelere yönelik nasıl bir dava açmamız gerekmektedir? Yardımlarınız için şimdiden teşekkürler

T.C.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1997/15-146 K. 1997/372
T. 30.4.1997
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Resmi Şekilde Yapılma Zorunluluğu )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kardeşler Arasında Resmi Şekilde Yapılmayan ve Varlığı da İspat Edilemeyen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayanılarak )
• DÜRÜSTLÜK KURALINA AYKIRILIK ( İfa Edilmiş Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Noksanına Dayanmak )
• İSPAT ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Varlığı )
• TANIK ( Kardeşler Arasında da Olsa Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Varlığının Tanıkla İspat Edilemeyeceği )
818/m.11,213,61
743/m.2,634
ÖZET : 1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma akit niteliğinde olup arsa sahibinin intikal ettireceği arsa payının devri yönünden resmi şekle tabidir. Tarafların kardeş olmaları, noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunlu olan ve geçerlilik koşulu bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığının tanıkla ispatına olanak vermez.

2. Geçerli bir sözleşme olmamakla birlikte, taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmişlerse yahut yüklenici inşaatı bitirmiş veya çok büyük bir bölümünü yapmış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veya arsa payı yüklenici adına geçirilmiş veyahut taraflar karşılıklı olarak ve kısmen edimlerini ifa etmişlerse; bu takdirde sözleşmenin geçersizliğini iddia etmek, iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz. Ancak davalı arsa sahibinin akdi ilişkiyi inkar etmesi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı resmi senetle ispat edilebilir.

DAVA : Taraflar arasındaki "Tapu iptali ve Tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy Asliye 1. hukuk mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 7.11.1995 gün ve 1995/155-749 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 8.5.1996 gün ve 1996/1132-2486 sayılı ilamı:

( .... Davacı İ. Ö. vekili; müvekkili ile davalı N. Ö.'in anababa bir kardeş olduklarını, davalının malik bulunduğu 2 parsel sayılı arsa üzerine "arsa payı karşılığı inşaat" yapmak üzere tarafların "sözlü" olarak anlaştıklarını, bu anlaşma uyarınca müvekkilince malzeme bedeli, işçilik ücreti vs. masraflar kendisine ait olmak üzere 3 katlı bir bina inşa edilip davalıya teslim edildiğini, zemin katta kiracının, birinci katta davalının ve ikinci katta da müvekkilinin oturduklarını, ancak müvekkiline ait olması gereken 1/2 payın davalı tarafından tapuda ferağının verilmediğini ileri sürerek, taşınmazın yarı yarıya taraflar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı N. Ö. vekili ise; taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığı gibi, inşaata davacının hiç bir katkısının da bulunmadığını, inşaatın müvekkili tarafından yapıldığını, ancak kardeş olması nedeniyle oturması için bir katın davacıya tahsis edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkeme; bir kısım tanıkları dinledikten sonra, taraflar arasında resmi biçimde yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunmadığı ve mülkiyet intikalini içeren davalarda taraflar kardeş dahi olsalar tanık dinlenemeyeceği gerekçesiyle, M.K.'nun 634 ve B.K.'nun 213. maddeleri uyarınca davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

İstisna ( eser ) sözleşmeleri, kural olarak, hiçbir şekle bağlı değildir. Sözlü olarak, hiç bir şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi, adi yazılı veya resmi biçimde de yapılabilir. Şekil, bir geçerlilik ( sıhhat ) şartı olmayıp, isbat koşuludur.

Eser sözleşmesinin bir türü olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise, özelliği olan bir "karma sözleşme" tipidir. Zira, bu tür sözleşmede yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek ve arsa sahibinin borcu da, bedel olarak, arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmektir. Burada, iki sözleşme içiçedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan "inşaat sözleşmesi"; diğeri ise M.K.nun 634, B.K.nun 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi biçimde yapılması gereken "mülkiyet nakil borcu doğuran sözleşme"dir. Bu nedenle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" noterde "düzenleme" biçiminde yapılmakta ve mahkemelerce de bu husus "re'sen" gözetilmektedir.

Bu biçim koşuluna uygun olmayan ( sözlü veya adi yazılı ) "arsa payı karşılığı inşaat sözlemesi" BK.nun 11/II. maddesi uyarınca geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmenin yerine getirilmesi istenemez ve bunun için açılan dava da dinlenemez. Taraflar, ancak, birbirlerine verdiklerini B.K.nun 61. maddesi uyarınca haksız iktisap kurallarına göre geri isteyebilirler. Geçersiz sözkleşmenin ifası için açılan davada; sözlü ve adi yazılı sözleşmelerin, ifa yönünden, bir hüküm ifada etmemesi nedeniyle bu sözleşmelerin, tanık veya yeminle veyahut başka bir delille isbatı cihetine gidilemez. Çünkü, geçersiz sözleşmenin isbatı, sonucu değiştirmeyecek ve isbat keyfiyeti onu geçerli hale getirmeyecektir. Bu nedenle, geçersiz ( sözlü ) sözleşmenin isbatı için taraflar kardeş dahi olsalar tanık dinlenemez yolundaki yerel mahkeme görüşü, kural olarak, yerindedir. Ne var ki bu görüş, somut olayın özelliğine uygun değildir. Zira somut olayda davacı edimini yerine getirip binayı teslim ettiğini ve içerisinde de oturduğunu iddia etmiştir. İnşaatın bittiği ve içerisinde oturulduğu çekişme konusu değildir. Uyuşmazlık, inşaatın, arsa payı karşılığında davacı tarafından yapılıp yapılmadığı konusunda toplanmaktadır. Eğer davacı, bu iddiasını isbat edecek olursa, inşaatın bitirilip teslim edilmesi nedeniyle, sözleşme geçerli hale geleck ve bu sözleşmeye göre de, davacı, inşaatın bedeli olan arsa payını alabilecektir. Bu nedenle, somut olayda, sözleşmenin isbatı önem kazanmaktadır. Kaldı ki, sözleşmesinin isbatı ile onun geçerliliği birbirinden tamamen farklı iki ayrı hukuki müessesedir.

Yargıtay, biçim koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi"ne, şu iki halde, sonradan geçerlilik tanımaktadır.

1- Arsa payının, tapuda yükleniciye devredilmesi hali; Notere gitmeden sözlü veya adi yazılı biçimde yapılan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" geçersiz ise de, arsa sahibi, bu sözleşmeyle bedel olarak vermeyi yükümlendiği arsa payını tapuda yükleniciye devretmekle, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelmekte ve artık geçersizlik ileri sürülememektedir. Zira resmi biçim koşulu, tapuda pay devrinin zorunlu olarak resmi biçimde yapılmasıyla gerçekleşmektedir. Karma nitelikteki bu sözleşmenin diğer kısmı, yani inşaat sözleşmesi kısmı ise, zaten resmi biçim koşuluna bağlı olmadığı için, bir bütün olarak geçerli hale gelen bu sözleşmenin ifası mümkün olabilmektedir.

2- İnşaatın tamamen veya büyük oranda tamamlanması hali; Yine, noterde düzenleme biçiminde tanzim edilmemiş ve tapuda da pay devri yapılmamış olan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi"nin tarafı olan arsa sahibinin, bu sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışlarıyla yükleniciye tam bir güvence vermesi ve yüklenicinin de sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyiniyetle bağlanarak inşaatı tamamlaması veya büyük oranda ikmal etmesi halinde de, sözleşmeye sonradan geçerlilik tanınmaktadır. Zira, bu durumda, şekil noksanlığı nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek, M.K.nun 2. maddesinde kabul edilen "hakkın kötüye kullanılması yasağı'nın ihlali niteliğinde olup, böyle bir iddia, yasalarca himaye görmez.

Bu itibarla, somut olayda, sözlü olarak yapıldığı iddia olunan "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi'nin taraflarının kardeş oldukları da nazara alınarak her türlü yasal delille isbatı mümkün bulunduğundan, sözleşmenin isbatı ile geçerliliği farklı kavramlar olduğundan, isbatı halinde ifa nedeniyle sözleşme geçerli hale dönüşeceğinden, tanık anlatımları ve diğer deliller değerlendirilmek, dava dilekçesinde "her türlü yasal deliller" denilmek suretiyle yemin deliline de dayanıldığı anlaşıldığından gerektiğinde yemin teklif etme hakkı olduğu davacıya hatırlatılmak ve sonucuna göre bir karar verilmek gerekirken, somut olaya uygun düşmeyen yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru olmamış ve kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, davalı ile aralarında yazılı bir sözleşme olmayıp, sözlü olarak anlaştıklarını iddia etmesine karşın, davalı akdi ilişki bulunmadığını savunmuştur. Bu durumda akdi ilişkinin varlığını davacı ispatla yükümlüdür.

Eser sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir. Burada sözü edilen şekil bir sıhhat şartı olmayıp, ispat şartıdır. Ne var ki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karma bir akit niteliğindedir. Burada yüklenicinin edim borcu genel olarak kendi malzemesi ile yapacağı inşaattan bir bölümünü arsa sahibine verme biçiminde olup, arsa sahibinin edimi de üzerinde inşaat yapılacak olan arsanın belirli bir payını tapuda yükleniciye intikal ettirmektir. Bu açıklamadan da anlaşılacağı veçhile, arsa sahibi yapılacak inşaattan kendisine verilecek bağımsız bölümlere karşılık bir bedel ödemeyip, tapuda bir kısım pay vermektedir. Böylece arsa payı bedel yerine geçmektedir. Yüklenicinin inşaatı yapmasına ilişkin edim borcu şekle bağlı bulunmamasına karşın, arsa sahibinin intikal ettireceği arsa payının devri M.K.nun 634. B.K.nun 213. Noterlik Kanununun 60 ve Tapu Kanun'unun 26. maddeleri uyarınca noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu geçerlilik koşuludur. Bu hususun mahkemece de re'sen gözetilmesi gerekir.

Ancak geçerli bir sözleşme olmamakla birlikte taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmişlerse, yahut yüklenici inşaatı bitirmiş veya çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi de inşaatın devamı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veya arsa payı yüklenici adına geçirilmiş veyahut taraflar karşılıklı olarak ve kısmen edimlerini ifa etmişlerse bu takdirde sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu ileri sürülemez, zira bu M.K.nun 2. maddesi uyarınca iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz. Uyuşmazlık konusu olayda böyle bir durum da bulunmamaktadır. Çünkü davalı akdi ilişkiyi inkar etmektedir.

Tarafların kardeş olmaları da noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunlu olan ve geçerlilik koşulu bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığının tanıkla ispatına olanak vermez.

Bu itibarla, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, yukarıda gösterilen ve mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ( ONANMASINA ), oyçokluğu ile karar verildi.