Yenİ BorÇlar Kanunu-yenİ Malİk

6570 7/d maddesine dayanarak 1 aylık süre içinde ihtaratta bulunarak 6 ay sonra tahliye davası açılabiliyordu...

6098 S.lı Türk Borçlar Kanunu'nun ise 310.maddesi
"a. Kiralananın el değiştirmesi
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." şeklinde...

Eski Kira sözleşmesi 1Temmuz 2012'den önceki tarihli.....

Taşınmaz 1 temmuz 2012'den sonra satın alınmış...

eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesi kira bedli neredeyse 4 yıldan beri aynı miktarda...
Kira sözlemesi hep kendiliğinden yenilenmiş...süresi 01 kasım 2012'de doluyor...



1-Yeni Borçlar Kanunu bu ilişkiye uygulanacak mı?Uygulanacaksa


2-Taşınmazın satın alındığı ,yeni kira bedeli ihtarla bildirilip ödenmezse tahliye sağlanabilir mi?

3-Yoksa Taşınmazın satın alındığı mevcut kira bedelinin yeni malike ödenmesi istenip Kira sözleşmesinin 01 kasım 2012'de dolacağı bildirilip tahliye edilmesinin istenmesi daha mı uygun olur...

Sayın meslektaşım, 6098 sy. Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle yürürlükte olup, sizin durumunuzda olası bir uyuşmazlıkta bu kanun dikkate alınacaktır.

Buna göre TBK md. 310'a göre sözleşmenin kurulmasından sonra yeni malik sözleşmenin tarafı olacaktır. Buna göre sözleşmeniz kiracının sözleşme sonra ermeden 15 gün önceden fesih bildiriminde bulunmaması durumunda 1 yıl için aynı şartlarla uzayacaktır. (md.347) md. 344'e göre belirlenen oranda artışta anlaşabilir, ya da bedelin belirlenmesini hakimden talep edebilirsiniz. Hakimden yeni bedel talebinde bulunmadan kiracı artışı kabul etmediği için kiraya verenin tahliye talep etmesi kanunda düzenlenmemiştir.

6570 sy. kanunda bulunan 7/d maddesinin karşılığı da 6098'de 351'de düzenlenmiştir. Müvekkiliniz bu maddenin şartlarını taşıyorsa halinde tahliye talep edilebilecektir.

Yeni yasanın açık hükmü karşısında elinizdeki imkanlar o kira sözleşmesini siz yapmış olsaydınız elinizde olan imkanların aynısıdır. Bu durumda yeni bir kira bedeli belirleyip bunu bildirmeniz de, sözleşme süresi dolduğunda mecurun tahliyesini istemeniz de yaptırım gücü olan talepler değildir.
Kira ilişkisini sürdürmek ancak bedeli artırmak için kira tespit davası açmalı ya da tahliye istiyorsanız ve bunun için geçerli sebepleriniz varsa tahliye davası açmalısınız.

müvekkil satın aldığı taşınmazda kiracıya yeni malik olduğundan ve bundan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesinden bahisle 1 ay içinde ihtar çekmiş fakat kiracı kira bedelini ödememiştir. Bu arada müvekkil eski malikten bu kiracı ile kira bedelinin ödenmesi konusunda davalık olduğunu, eski malikin kira bedelinin ödenmesi için kiracıya noterden ihtar çektiğini ve de ihtara rağmen kira ödenmeyince Sulh Hukuk Mah. de temerrüd nedeniyle dava açtığını, davanın ön inceleme safhasında olduğunu öğrenmiştir. Müvekkil eski malik gibi kira bedellerini tahsil edemediğine göre eski malikce açılan davaya TBK 322 GEREĞİ devam edebilir diye düşünmekteyken Tahliye davası açabilmek için kiralayan olmak gerektiği kanısıyla 322 hükmünün bu dava için uygulanabilirliği hususunda tereddüde düştüm. Yeni malikin eski malikçe açılan bu davaya müdahalesi tahliye sonucunu doğurur mu?

6101 s. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun

GEÇİCİ MADDE 2 - (1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Saygılarımla

Alıntı: müvekkil satın aldığı taşınmazda kiracıya yeni malik olduğundan ve bundan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesinden bahisle 1 ay içinde ihtar çekmiş fakat kiracı kira bedelini ödememiştir. Bu arada müvekkil eski malikten bu kiracı ile kira bedelinin ödenmesi konusunda davalık olduğunu, eski malikin kira bedelinin ödenmesi için kiracıya noterden ihtar çektiğini ve de ihtara rağmen kira ödenmeyince Sulh Hukuk Mah. de temerrüd nedeniyle dava açtığını, davanın ön inceleme safhasında olduğunu öğrenmiştir. Müvekkil eski malik gibi kira bedellerini tahsil edemediğine göre eski malikce açılan davaya TBK 322 GEREĞİ devam edebilir diye düşünmekteyken Tahliye davası açabilmek için kiralayan olmak gerektiği kanısıyla 322 hükmünün bu dava için uygulanabilirliği hususunda tereddüde düştüm. Yeni malikin eski malikçe açılan bu davaya müdahalesi tahliye sonucunu doğurur mu?

　

1.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun m.322 hükmü, kiralananın kiracı tarafından alt kiraya verilmesi ve kullanım hakkının başkasına devri konularını düzenlemektedir. Anılan hükmün, sorunuzda belirtilen olayla ilgisi bulunmamaktadır.

2.
" Yeni malikin dava hakkı :


... Eski malik veya kiralayan yeni malike dava hakkını da devretmişse yeni malik onların çektiği ihtara dayanarak dava edebileceği gibi, onların açtığı davayı da yürütebilir. Aksi halde yeni malikin çekilen ihtardan ve açılmış olan davadan yararlanma olanağı yoktur. ..."
(Kaynak: 'Tahliye, Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları', Celâl Erdoğan, Ankara 1985, s.87)

3.
Dava hakkının yeni malike devredilmesi halinde, yeni malikin davayı takip edebileceği konusunda, aynı Kaynakta yer verilen Yargıtay kararlarından bazıları:

- "... Dava; tahliye taahhüdü sebebiyle kiralananın boşaltılması isteminden ibarettir. ... dava sırasında taşınmaz mal davacı tarafından başka birine satılmıştır. Bundan gayrı ilk malik dava hakkını da, temlik senediyle sattığı şahsa devretmiştir.

Yeni malik dava hakkını da temellük etmiş olması sıfatıyla, ayrı bir dilekçe vererek davaya katılmıştır.

Dava hakkı yeni malike temlik edilmiş olduğuna göre, kendisinin bu şekilde davayı takibe yetkisi vardır. ...
" 6. H.D. 28.3.1969 E.5127 K.1304 (s.105, 106)

-"... Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın boşaltılması ve kira parasının alınması talebinden ibarettir. ...

Dava, ilk malik ve âkit tarafından açılmış ve yargılama sırasında taşınmaz mal, davacı kiralayan tarafından 27.6.1969 tarihinde, işbu davayı takip etmek isteyen şahsa satılmış ve ayrıca 10.7.1969 tarihli temlikname ile de, gayrımenkul ile ilgili kiracılar ve şagiller aleyhine açılmış ve açılacak bilcümle dava haklarını bu şahsa devir ve temlik ettiğini bildirmiştir. ...

... böyle bir devir ve temlikname geçerlidir. ... Bu davadaki hakların ve yetkilerin devrini engelleyen bir hüküm yasalarımızda yoktur. Ancak, temliknamede evvelki malikin vekilinin bu yetkileri devre selâhiyeti olup olmadığı incelenmelidir. ...
" 6. H.D. 28.6.1971 E.2453 K.3216 (s.112)

-"... Dava, aynı şehir sınırları içerisinde davalının oturabileceği meskeni bulunduğu nedeniyle kiralananın boşaltılması isteminden ibarettir. ...

... Olayda, davacı ... duruşmanın devamı sırasında dava konusu taşınmaz malı ... adında bir şahsa satmıştır. ... tarafından ...'a dava hakkı temlik edilmiş olmadığına göre ... taşınmaz malı kendisine satan ... tarafından açılan davayı takip edemez. ...
" 6. H.D. 15.12.1977 E.8176 K.8378 (s.121,122)

-"... Dava iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın boşaltılmasına ilişkindir. ...

Davacı, kiralananı tapu kaydına göre ... tarihinde iktisap etmiştir. Ancak, bu tarihten itibaren kiracıdan, kira bedellerini isteme hakkına haizdir. Davacı, kiralayanın kendi iktisabından evvel gönderdiği ihtarlara dayanarak bu davayı açmıştır. Kiralayanla davacı arasında ihtarlardan doğan hakların devir ve temliki konusunda bir sözleşme yapılmadığına göre yeni malik olan davacı kiralayanın gönderdiği bu ihtarlara dayanarak dava ikame edemez. ...
" 6. H.D. 7.5.1981 E.2439 K.7766 (s.129)

4. Başkaca ve özellikle yakın tarihli Yargıtay kararı bulduğumda eklerim.

5. "Eski Malik Tahliye Takibine Devam Edebilir Mi?" başlığıyla açılan forum alanını da inceleyiniz.

İyi çalışmalar.