Ekilen Tarlanın Ön Alım Hakkında 20 Dönüm Sınırı ?

36 dönümlük tarlanın 18 dönümü 3 kardeşe ait iken diğer 18 dönümü bir başka aileye aittir. 18 dönümün sahibi olan 3 kardeş, köydeki ekilen tarlalarını diğer 3 kardeşlerine verip 18 dönümü 6'ya bölmek istemektedirler. Bunun için tapuya müracaat ettiklerinde kalan 18 dönümün maliki olan ailenin ön alım hakkı olduğunu zira 20 dönümden az olan tarlaların tapu devrinde ön alım hakkı geçerli iken 20 dönüm üstünde bunun aranmadığını belirtmiştirler. Kalan 18 dönümlük tarlanın sahibinin mirasçıları kalabalık olduğundan bunu o taraftan temizlemek epey meşakkatli olacaktır.

Sorum; tapudaki görevlilerin beyanı ne derece doğrudur. Köydeki ekilen tarlada ön alım hakkı kullanım sınırı 20 dönüm müdür, böyle bir üst sınır var mıdır ? Bu konuyu en az uğraşla nasıl çözebiliriz hukuki engel olmadan.

"20 dönümden fazla alan taşınmazlarda önalım hakkının kullanamayacağı " şeklinde bir hukuk kuralı mevcut değildir. TMK.nun 732 maddesine göre ; paylı mülkiyette payın tamamı veya bir kısmı 3.kişiye satıldığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Kanun önalım ile ilgili herhangi bir miktar sınırlandırması getirmemiştir.

20 dönüm sınırı 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanun hükümleri ile igilidir. 8.maddeye göre, bölünemez büyüklükteki (20 dönümden az) tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez.

Somut olayda parselin tamamı 36 dönüm kabul edidiğinde , başkasına pay satılabilir. Fakat bu halde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.Bu halde dahi 20 dönümden küçük bölünmeler (ifrazlar) yapılamaz.

Sonuç olarak, parsel 20 dönümden fazla olduğundan 3 kardeş paylarının bir kısmını diğer 3 kardeşine satabilir. Fakat taşınmaz 6 ya bölünemez. 20 dönümden küçük ifrazlar yapılamaz. Bu satışa karşı diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Kesin çözüm ortaklığın giderilmesi davası ile satış suretiyle sağlanabilir. Diye düşünüyorum.

Yücel bey cevabınız için çok teşekkür ederim.

20 Dönüm sınırını aşamadığımız hallerde ortaklığın iderilmesi davası yolu ile bir çözüm bulunacağından bahsetmişsiniz.

Benim sizlere bir sorum daha olacak; yukarıdaki sorumdaki şartlar geçerli olsun. Yani 36 dönüm tarla, 6 hissedar arasında hisseleri belirlenmiş şekilde. Lakin 15-20 yıldır hissedarlardan sadece birisi tüm tarlayı ekip-biçmekte ve üründen faydalanmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası ile birlikte dava sonuçlanana kadar tarlaya ekin ekmenin engellenmesi talep edilebilir mi ? Ve geçmişe yönelik bir talepte bulunulabilir mi ?

Yücel bey; 20 dönümden düşük arsada maliklerden birisi kendi hissesini aşmayacak şekilde yapılaşmaya gidebiir mi ? Buna diğer maliklerin muvafakat vermemesi mümkün mü ? Muvaffakat varsa yapı yapılmasında herhangi bir mani var mı kanunen 20 dönüm sınırı için ?

1. İmar izni alınarak inşaat yapılabilir.Bu konunun 20 dönüm yasağı ile bir ilgisi bulunmamaktadır.
2. Görevli mahkemede ecbrimisil davası açılabilir. Kullanumın önlenmesi o davada ihtiyati tedbir olarak istenebilir. Kabul edilirmi? orasını bilemem.

Bu imar izni için diğer maliklerin muvafakati elzem midir ? Yoksa kendi hissemi aşmayacak şekilde yapabilir miyim mesela ?

Cevaplarınız için çok teşekkür ederim. Çok aydınlatıcı oldu. Sizden özel bir ricam var, bu hususlarda iyi bir bilgi edineceğim yazar ve kitap adını özelden veya buradan benimle paylaşabilir misiniz ? Bu konuda hem uygulamayı hemde genel bilgileri edinmem gerekiyor.