-ACİL - alt kirada ilk kiracının kefilinin sorumluluğu

Müvekkil kira aktinde kiracıya kefil olmuş sözleşmenin sonunda üçüncü şahıslar yazan bölümü imzalamıştır.Kiracı müvekkilimin haberi olmaksızın sözleşmedeki "kiracı kiralanan yeri başkasına kiralayamaz,devredemez"maddesine rağmen kira konusu taşınmazı bir başkasına kiralamıştır ve alt kiracı olan şahıs kiralayana kira borcunu ödememektedir.Bu durumda ilk sözleşmeye kefil olan müvekkilimin sorumluluğu devam eder mi?

alt kiracının yanında asıl kiracıda borcu ödemezse müvekkilinizin sorumluluğu başlar. asıl kiracıya başvurmadan müvekkilinize başvurulamaz tabi aksi kararlaştırılmamışsa.

Alt kirada iki sözleşme vardır. İlk sözleşme de geçerliliğini sürdürür.
Dolayısıyla ilk sözleşmedeki kefalet hükümleri de geçerlidir.
Kefilin sorumluluğu sözleşmede süresi ve miktarı açıkca belirtilerek aksi kararlaştırılmadıkca bir yıllık sözleşme süresi ile sınırlıdır. Diğer yıllara sarkmaz.
Diye düşünüyorum.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 1998/11189

K. 1998/11632

T. 9.11.1998

• ALT KİRACININ MALİKLE ANLAŞMASI ( Birinci Kiracıya Karşı Sorumluluğunu Ortadan Kaldıramaması )

• KİRACININ SORUMLULUĞU ( Alt Kiracının Birinci Kiracıya Karşı )

• ALT KİRACI ( Birinci Kiracıya Karşı Yaptığı Kira Sözleşmesine Göre Sorumlu Olacağı )

• DEVİR YETKİSİ ( Kiracının Kiralananı Başkasına Devredememesi )

818/m.256,259

6570/m.12

ÖZET : Kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Alt kira olarak adlandırılan bir ilişkide birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ile kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Ancak ikinci kiracının sonradan taşınmazın maliki ile bir sözleşme yapmış olması onun birinci kiracıya karşı üzerine aldığı sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Birinci kiracının asıl kiralayanla yaptığı sözleşmede devir yetkisinin olmaması doğmuş olan bu akti ilişkiyi ortadan kaldırmaz.
DAVA : Dava dilekçesinde 484 Amerikan Doları ( 88.572.000 lira ) için takibe yapılan itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesi, takibin devamına karar verilmesi masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davada, kira parasının ödenmemesi nedeniyle davalı hakkında başlatılan icra takibinin vaki itiraz üzerine durduğu ileri sürülüp itirazın iptali istenilmiş, mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazı ve bilgilere göre; davacı ile dava dışı Türkiye Sağlık İşçileri Sendikası arasında 1.10.1991 tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesinin kurulduğu, bu sözleşmenin özel şartlarının 7 ve 13. maddelerinde kiralanan yerin bir başkasına devir ve kiraya verilemeyeceğinin kararlaştırılmasına rağmen ( kiracı konumunda bulunan ) davacının davalı tarafa aynı dükkanı iki yıl süreyle 1.3.1994 tarihinde kiraya verdiği, bir müddet sonra bu kez taşınmazın asıl maliki olan dava dışı Türkiye Sağlık İşçileri Sendikasının davalı Ferit'e 1.10.1997 başlangıç ve bir yıl süreli olarak aynı taşınmazı kiraladığı anlaşılmaktadır. Esasen bu hususlar taraflar arasında uyuşmazlık konusu bulunmamaktadır.
Davada ilk kiracı olan davacı Nusret, alt kiracı konumunda bulunan davalı Ferit'den aralarındaki 1.3.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanarak kira parasının tahsilini talep etmektedir. Mahkeme devir yasağına rağmen davacının yapmış olduğu kira sözleşmesinin geçersiz ve kira parasını bu nedenle davacı yerine davaya katılan taşınmazın asıl maliki olan Sendikanın almayı hak ettiğini gerekçe göstererek davayı red etmiştir.
Kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek şartıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir. ( Bk. mad. 259 ). O halde denilebilir ki kiralananın kiracısı tarafından tamamen veya kısmen bir başkasına tekrar kiralanması ( alt kira ) olanaklıdır. Alt kirada birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Öyle ki ikinci kiracının sonradan taşınmazın sahibi ile bir sözleşme yapmış olması, onun birinci kiracıya karşı üzerine aldığı sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Belirtmek gerekir ki alt kirada birinci kiracı, ikinci kiracıya karşı kiralayan gibi sorumlu olur ve de ondan kira parasını almaya hak kazanır.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 12. madde hükmüne göre; "kiracı sözleşmede aksine sarahat olmadıkça, mesken olsun olmasın kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, yahut kiralanan yerden istifade hakkını veya kira sözleşmesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiçbir sebeple bu yeri başkasına kısmen veya tamamen işgal ettiremez". Kiracının buna aykırı olarak alt kira sözleşmesini veya kiralanandan istifadeyi başkasına devrettiği veya kiralananı kısmen veya tamamen başkasına işgal ettirdiği takdirde kendisine ihtarda bulunarak gösterilen mehil içinde kiralananı işgal eden kişiyi çıkartması ve bu yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Kiracı bu ihtara uymadığı takdirde kendisinin sözleşmeye aykırı hareketi dolayısiyle BK. mad. 256'ya dayanılarak, işgal eden kişinin ise fuzuli işgal nedeniyle tahliyesi mahkemeden istenebilir.
Kira sözleşmesi tarafların karşılıklı rızaları; kiralanan şeyin kiralayanın kusuru olmaksızın tamamen yok olması, kiracının kiralanana malik olması gibi borçlar hukukunun genel esaslarından çıkan sebeplerden başka, Borçlar Kanununun ve Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun bu sözleşme için özel olarak öngördüğü sebeplerle sona erer. Taraflar arasındaki ( alt ) kira sözleşmesinin sona erdiğine ilişkin dosya arasında herhangi bir bilgi ve belgeye rastlanılamamıştır.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları ile dosyadaki bilgi ve belgelere göre: Davacı birinci kiracı, davalı ise kiracının kiracısı durumundadır. İkisi arasında sözleşmesel ilişki doğmuş ve henüz sona ermemiş bulunmaktadır. Birinci kiracının ( davacının ) asıl kiralayanla ( dava dışı konumunda bulunan Sendika ) yaptığı sözleşmede devir yetkisinin olmaması doğmuş olan bu sözleşmesel ilişkiyi ortadan kaldırmaz. Yine asıl kiralayanın ikinci kiracı ( davalı ) ile doğrudan doğruya sözleşme yapması, birinci kiracının ikinci kiracı ile yaptığı sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Davalının yapmış olduğu sözleşme uyarınca kira borcunu akidi olan davacıya ödemek zorundadır.
Mahkemece, yukarıdaki maddi ve hukuki olguları dikkate almaksızın yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş bulunması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla; yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.11.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.