Kooperatİf Hukuku

kooperatifler hakkında hiç bilgim olmadığı için yardımcı olacak meslektaşlara şimdiden teşekkürle soruma başlayayım.

1-konut yapı kooperatiflerinde her blok kendi içinde bir yönetim oluşturabilirmi, bunun için ana yönetimin istifası gerekirmi ? (henüz tüm bloklar bitirilmemiş)

2-bu mümkünse kat maliklerine karşı giderlerden dolayı yönetimin hukuken takip yapma yetkisi varmı ?

3-bazı kat malikleri oturum almadan dairelerde oturuyor, bazıları da oturum aldıkları halde yurt dışında ikamet ediyorlar.İlgili yönetim bu malikleri de giderlerden sorumlu tutabilirmi?

Sayın elvann.

Bazı hususların açıklığa kavuşturulması halinde sorularınıza tatmin edici cevaplar verileceği kanısındayım, Şöyle ki;
İlk soru ile ilgili olarak,
-Anlaşıldığı kadarı ile görevde bir kooperatif Yönetim Kurulu ve bloklar halinde devam eden kooperatif inşaatları var. Ve doğal olarak kooperatif tüzel kişiliği ayakta, inşaatın yönetimi /finansmanı kooperatifçe ifa ediliyor.
Bu durumda, hangi üyelerin hangi blokta konut/işyeri sahibi olacakları (hangi bağımsız bölümün hangi ortağa tahsis olacağı) henüz belli değil.Bu durumda, kim hangi blokun yönetimine talip olacak, nasıl?

Bu aşamada yönetimde böyle bir ayrışma mümkün gözükmüyor. Kooperatifin, ana sözleşmede yazılı amacını gerçekleştirnceye kadar tüzel kişiliğinin devam etmesi asıldır.Tüzel kişiliğin bölünmesi mümkün olmadığı gibi,her blokun kendi içinde bir yönetim oluşturması da mümkün değildir.Blok yönetimi, Kooperatifler Kanunu'na göre değil, Kat Mülkiyeti Kanununa göre tesis olunabilir ki, bunun için de kat irtifakı ya da kat mülkiyeti aşamasına gelinmiş olmalıdır.Görünen kadarı ile inşaat bitirilmediği, ferdileşme de sağlanmadığı için blok yönetimi tesisi mümkün görülmüyor, ana yönetim (den kastınız kooperatif yönetim kurulu ise) koop.yönetim kurulunun istifası da söz konusu olmaz.İnşaatlar bitirilmiş, ferdi tapular alınmış, kooperatif de tasfiyeye yönelmiş ise, taşınmazlar ,KMK'na tabi olarak Site Yönetimi (ya da her parsel veya her blok için kendi yönetimi) oluşturularak idare edilebilir. Kat Mülkiyetine tabi yönetimin muhatapları da kooperatif ortakları değil bağımsız bölüm malikleri olur.
2."kat maliklerine karşı giderlerden dolayı yönetimin hukuken takip yapma yetkisi varmı ?" dan maksadınızı ise anlayamadım.Ek açıklama yapılrsa, (dediğim gibi) yardımcı olunabilir sanıyorum.

3-"Tüm bloklar bitirilmemiş" vaziyette, biten bloklar için iskan izninin kooperatif yönetimince mi, kendisine bağımsız bölüm tahsis olunan kooperatif ortağınca mı alındığı, genel kurulda bu yolda alınan kararın ne olduğu v.s. ayrıntılar verilebilirse (Henüz Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanması söz konusu olmadığı için) sorunuz cevap bulabilir kanısındayım.

Akla gelenler bunlar şimdilik.Size kolaylıklar diliyorum.

4 bloktan oluşan kooperatifin 2 si tamamlanmış, 2 si henüz inşaat halinde.Tamamlanan bloklarda oturan ortaklar tapularını ve oturum izinlerini almışlar.Kooperatif yönetim kurulunca tapuları verilmiş.Ancak oturum almadan oturanlar da var.Ve bazıları yurt dışında olduklarından bu iki blok için yapılan kömür,bakım vs. giderler konusunda takip yapma yetkisinin kimde olduğu ve blok yönetiminin oluşturulup oluşturulamayacağını merak ediyorum.

sizin de belirttiğiniz gibi kooperatif tüzel kişilik olarak ayakta.Bitmiş iki blok ile ilgili sorunlar hakkında bu aşamada koop.yönetiminin karar alarak tapularını alan ortaklardan oluşacak site yönetimine yetki vermeleri mümkün mü?

umarım verdiğim bilgiler yeterli olmuştur.sizin verdiğiniz bilgilere gelince gerçekten çok işime yaradı.vakit ayırdığınız için teşekkürler

Sayın elvann;

Ferdileşmeye geçildiğine göre, bağımsız bölüm mailkleri her blok için Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun olarak Apartman Yönetimini oluşturabilirler.Her kat maliki (iskan izni alsın, almasın) Kat Malikleri kurulunun üyesidir ve kat malikleri kurul kararı onları da bağlar. Bu aşamada kooperatif tüzel kişiliğinin devam ediyor olmasının bir sakıncası olmadığı kanısındayım. Kooperatif üyesi Kat maliklerinin , Tasfiye halindeki kooperatife üyelikleri gibi bu üyelikten doğan yükümlülükleri de devam edecektir.Biten ve KMK'na uygun biçimde yönetim oluşturan bloklardaki kat malikleri ,hem Apartman Yönetimi, hem de Kooperatif Yönetimine karşı yükümlülüklerini yerine getirmek, bu bağımsız bölümlerde malik olmadan oturanlar (örn.kiracılar) ise maliklerle birlikte Apartman Yönetimine karşı sorumludurlar.

Kat Mülkiyetine uygun yönetim oluşturulmadan, mevcut kooperatif yönetimi "kömür, bakım v.s" harcama yapmış ve yapıyor ise, bu harcamaları, faydalananlardan talep etme yetkisi elbette kooperatif yönetiminindir.
Blok Yönetimi oluşturulabilir ve bu yönetim, taşınmazın bakımı yanında ısınma, temizlik v.b harcamaları yapabilir, bu yeni yönetim de bu harcamaları faydalananlardan talep edebilir. Kooperatifin yaptığı harcamaları, Kat M.Kanununa göre vücut bulmuş Apartman (ya da Blok) yönetiminin, talep edebilmesi (kural olarak ) mümkün değil. Kural olarak diyoruz, çünkü; kooperatif , her hak sahibi gibi bu hakkını usulüne uygun biçimde başka birine (Apartman, Blok ya da Site Yönetimine )devredebilir.
Tekrar kolay gelsin diyorum. Selam ve saygılar.

.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/48
K. 2001/631
T. 25.1.2001
• MÜŞTEREK MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZ ( Kooperatif Tüzel Kişiliği Devam Ederken Maliklerce Seçilen Site Yönetiminin Giderler İçin Takip Hakkı)
• KOOPERATİF TÜZEL KİŞİLİĞİ DEVAM EDERKEN MÜŞTEREK MALİKLERCE SEÇİLEN YÖNETİMİN TAKİP HAKKI ( Sitenin Ortak Giderleri İçin)
• ORTAK GİDERLER İÇİN TAKİP YAPMA YETKİSİ ( Müşterek Mülkiyete Tabi Taşınmazda Maliklerce Seçilen Site Yönetiminin)
• KAT MÜLKİYETİ KURULMAYAN MÜŞTEREK MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZ ( Müşterek Maliklerce Seçilen Yönetimin Sitenin Ortak Giderlerini Takip Yetkisi)
743/m.624,626/1
ÖZET : Henüz kat mülkiyeti kurulmadığından müşterek mülkiyete tabi sitenin yakıt giderlerini toplamak üzere müşterek maliklerce davacıların yönetici olarak atanması ve yakıt gideri miktarının belirlenmesi ile tahsili hususunda yönetim kuruluna icra takibi yetkisi verilmesine dair alınan karar özel sözleşme niteliğinde olup tüm malikleri bağlar. Zira malikler sözleşme yaparak, idare konusunda diledikleri şekli seçebilirler. Bu konuda aksine yasada amir bir hüküm bulunmamaktadır. Kaldı ki malikler tarafından oluşturulan yönetimin kendisine verilen yetkileri kullanabilmesi için tüzel kişiliği haiz olmasına da gerek bulunmamaktadır.

DAVA : Dava dilekçesinde 90.000.000 lira alacak için takibe vaki itirazın iptali, inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın davacı yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR : Davacı vekili, davalının ikamet etmekte olduğu sitenin yönetim giderlerini ödemediği, bu nedenle 90.000.000 lira yakıt parası ve elektrik giderinin tahsili amacıyla yapılan takibe borçlunun haksız olarak itiraz ettiğinden bahisle, itirazın iptali, takibin devamı ve inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, gerekli ısınmayı sağlayamadığı için ödeme yapmadığını savunmuş, mahkemece kooperatif tüzel kişiliği devam ettiği sırada oluşturulan yönetimin tüzel kişiliği olmadığından ve yakıt giderini istemekte yetkili olmadığından ve böylece davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, kooperatif tüzel kişiliği devam ederken taşınmazın yönetimi ile ilgili olarak oluşturulan tüzel kişiliği bulunmayan heyetin husumet ehliyeti noktasında toplanmaktadır.

Dava konusu sitede henüz kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmadığı hususu tapu kaydı ile sabit olup, taşınmaz müşterek mülkiyet hükümlerine tabi bulunmaktadır.

MK. madde 626/1, "Müşterek mülkiyete terettüp eden veya müşterek mülkiyeti takyid eyleyen idari masraflar, vergiler vesair mükellefiyetler; hilafına hüküm yoksa hisseleri nispetinde bütün hissedarlara ait olur." Bu hüküm paydaşların dışa karşı borç durumunu, yani üçüncü kişiye karşı kimin borçlu olduğunu değil, paydaşlar arasındaki iç ilişkiyi ( örneğin müşterek mülkün aydınlatılması ve ısınması için sarf edilen elektrik ve yakıt ücreti gibi) düzenlemektedir. Maddede yeralan "hüküm" sözü bir kanun veya mahkeme hükmü anlamına kullanılmış değildir. Kastedilen, paydaşlarca aksinin kararlaştırılmamış olmasıdır.

MK. madde 624'e göre: "Hilafına mukavele olmadıkça hissedarlar müşterek mülklerini biliştirak idare ederler." Öyle ise, paydaşlar, müşterek mülkün ne tarzda idare edileceğini bir sözleşme ile belirleyebilirler. Fakat bu sözleşme ancak tarafları ve külli haleflerini bağlar, cüz'i halefleri bağlamaz.

İdare hususunda aksine sözleşme yoksa paydaşlar müşterek mülkü, "biliştirak" idare edeceklerdir. Bu, her paydaşın idarede söz hakkı sahibi olduğunu, idareye ilişkin kararları paydaşların toplanarak alacaklarını ifade eder.

Öte yandan paydaşlar, paydaş sayısının çoğunluğu ile alacakları bir kararla, alelade işlerin görülmesi hususunda başka hal tarzı tayin edebilirler. İdari işleri görmek için bir idareci tayini hususunda, çoğunlukla alınan karar yeterlidir.

Bağımsız bölüm malikinin ana yapının ortak giderlerinden doğan borcu, hukuki yönleri bakımından kooperatif ile üyesi arasındaki ilişkiden farklı olmakla kooperatif tüzel kişiliğinin devam etmesi müşterek malikleri toplanarak giderler ve tahsili usulü hakkında özel anlaşma yapmalarına ve bu yönde yönetici tayin etmelerine engel değildir.

O halde, 104 malikten 65'nin katılımı ile gerçekleştirilen 24.11.1999 tarihli toplantıda yakıt giderlerini toplamak üzere davacıların yönetici olarak atanması ve yakıt gideri miktarının belirlenmesi ile tahsili hususunda yönetim kuruluna icra takibi yetkisi verilmesine dair alınan karar özel sözleşme niteliğinde olup tüm malikleri bağlar. Zira malikler sözleşme yaparak, idare konusunda diledikleri şekli seçebilirler. Bu konuda aksine yasada amir bir hüküm bulunmamaktadır. Kaldı ki malikler tarafından oluşturulan yönetimin kendisine verilen yetkileri kullanabilmesi için tüzel kişiliğe haiz olmasına da gerek bulunmamaktadır.

SONUÇ : Bu itibarla; yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA), ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.1.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

verdiğiniz bilgiler için tekrar çok teşekkür ederim.
yorumlarınız ve yargıtay kararı tam da benim aradığım bilgilerdi.
çalışma hayatınızda başarılar dilerim

arkadaslar kooperatıf genel kurulu uyelıkten cıkan bır uyenın odemelerını taksıtle yapabılır mı.boyle bır seyın dayanagı nedır.yargıtay kararı da ekleyebılırsenız gercekten cok memnun olurm.

Alıntı: Yazan lafebesi arkadaslar kooperatıf genel kurulu uyelıkten cıkan bır uyenın odemelerını taksıtle yapabılır mı.boyle bır seyın dayanagı nedır.yargıtay kararı da ekleyebılırsenız gercekten cok memnun olurm.

Aşağıdaki madde dayanak olabilir.

Alıntı: MADDE 17 - Kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortakların kendilerinin yahut mirasçılarının kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığı ve buhakların nelerden ibaret bulunduğu anasözleşmede gösterilir. Bu haklar, yedek akçeler hariç olmak üzere, ortağın ayrıldığı yıl bilânçosuna göre hesaplanır. Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler, anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları istiyebilecekleri günden başlıyarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Çıkan veya çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür.

Öncelikle anasözleşmeye bakmalısınız. Tip anasözleşme ise, yukarıdaki maddeye göre kooperatifin mevcudiyeti tahlikeye düşecek ise en fazla 3 yıla kadar geciktirilebilir. Aksi takdirde , örneğin ortak bugün ayrılmış/çıkarılmışsa 2009 yılı bilançosu hangi tarihte kabul edilecekse(Genel kurulda), o tarihten itibaren 1 ay geçtikten sonra talepolunabilir.

suat bey ilgilendıgınız ıcın tesekurler yalnız bızım olayda genel kurul erteleme kararı degıl taksıtle odeme karaı aldık dıe mahkemeye bır dılekce sundu ve mahkeme bunu kabul ettı.boyle bır sey mumkunmu.yanı ertelemden baska karar alabılırler mı.taksıtle ödeme mumkun mu

Alıntı: Yazan lafebesi suat bey ilgilendıgınız ıcın tesekurler yalnız bızım olayda genel kurul erteleme kararı degıl taksıtle odeme karaı aldık dıe mahkemeye bır dılekce sundu ve mahkeme bunu kabul ettı.boyle bır sey mumkunmu.yanı ertelemden baska karar alabılırler mı.taksıtle ödeme mumkun mu

Maddede "erteleme"den sözedilmemektedir. "Geciktirme" kelimesi, 3 yıla kadar taksitlendirmeyi de kapsar, diye düşünüyorum. Sizin itirazınız, kooperatifin mevcudiyetinin tehlikeye düşmeyeceği şeklinde olmalıdır. Bilirkişi raporu düzenlendi mi?

Not: Mesajınızı özenli yazın, lütfen. Türkçe'de "die" kelimesi yoktur.

uyarınızı dikkate alacağım daha özenli olmaya çalışıtım.teşekür ederim.
henüz bilirkişi raporu düzenlenmedi.17.maddeyi irdeleyeceğim ilginiz için gerçekten teşekür ederim.