H.G.K. 27.04. 2005 tarihli 2005/6-233,K.2005/279K.

Başlıkta tarih ve içeriğini yazdığım karar G.K.H.K. uyarınca döviz cinsi üzerinden kiralanan yerlerle ilgili ayrıca yıllık bir arttırm uygulanamaycağına ilişkin bir yargıtay kararıymış. Kanunen böyle bir uygulama ve yerleşik içtihat olduğunu bilmiyordum. fakat kararın tamamına ulaşamadım. Kararı gönderebilecek meslektaşıma çok teşekkür ediyorum..

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2005/6-233

K. 2005/279

T. 27.4.2005

• KİRA BEDELİNİN YABANCI PARAYA ENDEKSLİ BELİRLENMESİ ( Sözleşmelerde Öngörülen Yıllık Artış Şartının Uygulanmayacağı/1.5.2000 İle 1.5.2001 Dönemlerinde Bir Önceki Yıl Kira Bedelinin Ödenmesi Gerektiği - 6570 Geçici Md. 7/2 )

• KİRA ARTIŞININ TESPİTİ ( Yabancı Paraya Endeksli/6570 Geçici Md. 7/2 - Sözleşmelerde Öngörülen Yıllık Artış Şartının Uygulanmayacağı/1.5.2000 İle 1.5.2001 Dönemlerinde Bir Önceki Yıl Kira Bedelinin Ödenmesi Gerektiği )

• YABANCI PARAYA ENDEKSLİ KİRA BEDELİ ( Sözleşmelerde Öngörülen Yıllık Artış Şartının Uygulanmayacağı/1.5.2000 İle 1.5.2001 Dönemlerinde Bir Önceki Yıl Kira Bedelinin Ödenmesi Gerektiği - 6570 Geçici Md. 7/2 )

6570/m.Geç.7/2


ÖZET : 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna 16.2.2000 tarihinde 4531 sayılı Kanunla eklenen Geçici 7. maddesine göre; sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, 2001 yılında ise %10 oranında artırılabilir. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasında ki artış bu oranların altında ise, bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.
Ancak, Anayasa Mahkemesince sadece 4531 sayılı Kanunun 1. fıkrasının ilk tümcesinde yer alan Türk parası üzerinden düzenlenen sözleşmelerde 2001 yılı için öngörülen %10'luk artış koşulu iptal edilmiş olup kanunun ikinci fıkrasında düzenlemeye konu olan, yabancı para ya da kıymetli madene endeksli olarak kira bedelinin belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış şartının uygulanmayacağı ilkesi yürülüktedir.
Olayda, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna 4531 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 7'nin ikinci fıkrasında yer alan kira bedelinin yabancı paraya endeksli olarak belirlenmesi halinde ayrıca sözleşmelerde öngörülen yıllık artış şartının uygulanmayacağı yönündeki uygulanması zorunlu, emredici ve yürürlükteki yasal düzenleme nedeniyle, 01.05.2000 ile 01.05.2001 tarihlerinde başlayan kira dönemlerinde bir önceki yıl için saptanan kira bedelinin ödenmesi gerektiğine ilişkin karar doğrudur.
DAVA : Taraflar arasındaki ""İtirazın İptali"" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 12.Asliye Hukuk Mahkemesi'nce, davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.10.2003 gün ve 2002/498-2003/890 sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 5.7.2004 gün ve 5350-5470 sayılı ilamıyla;
( ...Dava, kira ve aidat borcu nedeniyle yapılan icra takibine itirazın iptali ve inkar tazminatı tahsiline ilişkindir. Mahkemece talebin kısmen kabulüne, kira borcu ile ilgili talebin ve her iki tarafın inkar tazminatı isteklerinin reddine karar verilmiş ve karar her iki taraf vekillerince temyiz olunmuştur.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre aşağıdaki bendin, kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Kira alacağı ile ilgili red kararına yönelik temyize gelince;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının 1.5.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli yazılı sözleşme ile kiracı olup 15.9.2001-1.4.2002 tarihleri arasında kira bedellerini, sözleşmede yazılı miktardan aylık 565'er dolar eksik ödediği ve oniki aylık aidat borcunu ödemediği için icra takibi yaptıklarını, haksız itirazla takibin durduğunu belirterek itirazlarının iptalini istemiştir, Davalı vekili, sözleşmedeki artışla ilgili hükmün, 4531 sayılı Yasa ile ortadan kalktığını, davacının da daha önce yaptığı başka bir takipte 2001/Nisan ve Mayıs kiralarını bu yasaya uygun takibe koyduğunu, bu nedenle artık sözleşmeye göre artış isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasındaki yazdı kira sözleşmesi 1.5.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. İlk yılın aylık kirası 5000 ( beşbin ) Dolar kabul edilip her yıl için %5 artış kararlaştırılarak, yıllara göre aylık kira miktarları gösterilmiştir. Kira bedellerinin yabancı para ile kararlaştırıldığı sözleşmelerde yabancı parada artışı yasaklayan 4531 Sayılı Yasanın, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği tarih gözönünde tutulduğunda, kiracının kira sözleşmesinden ve kararlaştırılan artıştan sorumlu tutulacağının kabulü gerekir. 4531 Sayılı Yasanın yürürlükte olduğu 2001/Nisan ve Mayıs kirasındaki istem ile ilgili takipten söz edilip kira alacağı ile ilgili takibin reddi doğru değildir... )
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : A- DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ: Davacı, davalının kira sözleşmesine göre 15.09.2001 ila 01.04.2002 tarihleri arasında ödemesi gereken kira bedelini eksik ödediğini, Nisan 2002 ayı kira bedelini ise hiç ödemediğini, ayrıca Nisan 2001 ila Aralık 2001 tarihleri arasındaki apartman aidatlarının da ödemediğini, bunların tahsili için başlattığı icra takibinin davalının itirazı üzerine durdurduğunu açıklayarak, itirazın iptaline %40 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir.
B- DAVALININ CEVABININ ÖZETİ: Davalı, 4531 sayılı Kanuna göre, yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira alacaklarına ayrıca artış uygulamasına gidilemeyeceğini, bu nedenle önceki dönem kira bedelinin sözleşmeye göre artırılarak talep edilmesinin kanuna aykırı olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
C- YEREL MAHKEMENİN KARARININ ÖZETİ: Mahkeme, 18.02.2000 tarihinde yürürlüğe giren 4531 sayılı Kanunun 2. fıkrası ile kira parasının yabancı para ve kıymetli madene endeksli olarak belirlenmesi durumunda ayrıca sözleşmelerdeki yıllık artış şartının uygulanmayacağı kuralının benimsenmiş bulunduğunu, Anayasa Mahkemesince sadece ""2001 yılı için Türk Parası üzerinden belirlenen sözleşmelerde yıllık kira artışının %10 oranında artırılabileceği"" hükmünün iptal edilmiş olduğunu açıklayarak davacının bu yöne ilişkin isteminin reddine karar vermiştir.
D- TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME: Davacı ve davalı vekillerince kararın temyizi üzerine Özel Dairece; yukarıda açıklanan şekilde sözleşmede kararlaştırılan yabancı parada artışı yasaklayan 4531 sayılı Kanunun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiği tarih gözönünde tutulduğunda, kiracının kira sözleşmesinden ve kararlaştırılan artıştan sorumlu tutulacağının kabulü gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuş, Yerel Mahkeme önceki gerekçelerini yineleyerek direnme kararı vermiştir.
E- UYUŞMAZLIK: Anayasa Mahkemesince 4531 sayılı Kanun ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna eklenen Geçici 7. maddenin 2. fıkrasında geçen ""...2001 yılında ise yıllık %10"" ibaresinin iptal edilmesi karşısında, aynı kanunun ikinci fıkrasında açıklanan, yabancı paraya endeksli kira sözleşmelerinde öngörülen artış yapılamaz şartının uygulanıp uygulanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
F- GEREKÇE: Bilindiği üzere 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna 16.2.2000 tarihinde 4531 sayılı Kanunla eklenen Geçici 7. maddesi; ""Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, 2001 yılında ise %10 oranında artırılabilir. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasında ki artış bu oranların altında ise, bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz.
Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz.
Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur."" Hükmünü taşımaktadır. 20.07.1999 tarihli Türkiye Büyük Millet Meclisi Adalet Komisyonu Raporunda, tasarının 2000 ve 2001 yılını kapsayan iki yıl için düzenleme getirdiği açıklanmıştır.
Bu kanunun ""...2001 yılında ise yıllık %10..."" ibaresinin Anayasa'nın 2, 5 ve 35. maddelerine aykırı olduğu iddiası ile Adana 2. Sulh Hukuk Mahkemesince yapılan başvuru üzerine Anayasa Mahkemesi 19.7.2001 gün ve 2001/303-333 sayılı olup, 15.9.2001 tarih ve 24524 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan kararında; ""18.5.1955 günlü, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna 4531 sayılı Yasa ile eklenen Geçici Madde 7'nin, birinci fıkrasının ilk tümcesindeki ""...2001 yılında ise yıllık %10.... ""ibaresinin Anayasaya aykırı olduğuna ve iptaline"" karar verilmiştir.
Açıklanan bu durum karşısında Anayasa Mahkemesince sadece 4531 sayılı Kanunun 1. fıkrasının ilk tümcesinde yer alan Türk parası üzerinden düzenlenen sözleşmelerde 2001 yılı için öngörülen %10'luk artış koşulunun iptal edildiği, kanunun ikinci fıkrasında düzenlemeye konu olan, yabancı para ya da kıymetli madene endeksli olarak kira bedelinin belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış şartının uygulanmayacağı ilkesinin iptale konu olmadığı ve yürürlükte olduğu belirgin hale gelmektedir.
Somut olayda, taraflar arasında 01.05.1997 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunduğu, kira bedelinin ilk yıl için aylık 5000 USD olarak belirlendiği ve yıllık % 5 oranında artış şartının öngörüldüğü, 01.05.1998'de başlayan dönem için %5 artışla aylık kira bedelinin 5250 USD olarak belirlendiği, 01.05.1999 tarihinde başlayan dönem için aylık kira bedelinin 5512 USD olarak ve bu kira bedellerinin ihtilafsız olarak ödendiği konusunda taraflar arasında bir anlaşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlığın 01.05.2000 ile 01.05.2001'de başlayan dönemlere ilişkin olarak ve 2000 ile 2001 yılları için bir önceki yılda taraflarca ihtilafsız olarak belirlenen 5512 USD'nin mi, yoksa bu bedelin üzerine 2000 ve 2001 yılları için %5'er oranda artış yapılarak bulunacak miktarın mı ödenmesi gerektiği noktasında toplandığı anlaşılmaktadır.
Yukarıda açıklanan yasal durum karşısında, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanuna 4531 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 7'nin ikinci fıkrasında yer alan kira bedelinin yabancı paraya endeksli olarak belirlenmesi halinde ayrıca sözleşmelerde öngörülen yıllık artış şartının uygulanmayacağı yönündeki uygulanması zorunlu, emredici ve yürürlükteki yasal düzenleme nedeniyle, 01.05.2000 ile 01.05.2001 tarihlerinde başlayan kira dönemlerinde bir önceki yıl için saptanan 5512 USD tutarındaki kira bedelinin ödenmesi gerektiğine ilişkin mahkeme kararı yerinde olup onanması gerekir.
SONUÇ : Davacı vekilinin, temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının mahkeme kararında ve yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 27.04.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

Biraz önce Yargıtay Sitesine girdim; "Emsal Kararlar" bölümüne girdim; yukarıdaki kararın esas ve numaralarını tarihini hepsini tastamam girdim: "Aradığınız lkritere uygun sonuç bulunmadı" cevabını aldım . Gerçekten emsal olabilecek orijinal bir karar fakat Yargıtay internet sitesinde yer almıyor. Ne dersiniz dostlar.Ne menem bir iştir bu; izahı yok mu?

Alıntı: 6570 Sayılı Yasa GEÇİCİ MADDELER Geçici Madde 7 - (Ek madde: 16/02/2000 - 4531 S. K./1 md.) Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

Kararın günümüz koşullarında emsal olma özelliği bulunmamaktadır. Geçici Maddenin Yürürlükte olduğu döneme ilişkindir. Halen sözleşmede kira parası yabancı para ile belirlenmiş de olsa ayrıca taraflar artış öngörebilirler.

Şükrü KIZILOT



skizilot@yaklasim.com

Dövizle kirada mal sahibine şok


DÖVİZLE kiralama, son yıllarda yaygın olarak uygulanıyor.

Bazı mal sahipleri, kiraya her yıl döviz cinsinden yüzde 3-5 zam yaptıkları gibi, bir de dört veya beş yıllık sözleşme bitiminde, döviz olarak yüzde 40-50 oranında, ayrıca zam yapıyorlar.

Özellikle, son günlerde, okurlarımız "Bu olayın hukuki yönü ve doğrusu ne?" diye soruyorlar.

DÖVİZ CİNSİNDEN ARTIŞ

Döviz cinsinden gayrimenkul kiralanması olayında, kira artışına sınırlama getiren ve halen yürürlükte olan, çok kişinin farkında olmadığı bir yasa maddesi var. Bu madde çok önemli.

"Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun"a 16 Şubat 2000 Tarih ve 4531 sayılı Kanunla Geçici 7. madde olarak eklenen bu maddeye göre;

- Kira artışlarının, Türk parası olarak 2000 yılında yüzde 25, 2001’de yüzde 10 olabileceği belirtiliyor (2001’le ilgili yüzde 10 ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nce 15.9.2001 tarihli Resmi Gazete’de 19.7.2001 Tarih ve K.2001/333 sayılı kararla iptal edildi).

- Maddenin döviz cinsinden kiralamalarla ilgili olan ve halen yürürlükte bulunan ikinci fıkrasına göre de; kiranın, yabancı para (yani dolar, euro, sterlin vs.) ya da altın olarak belirlendiği durumlarda, kiraya ayrıca yıllık artış uygulanamıyor.

Maddenin dördüncü fıkrasında da "kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur" hükmü yer alıyor.

Kuşkusuz, yasanın bu hükmüne aykırı kira sözleşmesi de hukuken geçerli olmuyor.

Yargıya intikal eden uyuşmazlıklarda da; "kira bedelinin yabancı paraya endeksli olarak belirlendiği kira sözleşmelerinde, ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı" yönünde kararlar veriliyor (Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27 Nisan 2005 Tarih ve E.2005/6-233, K.2005/279; kararın tam metni için Bkz. www.yaklasim.com <http://www.yaklasim.com>).

KİRA TESPİT DAVASI VE YTL

Her ne kadar bu hüküm, günümüzde amacını aşmış ve özellikle dövizin değerindeki ciddi düşüşler nedeniyle, kiralayanın yani mal sahibinin aleyhine bir tablo ortaya çıkmışsa da yasa maddesi bu gerekçe ile döviz cinsinden kira artırımı ya da kira tespit davası açılmasına engel.

Bu konuda yargının eğilimi; dövizle belirlenen kirada sürenin bitiminde, kira artışı yapılamayacağı ancak kiranın YTL’ye çevrilmesi durumunda, kira artırımı yapılabileceği yönünde.

YASA YÜRÜRLÜKTE

Çok kişinin farkında olmadığı "Kiranın yabancı para ile belirlendiği durumlarda, ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı" şeklindeki Geçici 7. madde hükmü, şu anda hukuken yürürlükte. Herhangi bir yasa ile değiştirilmedi ya da iptal edilmedi. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yukarıda belirtilen, 27 Nisan 2005 tarihli kararında da Geçici 7. maddede yer alan; kira bedelinin, yabancı paraya endeksli belirlenmesi halinde, ayrıca sözleşmelerde öngörülen yıllık artış şartının uygulanmayacağı yönündeki zorunlu, emredici ve yürürlükte olan yasal düzenlemenin, geçerli olduğu açıkça belirtiliyor.

Bu arada bir gerçeği de vurgulamakta yarar var. Geçici 7. maddedeki bu düzenleme, 2000 yılı koşullarında, yabancı paraların Türk Lirası karşısında sürekli artış göstereceği düşüncesiyle yapılmıştır. Oysa, birkaç yıldır şemsiye tersine döndü.

Kiranın döviz cinsinden belirlendiği ve dövizinde değer kaybına uğradığı durumlarda, kiralayanın mağduriyeti de ortadadır. Kiralayan, her geçen ay dövizin YTL karşısında değer kaybı nedeniyle reel anlamda YTL karşılığı daha az gelir elde etmektedir.

Görünen o ki döviz cinsinden kiralamalarda, yalnızca kiracı değil, bazı durumlarda da kiralayan mağdur olabilmektedir.

Bu konuda, sağlıklı çözüm yolu bellidir; amacını yitiren Geçici 7. madde hükmü yürürlükten kaldırılmalı ve yabancı para ile yapılan sözleşmelerin ya ülke parasına yönlendirilmeli ya da dövizle kiralamalara da "kira tespit davası" yolu açılabilmeli.

İhtilaflar çoğalmadan, acil bir düzenleme yapılmasında yarar var.

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Kararın günümüz koşullarında emsal olma özelliği bulunmamaktadır. Geçici Maddenin Yürürlükte olduğu döneme ilişkindir. Halen sözleşmede kira parası yabancı para ile belirlenmiş de olsa ayrıca taraflar artış öngörebilirler.

Hala yürürlükte olmadığına ilişkin herhangi bir bilgiye ben de ulaşamadım. Dayanağınızı açıklayabilirseniz çok sevinirim..

Bahsedilen HGK kararında 1997-2002 yılları arasını kapsayan 5 yıllık bir kira sözleşmesi söz konusudur. Bu açıdan kararın 2005 tarihini taşıması önem arz etmemektedir. Madde ile ilgili elimde bulunan tüm kararlarda 2000-2001 yılları için bu maddenin uygulanması gerektiği vurgulanmaktadır.

Alıntı: Geçici Madde 7 - (Ek madde: 16/02/2000 - 4531 S. K./1 md.) Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık %25, oranında artırılabilir. Ancak, taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz. Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanamaz. Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

Madde metnine bakıldığında ilk fıkradaki 2000 yılında ibaresi açıkça bu yıl için özel bir düzenleme olduğunu göstermektedir. Buna göre devam eden fıkralarda 2000 yılı ibaresinin tekrarlanmaması devam eden fıkraların ilerleyen yıllar için uygulanacağını göstermez.

Yasa koyucu bu durumu genel bir kural haline getirmek isteseydi. Geçici Madde ile değil, genel bir hükümle düzenlemek yoluna giderdi. Ayrıca BK'da sözleşmelerin yabancı para cinsinden yapılabileceğine ilişkin düzenlemeler halen varlıklarını sürdürmektedir. Yasa koyucunun bu düzenlemeyi ekonomik krizi dizginlemek amacıyla o günün ekonomik koşullarının gereği olarak yaptığı aşikardır. Yani gai yorum metoduyla 2000 yılına münhasır bir düzenleme olduğu sonucuna rahatlıkla ulaşılabilecektir.

Bu benim şahsi yorumumdur. Yargıtay'ın güncel kararlarında da aynı şekilde düşünmesi ve gai yorum metodunu uygulaması ve geçici maddenin 2000 yılı için geçerli olduğunu kabulü gerekir diye düşünüyorum..

Aksi takdirde örneğin, hizmet sözleşmelerinde yabancı para cinsinden ücret kararlaştırılıp, ayrıca artış öngörülebiliyorken, kira sözleşmelerinde böylesi bir kararlaştırmanın yapılamaması, sözleşme özgürlüğüne müdahale ve Anayasadaki eşitlik ilkesine aykırılık oluşturacaktır.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/714

K. 2006/2773

T. 21.3.2006

• KİRA PARASININ TAHSİLİNE YÖNELİK İCRA TAKİBİ ( Sözleşmenin Beşinci Yıldan Sonra Akdin Uzaması Halinde Kira Parasının Artırılacağına İlişkin Bir Düzenleme İçermemesine Göre Davalının Sorumluluğu Son Ödenen Kira Parası İle Sınırlı Olduğu )

• TAHLİYE TALEBİ ( Sözleşmenin Beşinci Yıldan Sonra Akdin Uzaması Halinde Kira Parasının Artırılacağına İlişkin Bir Düzenleme İçermemesine Göre Davalının Sorumluluğu Son Ödenen Kira Parası İle Sınırlı Olduğu )

• KİRA PARASININ ARTTIRILMASI ( Akdin Uzaması Halinde Kira Parasının Artırılacağına İlişkin Bir Düzenleme İçermemesine Göre Davalının Sorumluluğu Son Ödenen Kira Parası İle Sınırlı Olduğu )

6570/m.11

ÖZET : Sözleşmede ise kira parası yıllık 150.000 Dolar olarak belirtilmiş, sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde sözleşmenin beş yıllık olduğu, sözleşmenin bitim tarihi olan beşinci yıla kadar her sene % 7 oranında kira artışı yapılacağı buna göre beşinci yıl için ödenecek yıllık kira parasının 183. 756 Dolar olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu hükmü beşinci yıldan sonra akdin uzaması halinde kira parasının artırılacağına ilişkin bir düzenleme içermemektedir.
Bu durumda davalının sorumluluğu 3.1.2002-3.1.2003 kira yılında da son ödenen kira parası olan 183.756 Dolar ile sınırlıdır. Davacı ise icra takibinde son ödenen kira parasına % 7 artış uygulayarak 196.618 Dolar olarak istemde bulunmuştur. Mahkemece anılan dönem içinde davalı tarafından ödenen 35.100.000.000 TL karşılığı 24.129 Doların davalının sorumlu olduğu 183.756 Dolar kira parasından düşülmek suretiyle kalan miktar üzerinden itirazın iptaline ve bu miktar üzerinden icra inkar tazminatına karar verilmesi gerekir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali-tahliye davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. G. ile davacı vekili Av. A. geldiler. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik İcra takibine yapılan itirazın iptali, takibin devamı, kiralananın tahliyesi ve icra inkar tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile yargılama sırasında kiralanan tahliye edilmiş olduğundan bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, itirazın 181.115 ABD Doları üzerinden iptali ile takibin devamına, davalının % 40 tazminata mahkum edilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına ve esasen tahliyeye ilişkin dava süresinde açılmamasına rağmen yargılama sırasında kiralananın tahliye edilmiş olmasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı kiracının hakkında birikmiş kira borçlarının tahsili için yapılan icra takibine haksız şekilde itiraz ettiğini, taraflar arasında 3.1.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu halde önce akdin varlığını inkar ettiğini,sonra da geçerliliğinin kalmadığını ileri sürdüğünü, oysa sözleşmenin kendiliğinden uzadığını, davalının da kiralananda oturmaya devam ettiğini, öte yandan kira parasının TL 'ye çevrildiğine dair bir anlaşmalarının bulunmadığını, davalının takibi sürüncemede bırakmak için itirazda bulunduğunu belirterek, itirazın iptalini, takibin devamını ve davalının % 40 tazminata mahkum edilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, kira sözleşmesinin 6570 Sayılı Kanun'un 11. maddesi hükmüne göre usulüne uygun feshedildiğini, ancak müvekkilinin belirttiği gibi sözleşme sonunda kiralananı tahliye edemediğini ve fuzuli işgalci konumuna düştüğünü, sözleşme feshedilmiş olduğundan davalı hakkında adi kiraya ait takip yolu ile icra takibi yapılamayacağını, akit sona erdiğinden yabancı para üzerinden kira istenemeyeceğini, davalının sözleşmenin sona ermesinden sonra işgal ettiği döneme ilişkin davacıya tazminat ödediğini belirterek haksız açılan davanın reddini ve davacının % 40 tazminata mahkum edilmesini savunmuştur.
İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 3.1.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı her ne kadar 4.12.2001 tarihinde keşide ve 8.12.2001 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile kiralananı sözleşme süresi sonunda tahliye edeceğini belirtmiş ise de kiralanan 3.1.2002 tarihinde değil ancak 31.12.2002 tarihinde tahliye ve teslim edilebilmiştir. Bu süre zarfında davalı taşınmazı kiracı sıfatı ile kullanmayı sürdürmüş olduğundan sözleşme gereği takip konusu yapılan 3.1.2002-3.1.2003 dönemi kira parasından sorumludur. Sözleşmede ise kira parası yıllık 150.000 Dolar olarak belirtilmiş, sözleşmenin özel şartlar bölümü 4. maddesinde sözleşmenin beş yıllık olduğu, sözleşmenin bitim tarihi olan beşinci yıla kadar her sene % 7 oranında kira artışı yapılacağı buna göre beşinci yıl için ödenecek yıllık kira parasının 183.756 Dolar olacağı kararlaştırılmıştır.
Sözleşmenin bu hükmü beşinci yıldan sonra akdin uzaması halinde kira parasının artırılacağına ilişkin bir düzenleme içermemektedir. Bu durumda davalın sorumluluğu 3.1.2002-3.1.2003 kira yılında da son ödenen kira parası olan 183.756 Dolar ile sınırlıdır. Davacı ise icra takibinde son ödenen kira parasına % 7 artış uygulayarak 196.618 Dolar olarak istemde bulunmuştur. Mahkemece anılan dönem içinde davalı tarafından ödenen 35.100.000.000 TL karşılığı 24.129 Doların davalının sorumlu olduğu 183.756 Dolar kira parasından düşülmek suretiyle kalan miktar üzerinden itirazın iptaline ve bu miktar üzerinden İcra inkar tazminatına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Hükmün yukarda ( 2 ) No'lu bentte yazılı nedenlerle BOZULMASINA ve Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 450 YTL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 21.3.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/13540

K. 2002/14309

T. 2.7.2002

• 4531 SAYILI YASA ( Yabancı paraya endeksli kira sözleşmelerinde artış oranı - İnkar tazminatının yabancı para olarak talep edilen asıl alacağın TL karşılığı üzerinden takdir edilmesi zorunluluğu )

• KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ ARTIŞ ORANI ( Yabancı paraya endeksli kira sözleşmelerinde artış oranı - İnkar tazminatının yabancı para olarak talep edilen asıl alacağın TL karşılığı üzerinden takdir edilmesi zorunluluğu )

• YABANCI PARAYA ENDEKSLİ KİRA PARASI ( Kira sözleşmesindeki artış oranı - İnkar tazminatının yabancı para olarak talep edilen asıl alacağın TL karşılığı üzerinden takdir edilmesi zorunluluğu )

• İNKAR TAZMİNATI ( Kira sözleşmesindeki artış oranı - Yabancı paraya endeksli kira sözleşmelerinde artış oranı )

6570/m.Geç.7

ÖZET : 4531 sayılı yasa gereği yabancı paraya endeksli olarak kira parasının belirlendiği sözleşmelerde yıllık artış uygulanamayacağından mercice alacaklının itirazın kaldırılması isteminin bu doğrultuda belirlenmesi gerekirken artışlı oran uygulanmak suretiyle sonuca varılması isabetsiz olduğu gibi, yetki itirazının değerlendirilmemesi de doğru değildir. Ayrıca inkar tazminatının yabancı para olarak talep edilen asıl alacağın Türk Lirası karşılığı üzerinden takdiri gerekirken yabancı para üzerinden takdiri doğru değildir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
15.5.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre alacaklı 15.5.2001'de başlayan kira dönemi için bir yıllık kira parasını sözleşmedeki artış koşullarına göre talep etmiştir. 4531 sayılı yasa gereği yabancı paraya endeksli olarak kira parasının belirlendiği sözleşmelerde yıllık artış uygulanamayacağından mercice alacaklının itirazın kaldırılması isteminin bu doğrultuda belirlenmesi gerekirken artışlı oran uygulanmak suretiyle yazılı şekilde sonuca varılması isabetsiz olduğu gibi yetki itirazının değerlendirilmemesi de doğru değildir. Ayrıca inkar tazminatının yabancı para olarak talep edilen asıl alacağın Türk Lirası karşılığı üzerinden takdiri gerekirken yabancı para üzerinden takdiri doğru değildir.
SONUÇ : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile merci kararının yukarıda açıklanan nedenle İİK.366. ve HUMK.428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), 2.7.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

19. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/4045

K. 2001/7683

T. 22.11.2001

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Döviz Cinsinden Ödenen Kira Bedeline Uygulanacak Artış Oranı )

• KİRA PARALARINDAKİ ARTIŞ ORANI ( Kira Bedelinin Yabancı Para Üzerinden Ödenmesi Halinde )

• YABANCI PARAYLA ÖDENEN KİRA BEDELİ ( Kira Artış Oranı )

6570/m.Geç.7

ÖZET :GMKHK'daki düzenlemeye göre, artık döviz cinsinden kira paralarına ilişkin artışlar uygulanmayacaktır. Dava konusu kira sözleşmesindeki 1.4.2000 ve 1.4.2002'den başlayacak dönemler için yeni kira bedeli belirlenmiş gözükse de, 1.4.2004 tarihinde başlayacak yeni dönem için % 5 oranın belirlenmesi, belirli bir artışın benimsendiğini gösterir. Bu yüzden, kanunun amacı da gözetilirse, döviz cinsinden kira paralarındaki artışın kanunun kapsamında olduğunun kabulü gereklidir.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı vek. Av. Hasan Çağlayan gelmiş, diğer taraftan kimse gelmemiş olduğundan onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, davalının müvekkili şirkete ait taşınmazda 1.4.1998 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca kiracı olduğunu, sözleşmenin 4. maddesinde 1.4.2000 tarihinden başlayacak ikinci iki yıllık kira bedelinin 357,192 dolar olarak kararlaştırıldığını, davalının bu hükme rağmen kira bedelini 4531 Sayılı Kanundan yararlandığından bahisle eksik ödediğini, bakiye kira bedelinin tahsili amacıyla başlatılan takibe davalının itiraz ederek durdurduğunu, itirazın haksız olduğunu ileri sürerek davalının itirazının iptali ile takibin devamına %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevabında, 4531 Sayılı Kanunla döviz cinsinden kira paralarına ilişkin artışların uygulanmayacağının yasa hükmü olarak kesinleştiğini, bu hükmün kira artışının bir orana tabi olduğu halleri değil, tüm artışın koşullarını içerdiğini, kanuna göre davacıya ödeme yapıldığını, takibin haksız ve kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece iddia, savunma ve toplanan delillere göre 18.2.2000 tarihinde yürürlüğe giren 4531 Sayılı Yasa hükümlerinin olayda uygulanamayacağı sözleşmede artış konusunda belli bir oran öngörülmediği gerekçesiyle davalının itirazının iptaline, takibin 33.192, dolar üzerinden devamına, alacağın % 40'ı 8.614.625.126. TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak, davacıya ödenmesine karar verilmiş, karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 4.2.1998 tarihli kira sözleşmesinin 4. maddesinde iki yıllık kira bedelinin 324.000 Dolar olduğu, kira süresinin bitiminden üç ay önce kiracı tarafından kira sözleşmesinin feshi ihbar edilmediği takdirde sözleşmenin kendiliğinden iki yıl uzayacağı 1.4.2000 tarihinde başlayacak yeni dönemin kira bedelinin 357,192 dolar olduğu, 1.4.2002 den başlayacak dönemin iki yıllık kira bedelinin 393,804 dolar olduğu, müteakip dönemlerde ise her yıl %5 artış yapılacağı hükme bağlanmıştır.
4531 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkındaki Kanunun 7. maddesinde kira parasının yabancı para veya kıymetli maden veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artışın uygulanmayacağı belirtilmiştir. Görüldüğü gibi bu düzenleme ile artık döviz cinsinden kira paralarına ilişkin artışlar uygulanmayacaktır. Kira sözleşmesindeki 1.4.2000 ve 1.4.2002'den başlayacak dönemler için yeni kira bedeli belirlenmiş gözüküyor ise de, belirlenen kiradaki artış oranı ve 1.4.2004 tarihinde başlayacak yeni dönem için %5 oranının öngörülmesi tarafların kira bedelinde belirli bir artışı benimsediğini göstermektedir. Yasanın amacı da gözetildiğinde döviz cinsinden kira paralarındaki artışların yasanın kapsamında olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu yönler gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle kabulünde isabet görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, vekili Yargıtay duruşmasında hazır bulunan davalı yararına takdir edilen 97.500.000. TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine, peşin harcın istek halinde iadesine, 22.11.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan YHGK 2005/6-233 e. 2005/279 k. sayılı ve 27.04.2005 tarihli kararı 20.07.1999 tarihli Türkiye Büyük Millet Meclisi Adalet Komisyonu Raporunda, tasarının 2000 ve 2001yılını kapsayan iki yıl için düzenleme getirdiği açıklanmıştır.

Saygılarımla.

Kira bedeli döviz olarak belirlenen kira sözleşmelerinde, "artırımın olamayacağı" ve "Bu tür sözleşmelere dayanarak kira tespit davası da açılamayacağı"'na ilişkin kanunun bu maddeye yönelik yürürlük maddesine bakmak gerekmez mi?

Netice itibariyle durum nedir? Bu madde yürürlükte midir, değil midir? Herkes farklı bir cevap veriyor...

T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi

Esas: 2007/5126
Karar: 2007/6378
Karar Tarihi: 19.04.2007

ÖZET: Somut olayda tespiti istenen dönemin başlangıç tarihi 02.07.2005 olduğuna göre, kanunda belirtilen sınırlamaya ilişkin hükmün ve davalı tarafça dosyaya ibraz edilen, <yabancı para ile yapılan sözleşmelerde ayrıca yıllık artış yapılamayacağına> ilişkin Hukuk Genel Kurulu Kararı'nın dava konusu olayda esas alınamayacağı ve kira parasının YTL olarak tespiti gerekir. Yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.


(6570 S. K. Geç. m. 7) (HGK. 27.04.2005 T. 2005/6-233 E. 2005/279 K.)

Dava dilekçesinde kira parasının aylık, net: 6.000 ABD dolarının TL karşılığı (8.045.40 YTL) olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Karar: Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada, 2.7.2005 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının net 6000 ABD dolarının TL. karşılığı olan 8.045.40 YTL olarak tesbiti istenilmiştir.

Mahkemece, taraflar arasında dövize endeksli bir sözleşme yapıldığında (Hukuk Genel Kurulu Kararına göre) ayrıca artış düzenlenemeyeceği öngörüldüğü gerekçe gösterilmek suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 2.7.2001 başlangıç tarihli olup, 1 yıl sürelidir. Aylık kira parası 5.500 DM olarak kararlaştırılmıştır.

Uyuşmazlık, sözleşmede yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira parasına, 2.7.2005 tarihinde başlayan yeni dönemde ayrıca yıllık artış uygulanıp uygulanmayacağı noktasında toplanmaktadır.

6570 Sayılı Yasaya 4531 Sayılı Yasanın 1. maddesi ile eklenen geçici 7. maddenin birinci fıkrasında 2000 ve 2001 yılı kira artış oranları düzenlendikten sonra ikinci fıkrasında <Kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz> hükmü öngörülmüştür.

Bu açık hüküm karşısında, yalnızca 2000 ve 2001 yıllarına ait kira paralarının sınırlandığı konusunda duraksama bulunmamaktadır.

Somut olayda tesbiti istenen dönemin başlangıç tarihi 2.7.2005 olduğuna göre, yukarıda belirtilen sınırlamaya ilişkin hükmün ve davalı tarafça dosyaya ibraz edilen, <yabancı para ile yapılan sözleşmelerde ayrıca yıllık artış yapılamayacağına> ilişkin 27.4.2005 tarih, 2005/6-233 E. 2005/279 K. sayılı Hukuk Genel Kurulu Kararı'nın dava konusu olayda esas alınamayacağı ve kira parasının YTL olarak tesbiti gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.04.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Çok teşekkürler Sayın Doğanel.