uzun süreli kira sözleşmesi - satış - Kiracı eski malikten tazminat isteyebilir mi?

Kiracı 10 yıl süreli olarak işyerini kiralamıştır. İki yıl sonra malik işyerini satmıştır ve yeni malik de ihtiyaca dayalı tahliye davası açmıştır. Kiracı işyerini tahliye edecek.Kontratta tazminat şartı yok ama kiracı eski malike karşı tazminat davası açabilir mi?(On yıl için kiraladığı yeri 2 yılın sonunda tahliye etmek zorunda kalması nedenine dayanarak.)

Davalı ile davacı ile yaptığı kirasözleşmesi bitmeden davalının taşınmazı devretmesi üzerine yeni malik tarafından bu yerden çıkartılması nedeniyle eksik kalan kira süresindeki davacı zararlarından sorumludur.Bunlara, taşınma giderleri, ticari kira ise yeni işin kurulmasına dek geçecek süre ve kazanç mahrumiyeti ile en önemlisi
davacının eski işyerinde kalması halinde tahliye tarihinden sözleşmenin sona ereceği tarihe kadar ödemesi gerekecek kiralar ile aynı dönem yeni işyerine ödeyeceği kira farkları toplamı girer.(13 HD, 2002 /14750 E)

Diğer taraftan, 10 yıllık sözleşme yapılmış bir yer olduğu ve ticari açıdan mevki vb. nedenlerle kiracı için orada iş yapmanın vazgeçilmez olduğu düşünülürse, biraz da zorlama ile, ; her nekdar satışın nısbi hakkı sona erdireceği bilinen bir gerçek ve yeni malik kira akti tapuya şerh edilmedikçe kira aktiyle bağlı değil ise de, kötüniyeti kanıtlanmış olmak şartıyla, BK 41/II (ahlaka aykırı fiil ile zarar ) delaletiyle BK43 (aynen tazmin-mecurun teslimi) olanağı yeni malik'e karşı ileri sürülebilir.(13 HD, 1993/1993 E)

Teşşekkür ederim.

Bu tür sorunlara engel olmak için kiralayanın KİRA SÖZLEŞMESİNE taşınmazın satılması nedenine dayalı olarak yeni malik tarafından tahliye halinde hiçbir hukuki sorumluluğu olmayacağına dair konulan hüküm geçerli midir?

Özellikle bu tür uzun süreli sözleşmelerde en iyi çözüm kira sözleşmesinin şerh edilmesi midir?

Şerh eşyaya bağlı hak doğurduğundan 3. kişiye karşı ileri sürülebilir. Tapudaki şerhin bilinmediği de iddia edilemez.

Bahsettiğiniz şart, sorumsuzluk anlaşmasıdır. Hile ve ağır kusur harici sorumsuzluk anlaşmaları geçerlidir.Ne varki, borçlunun( kiralayan) sırf borcundan kurtulmak için veya şahsi husumet nedeniyle kötüniyetli bir şekilde mecuru devri değerlendirmesinde somut olayda bu şartın geçersizliğine hükmedilebilir kanısındayım.